RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zaanstad
Zaaknummer: 11893217 \ VV EXPL 25-82
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak in kort geding van 3 oktober 2025
in de zaak van
[VOF] ,
te [plaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. G.J.I.M. Seelen,
tegen
[naam 1] ,
te [plaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. S.N. Peijnenburg.
[eiser] heeft [gedaagde] op 26 september 2025 gedagvaard in kort geding. [gedaagde] heeft per e-mail van 2 oktober 2025 nog documenten en een geluidsopname in het geding gebracht.
Op 3 oktober 2025 heeft een zitting plaatsgevonden waar zijn verschenen voor F.J. Lourens, kantonrechter, bijgestaan door mr. R.P. van Kroonenburg, griffier:
- namens [eiser] , de heer [naam 2] en de gemachtigde;
- [gedaagde] en zijn gemachtigde.
Partijen hebben op de zitting hun standpunten toegelicht, mede aan de hand van pleitnota’s, en op elkaars standpunten gereageerd. De kantonrechter heeft daarna de zitting voor korte tijd geschorst. Na hervatting van de zitting heeft de kantonrechter medegedeeld dat zij op de voet van artikel 30p van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering mondeling uitspraak zal doen. De zitting is gesloten, waarna de kantonrechter in aanwezigheid van partijen mondeling de navolgende uitspraak heeft gedaan. Aangezegd is dat partijen van de uitspraak binnen twee weken proces-verbaal ontvangen.
1. De beoordeling
In de zaak gaat het om de vraag of [eiser] de huurovereenkomst met betrekking tot de woning/bedrijfsruimte (hierna: het gehuurde) op goede gronden op basis van artikel 7:231 lid 2 Burgerlijk Wetboek (BW) buitengerechtelijk heeft ontbonden.
[eiser] heeft aan de hand van de aktes van levering van de percelen voldoende toegelicht dat zij nog steeds eigenaar is van de gronden/percelen waarop het gehuurde ligt. Zij is dan ook bevoegd als verhuurder in rechte op te treden en de vordering in te stellen.
[eiser] heeft eveneens voldoende aangetoond dat zij een spoedeisend belang heeft bij de vordering. Vaststaat dat de woning bij besluit van 3 april 2025 op grond van artikel 13b van de Opiumwet door de burgemeester van [gemeente] voor de duur van zes maanden is gesloten, ingaande 7 april 2025 en eindigende 7 oktober 2025, (hierna: het besluit). Het besluit is genomen op de grond dat in het gehuurde gedragingen hebben plaatsgevonden die in strijd zijn met artikel 3 van de Opiumwet. Dat betekent dat ook de verhuurder, [eiser] , het gehuurde gedurende die periode niet kan betreden. Gelet op de mogelijkheid van het instellen van bezwaar en beroep tegen het besluit heeft [eiser] mogen afwachten of [gedaagde] bezwaar en beroep zou instellen, maar daarover heeft [gedaagde] geen uitsluitsel gegeven. Dat [eiser] geen eerdere actie heeft ondernomen kan haar daarom niet worden aangerekend. Op dit moment wil [eiser] weer over het gehuurde beschikken terwijl [gedaagde] heeft aangekondigd, na afloop van de sluiting, weer zijn intrek in het gehuurde te willen nemen. Daarmee is het spoedeisend belang bij de vordering komen vast te staan.
Het besluit tot sluiting geeft aan [eiser] op grond van artikel 7:231 lid 2 BW, de bevoegdheid om de huurovereenkomst buiten de rechter om te ontbinden.
Bij brief van 15 april 2025 is [eiser] om die reden overgegaan tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. Ook staat vast dat de ontbindingsverklaring [gedaagde] heeft bereikt.
Op de zitting is voorts gebleken dat het besluit onherroepelijk is geworden.
Gelet op het voorgaande is naar voorlopig oordeel voldoende aannemelijk dat de kantonrechter in een bodemprocedure zal oordelen dat [eiser] de tussen partijen gesloten huurovereenkomst op goede gronden buitengerechtelijk heeft ontbonden. Bij die ontbinding is niet van belang of de tekortkoming [gedaagde] toegerekend kan worden. [gedaagde] kan daarom in principe vooruitlopend op de uitkomst van de zaak in een eventueel aan te spannen bodemprocedure, in deze zaak veroordeeld worden om het gehuurde te ontruimen.
