RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 augustus 2026 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [plaats] , eiseres
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 25/1878
(gemachtigde: K. Luehof)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], de heffingsambtenaar,
(gemachtigde: T. Jansen)
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] , gemeente Utrecht (de woning) voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op € 1.327.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenares van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij de WOZwaarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 27 januari 2025 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres (deels) gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning verlaagd naar € 1.255.000,-.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 11 augustus 2026. De gemachtigde van eiseres, de partner van eiseres, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 2017 gebouwde vrijstaande woning met een overkapping van 29 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 160 m² en ligt op een perceel van 982 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023. Eiseres bepleit in beroep een lagere waarde van € 904.020,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.255.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vijf verkopen in de gemeente [gemeente] , te weten:
- [adres 2] in [plaats] , verkocht op 7 juni 2022 voor € 1.268.000,-;
- [adres 3] in [plaats] , verkocht op 28 september 2022 voor € 1.305.000,-;
- [adres 4] in [plaats] , verkocht op 24 maart 2023 voor € 1.162.512,-;
- [adres 5] in [plaats] , verkocht op 4 april 2022 voor € 1.155.155,-;
- [adres 6] in [plaats] , verkocht op 12 september 2022 voor € 1.378.780,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook vrijstaande woningen zijn die in de gemeente [gemeente] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Dit komt tot uitdrukking door onder meer de verschillen met betrekking tot de staat van onderhoud, de uitstraling en het voorzieningenniveau en door voor de woningwaarde een waarde per m² (€ 4.255) te hanteren die onder de gemiddelde prijs per m² (€ 4.388) van de referentiewoningen ligt. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Beroepsgronden
9. Eiseres voert aan dat zij over een taxatierapport van deJuisteWaarde.nl beschikt waar een lagere waarde uit blijkt. De heffingsambtenaar heeft volgens eiseres onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Eiseres vindt dat de waarde € 904.020,- zou morgen zijn. Het taxatierapport houdt rekening met de markt omdat de vraag en het aanbod van de markt is meegewogen in de waardebepaling.
10. De heffingsambtenaar geeft aan dat de door eiseres voorgestane waarde gezien de woningmarkt in [plaats] op waardepeildatum 1 januari 2023 niet reëel is. Dit wordt aangetoond met de verkoopcijfers in de taxatiematrix. Het door eiseres overgelegde taxatierapport is heel algemeen. Van de onderbouwingen is volgens de heffingsambtenaar alleen [adres 5] vergelijkbaar. De overige twee onderbouwingen zijn als referentiewoning niet bruikbaar. Los van de afwijkingen op het gebied van grootte en bouwstijl liggen deze referentiewoningen midden in de woonwijk terwijl de woning landelijk ligt, bijna in het [locatie] . Verder wordt in het taxatierapport nergens inzichtelijk gemaakt op welke wijze de waarde tot stand is gekomen. De in de taxatiematrix gebruikte referentiewoningen zijn volgens de heffingsambtenaar beter bruikbaar. De ligging is beter vergelijkbaar en de bouwstijl ligt ook meer op één lijn. De staat van onderhoud en het voorzieningenniveau zijn ook vergelijkbaar met uitzondering van [adres 2] . De taxateur heeft deze referentiewoning toch meegenomen om aan te tonen dat een woning die in mindere staat verkeert, toch nog voor een hogere prijs per m² verkocht wordt. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
De ligging
11. Eiseres voert aan dat de ligging van de woning niet te vergelijken is met de ligging van de referentiewoningen. De woning ligt namelijk naast een hoveniersbedrijf. De bedrijfs- en logistieke activiteiten zorgen voor constante (geluids-)overlast. De referentiewoningen hebben geen bedrijven in de directe omgeving. Eiseres vindt dat er daarom een correctie van 20% op de grondprijs moet worden toegepast.
12. De heffingsambtenaar geeft aan dat de ligging volgens hem niet onder gemiddeld is. De woning heeft een vrije ligging in het buitengebied van [plaats] nabij het [locatie] . De invloed van het hoveniersbedrijf is volgens de heffingsambtenaar minimaal. Nergens blijkt uit dat de overlast van het hoveniersbedrijf zo groot is dat daarom een waardeverlaging noodzakelijk is. Daarnaast is de ligging vaak subjectief. De woning is vergeleken met twee referentiewoningen met een vergelijkbare ligging in het buitengebied, [adres 2] en [adres 3] . Dit zijn referentiewoningen met een totaal ander bouwjaar maar wel een redelijk groot grondoppervlak. Deze referentiewoningen zijn kleiner en ouder maar worden ook voor € 1.300.000,- verkocht. Referentiewoning [adres 5] ligt aan het spoor. Uit verkoopcijfers blijkt dat het nauwelijks invloed heeft omdat men in de huidige markt bereid is om veel te betalen. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De één zal de relatief vrije ligging naast een hoveniersbedrijf prefereren boven een ligging midden in een woonwijk, een bedrijf is ’s avonds en in de weekenden meestal dicht, terwijl er in een woonwijk ook ’s avonds geluid geproduceerd mag worden. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
13. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Hij krijgt ook geen vergoeding van de proceskosten en/of het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es – de Vries, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 21 augustus 2026.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.