ECLI:NL:RBNHO:2025:13392, Rechtbank Noord-Holland, 19-11-2025, 11473592

1. Het procesverloop

[verzoeker] heeft een verzoekschrift ingediend, ter griffie ingekomen op 3 januari 2025. [verzoeker] heeft het verzoek aangevuld en nadere documenten overgelegd op 13 januari 2025. Partijen hebben deelgenomen aan het Voorrecht traject om te beproeven of oplossing in onderling mogelijk is. Met een brief van 3 juni 2025 heeft [verzoeker] bericht dat het traject Voorrecht niet tot een oplossing heeft geleid. [verzoeker] heeft zijn verzoek gewijzigd en nadere stukken overgelegd. Bij brief van 10 juni 2025 heeft [verzoeker] nog een document overgelegd. [verweerders] heeft een verweerschrift ingediend.

Op 22 oktober 2025 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [verzoeker] heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Op de zitting heeft [verzoeker] het verzoek voor zover het gericht is tegen drie andere verenigingen van eigenaars ingetrokken.

2. De feiten

[verzoeker] is sinds oktober 2023 eigenaar van het appartementsrecht aangeduid als [adres 1] in woontoren [naam 13] . Woontoren [naam 13] is onderdeel van een gebouwencomplex bestaande uit drie woontorens aan de [straat] te [plaats] . [naam 13] is het middelste gebouw. Het gebouwencomplex is op 5 juni 2020 gesplitst in drie delen: 76 appartementsrechten (woningen); 140 woningen en 46 parkeerplaatsen en een fietsenstalling). Bij de akte is de [verweerder 1] , gelegen aan de [straat] [adres 1] opgericht.

Bij akte van ondersplitsing van 5 juni 2020 is het gebouw [naam 13] / [nummer] gesplitst in 76 appartementsrechten (woningen). Bij deze splitsingsakte is opgericht de [verweerder 2] gelegen aan de [straat] [adres 2] te [plaats] ’ (hierna: de [verweerder 2] ).

Het splitsingsreglement ‘Modelreglement bij ondersplitsing in appartementsrechten 2018’, met uitzondering van de annexen, van de KNB is van toepassing op de ondersplitsing.

De [verweerder 2] heeft als doel het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaars.

[verzoeker] is eigenaar van een appartement in woontoren [naam 13] ( [adres 1] ) en op die grond lid van de [verweerder 2] .

[verzoeker] woont op de bovenste verdieping en hij heeft de wens om de temperatuur in zijn appartement op warme dagen omlaag te krijgen. Hij wil daarvoor een airconditioning installeren. De buiten-unit van de airco dient op het dak van het gebouw geplaatst te worden en de leidingen dienen via een te boren gat in het dak aangesloten te worden op de binnen-unit in de woning van [verzoeker] . Het dak van het gebouw behoort tot het gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw.

Op verzoek van [verzoeker] is op de vergadering van 3 december 2024 de onder-vereniging van eigenaars (ALV) een voorstel in stemming gebracht waarmee [verzoeker] toestemming verzoekt voor het plaatsen van de buiten-unit op het dak. Dit verzoek heeft het vereiste aantal stemmen niet gehaald en [verweerders] heeft besloten de toestemming niet te verlenen.

Op dezelfde vergadering is ook het besluit genomen dat het niet toegestaan is om privé-installaties en dergelijke op het gemeenschappelijke dak te plaatsen.

In de vergadering van 26 mei 2025 is het voorstel van [verzoeker] om hem toestemming te verlenen voor het plaatsen van de airconditioning nogmaals in stemming gebracht. Ook dit keer is de vereiste meerderheid niet gehaald en heeft [verweerders] het besluit genomen de toestemming niet te verlenen.

3. Het verzoek

[verzoeker] verzoekt, na wijziging van zijn verzoek, dat de kantonrechter de twee besluiten van [verweerders] van 3 december 2024, namelijk 1) dat het niet is toegestaan om privé-installaties op het dak te plaatsen en 2) om geen toestemming te verlenen voor het plaatsen van de airco-unit, vernietigt. Ook verzoekt [verzoeker] vernietiging van het besluit van [verweerders] van 27 mei 2025 om geen toestemming te verlenen tot het plaatsen van een airco-unit op het dak van [naam 13] . Daarnaast verzoekt [verzoeker] vervangende machtiging te verlenen om alsnog de airco-unit op het dak van het appartementencomplex te mogen plaatsen en de daarmee gepaard gaande noodzakelijke bouwkundige handelingen uit te voeren alsmede in de toekomst benodigde onderhouds- en herstelwerkzaamheden te (laten) verrichten, op straffe van een dwangsom.

