ECLI:NL:RBNHO:2025:14113, Rechtbank Noord-Holland, 27-11-2025, 11903448 \ VV EXPL 25-86

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 4 november 2025- de producties van [gedaagde]- de mondelinge behandeling van 13 november 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt- de pleitnota van [gedaagde] .

2. De feiten

Vanaf 17 augustus 2017 huurt [gedaagde] van Intermaris de woning aan [adres 1] te [plaats] . Voordat [gedaagde] deze woning betrok, huurde zij een andere woning van Intermaris. Omdat de zoon van [gedaagde] overlast veroorzaakte op dat adres, heeft Intermaris de huidige woning aan [gedaagde] aangeboden.

In de tussen partijen gesloten overeenkomst is, voor zover van belang, het volgende opgenomen.

‘In aanmerking nemende:

- Huurder heeft zelfstandig gewoond in een woning aan [adres 2] gehuurd op basis van een standaard huurovereenkomst.

Onder een aantal strikte voorwaarden is lntermaris bereid de woning, staande en gelegen aan [adres 1] [postcode] te [plaats] , te verhuren. Huurder dient zich te houden aan onderstaande voorwaarden, namelijk:

1. De heer [naam] heeft een locatieverbod voor de gehele flat [adres 3] ; dit houdt in dat hij zich net mag begeven in de woningen, galerijen, bergingen en het trappenhuis. Indien de heer [naam] de flat toch betreedt, maakt hij zich schuldig aan huisvredebreuk volgens artikel 138, lid 1 van het Wetboek van Strafrecht en doet lntermaris aangifte bij de politie.

2. Wij verzoeken u hier als huurder rekening mee te houden en er op toe te zien dat er geen overlast of hinder veroorzaakt wordt, dit in het belang van uw woongenot maar ook van uw buren.’

Verder is in de algemene huurvoorwaarden die van toepassing zijn op de huurovereenkomst opgenomen dat [gedaagde] de woning uitsluitend zelf mag bewonen, zij zich als een goed huurder moet gedragen en moet voorkomen dat zij of derden die zich in haar woning bevinden overlast veroorzaken.

Vanaf 2019 ontvangt Intermaris regelmatig meldingen van omwonenden van [gedaagde] over overlast die veroorzaakt wordt door de zoon van [gedaagde] die drugsverslaafd is. Intermaris laat [gedaagde] in de daarop volgende jaren veelvuldig weten dat zij, op basis van de afspraken die zijn gemaakt, haar zoon niet mag toelaten tot het complex en haar woning. Ondanks dat, wordt de zoon daar echter regelmatig aangetroffen.

In de nacht van 12 op 13 augustus 2025 wordt de zoon van [gedaagde] opnieuw aangetroffen in het gehuurde en wordt hij aangehouden wegens huisvredebreuk. Op 19 september 2025 ontvangt Intermaris wederom overlastmeldingen van omwonenden en tijdens een huisbezoek op 22 september 2025 wordt de zoon opnieuw aangetroffen in het gehuurde. Ook op 25 september 2025 wordt de zoon weer bij het gehuurde gesignaleerd.

3. Het geschil

Intermaris vordert samengevat - ontruiming van de woning aan [adres 1] te [plaats] . Daarnaast vordert Intermaris dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 658,36 per maand voor iedere maand dat zij nalaat de woning te ontruimen en tot betaling van de proces- en nakosten.

Intermaris legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] , ondanks de met haar gemaakte afspraken, haar zoon blijft toelaten tot het gehuurde hetgeen leidt tot structurele en ernstige overlast voor omwonenden. [gedaagde] schiet hierdoor ernstig tekort in de nakoming van haar verplichtingen als huurder en handelt in strijd met de huurovereenkomst, de algemene huurvoorwaarden en de wet. De omwonenden van [gedaagde] zijn veelal ook huurders van Intermaris en Intermaris heeft dan ook de plicht jegens hen om te zorgen voor een rustige en veilige leefomgeving. Volgens Intermaris is de kans groot dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden, zodat vooruitlopend daarop de ontruiming moet worden toegewezen.

[gedaagde] betwist allereerst dat Intermaris een spoedeisend belang heeft bij haar vordering, aangezien haar zoon sinds september 2025 niet meer bij haar langs komt en er dus geen sprake meer is van overlast. Verder voert [gedaagde] aan dat een ontruiming disproportioneel is, aangezien [gedaagde] de overlast niet zelf heeft veroorzaakt en zij een zieke en zorgbehoevende 72-jarige vrouw is die zelf ook slachtoffer is van de situatie.