Vanwege het gevoerde verweer tegen de ontruiming moet de kantonrechter beoordelen of, gegeven de belangen van [eiser] bij buitengerechtelijke ontbinding en de gevorderde ontruiming, de belangen van [gedaagde] bij voortgezette bewoning niet onevenredig worden aangetast (artikel 8 EVRM) dan wel het gebruik van de bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (artikel 6:248 lid 2 BW). Bij deze toetsing moeten alle relevante omstandigheden van het geval in aanmerking worden genomen en moet een belangenafweging worden gemaakt.
Blijkens het besluit tot sluiting vindt er in het gehuurde sinds begin 2024 professionele hennepteelt plaats (110 hennepplanten, hennepstekkerij met 12 moederplanten en 232 hennepstekken, en 932 gram gedroogde hennep) en is er een contant geldbedrag van ruim € 28.000,- aangetroffen dat met illegale drugshandel is verdiend. Verder is een geldtelmachine aangetroffen. In het besluit staat ook (op pagina 3) dat [gedaagde] heeft verklaard dat hij dat geld had verdiend met de productie van en de handel in hennep. Het is een feit van algemene bekendheid dat handel in drugs gepaard gaat met overlast en criminaliteit en dat drugsgerelateerde activiteiten het risico op overlast en verloedering van de buurt met zich meebrengen, met het gevoel van onveiligheid en afbreuk van de leefbaarheid als gevolg. Ook lokt de aanwezigheid van verdovende en of druggerelateerde middelen niet zelden criminele activiteiten uit van buitenaf, zoals ripdeals of schietpartijen. Het spreekt voor zich dat [eiser] belang bij heeft bij de ontruiming omdat zij weer over het pand wil beschikken zodat daar geen criminele activiteiten kunnen plaatsvinden.
Tegenover het belang van [eiser] staat het belang van [gedaagde] bij behoud van het gehuurde, te meer omdat hij daar al lang woont. Dit belang weegt echter niet zwaar genoeg om tot afwijzing van de vordering van [eiser] te kunnen leiden. Als gezegd was [gedaagde] zelf betrokken bij de illegale situatie in het gehuurde, en heeft hij daar ook geld mee verdiend. De uitkomst van de strafzaak is – ook in het geval van een eventueel sepot of vrijspraak - niet bepalend voor de vraag of de verhuurder bevoegd is de huurovereenkomst te ontbinden. [gedaagde] heeft een andere woning in [plaats 2] . Er zijn geen kinderen die in het gehuurde inwonen. Dat [gedaagde] een specifiek belang heeft om in de regio van [plaats 3] te wonen is niet gebleken.
Het verweer dat [eiser] in een gesprek de indruk heeft gewekt dat [gedaagde] niet zal worden ontruimd is, voor zover al juist ( [eiser] heeft dat betwist) onvoldoende om tot een ander oordeel te leiden. [gedaagde] heeft een geluidsopname van een gesprek met [naam 3] in het geding gebracht, maar [naam 3] was ten eerste niet bevoegd om dit soort toezeggingen te doen en ten tweede heeft [gedaagde] niet gemeld welke minuut van de geluidsopname van belang is voor zijn verweer.
Op grond van het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat het niet onrechtmatig of disproportioneel is om tot ontruiming over te gaan.
De conclusie is dat [gedaagde] wordt veroordeeld om het gehuurde te ontruimen.
De ontruimingstermijn wordt gesteld op tien dagen na de datum waarop [gedaagde] de woning weer kan betreden (7 oktober 2025).
De gevorderde dwangsommen zullen worden afgewezen, omdat op grond van de wet [eiser] door middel van het inschakelen van de deurwaarder een ontruiming van een woning mag uitvoeren.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
120,21
- griffierecht
€
135,00
- salaris advocaat
€
814,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.204,21
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Het belang van [eiser] om het gehuurde op een zo kort mogelijke termijn te kunnen ontruimen en daar zelf over te beschikken, weegt namelijk zwaarder dan het belang van [gedaagde] om de uitkomst van een eventueel hoger beroep af te kunnen wachten.
2. De beslissing
De kantonrechter
veroordeelt [gedaagde] om binnen 10 dagen na de datum waarop hij het gehuurde weer kan betreden, het gehuurde aan [adres] te [plaats 3] te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [eiser] zijn, en de sleutels af te geven aan [eiser] ,
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.204,21, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
wijst het meer of anders gevorderde af.
Deze mondelinge uitspraak is gewezen door mr. F.J. Lourens en in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
Dit proces-verbaal is opgemaakt en ondertekend door de kantonrechter.