[verzoeker] legt aan zijn verzoek ten grondslag dat de besluiten vernietigbaar zijn wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 Burgerlijk Wetboek (BW) worden geëist. [verweerders] , en dan met name het bestuur, staat negatief tegenover het verzoek van [verzoeker] om een airco op het dak te plaatsen, maar heeft hiertoe geen gegronde redenen en zwaarwegende belangen. [verzoeker] heeft alle zorgen die [verweerders] ten grondslag legt aan haar besluit weggenomen. [verzoeker] heeft echter wel een groot belang bij plaatsing van de airco, omdat het in zijn appartement erg warm wordt. Dit is te meer in het belang van [verzoeker] aangezien hij volledig thuis werkt en dus de gehele week in zijn appartement aanwezig is.

Omdat [verweerders] niet in redelijkheid en billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen, dient vervolgens aan [verzoeker] machtiging te worden verleend om de airco alsnog te mogen plaatsen, aan te sluiten en daar te houden en de in de toekomst benodigde onderhouds- en mogelijke herstelwerkzaamheden te laten verrichten.

[verzoeker] heeft gelet op de houding van [verweerders] de afgelopen 1,5 jaar, redenen om te vrezen dat [verweerders] ondanks de machtiging blijft weigeren om mee te werken. Daarom verzoekt [verzoeker] om een dwangsom vast te stellen. Een bedrag van € 500,- per dag is redelijk en voldoende om (het bestuur van) [verweerders] ervan te weerhouden om plaatsing, installatie en het onderhouden van de airco tegen te gaan.

4. Het verweer

[verweerders] voert verweer en is van mening dat de besluiten niet vernietigbaar zijn. [verweerders] voert daartoe aan dat er geen sprake van strijd met de redelijkheid en billijkheid en dat de belangen van [verweerders] zwaarder wegen dan het belang van [verzoeker] . De verzoeken van [verzoeker] moeten daarom allemaal worden afgewezen.

5. De beoordeling

[verzoeker] vindt het te warm in zijn appartement en hij wil daarom een airco installeren. Daarvoor is het nodig om een airco-unit (buiten-unit) op het dak van het gebouw plaatsen en een dakdoorvoer maken voor de aansluiting van de buiten-unit op de installatie in zijn appartement. Het dak van het gebouw behoort tot de gemeenschappelijke delen van het gebouw en [verzoeker] heeft voor het plaatsen van de airco-unit en het maken van de dakdoorvoer toestemming van [verweerders] nodig. Dat staat in artikel 24.1 van het in de splitsingsakte van toepassing verklaarde Modelreglement. [verzoeker] heeft die toestemming op de vergaderingen van 3 december 2024 en 27 mei 2025 gevraagd.

De toestemming mag niet op onredelijke gronden worden geweigerd. De kantonrechter moet dat toetsen, maar die toetsing is marginaal. Het gaat er om of de vergadering bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. Alleen wanneer dat niet zo is, kan het besluit worden vernietigd en de vervangende machtiging worden verleend.

[verzoeker] heeft aangevoerd dat het bij belang heeft bij het plaatsen van de airco omdat het in de warme tijd van het jaar, lastig is de temperatuur in zijn appartement op een aanvaardbare hoogte te houden. [verzoeker] heeft in de aanloop naar de behandeling van zijn verzoek informatie over de te plaatsen airco opgestuurd naar het bestuur en ter kennis gesteld van de overige eigenaren. Met die informatie heeft [verzoeker] zorgen over de dakconstructie, risico op lekkage, precedentwerking, aansprakelijkheid, stormschade en schade aan andere installaties tijdens plaatsing en onderhoud, willen wegnemen. [verzoeker] heeft ook in dit geding ter onderbouwing van zijn standpunt bijlagen ingestuurd zoals een onderzoek door [naam 14] over de dakconstructie, een reactie van [naam 15] over het risico op lekkage en een blad met specificaties van de airco-unit zoals gewicht, afmetingen en geluidsniveau.

[verweerders] heeft daartegenin gebracht dat er zorgen zijn over de dakconstructie, de kans op lekkages, extra risico op schade in verband met het betreden van het dak voor onderhoud, kans op geluidsoverlast en een aantasting van het aangezicht van het gebouw. Als belangrijkste bezwaar wordt aangemerkt de mogelijke precedentwerking.

