RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Alkmaar
Zaaknummer / rekestnummer: 11643905 \ EJ VERZ 25-128 (rvk)
Beschikking van 23 oktober 2025
in de zaak van
Cambium Vastgoed B.V.,
te Castricum,
verzoekende partij,
hierna te noemen: Cambium,
gemachtigde: mr. J.A. Vugs,
tegen
Dreef Beheer B.V.,
te Beverwijk,
verwerende partij,
hierna te noemen: Dreef Beheer,
gemachtigde: mr. Y.H. van Ballegooijen,
waarbij:
[belanghebbende] ,
te [woonplaats] ,
hierna te noemen: [belanghebbende] , en Coöperatieve Rabobank U.A.,
te Utrecht, hierna te noemen: Rabobank
hebben te gelden als belanghebbenden.
De zaak in het kort
Cambium bezit twee appartementsrechten (en 50% van het stemrecht) in een VvE waarin vier appartementsrechten zitten. Zij wil haar appartementen onttrekken aan de VvE. Dreef Beheer, eigenaar van een van de twee overige twee appartementsrechten geeft geen toestemming voor een wijziging van de splitsingsakte. De kantonrechter geeft Cambium in deze verzoekschriftprocedure een vervangende machtiging op de voet van artikel 5:140 BW, omdat Dreef Beheer haar toestemming zonder redelijke grond weigert. De kantonrechter verleent Cambium niet ook de verzochte machtiging de onroerende zaken meteen te verdelen. Daarvoor moet de dagvaardingsprocedure bij de rechtbank gevolgd worden.
1. De procedure
Cambium heeft een verzoekschrift ingediend onder meer tot het verlenen van een vervangende machtiging voor het passeren van een notariële akte die de akte van splitsing wijzigt. Dreef Beheer heeft een verweerschrift ingediend. De belanghebbenden hebben een schriftelijke reactie ingediend.
Het verzoek is behandeld op de zitting van 11 september 2025. Cambium is verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. Dreef Beheer is eveneens verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. Beide partijen hebben op de zitting hun standpunten toegelicht, mede aan de hand van pleitaantekeningen. De griffier heeft van de zitting aantekeningen gemaakt. Voorafgaand aan de zitting heeft Cambium bij brief van 29 augustus 2025 nog een document overgelegd.
2. De feiten
In 2001 is een gebouwencomplex op het [adres] in [woonplaats] gesplitst in vier appartementsrechten: [adres] [nummer 1] , [nummer 2] , [nummer 3] en [nummer 4] . Bij de splitsing is de ‘Vereniging van Eigenaars [adres] [nummer 1] , [nummer 2] , [nummer 3] en [nummer 4] [woonplaats] ’ opgericht (hierna: de VvE). Op de splitsing is het ‘Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 1992’ van toepassing.
Cambium is eigenaar van de twee appartementsrechten die recht geven op het uitsluitend gebruik van – kort gezegd – [adres] [nummer 1] en [nummer 2] . Deze appartementsrechten zijn elk belast met een hypotheekrecht ten behoeve van de Rabobank.
Dreef Beheer is eigenaar van het appartementsrecht [adres] [nummer 3] . [belanghebbende] is eigenaar van de daarboven gelegen woning, appartement [adres] [nummer 4] .
De begane grond van het gebouwencomplex bestaat uit winkelruimte. Het deel [adres] [nummer 1] - [nummer 2] is alleen begane grond. Boven [adres] [nummer 3] , eveneens winkelruimte, bevindt zich zoals gezegd een woning, [adres] [nummer 4] (Zie de foto onder [nummer 1] . [nummer 3] ).
Cambium wenst het deel [adres] [nummer 1] - [nummer 2] mee te nemen in de herontwikkeling van het naastgelegen adres [adres] [nummer 5] (in bezit van Cambium) tot een complex met 63 huurwoningen. Voor Cambium is het van belang dat het gebouw [adres] [nummer 1] - [nummer 2] juridisch en feitelijk afgesplitst wordt van [adres] [nummer 3] - [nummer 4] . Cambium heeft daarvoor een concept-akte bij de notaris laten opstellen. In die concept-akte wordt het deel van Cambium niet alleen uit de splitsing onttrokken, maar wordt ook de (eenvoudige) gemeenschap die daarna ontstaat, verdeeld.
In de algemene ledenvergadering van de VvE van 19 november 2024 hebben de aanwezige partijen (Cambium en [belanghebbende] ) ingestemd met het voorstel tot wijzigen van de akte van splitsing. Dreef Beheer heeft voorafgaand aan de vergadering schriftelijk laten weten niet in te stemmen met het voorstel en verder ook niet op de vergadering aanwezig te zullen zijn.
De notaris heeft vervolgens de concept-akte naar [belanghebbende] en Rabobank gestuurd. Rabobank heeft in een e-mail van 17 december 2024 laten weten akkoord te gaan met het voorstel van Cambium en het passeren van de akte. [belanghebbende] heeft op 20 december 2024 de volmacht voor het passeren van de akte ondertekend.
3. Het verzoek en het verweer
Cambium verzoekt (primair) dat de kantonrechter haar een vervangende machtiging verleent voor de medewerking van Dreef Beheer aan het passeren van de notariële akte die inhoudt dat het deel [adres] [nummer 1] - [nummer 2] wordt onttrokken aan de splitsing en aan Cambium wordt geleverd.
Voor het geval dat het primaire verzoek niet toewijsbaar is, verzoekt Cambium (subsidiair) dat de kantonrechter:
vervangende machtiging verleent aan Cambium voor de medewerking van Dreef Beheer aan de wijziging van de Splitsingsakte waarbij het deel [adres] [nummer 1] - [nummer 2] aan de Splitsing wordt onttrokken, op de wijze als uiteengezet in de notariële akte;
de verdeling vaststelt van de (eenvoudige) gemeenschap die ontstaat door de wijziging van de Splitsingsakte als hiervoor onder sub a bedoeld, waarbij het deel [adres] [nummer 1] - [nummer 2] wordt toegedeeld aan Cambium, zonder dat daarvoor een vergoeding wegens overbedeling verschuldigd is.
In beide gevallen – primair als subsidiair - verzoekt Cambium dat Dreef Beheer gelast wordt om binnen veertien dagen na dagtekening van de beschikking alle noodzakelijke medewerking te verlenen die nodig is om binnen die termijn de notariële akte te kunnen passeren, waaronder in ieder geval wordt verstaan de noodzakelijke stukken aan te leveren waarmee inzicht wordt gegeven in de eigendoms- en zeggenschapsverhoudingen binnen Dreef Beheer ten behoeve van het naleven door de notaris van zijn verplichtingen op grond van de WWFT, zulks op straffe van een door Dreef Beheer aan Cambium te verbeuren dwangsom van € 1.000,- per dag (een dagdeel daaronder begrepen) dat Dreef Beheer hier niet aan voldoet, tot een maximum van € 50.000,-.
Aan het verzoek heeft Cambium het volgende ten grondslag gelegd. Om over te kunnen gaan tot het verbouwen van [adres] [nummer 5] - [nummer 1] - [nummer 2] tot een wooncomplex is het nodig om [adres] [nummer 1] - [nummer 2] uit de splitsing te onttrekken. Voor die onttrekking is een wijziging van de splitsingsakte nodig. Alle appartementseigenaren en de hypotheekhouder zijn akkoord met de voorgestelde wijziging van de splitsingsakte, alleen Dreef Beheer weigert in te stemmen. Dreef Beheer heeft echter geen redelijke grond om medewerking te weigeren, zij handelt daarmee in strijd met de eisen van redelijkheid en billijkheid. Gelet hierop kan de gevraagde machtiging verleend worden, aldus Cambium.
Dreef Beheer verzet zich tegen toewijzing van het verzoek en stelt redelijke gronden te hebben om haar medewerking aan het wijzigen van de splitsingsakte te weigeren. Dreef Beheer lijdt namelijk nadeel wanneer de voorgenomen splitsing werkelijkheid wordt. De rechten en plichten wijzigen ten nadele van Dreef Beheer als gevolg van wijziging van onderhoudsverplichtingen, huurderving en verlies van inspraak. Dat maakt dat de weigering niet onredelijk is. Dit nadeel kan in sommige gevallen worden weggenomen door een redelijke schadeloosstelling, maar Cambium voorziet daarin niet.
Dreef Beheer wijst er op dat na de onttrekking van het deel [adres] [nummer 1] - [nummer 2] uit de splitsing, dat deel zal toebehoren aan de gezamenlijke appartementseigenaars en Cambium. Om tot een toedeling aan Cambium te komen zal er verdeeld moeten worden. Dat is een procedure die bij de rechtbank gevoerd moet worden. Een toedeling zonder vergoeding aan Dreef Beheer levert overbedeling van Cambium op en dat is in strijd met het uitgangspunt van gelijke behandeling en billijkheid.
Dreef Beheer verzet zich tot slot tegen de eventuele uitvoerbaarverklaring bij voorraad van de beschikking en tegen het opleggen van dwangsommen.
4. De beoordeling
Cambium wil dat de splitsing ten aanzien van haar appartementsrechten opgeheven wordt zodat zij - na verdeling - het volle eigendom verkrijgt over haar ‘deel’ van het gebouw.
In artikel 5:117 lid 3 Burgerlijk Wetboek (BW) staat dat een gedeelte van het in de splitsing betrokken registergoed onttrokken kan worden aan de splitsing. Hiervoor is een wijziging van de akte van splitsing nodig.
Artikel 5:139 BW bepaalt dat een wijziging van de akte van splitsing slechts kan geschieden met medewerking van alle appartementseigenaars. De akte kan ook gewijzigd worden op grond van een besluit van de vereniging van eigenaars, mits dat besluit met viervijfde van de stemmen genomen is.
Voor het geval een of meer eigenaars of beperkt gerechtigden zich niet verklaren of zonder redelijke grond hun medewerking of toestemming weigeren, kan deze worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter (artikel 5:140 BW). De machtiging kan slechts worden verleend als aan de verzoekers van de machtiging ten minste de helft van het aantal stemmen in de vereniging van eigenaars toekomt. Aan Cambium komt de helft van het aantal stemmen in de vergadering van eigenaars in de VvE toe en zij is derhalve gerechtigd het verzoek als bedoeld in artikel 5:140 BW te doen.
In deze zaak staat vast dat niet alle eigenaars willen meewerken met de voorgestelde wijziging van de akte van splitsing en dat ook in de vergadering van de VvE van 19 november 2023 de vereiste viervijfde meerderheid om een besluit tot wijziging van de akte van splitsing te nemen, niet is gehaald. Beoordeeld moet dus worden of Dreef Beheer zonder redelijke grond haar medewerking weigert. De rechter moet deze weigering volledig toetsen en niet slechts marginaal.
De kantonrechter heeft zich er, met het oog op artikel 5:140 lid 4 BW, van vergewist dat de belanghebbenden behoorlijk zijn opgeroepen teneinde op het verzoekschrift te worden gehoord. [belanghebbende] heeft in reactie op het verzoekschrift verklaard geen bezwaar te hebben tegen de voorgestelde wijziging. Rabobank heeft eveneens verklaard geen bezwaar te hebben. [belanghebbende] en Rabobank zijn opgeroepen voor de mondelinge behandeling, maar zij zijn niet op de zitting verschenen. [belanghebbende] en de hypotheekhouder Rabobank hebben verklaard dat zij geen bezwaar hebben en daarmee hebben zij hun toestemming verleend.
Volgens Cambium heeft Dreef Beheer zonder redelijke grond haar medewerking geweigerd, omdat na opheffing van de appartementsrechten ten aanzien van [adres] [nummer 1] - [nummer 2] , dat deel op zodanige manier aan Cambium wordt toegedeeld dat Dreef Beheer daarvan geen enkel nadeel zal ondervinden. Cambium voert daartoe aan dat a) er geen gemeenschappelijke delen zijn waarvoor het noodzakelijk is de splitsing in stand te laten, b) er geen behoefte blijkt te bestaan aan de splitsing omdat de VvE sinds de oprichting nooit actief is geweest, c) Cambium een belang heeft bij onttrekking vanwege de herontwikkeling van het naastgelegen [adres] [nummer 5] , d) deze herontwikkeling de buurt een positieve impuls zal even, e) de gemeente Castricum positief is en medewerking wil verlenen aan het voorstel van Cambium voor de herontwikkeling en f) Dreef Beheer en [belanghebbende] geen enkel nadeel zullen ondervinden omdat hun onderlinge verhouding in de splitsing gelijk blijft, Cambium de kosten voor de rechtshandelingen draagt en ook zorgt voor het deugdelijk aanhelen van de scheidingsmuur.
Volgens Dreef Beheer is die redelijke grond om medewerking te weigeren er wel en zij legt daaraan verschillende redenen aan ten grondslag. De kantonrechter zal die redenen hieronder bespreken. De kantonrechter stelt hierbij voorop dat de onderhavige splitsing in appartementsrechten in zoverre een bijzondere is, omdat er nagenoeg in dit geval nagenoeg niets gemeenschappelijk wordt gebruikt, of tot gemeenschappelijk nut strekt. Voor alle duidelijkheid; normaal strekt de splitsing in appartementsrechten er toe om óf gestapelde bouwwerken aan meerdere gerechtigden te laten toekomen (en zakenrechtelijk te kunnen bezwaren), óf noodzakelijk gezamenlijk zaken onder gemeenschappelijk beheer te brengen (denk hierbij aan een vakantiepark met gemeenschappelijke paden en/of voorzieningen). Beide omstandigheden doen zich in deze casus niet voor. De appartementsrechten [adres] [nummer 1] - [nummer 2] zijn ten opzicht van [adres] [nummer 3] - [nummer 4] noch gestapeld, noch maken zij enig gezamenlijk gebruik van een gemeenschappelijke zaak, behoudens een tussenmuur. [adres] [nummer 1] en [nummer 2] zijn twee naast elkaar gelegen (voormalige) jaren ’60 winkelpandjes zonder opbouw, die naast [adres] [nummer 3] en [nummer 4] liggen, en elk een eigen ingang hebben.
[adres] [nummer 1] en [nummer 2] zijn hieronder omlijnd zichtbaar. [adres] [nummer 3] en [nummer 4] zitten links hiervan:
Wegvallen bijdrage Cambium in het onderhoud van de gemeenschap
Dreef Beheer stelt dat zij in elk geval schadeloos moet worden gesteld voor het wegvallen van de bijdrage van Cambium in het achterstallige onderhoud van de gemeenschap. Cambium voorziet niet in een vergoeding. De kantonrechter volgt Dreef Beheer hierin niet. Het klopt dat Cambium niet meer zal bijdragen in de onderhoudskosten van de gemeenschap die overblijft na de onttrekking, maar daar staat tegenover dat Dreef Beheer ook niet meer zal hoeven bijdragen in de onderhoudskosten van het deel [adres] [nummer 1] - [nummer 2] . Dat er sprake is van achterstallig onderhoud acht de kantonrechter niet van belang. Vaststaat dat er in twintig jaar nooit een vergadering van de VvE is geweest. Als Dreef Beheer prijs had gesteld op de aanpak van achterstallig onderhoud had zij een verzoek kunnen doen om dat in een te houden vergadering aan de orde te stellen.
Verlies inspraak bestemming
Dreef Beheer stelt verder dat zij inspraak verliest ter zake de ‘goederenrechtelijke wijzigingen’ aan de appartementsrechten. Door de onttrekking verliest Dreef Beheer inspraak bij toekomstige op-, aan- en onderbouw aan [adres] [nummer 1] - [nummer 2] . Dit is voor Dreef Beheer van belang omdat Dreef Beheer er belang bij heeft dat het deel [adres] [nummer 1] - [nummer 2] winkelruimte blijft waarmee de aantrekkelijkheid van het gebied behouden blijft. De kantonrechter is het met Dreef Beheer eens dat het verlies van inspraak een redelijk belang kan opleveren om toestemming te weigeren; echter in deze zaak is dat niet het geval. Het gaat hier om een gebouw dat ‘horizontaal’ gesplitst en afgescheiden zal worden. Dreef Beheer heeft aangevoerd dat haar belang is dat de bestemming van de begane grond van het gebouw winkelruimte blijft, omdat de regel opgaat dat meer winkels meer publiek opleveren. Met het ombouwen van winkelruimte naar huurwoningen gaat er aanloop van publiek verloren en dat drukt de verhuurbaarheid en verkoopwaarde van de resterende winkelruimtes. Cambium heeft daartegen aangevoerd dat met de herontwikkeling juist een betere en aantrekkelijker leefomgeving bereikt wordt. De kantonrechter is van oordeel dat Dreef Beheer onvoldoende heeft onderbouwd dat de verhuurbaarheid van haar appartementsrecht lijdt onder de voorgenomen herontwikkeling. Daarbij is van belang dat het om voorgenomen woningbouw gaat waar, na de bouw, geen noemenswaardige overlast van te verwachten valt. Hieraan kan Dreef Beheer geen redelijk belang tot weigeren van toestemming te ontlenen. Gelet op de huidige staat van [adres] [nummer 1] tot en met [nummer 3] kan de buurt er alleen maar op vooruit gaan.
Vrees voor structurele huurderving
Dreef Beheer vreest structurele huurderving doordat de herontwikkeling de aantrekkelijkheid en bedrijvigheid van het winkelgebied zal verminderen en de omzet van bestaande winkels negatief zal beïnvloeden. Dreef Beheer lijdt hierdoor schade. Door de onttrekking verliest Dreef Beheer inspraak bij toekomstige op-, aan- en onderbouw aan [adres] [nummer 1] - [nummer 2] . Dreef Beheer verliest inspraak over de architectonische wijzigingen van het nabij gelegen gebouw. Dit kan van negatieve invloed zijn op de exploitatie van de bedrijfs-/winkelruimte van Dreef Beheer. Om dezelfde reden als hiervoor, namelijk dat de mogelijke huurderving onvoldoende aannemelijk is gemaakt, is de kantonrechter van oordeel dat ook aan dit argument geen redelijk belang kan worden ontleend.
Constructieve en functionele problemen
Dreef Beheer heeft ook nog aangevoerd dat de voorgenomen sloop leidt tot constructieve en functionele problemen. Dreef Beheer heeft dit echter niet onderbouwd en Dreef Beheer heeft dit argument ook pas voor het eerst op de zitting naar voren gebracht, zodat daaraan voorbijgegaan wordt.
De conclusie is dat Dreef Beheer zonder redelijke grond haar medewerking aan de akte van splitsing weigert. De kantonrechter zal de verzochte vervangende machtiging verlenen.
Vervangende machtiging meewerken aan passeren akte
Na het wijzigen van de akte van splitsing zal het deel [adres] [nummer 1] - [nummer 2] niet langer deel uitmaken van de splitsing, maar in gedeeld eigendom zijn van Dreef Beheer, Cambium en [belanghebbende] tezamen, ieder voor hun breukdeel zoals dat gold voor de onttrekking. Cambium wil dat dit gezamenlijke eigendom aan haar toegedeeld wordt en zij verzoekt daarom gelijktijdig een vervangende machtiging die in de plaats komt van de medewerking van Dreef Beheer aan het passeren van de akte waarmee die toedeling tot stand komt. De kantonrechter is van oordeel dat dit onderdeel van de vordering niet toewijsbaar is. Dit oordeel wordt hierna toegelicht.
De wijziging van de splitsingsakte heeft tot gevolg dat [adres] [nummer 1] - [nummer 2] niet meer tot de splitsingsgemeenschap behoort. [adres] [nummer 1] - [nummer 2] is daarmee nog wel altijd gemeenschappelijk eigendom van de appartementsgerechtigden. Verdeling van deze gemeenschap behoort niet tot de bevoegdheid van de kantonrechter, noch kan deze verdeling op de voet van artikel 5:139 BW worden geëffectueerd. Daarvoor mist het Nederlandse goederenrechtelijk systeem de benodigde ‘lenigheid’.
Een vordering tot verdeling moet via een dagvaardingsprocedure bij de rechtbank aanhangig gemaakt worden. De kantonrechter ziet geen aanleiding toepassing te geven aan de wisselbepaling van artikel 69 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. Dat artikel is immers bedoeld voor het geval een procedure per vergissing met het verkeerde inleidende processtuk aanhangig is gemaakt, maar daarvan is hier geen sprake. Uit de stellingen van Cambium blijkt immers helder dat zij welbewust gekozen heeft voor de onderhavige verzoekschriftprocedure, in de hoop dat de kantonrechter zou doorpakken.
Cambium verzoekt ook dat Dreef Beheer op straffe van een dwangsom gelast wordt de medewerking te die nodig is voor het passeren van de notariële akte. De kantonrechter zal deze vordering toewijzen zoals hieronder weergegeven. Dat Dreef Beheer daarbij inzicht zou moeten geven ‘in de eigendoms- en zeggenschapsverhoudingen binnen Dreef Beheer’ is verder niet toegelicht, en wordt dan ook niet toegewezen.
Uitvoerbaarheid bij voorraad
Dreef Beheer verzet zich tegen de gevraagde uitvoerbaarheid bij voorraad. Zij wijst er op dat haar belang bij opschorting in het geval van in het instellen van hoger beroep zwaarder dient te wegen dan het belang van Cambium bij directe uitvoerbaarheid. De kantonrechter is van oordeel dat de gevolgen van uitvoerbaarheid bij voorraad niet zwaarder wegen dan het belang van Cambium om de beschikking direct ten uitvoer te kunnen leggen. Immers wordt slechts de vervangende machtiging van artikel 6 :140 lid 1 BW toegewezen, en niet ook de eigendom verdeeld. Deze beschikking zal daarom uitvoerbaar bij voorraad verklaard worden.
proceskosten
Dreef Beheer is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Cambium worden begroot op:
- griffierecht
€
135,00
- salaris gemachtigde
€
812,00
( 2 punten × € 406,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.082,00
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5. De beslissing
De kantonrechter:
verleent vervangende machtiging aan Cambium voor de medewerking van Dreef Beheer aan de wijziging van de splitsingsakte waarbij de appartementsrechten plaatselijk bekend als [adres] [nummer 1] en [adres] [nummer 2] (appartementsindices 3 en 4 uit de Akte van Splitsing van 16 juli 2001) aan de splitsing wordt onttrokken;
veroordeelt Dreef Beheer om binnen veertien dagen na betekening van deze beschikking alle noodzakelijke medewerking te verlenen die nodig is om binnen die termijn de notariële akte te kunnen passeren, zulks op straffe van een door Dreef Beheer aan Cambium te verbeuren dwangsom van € 1.000,- per dag (een dagdeel daaronder begrepen) dat Dreef Beheer hier niet aan voldoet, tot een maximum van € 50.000,-;
veroordeelt Dreef Beheer in de proceskosten van € 1.082,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Dreef Beheer niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
veroordeelt Dreef Beheer tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6 :119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald
verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mr. J.S. Reid en in het openbaar uitgesproken op 23 oktober 2025.