ECLI:NL:RBMNE:2026:695

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de op 27 november 2025 uitgebrachte dagvaarding met 18 producties,

- de akte van [gedaagde] met een aanvulling op de feiten en producties 1-9,- de mondelinge behandeling van 9 december 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,- de spreekaantekeningen van [eiser] ,- de spreekaantekeningen van [gedaagde] ,

- de zaak is aangehouden vanwege schikkingsonderhandelingen tussen partijen,

- [gedaagde] heeft op 28 januari 2026 om vonnis gevraagd.

2. De kern van het geschil

[eiser] heeft op een internetveiling een bod gedaan op een hotel. Dat hotel is door [gedaagde] te koop aangeboden. [gedaagde] heeft het bod van [eiser] geaccepteerd. [eiser] wilde het hotel toch niet hebben. [gedaagde] heeft vervolgens beslag gelegd op onroerende zaken van [eiser] omdat hij vindt dat [eiser] nu een boete moet betalen. [eiser] wil dat de beslagen worden opgeheven. De rechtbank wijst de vorderingen af.

3. De beoordeling

[gedaagde] heeft aan de onderneming die eigenaar was van het hotel een hypothecaire lening verstrekt. Deze onderneming kwam tegenover meerdere partijen, waaronder in ieder geval een gemeente en [gedaagde] , zijn betalingsverplichtingen niet na. De gemeente heeft executoriaal beslag gelegd op het hotel. [gedaagde] heeft, als hypotheekhouder, de executie overgenomen en een veilingprocedure opgestart. Omdat de eigenaar van het hotel meende een herfinanciering rond te kunnen krijgen, is die veiling niet doorgegaan. De herfinanciering lukte niet en [gedaagde] heeft de veilingprocedure voor de tweede keer opgestart. Dit is de veiling waar [eiser] zijn (uiteindelijke) bod van € 23.010.000,- op het hotel heeft gedaan.

Toen [eiser] zijn bod op het hotel niet gestand wilde doen en het hotel niet wilde afnemen, heeft [gedaagde] de koopovereenkomst met [eiser] ontbonden. [gedaagde] maakte vervolgens aanspraak op betaling door [eiser] van een boete van 15% van het door [eiser] uitgebrachte bod. Dat komt neer op een bedrag van € 3.451.000,-. Het boetebeding waarop [gedaagde] zich beroept, is opgenomen in de algemene veilingsvoorwaarden voor veilingen via het internet (de AVVI 2015). Ter zekerheid van betaling van de boete door [eiser] heeft [gedaagde] beslag laten leggen op zes verschillende onroerende zaken van [eiser] .

Wat [eiser] wil

[eiser] vindt dat de beslagen op zijn onroerende zaken moeten worden opgeheven. Hij vindt dat de vordering waarvoor [gedaagde] beslag heeft gelegd (de boete) ondeugdelijk is. Daarvoor heeft hij verschillende argumenten genoemd die hieronder beoordeeld zullen worden. Maar ook als er wel sprake zou zijn van een vordering van [gedaagde] , dan nog moet het beslag volgens [eiser] worden opgeheven. [eiser] heeft namelijk vervangende zekerheid aangeboden.

Of de vordering van [gedaagde] standhoudt en zo ja, in welke mate, is aan de rechter die oordeelt in de bodemprocedure. Hier gaat het enkel om de (eventuele) opheffing van het gelegde beslag. Ter beoordeling daarvan, zal wel moeten worden vooruitgelopen op wat een rechter in een bodemprocedure vermoedelijk zal beslissen over de vordering. Als aannemelijk is dat de vordering niet, of maar in zeer beperkte mate, zal standhouden in de bodemprocedure, kan dat een reden zijn om het beslag op te heffen. Bij die beslissing moeten nog steeds de belangen van beide partijen tegen elkaar worden afgewogen.

Er is een koopovereenkomst tot stand gekomen

Volgens [eiser] is er helemaal geen koopovereenkomst tot stand gekomen, omdat hij het hotel nooit heeft willen kopen voor de prijs die hij had geboden. [eiser] had op de veiling een bod uitgebracht van € 23.010.000,-, het op één na hoogste bod. [eiser] zegt dat hij een tikfout heeft gemaakt bij het doen van het bod. Hij heeft één nul te veel ingevoerd. Het was de bedoeling van [eiser] om een bod uit te brengen van € 2.301.000,-, niet van het tienvoudige. Daarnaast had het hotel niet aan hem maar aan de hoogste bieder gegund had moeten worden volgens [eiser] .