Naar het oordeel van de kantonrechter kan uit de door [verzoeker] overgelegde documenten en zijn toelichting daarop voldoende worden afgeleid dat er geen constructieve bezwaren zijn tegen de plaatsing van de airco-unit op het dak en het maken van een dakdoorvoer. Er is geen relevant risico op lekkage en er bestaat geen probleem met het betreden van het dak voor het uitvoeren van onderhoud of reparaties. [verweerders] heeft haar betwistingen hiervan niet onderbouwd. En [verweerders] heeft ook niet nader onderbouwd dat onderhoud aan andere installaties en de glasbewassing wordt belemmerd. [verzoeker] heeft eveneens voldoende aannemelijk gemaakt dat het geluidsniveau aanvaardbaar blijft, mede door de plaatsing bovenop het dak. Hoewel niet doorslaggevend – uiteindelijk gaat de vergadering er over -, betrekt de kantonrechter hierbij ook dat het bestuur van [verweerders] na overleg met [verzoeker] in het kader van het traject Voorrecht van mening is veranderd en haar aanvankelijke bezwaren over de technische vraagstukken heeft laten varen.

Op de zitting heeft het bestuur gezegd dat nu nog het belangrijkste bezwaar is de mogelijke precedentwerking; indien [verzoeker] toestemming krijgt om een airco te plaatsen, zullen meer eigenaren volgen met dezelfde wens. Ook dat bezwaar is ondervangen doordat er ondertussen een algemeen verbod geldt voor het plaatsen van privé-installaties op het dak en er zich bovendien slechts twee andere appartementen direct onder het dak bevinden. De kantonrechter vindt het dan ook voldoende aannemelijk dat er geen sprake zal zijn van een mogelijke precedentwerking.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [verweerders] in redelijkheid haar toestemming niet had mogen weigeren. De besluiten van [verweerders] genomen op de vergaderingen van 3 december 2024 en 27 mei 2025 die zien op het niet instemmen met het verzoek van [verzoeker] om een airco te plaatsen, dienen dan ook vernietigd te worden en de verzochte vervangende machtiging zal verleend worden. [verzoeker] heeft zijn verzoek weliswaar ook gericht tegen het besluit van 23 december 2024 om in het algemeen plaatsing van privé-installaties op het dak te verbieden, maar hij heeft niet uitgelegd welk belang hij daarbij heeft terwijl uit het standpunt van [verweerders] blijkt dat [verweerders] van mening is dat dat verbod niet op [verzoeker] van toepassing is omdat hij zijn verzoek al had ingediend voordat het algemene verbod op de vergadering in stemming is gebracht.

[verzoeker] heeft ook verzocht om een dwangsom te stellen op een mogelijk gebrek aan medewerking van [verweerders] . De kantonrechter ziet geen aanleiding om een dwangsom op te leggen omdat de vrees van [verzoeker] dat [verweerders] haar medewerking zal weigeren ongegrond is. Dat [verweerders] het afgelopen anderhalf jaar niet mee heeft willen denken met [verzoeker] – wat er ook van die stelling zij – is onvoldoende. Daarbij betrekt de kantonrechter dat [verweerders] na het indienen van het verzoek juist wel nog in overleg is gegaan met [verzoeker] om tot een oplossing te komen.

De proceskosten komen voor rekening van [verweerders] omdat zij ongelijk krijgt. Bij het begroten van die kosten zal geen rekening gehouden worden met de begeleiding van [verzoeker] door zijn gemachtigde in het traject Voorrecht. De proceskosten aan de zijde van [verzoeker] worden begroot op € 902,- (€ 90,- aan griffierecht, € 542,- aan salaris gemachtigde (2 punten × 271,-) en € 135,- aan nakosten), plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

6. De beslissing

vernietigt de besluiten van de vereniging genomen op de vergaderingen van 3 december 2024 en 27 mei 2025 voor zover deze zien op het niet-verlenen van toestemming aan [verzoeker] voor het plaatsen en onderhouden van een airco-(buiten) unit op het dak van het appartementencomplex,

machtigt [verzoeker] om de airco (buiten)-unit op het dak van het appartementencomplex te plaatsen, aan te sluiten en te onderhouden en de daarmee gepaard gaande noodzakelijke bouwkundige handelingen te verrichten, alsmede de in de toekomst benodigde onderhouds- en herstelwerkzaamheden te verrichten,

veroordeelt [verweerders] in de proceskosten van € 902,-, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [verweerders] niet tijdig aan deze veroordeling voldoet en de beschikking daarna wordt betekend,

veroordeelt [verweerders] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

wijst af het meer of anders verzochte,

verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad.

Deze beschikking is gegeven door mr. J.S. Reid en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter