ECLI:NL:RBMNE:2026:7053

1. De procedure in conventie en in reconventie

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 21 september 2026, met producties- de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie, met producties- de pleitaantekeningen van de gemachtigde van [eisende partij]

- de spreekaantekeningen van de gemachtigde van [gedaagde partij] .

Op 30 september 2026 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Partijen zijn daar verschenen, met hun gemachtigden, en de griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er met partijen is besproken.

Ten slotte is bepaald dat vandaag vonnis zal worden gewezen.

2. Het geschil in conventie en in reconventie

[gedaagde partij] huurt sinds 20 april 2018 van [eisende partij] een woning (hierna ook te noemen: de woning, het pand of het gehuurde), gelegen aan het adres [adres 1] in [woonplaats] . In 2025 hebben zich meerdere ernstige geweldsincidenten voorgedaan die waren gericht tegen de woning, naar aanleiding waarvan de burgemeester van Lelystad de woning tot twee keer toe tijdelijk gesloten heeft. Om deze redenen wil [eisende partij] de huurovereenkomst niet langer voortzetten en met een brief van 1 juni 2026 meent zij de huurovereenkomst met [gedaagde partij] buitengerechtelijk te hebben ontbonden. Zij vordert nu in kort geding ontruiming van de woning. [gedaagde partij] heeft verweer gevoerd. Ook heeft [gedaagde partij] tegenvorderingen ingesteld omdat er volgens haar door de geweldsincidenten gebreken aan de woning zijn ontstaan. De kantonrechter wijst zowel de vorderingen van [eisende partij] als [gedaagde partij] af en zal hierna toelichten waarom.

Wat vordert [eisende partij] en waarom?

[eisende partij] vordert in conventie – zakelijk weergegeven – de veroordeling van [gedaagde partij] tot ontruiming van het gehuurde, op straffe van een dwangsom, met een veroordeling van [gedaagde partij] in de kosten van dit kort geding. [eisende partij] heeft daartoe het volgende aangevoerd.

In de periode van juni tot en met december 2025 is de woning doelwit geweest van (zes) ernstige geweldsincidenten. Er is sprake geweest van (een poging tot) brandstichting en beschietingen, die aanzienlijke schade aan de woning hebben veroorzaakt en hebben gezorgd voor ernstige onrust in de woonomgeving. Naar aanleiding van deze incidenten heeft de burgemeester van Lelystad tot twee keer toe gebruik gemaakt van de bevoegdheid om de woning te sluiten, op grond van artikel 174a Gemeentewet. De eerste keer was na een incident op 4 juni 2025, toen is geprobeerd om brand te stichten. De woning is toen tot 3 juli 2025 gesloten geweest. In het kader van de sluitingsprocedure zijn bestuurlijke rapportages door de politie verstrekt. Hierin wordt ook melding gemaakt van incidenten bij een woning aan het adres [adres 2] in [woonplaats] , waar familie van [gedaagde partij] woont. De incidenten worden met elkaar in verband gebracht en hieruit ontstaat het beeld van een breder patroon van geweldsincidenten. Er is toen ook besloten om cameratoezicht rondom te woning te plaatsen. Op 21 en 22 december 2025 hebben zich vervolgens wederom ernstige incidenten voorgedaan, waarbij op de woning is geschoten. De burgemeester heeft wederom besloten de woning te sluiten, wegens een ernstige verstoring van de openbare orde en vrees voor herhaling. De burgemeester heeft daarbij overwogen dat niet aannemelijk is dat [gedaagde partij] uitsluitend is aan te merken als slachtoffer van de gebeurtenissen en dat in de woning een vuurwapen is gevonden, dat toebehoort aan de zoon van [gedaagde partij] . [gedaagde partij] heeft tegen dit besluit bezwaar gemaakt. [eisende partij] heeft de beslissing op bezwaar afgewacht, maar voor haar is voortzetting van de huurovereenkomst onder deze omstandigheden onaanvaardbaar. Met een brief van 1 juni 2026 heeft [eisende partij] de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden (op grond van artikel 7:231 lid 2 BW) en [gedaagde partij] tot 1 september 2026 de tijd gegeven om vervangende woonruimte te vinden. [gedaagde partij] heeft geweigerd de woning te verlaten. [eisende partij] vordert daarom in deze procedure primair de ontruiming van de woning, omdat [gedaagde partij] , vanwege de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst, zonder recht of titel in de woning verblijft. Subsidiair, voor zover mocht worden geoordeeld dat er nog sprake is van een huurovereenkomst, is [eisende partij] van mening dat deze in een eventuele bodemprocedure ontegenzeggelijk ontbonden zal worden, wegens ernstige wanprestatie van [gedaagde partij] . [gedaagde partij] heeft zich namelijk – gelet op de voornoemde gebeurtenissen – niet als goed huurder gedragen in de zin van artikel 7:213 BW. Vooruitlopend hierop kan de kantonrechter in dit kort geding al tot ontruiming van het gehuurde beslissen.