4. De beoordeling

De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als Intemaris daarbij een spoedeisend belang heeft. Anders dan [gedaagde] aanvoert, is de kantonrechter van oordeel dat er sprake is van een spoedeisend belang aan de zijde van Intermaris. Zoals onder de feiten is beschreven hebben zich in september 2025 meerdere incidenten voorgedaan waarbij de zoon van [gedaagde] in het gehuurde is aangetroffen en daarbij overlast veroorzaakte. Dat Intermaris [gedaagde] er al veelvuldig op had gewezen dat zij haar zoon niet mag toelaten tot het gehuurde, maakt dat Intermaris er voldoende belang bij heeft hier snel tegen op te kunnen treden. Dat de zoon van [gedaagde] inmiddels niet meer in het gehuurde komt, leidt er niet toe dat het spoedeisend belang daarmee is komen te vervallen. In het verleden zijn er immers ook periodes geweest dat de zoon niet bij zijn moeder kwam, maar dit bleek altijd slechts tijdelijk. Van Intermaris kan dan ook niet gevergd worden dat zij afwacht totdat er opnieuw een incident plaatsvindt.

Inhoudelijk gaat het in dit kort geding om de vraag of er voldoende grond bestaat om de vordering van Intermaris tot ontruiming in kort geding toe te wijzen. Bij de beantwoording van die vraag stelt de kantonrechter voorop dat weliswaar uitgangspunt dient te zijn dat de in kort geding beslissende rechter zich heeft te richten naar de waarschijnlijke uitkomst van de bodemprocedure, maar dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming. In het geval van ontruiming wegens overlast moet er daarom sprake zijn van ernstige overlast en concrete klachten, zonder dat er uitzicht op verbetering bestaat.

Vast staat dat de zoon van [gedaagde] gedurende een zeer lange periode op regelmatige basis overlast veroorzaakt in en rond de woning van [gedaagde] . Het is duidelijk dat dit niet wenselijk is en de veiligheid van de woon- en leefomgeving hierdoor worden aangetast. Het is dan ook begrijpelijk dat Intermaris, die ook een verplichting heeft jegens de omwonenden van [gedaagde] , hiertegen wil optreden.

Vast staat ook dat [gedaagde] zelf geen overlast veroorzaakt. De verplichting om zich als een goed huurder te moeten gedragen, brengt echter onder andere met zich mee dat onder omstandigheden ook overlast aan een huurder kan worden toegerekend indien niet hijzelf maar iemand van zijn gezin, of iemand anders die met zijn goedvinden het gehuurde gebruikt of zich daarin of daaromheen bevindt, deze overlast veroorzaakt. Daarvoor is beslissend of [gedaagde] zich, in het licht van dat gedrag van haar zoon, zelf niet als een goed huurder heeft gedragen. Daarbij zal de kantonrechter rekening houden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de vraag of er een voldoende verband bestaat tussen het gedrag van haar zoon en het gebruik van het gehuurde. Daarvan is in elk geval sprake indien [gedaagde] van (het voornemen tot) die gedragingen op de hoogte was, of daarmee ernstig rekening moest houden, maar heeft nagelaten de in verband daarmee redelijkerwijs van haar te verlangen maatregelen te treffen.

Is [gedaagde] tekort geschoten?

Niet in geschil is dat [gedaagde] op de hoogte was van het wangedrag van haar zoon. De vraag is of zij zich voldoende heeft ingespannen om hieraan een eind te maken door maatregelen te treffen die redelijkerwijs van haar mogen worden verwacht. Volgens Intermaris is dat niet het geval, omdat [gedaagde] ondanks gemaakte afspraken en de vele verzoeken van Intermaris haar zoon is blijven toelaten tot het gehuurde.

Hiervoor is overwogen dat [gedaagde] een inspanningsverplichting heeft om de door haar zoon veroorzaakte overlast te voorkomen en te stoppen. De omstandigheid dat het voor [gedaagde] moeilijk is om haar zoon buiten haar woning te houden kan niet voor rekening van Intermaris - en alle omwonenden - komen. Vast staat dat [gedaagde] haar zoon niet (structureel) de toegang tot het gehuurde heeft ontzegd, dit terwijl, vanwege dezelfde problemen bij de woning die [gedaagde] eerder huurde van Intermaris, uitdrukkelijk in de huurovereenkomst is opgenomen dat zij haar zoon geen toegang mag geven tot het gehuurde. Van haar had dan ook verwacht mogen worden dat zij er alles aan zou doen om dat te voorkomen. Niet gebleken is dat [gedaagde] dit voldoende heeft gedaan en/of daarvoor hulp heeft gezocht, terwijl dit een maatregel is die redelijkerwijs van [gedaagde] verlangd mocht worden. Daarmee staat de tekortkoming van [gedaagde] vast.