De voorzieningenrechter volgt [eiser] niet in zijn standpunt. Dat hij een typefout zou hebben gemaakt bij de bieding is ongeloofwaardig. Het bieden begon namelijk vanaf een bedrag van € 12.500.000,-. Het startbedrag lag dus al hoger dan het bedrag dat [eiser] zegt te hebben willen bieden. Als, zoals [eiser] zegt, [eiser] vanaf de start van de veiling een nul te weinig heeft gelezen, komt dat voor zijn eigen rekening en risico.

Verder is het hotel in eerste instantie wel degelijk aan de hoogste bieder gegund, maar onder opschortende voorwaarden. Voor het stellen van voorwaarden, waaronder het storten van een waarborgsom, bestond in het geval van de hoogste bieder aanleiding.

De bestuurder van de onderneming die het hoogste bod had uitgebracht, was namelijk ook bestuurder van de onderneming die het hotel huurde en exploiteerde. De exploitant en huurder van het hotel was op haar beurt gelieerd aan de onderneming die eigenaar was van het hotel (de onderneming die haar betalingsverplichting jegens onder meer [gedaagde] niet nakwam). Omdat de winnende bieder niet aan de opschortende voorwaarden voldeed, is het hotel vervolgens gegund aan [eiser] . In het geval van [eiser] waren er geen bedenkingen en is om die reden zonder voorwaarden gegund. Door de onvoorwaardelijke acceptatie van het onherroepelijke bod van [eiser] is een koopovereenkomst tot stand gekomen. Het is zeer aannemelijk dat de rechter die moet beslissen in de bodemprocedure ook tot dit oordeel zal komen.

[eiser] is geen consument

[eiser] vindt dat hij als consument moet worden gezien. Als consument krijgt hij extra bescherming. De voorzieningenrechter gaat niet mee in dat standpunt. [eiser] houdt zich beroepsmatig bezig met de handel in onroerende zaken. [eiser] drijft een makelaardij en een platform waarop via afslag biedingen op aangeboden vastgoed kunnen worden gedaan. Volgens [eiser] gaat het daarbij alleen om een bemiddelende rol, maar ondertussen is hij eigenaar van in ieder geval zes onroerende zaken, waarvan enkele aangekocht op een veiling. Kennelijk staat hij ook goed bekend bij het veilingplatform. Verder gaat het hier om de koop van een hotel voor een miljoenenbedrag. Alles bij elkaar is het daarom niet aannemelijk dat de rechter die moet beslissen in de bodemprocedure [eiser] als consument zal beschouwen. [eiser] komt geen beroep toe op consumentenbescherming.

[eiser] heeft kennis kunnen nemen van de veilingvoorwaarden

[eiser] zegt dat hij niet op de hoogte was van het bestaan van de veilingvoorwaarden (en het daarin opgenomen boetebeding) en dat hij er daarom geen kennis van heeft kunnen nemen. Ook dat standpunt volgt de voorzieningenrechter niet. Om een bod te kunnen uitbrengen op de veilingsite, moet je eerst bewust akkoord gaan met de veilingvoorwaarden. De veilingvoorwaarden zijn gepubliceerd. Dat [eiser] de toepasselijke voorwaarden niet leest, komt voor zijn eigen rekening en risico.

Het boetebeding is niet onredelijk bezwarend

Volgens [eiser] is het boetebeding onredelijk bezwarend. Over het boetebeding is niet onderhandeld en in dit geval leidt het tot een exorbitant bedrag. Zeker in verhouding met de door [gedaagde] geleden schade, die er volgens [eiser] niet is.

De voorzieningenrechter acht het niet aannemelijk dat de rechter die in de bodemprocedure beslist, tot het oordeel zal komen dat het boetebeding onredelijk bezwarend is. Een boetebeding is bij vastgoedtransacties een gebruikelijk beding. Het beding is een prikkel tot nakoming en moet daarom een afschrikkende werking hebben. Het hele systeem van (internet)veilingen vereist een groot vertrouwen dat biedingen gestand worden gedaan. Als een boete bijzonder disproportioneel is ten opzichte van de geleden schade, kan dit leiden tot matiging van de boete. Maar zo’n wanverhouding maakt het boetebeding op zichzelf nog niet onredelijk bezwarend.

