ECLI:NL:RBNHO:2025:15481, Rechtbank Noord-Holland, 13-08-2025, 11434560 \ EJ VERZ 24-51

1. [belanghebbende 1],

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het verzoekschrift

- aanvullende stukken van [belanghebbende 2] van 13 mei 2025- aanvullende stukken van [belanghebbende 1] van 15 mei 2025.

[verweerder] heeft, ondanks daartoe in de gelegenheid te zijn gesteld, geen verweerschrift ingediend. De leden van [verweerder] zijn als belanghebbende door de griffie opgeroepen voor de mondelinge behandeling.

Het verzoek is ter zitting van 16 juli 2025 behandeld, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Namens [verweerder] is, ondanks daartoe behoorlijk te zijn opgeroepen, niemand verschenen. [belanghebbenden] zijn als belanghebbenden verschenen.

De beschikking is bepaald op vandaag.

2. De feiten

[verweerder] heeft ten doel de behartiging van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaars van de appartementen gelegen aan de [straat] [nummer 1], [nummer 2] en [nummer 3] te [plaats 4] (hierna: de appartementen).

[belanghebbende 1] is eigenaar van het appartementsrecht [straat] [nummer 1].

[verzoeker] is eigenaar van het appartementsrecht [straat] [nummer 2].

[belanghebbende 2] B.V. is eigenaar van het appartementsrecht [straat] [nummer 3]. [betrokkene] (hierna: [belanghebbende 2]) is enig bestuurder en aandeelhouder van [bedrijf] B.V.

In de splitsingsakte staat onder meer: “(…) in afwijking van casu quo in aanvulling op welk model-reglement artikelsgewijs het volgende zal gelden;

a. met betrekking tot artikel 2 sub a:

in afwijking hiervan worden de terrassen, gangen, traphuizen, niet tot de gemeenschappelijke gedeelten gerekend;

(…)

f. met betrekking tot artikel 23:

lid 1: de gedeelten waarin de eigenaars in de gemeenschap gerechtigd zijn zijn als volgt:

voor het appartementsrecht met het indexnummer 1, een/derde gedeelte;

voor het appartementsrecht met het indexnummer 2, een/derde gedeelte;

voor het appartementsrecht met het indexnummer 3, een/derde gedeelte;

lid 3: in afwijking van het hierin bepaalde zal iedere appartementsrechteigen(a)r(es) de kosten van het buitenonderhoud dragen, van dat gedeelte van het gebouw, dat bestemd is om door hem/haar als afzonderlijk geheel te worden gebruikt;”

In het modelreglement staat onder meer:

“Artikel 2

Tot de gemeenschappelijke gedeelten worden ondermeer gerekend:

a. funderingen, dragende muren en kolommen, het geraamte van het gebouw met de ondergrond, het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren, de buitengevels, waaronder begrepen raamkozijnen, deuren, balkon-constructies, borstweringen, galerijen, terrassen en gangen, de daken, schoorstenen en ventilatiekanalen, de traphuizen en hellingbanen, alsmede het hek- en traliewerk;

b. technische installaties met de daarbij behorende leidingen, met name voor centrale verwarming (met uitzondering van de radiatoren en radiatorkranen in de privé gedeelten), voor luchtbehandeling, vuilafvoer, afvoer van hemelwater met de riolering, gas, water en verder de hydrofoor, de electriciteits- en telefoonleidingen, de gemeenschappelijke antenne, de bliksembeveiliging, de liften, de alarminstallatie en de systemen voor oproep en deuropeners.

(…)

Artikel 23

1. De eigenaars zijn in de gemeenschap gerechtigd in de nader in de akte te bepalen breukdelen.

2. De gemeenschappelijke baten worden in eenzelfde verhouding tussen de eigenaars verdeeld.

3. In gelijke verhouding zijn de eigenaars verplicht bij te dragen in de schulden en kosten, die voor gemeenschappelijke rekening zijn.”

In de notulen van de ledenvergadering van 14 mei 2024 staat onder meer:“De voorzitter van de VvE heeft te kennen gegeven te stoppen met zijn bestuursfunctie. Dit kan alleen via een ledenvergadering. (…)Afreden Dhr. [belanghebbende 2]Dit kan na aanstellen nieuw bestuur/beheer. Daar er nooit jaarvergaderingen zijn gehouden, er geen actieve VvE is, geen financiële verslagen, etc. etc. is hem geen decharge verleend. (…) Aanstellen nieuw bestuur/beheerDhr. [verzoeker] Heeft VvE-tje.bv voorgedragen (alle benodigde stukken waren bijgevoegd bij deze uitnodiging.Niemand anders heeft een voorstel gedaan. Stemming: Voor: Dhr. [verzoeker]. Tegen: Dhr. [belanghebbende 2].Onthouding: Dhr. [belanghebbende 1] niet aanwezig(…)”.

3. Het verzoek

[verzoeker] verzoekt de kantonrechter, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:- een vervangende machtiging te verlenen voor de benoeming van VvE-tje B.V. als bestuurder van [verweerder];- een verklaring voor recht afgeeft dat de kosten van het onderhoud aan het dak, de dakgoten en de gevels verdeeld worden aan de hand van de verdeling in artikel 23 lid 1 van de splitsingsakte;- [verweerder] te veroordelen in de proceskosten.

[verzoeker] stelt dat [verweerder] een slapende VvE betreft en wenst daarvan een actieve VvE te maken. Er wordt op dit moment niet gespaard, er is geen MJOP, er worden geen ledenvergaderingen gehouden en [belanghebbende 2] wil niet langer als bestuurder van [verweerder] optreden. Daarom wenst [verzoeker] VvE-tje B.V. te benoemen tot bestuurder van [verweerder]. [verzoeker] stelt verder dat de kosten voor het onderhoud aan het dak, de dakgoten en de gevels vallen onder het buitenonderhoud waar [verweerder] verantwoordelijk voor is. Daarbij beroept [verzoeker] zich op artikel 23 lid 3 van het modelreglement.

[verweerder] heeft – hoewel hiertoe in de gelegenheid te zijn gesteld, geen verweer gevoerd. Op de stukken die [belanghebbenden] – in hun hoedanigheid van belanghebbende – hebben ingediend, zal bij de beoordeling van dit geschil worden ingegaan.

Op de stellingen van partijen wordt – voor zover van belang – bij de beoordeling van het geschil ingegaan.

4. De beoordeling

[verzoeker] verzoekt de kantonrechter om hem een machtiging te verlenen zodat [verzoeker] namens [verweerder] VvE-tje B.V. kan benoemen tot bestuurder van [verweerder]. Hieraan vooraf gaat de vraag of de kantonrechter bevoegd is een bestuurder, in dit geval [belanghebbende 2], van een vereniging van eigenaars te ontslaan.

Zoals ter zitting ook aan [verzoeker] is voorgehouden, is het ontslag van een bestuurder op grond van de wet voorbehouden aan de vergadering van eigenaars. Het is daarom niet aan de kantonrechter om een bestuurder van een vereniging van eigenaars te ontslaan. Het is aan de vergadering van eigenaars om overeenkomstig de geldende regels uit de statuten en reglementen al dan niet een ontslagbesluit te nemen.

[verzoeker] stelt dat [verweerder] niet functioneert. [verzoeker] heeft meermaals verzocht om het houden van een vergadering van eigenaars, zodat een besluit kan worden genomen over de voortgang van [verweerder] en haar bestuur. Hoewel op 14 mei 2024 een vergadering van eigenaars heeft plaatsgevonden, zijn op die vergadering geen besluiten genomen omtrent het (aftreden of benoemen van) bestuur van [verweerder].

Hoewel het niet aan de kantonrechter is om [belanghebbende 2] als bestuurder te ontslaan en – in het verlengde daarvan – [verzoeker] te machtigen om VvE-tje B.V. namens [verweerder] aan te wijzen als bestuurder van [straat] VvE, is ter zitting met [verzoeker], [belanghebbende 2] en [belanghebbende 1] het volgende besproken. Ter zitting heeft [belanghebbende 2] bevestigd dat hij op papier bestuurder is van [verweerder], maar dit niet langer wenst te zijn. [verweerder] functioneert niet, er is geen sprake van opbouw van een reservefonds en de appartementseigenaren nemen vooralsnog alle onderhoudskosten van ieder appartementsdeel voor hun eigen rekening. Alle belanghebbenden zijn het erover eens dat dit zo niet langer kan. Naast [verzoeker] hebben zowel [belanghebbende 2] – namens [belanghebbende 2] B.V. – als [belanghebbende 1] ter zitting ingestemd met het volgende: - [belanghebbende 2] is niet langer bestuurder van [verweerder]; - de kantonrechter zal in de beslissing van deze beschikking opnemen dat [verzoeker] VvE-tje B.V. namens [verweerder] mag benoemen tot bestuurder van [verweerder].

De kantonrechter zal [verzoeker] – gelet op de met alle belanghebbenden gemaakte afspraken ter zitting – daarom machtigen om namens [verweerder] VvE-tje B.V. te benoemen tot bestuurder van [verweerder].

De kosten voor het onderhoud aan het dak moet naar evenredigheid worden verdeeld over de leden van de VvE

De belanghebbenden verschillen van mening over de vraag hoe de splitsingsakte moet worden uitgelegd. Meer specifiek is het de vraag in hoeverre de kosten voor het onderhoud aan het dak, de dakgoten en de gevels op grond van de splitsingsakte voor rekening van [verweerder] komen.

Bij de uitleg van de splitsingsakte komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot de splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in de akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte. Gelet op de rechtszekerheid mag bij de uitleg van de akte slechts acht worden geslagen op gegevens die voor derden kenbaar zijn uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven stukken. Indien de akte voor meerdere uitleg vatbaar is, moet de rechter vaststellen welke uitleg van de akte naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is.

Uitgaande van deze maatstaf, is de kantonrechter van oordeel dat de splitsingsakte als volgt moet worden uitgelegd.

In artikel 2 van de modelreglement staat in niet te misverstane bewoordingen dat de daken en buitengevels tot de gemeenschappelijke delen van het gebouw behoren. Uit de splitsingsakte volgt dat ten aanzien van artikel 2 van het modelreglement hiervan wordt afgeweken, in die zin dat de terrassen, gangen en traphuizen niet tot de gemeenschappelijke delen behoren. De kantonrechter is daarom van oordeel dat de daken en gevels tot de gemeenschappelijke delen behoren.

De splitsingsakte en het modelreglement gaan niet in op de vraag of de dakgoten tot de gemeenschappelijke delen behoren. Gelet op het voorgaande acht de kantonrechter het daarentegen aannemelijk dat ook de dakgoten tot de gemeenschappelijke delen moeten worden gerekend, zodat hij hiervan zal uitgaan.

Artikel 23 lid 3 van het modelreglement bepaalt vervolgens dat de eigenaars in gelijke verhouding verplicht zijn bij te dragen in de schulden en kosten die voor gemeenschappelijke rekening zijn. Niet in geschil is dat iedere appartementseigenaar voor een/derde deel gerechtigd is in de gemeenschap.

Bij splitsingsakte is afgeweken van artikel 23 lid 3 van het modelreglement. In de splitsingsakte staat: “in afwijking van het hierin bepaalde zal iedere appartementseigena(a)r(en) de kosten van het buitenonderhoud dragen, van dat gedeelte van het gebouw, dat bestemd is om door hem/haar als afzonderlijk geheel te worden gebruikt”. [belanghebbende 2] heeft ter zitting verklaard dat de (vorige) appartementseigenaren met opzet zijn overeengekomen dat ieder voor zijn eigen deel van het gebouw zou zorgdragen. De afwijking in de splitsingsakte moet volgens [belanghebbende 2] dus zo worden gelezen dat iedere appartementseigenaar zorg draagt voor dat deel van het dak, de dakgoten en de gevels waar hij gebruik van maakt en dat iedere appartementseigenaar daarvoor zijn eigen kosten draagt. [belanghebbende 1] sluit zich aan bij dit standpunt en voert aan dat hij de afgelopen 30 jaar op eigen kosten heeft zorggedragen voor de daken, de goten en het schilderwerk.

Zoals de kantonrechter ook ter zitting aan partijen heeft kenbaar gemaakt, volgt uit de afwijkende bepaling van artikel 23 lid 3 van het modelreglement zoals opgenomen in de splitsingsakte niet dat het dak, de dakgoten en de gevels vallen onder ‘het buitenonderhoud’ zoals bedoeld in die afwijkende bepaling. Het betoog van [belanghebbenden] dat iedere appartementseigenaar zelf zorg moet dragen voor dat deel van het dak, de dakgoten en de gevels waar hij gebruik van maakt en de kosten daarvan zelf moet dragen, slaagt daarom niet. Dat de appartementseigenaren zich wel jarenlang aan deze onderlinge afspraak, zoals ter zitting uiteengezet door [belanghebbenden], hebben gehouden, leidt niet tot een ander oordeel.

De kantonrechter heeft hiervoor overwogen dat het dak, de dakgoten en de gevels behoren tot de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Dit heeft tot gevolg dat de kosten voor onder meer het onderhoud daarvan moeten worden verdeeld zoals bedoeld in de splitsingsakte, te weten iedere appartementseigenaar voor een/derde deel. De verzochte voorrechtverklaring sluit hierop aan en is daarom toewijsbaar.

[verweerder] wordt veroordeeld in de proceskosten

[verweerder] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [verzoeker] worden begroot op:

- griffierecht

€

87,00

- salaris gemachtigde

€

164,00

(2 punten × € 82,00)

Totaal

€

251,00

5. De beslissing

verleent een vervangende machtiging aan [verzoeker] voor het namens [verweerder] aanstellen van VvE-tje B.V. als bestuurder van [verweerder];

verklaart voor recht dat de kosten van het onderhoud aan het dak, de dakgoten en de gevels verdeeld moeten worden aan de hand van de verdeling in artikel 23 lid 1 van de splitsingsakte;

veroordeelt [verweerder] in de proceskosten van € 251,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [verweerder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend

Deze beschikking is gegeven door mr. S.N. Schipper en in het openbaar uitgesproken op 13 augustus 2025.