Is een ontruiming gerechtvaardigd?

Iedere tekortkoming in de nakoming geeft aan de wederpartij de bevoegdheid de overeenkomst te ontbinden tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. In dit geval oordeelt de kantonrechter echter dat het onvoldoende aannemelijk is dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat het tekortschieten van [gedaagde] een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Dit wordt als volgt toegelicht.

Vaststaat dat Intermaris er, gezien ook haar verplichtingen richting omwonenden, belang bij heeft dat een huurder of derden die in het gehuurde verblijven geen overlast veroorzaken. Tegenover dat belang staat echter het evidente belang van [gedaagde] bij behoud van de woning. Het belang om de woning te behouden is op zichzelf weliswaar onvoldoende om de gevorderde ontruiming af te wijzen, maar in dit geval gaat het om een huurster van 72 jaar met de nodige gezondheidsklachten die daarvoor ook thuiszorg heeft. Hoewel de gezondheidsklachten niet zijn onderbouwd heeft de kantonrechter geen reden om daaraan te twijfelen. Het verliezen van haar woning zal dan ook verstrekkende gevolgen voor [gedaagde] hebben, mede omdat kan worden aangenomen dat het vinden van andere woonruimte erg lastig zal zijn. Intermaris heeft op de zitting toegelicht dat zij in dit geval geen positieve verhuurdersverklaring af kunnen geven en dit zal temeer een belemmering zijn voor het vinden van een andere (sociale) huurwoning. Verder weegt de kantonrechter mee dat uit het door Intermaris overgelegde overlastdossier volgt dat er gedurende de afgelopen jaren ook (lange) periodes zijn geweest dat er geen sprake was van overlast. Daar komt bij dat er geen verklaringen van buurbewoners zijn overgelegd waaruit de mate van overlast blijkt. Hoewel het uiteraard onwenselijk is dat [gedaagde] haar zoon veelvuldig heeft toegelaten tot het gehuurde, is onvoldoende vast komen te staan dat er sprake is (geweest) van structurele en ernstige overlast die een ontruiming, rechtvaardigt. Dit neemt niet weg dat de kantonrechter begrip heeft voor de angst van Intermaris dat de zoon van [gedaagde] op korte termijn opnieuw langs zal gaan bij zijn moeder en dan wederom overlast zal veroorzaken. Anders dan in het verleden het geval was, is de andere zoon van [gedaagde] inmiddels veelvuldig in [plaats] op korte afstand van zijn moeder aanwezig. Op de zitting heeft hij toegezegd dat zijn moeder hem altijd kan bellen als zijn broer weer langs komt en dat hij dan zal zorgen dat zijn broer weer vertrekt, hetgeen in enige mate een waarborg is dat er niet opnieuw overlast zal ontstaan.

De conclusie is dan ook dat de vordering tot ontruiming van het gehuurde wordt afgewezen. Omdat de ontruiming wordt afgewezen, komt de gevorderde gebruiksvergoeding ook niet voor toewijzing in aanmerking.

De kantonrechter wijst [gedaagde] er wel op dat zij hiermee een allerlaatste kans krijgt om de met Intermaris gemaakte afspraken na te komen en in het gehuurde te mogen blijven wonen. Het is dan ook aan [gedaagde] om een les te trekken uit deze procedure teneinde te voorkomen dat in de toekomst aanleiding voor Intermaris zal bestaan om een nieuwe procedure op vergelijkbare gronden te starten. Mocht [gedaagde] haar zoon toch weer toelaten in het gehuurde, dan is niet uit te sluiten dat dit in een eventuele volgende procedure wel tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal (kunnen) leiden.

Hoewel de vordering van Intermaris wordt afgewezen, ziet de kantonrechter aanleiding om te bepalen dat iedere partij de eigen proceskosten draagt. Dit omdat vast staat dat [gedaagde] tekort is geschoten in haar verplichtingen als huurder en het Intermaris daardoor niet kan worden verweten dat zij deze procedure is gestart.

5. De beslissing

wijst de vorderingen van Intermaris af,

bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.J. Jansen en in het openbaar uitgesproken op 27 november 2025.