Of, en zo ja in welke mate de boete gematigd zal worden is op dit moment niet te voorspellen

[eiser] meent dat in de bodemprocedure zijn beroep op matiging gehonoreerd zal worden. Het door [gedaagde] gelegde beslag is in dat geval buitenproportioneel, aldus [eiser] . [gedaagde] heeft in de visie van [eiser] namelijk helemaal geen schade geleden. Uiteindelijk heeft de eigenaar van het hotel de hypothecaire geldlening gelost. [gedaagde] is dus volledig voldaan volgens [eiser] .

De voorzieningenrechter is van oordeel dat op dit moment niet vooruitgelopen kan worden op een eventuele matiging door de rechter in een bodemprocedure. Daarvoor is van belang dat de rechter terughoudend moet zijn met honorering van een beroep op matiging. Alleen als er sprake is van een buitensporig en daarmee onaanvaardbaar resultaat kan een contractuele boete worden gematigd. Volgens [gedaagde] heeft hij wel degelijk schade geleden. Heel kort voor de derde veiling is het met de eigenaar van het hotel tot een akkoord gekomen. Maar [gedaagde] heeft daarbij genoegen moeten nemen met een lager bedrag dan de uitstaande schuld. Omdat het hotel door toedoen van [eiser] binnen korte tijd voor de derde keer op een veiling zou verschijnen, was het hotel ‘besmet’ en was er een negatief vooruitzicht op de opbrengst van het hotel op die veiling.

[gedaagde] begroot zijn schade op een bedrag boven de € 700.000,-. [eiser] betwist dat, maar de schadediscussie is nog amper gevoerd. Daar is dit de procedure ook niet voor. De voorzieningenrechter acht aannemelijk dat [gedaagde] schade heeft geleden, doordat [eiser] zijn verplichting niet nakwam, maar hoe hoog die schade is? Verder moet bij de beantwoording van de vraag of er aanleiding is tot matiging ook het karakter van dit boetebeding worden betrokken. Zoals hierboven al gezegd: het beding vormt een prikkel tot nakoming en moet daarom een afschrikwekkend karakter hebben. Dat de schade eventueel (veel) lager uitpakt dan de hoogte van de boete, maakt de boete daarom niet onmiddellijk buitenproportioneel. Daarnaast zijn partijen beide professionals. Ook dat weegt mee bij de beoordeling van het beroep op matiging.

De zekerheid die [eiser] wil stellen is onvoldoende

Als tegenover de vordering waarvoor beslag is gelegd voldoende zekerheid is geboden, moet het beslag worden opgeheven. Daarvan is in dit geval geen sprake. [eiser] heeft zekerheid aangeboden tot een bedrag van € 15.000,-. Het boetebedrag (de hoofdvordering waarvoor beslag is gelegd) bedraagt € 3.451.000,- en de door [gedaagde] gestelde schade meer dan € 700.000,-. Dat een bodemrechter de boete zal matigen tot de aangeboden zekerheid, acht de voorzieningenrechter op dit moment niet waarschijnlijk.

Het belang van [gedaagde] bij handhaving van het beslag weegt zwaarder

[eiser] wil dat het beslag op zijn onroerende zaken wordt opgeheven, omdat hij anders in financiële problemen raakt. Van verschillende leningen waarvoor [eiser] een recht van hypotheek heeft verleend op de beslagen onroerende zaken, loopt de termijn af. Om deze leningen te kunnen herfinancieren, moeten de betreffende onroerende zaken vrij van beslag zijn. Dit is voor [eiser] een groot belang bij opheffing. Aan de andere kant vormen deze omstandigheden ook meteen het belang van [gedaagde] bij handhaving. Als de beslagen worden opgeheven, loopt [gedaagde] het risico dat de onroerende zaken verder worden bezwaard door [eiser] en dat [eiser] geen (volledig) verhaal biedt voor de vordering van [gedaagde] . De beslagen blijven daarom liggen.

[eiser] moet de proceskosten van [gedaagde] betalen

[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:

- griffierecht

€

331,00

- salaris advocaat

€

1.177,00

- nakosten

€

189,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.697,00

4. De beslissing

wijst de vorderingen van [eiser] af,

veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 1.697,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan deze veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. D.M. Staal en in het openbaar uitgesproken op 17 februari 2026.

4403