Wat vordert [gedaagde partij] en waarom?

[gedaagde partij] heeft verweer gevoerd tegen de vordering in conventie en zij heeft een eis in reconventie ingesteld. Deze eis houdt – kort gezegd – in dat zij vraagt om [eisende partij] te veroordelen om tot herstel van de (beschadigde) voordeur van de woning over te gaan, op straffe van een dwangsom, en om [gedaagde partij] te machtigen om zelf tot herstel over te gaan. Daarnaast vordert [gedaagde partij] – bij wijze van voorlopige voorziening – dat de huurprijs met 10% wordt verlaagd, vanwege een vermindering in het huurgenot, met een veroordeling van [eisende partij] in de kosten van deze procedure in reconventie. [gedaagde partij] heeft daartoe het volgende aangevoerd.

[gedaagde partij] heeft de beschadiging van de voordeur, na de poging tot brandstichting, al op 5 juni 2025 bij [eisende partij] gemeld, maar die weigert tot herstel over te gaan. Volgens [eisende partij] valt de schade onder de eigen verzekering van [gedaagde partij] , maar [gedaagde partij] betwist dit. De voordeur en de kozijnen zijn onroerende bestanddelen van het gehuurde, waarvan het herstel voor rekening van de verhuurder komt (artikel 7:206 lid 1 BW). [gedaagde partij] vordert daarom een veroordeling tot herstel van [eisende partij] en zij is van mening dat het verminderde huurgenot aanleiding is voor een verlaging van de huurprijs van 10%, vanaf 5 juni 2025, tot het moment dat [eisende partij] tot daadwerkelijk herstel is overgegaan. [gedaagde partij] is ook van mening dat [eisende partij] , in strijd met de huurovereenkomst, een te hoge huurverhoging heeft doorgevoerd, maar hiervoor behoudt [gedaagde partij] zich haar vordering voor.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

3. De beoordeling in conventie en in reconventie

Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie, zullen de beide vorderingen in het hierna volgende gezamenlijk worden behandeld.

In conventie

Spoedeisend belang

[eisende partij] heeft naar het oordeel van de kantonrechter een voldoende spoedeisend belang bij haar vorderingen in dit kort geding – hoewel dit door [gedaagde partij] gemotiveerd is betwist –, nu zij hieraan ten grondslag heeft gelegd dat [gedaagde partij] zonder recht of titel in de woning verblijft (omdat [eisende partij] de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden heeft) en ook dat zich een aantal ernstige incidenten rondom de woning hebben voorgedaan, die maken dat van [eisende partij] niet kan worden verwacht [gedaagde partij] nog langer in de woning te laten verblijven.

Wat oordeelt de kantonrechter?

De kantonrechter stelt voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet – volgens vaste jurisprudentie – grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kort geding procedure geen plaats is voor een diepgaand onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.

[eisende partij] vordert de ontruiming van de woning, primair vanwege de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst en subsidiair omdat er sprake zou zijn van een tekortkoming in de nakoming van de huurverplichtingen. De kantonrechter overweegt hierover dat in deze zaak niet is gebleken dat de geweldincidenten het gevolg zijn van verwijtbare gedragingen van [gedaagde partij] zelf dan wel gedragingen van derden die aan haar kunnen worden toegerekend. Volgens [gedaagde partij] is het naar alle waarschijnlijkheid haar voormalige partner die verantwoordelijk is geweest voor de geweldsincidenten en zij meent uitsluitend een slachtofferrol te hebben. [eisende partij] heeft dit weersproken door aan te voeren dat er in de woning een vuurwapen zou zijn aangetroffen dat zou toebehoren aan de zoon van [gedaagde partij] . Dit volgt namelijk uit één van de bestuursrechtelijke stukken over de sluiting van de woning. Tijdens de mondelinge behandeling heeft (de gemachtigde van) [eisende partij] echter erkend dat uit andere bestuursrechtelijke stukken volgt dat het vuurwapen ergens anders is aangetroffen. Daarbij komt dat [gedaagde partij] hierover heeft toegelicht dat het vuurwapen is gevonden in de tuin van haar ouders (aan het genoemde adres aan [straat] in [woonplaats] ) en dat dit vuurwapen niet van haar zoon was. Volgens [gedaagde partij] heeft een onbekend persoon het vuurwapen daar achtergelaten en vervolgens bij de politie een anonieme melding gedaan. Dit om [gedaagde partij] en haar zoon in een kwaad daglicht te stellen. De kantonrechter is van oordeel dat – op basis van de beperkte informatie die in dit kort geding bekend is – het aangetroffen vuurwapen niet ten nadele van [gedaagde partij] in de beoordeling kan worden meegewogen.

Hoewel de genoemde incidenten zonder meer als ernstig zijn aan te merken en daardoor ook invoelbaar is dat buurtbewoners en direct omwonenden van de woning zich hierbij onprettig en onveilig voelen, is dat op zichzelf onvoldoende voor het oordeel dat [gedaagde partij] zich niet als goed huurder heeft gedragen. Dit betekent dat ook niet vastgesteld kan worden dat zij als huurder tekort is geschoten in haar huurverplichtingen.

Daarbij komt dat de woning weliswaar twee keer op last van de burgemeester gesloten is geweest, maar dat [eisende partij] niet tijdens die sluitingen haar buitengerechtelijke ontbindingsverklaring heeft verstuurd. De laatste sluiting was in de periode van 24 december 2025 tot 2 januari 2026. [eisende partij] heeft echter pas bij brief van 1 juni 2026 geprobeerd om vanwege de sluiting de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. De kantonrechter overweegt hierover dat uit de wettekst van artikel 7:231 lid 2 BW volgt dat de ontbinding in principe tijdens de sluiting moet plaatsvinden. Weliswaar kan onder uitzonderlijke omstandigheden een redelijke wetsuitleg met zich meebrengen dat in zekere mate van dit uitgangspunt wordt afgeweken, maar van dergelijke omstandigheden is niet gebleken. [eisende partij] heeft na de sluiting bijna vijf maanden gewacht met het versturen van de ontbindingsverklaring. Tijdens die periode had de woning haar woonbestemming alweer lange tijd terug. Dat [eisende partij] eerst de uitkomst van het bezwaar van [gedaagde partij] tegen de woningsluiting wilde afwachten voordat zij de huurovereenkomst wilde ontbinden, is weliswaar begrijpelijk, maar dat betreft geen omstandigheid die tot een ander oordeel kan leiden.

Tegen deze achtergrond is het niet zonder meer aannemelijk dat in een eventuele bodemprocedure zal worden geoordeeld dat [eisende partij] de huurovereenkomst rechtsgeldig buitengerechtelijk heeft ontbonden of dat [gedaagde partij] zodanig is tekortgeschoten in de nakoming van haar huurverplichtingen dat de bodemrechter de huurovereenkomst van [gedaagde partij] zal ontbinden.

De kantonrechter neemt ten slotte nog in ogenschouw dat [gedaagde partij] al ruim acht jaar de woning huurt van [eisende partij] en dat, anders dan in juni en december van het vorige jaar, zich niet eerder ernstige of minder ernstige incidenten hebben voorgedaan. [eisende partij] heeft geen melding gemaakt van betalingsachterstanden of andere problemen in het verleden, althans hier is de kantonrechter niet van gebleken. Na het laatste incident van eind december 2025 zijn er ook geen verdere voorvallen rondom de woning van [gedaagde partij] gemeld. Een ontruiming van de woning, met alle ingrijpende gevolgen die dit voor [gedaagde partij] , haar gezin en familie zal hebben, voert daarom op dit moment te ver.

Dit leidt ertoe dat de vorderingen in conventie zullen worden afgewezen.

In reconventie

[gedaagde partij] vordert herstel van de voordeur en heeft daartoe aangevoerd dat de kozijnen en de deur onder de opstalverzekering van [eisende partij] vallen en dat herstel voor rekening van de verhuurder komt. Volgens [gedaagde partij] sluit de deur steeds minder goed, klemt deze en is het duidelijk dat de deur op korte termijn moet worden vervangen. Herstel is kostbaar en [gedaagde partij] kan dit naar eigen zeggen niet zelf betalen. [eisende partij] heeft de ernst van de situatie, bij gebrek aan wetenschap, betwist. De kantonrechter overweegt in navolging van deze betwisting dat de situatie ter plaatse onvoldoende duidelijk is geworden. Op basis van de door [gedaagde partij] overgelegde foto’s kan onvoldoende worden vastgesteld dat in dit geval sprake is van een gebrek dat door [eisende partij] hersteld moet worden. Hierdoor is ook onvoldoende duidelijk of, en zo ja in hoeverre, een eventuele huurprijsvermindering gerechtvaardigd zou zijn. Nadere bewijsvoering lijkt hiervoor noodzakelijk en daarvoor is binnen de beperkte kaders van deze kort geding procedure geen plaats.

Daarom zullen ook de vorderingen in reconventie worden afgewezen.

Verder in conventie en in reconventie

Proceskosten

Omdat beide partijen over en weer ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

4. De beslissing

wijst de vorderingen van [eisende partij] af;

in reconventie

wijst de vorderingen van [gedaagde partij] af;

in conventie en in reconventie

compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.W. Nederveen en in het openbaar uitgesproken op 14 oktober 2026.

D/1403