ECLI:NL:RBNHO:2025:15863

1. SKA BEHEER B.V.,

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 4 juni 2025

- het herstelexploot t.a.v. ABN Amro van 6 juni 2025

- de akte aanvullende producties met producties 6 en 7 van de VvE

- de akte aanvullende productie met aanvullende productie 8 van de VvE

- de aanvullende productie 6 van SKA Beheer

- de mondelinge behandeling van 20 augustus 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt

- de spreekaantekeningen van mr. C. Canters (een kantoorgenoot van mr. Van Ewijk) namens de VvE

- de pleitaantekeningen van mr. Meester en mr. B.J.R. Loijmans (een kantoorgenoot van mr. Meester) namens SKA.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

In een akte van 21 mei 2002 is een perceel bouwgrond in [plaats] gesplitst in appartementsrechten (hierna: de akte van splitsing). Het betrof het perceel met kadastrale nummers [kadaster nummer 1] en [kadaster nummer 2]. In de akte van splitsing is ook de VvE opgericht en is haar reglement vastgesteld.

Vervolgens is op het perceel een winkelboulevard met parkeerplaatsen gebouwd. Daarnaast is een toegangsweg aangelegd om te komen en te gaan naar de openbare weg. De appartementsrechten geven elk recht op het exclusief gebruik van een van de winkelruimtes in het complex. De VvE voert het beheer over het in appartementsrechten gesplitste perceel.

Het perceel [kadaster nummer 1] bestaat nog. Het perceel [kadaster nummer 2] is verdeeld in de percelen [kadaster nummer 3] en [kadaster nummer 4]. Het perceel [kadaster nummer 4] is vervolgens gesplitst in de percelen [kadaster nummer 5], [kadaster nummer 6] en [kadaster nummer 7].

Op perceel [kadaster nummer 7] is het complex van de VvE gebouwd. Op dit perceel zijn tevens de parkeerplaatsen gelegen en bevindt zich de toegangsweg tot het complex.

De percelen [kadaster nummer 8] en [kadaster nummer 9] zijn uit een ander perceel, [kadaster nummer 10], ontstaan.

Perceel [kadaster nummer 9] is eigendom van SKA. Dit perceel is bestemd als horecapaviljoen en hierop bevinden zich op dit moment een FEBO en een Subway. Op dit perceel liggen enkele parkeerplaatsen die door bezoekers van die FEBO en Subway worden gebruikt.

De hieronder opgenomen kadastrale kaart illustreert de situatie ter plaatse:

{Afbeelding 1}

In de akte van splitsing zijn twee erfdienstbaarheden gevestigd voor het horecapaviljoen van destijds het perceel [kadaster nummer 10] als heersend erf en (een gedeelte van) destijds het perceel [kadaster nummer 2] als dienend erf.

De erfdienstbaarheden houden in:

a. Erfdienstbaarheid parkeerplaatsen

de erfdienstbaarheid, inhoudende de verplichting voor de gerechtigde(n) tot het heersend erf te dulden, dat de gerechtigde(n) tot en bezoekers en gebruikers van het heersend erf bevoegd zijn de van het dienend erf deel uitmakende parkeerplaatsen als parkeerplaats voor motorvoertuigen te gebruiken.

b. Erfdienstbaarheid van overpad

de erfdienstbaarheid, inhoudende de verplichting voor de gerechtigde(n) tot het heersend erf te dulden, dat de gerechtigde(n) tot en bezoekers en gebruikers van het heersend erf bevoegd zijn vanaf de openbare straat via de inrit/uitrit van de van het dienend erf deel uitmakende rijbanen met motorvoertuigen, (brom)fietsen en/of te voet te komen van en te gaan naar het op het heersend erf te realiseren horecapaviljoen en/of de van het dienend erf deel uitmakende parkeerplaatsen als hiervoor onder a. bedoeld en vice versa,

op welke erfdienstbaarheden de navolgende voorwaarden van toepassing zijn:

I. De gerechtigde(n) en/of gebruikers van het heersend erf heeft (hebben) te allen tijde de plicht de erfdienstbaarheid uit te oefenen op de voor het dienend erf minst bezwarende wijze.

II. De gerechtigde(n) en/of gebruikers van het dienend erf is (zijn) daarbij verplicht de regels in acht te nemen die door de eigenaar van het dienend erf worden vastgesteld voor de exploitatie en/of gebruik van het dienend erf.

Op 10 september 2022 heeft de VvE als verkoper een koopovereenkomst gesloten met McDonald’s Nederland B.V. (hierna: McDonald’s) als koper voor de percelen [kadaster nummer 8] en [kadaster nummer 5] (hierna ook: de verkochte percelen). Deze percelen betreffen nu nog grasland; dit geldt ook voor perceel [kadaster nummer 6].

Op 28 februari 2023 is in een allonge bij de koopovereenkomst de leveringsdatum van de verkochte percelen verlengd tot – kort gezegd – de eerste werkdag uiterlijk vier weken nadat aan alle opschortende voorwaarden in vervulling zijn gegaan en nadat geen beroep meer kan worden gedaan op ontbindende voorwaarden.

Als opschortende voorwaarde is onder meer opgenomen dat de verkochte percelen vrij van erfdienstbaarheden aan McDonald’s geleverd moeten worden.

In een e-mail van juni 2024 heeft de VvE SKA uitgenodigd voor een gesprek om te praten over opheffing van de erfdienstbaarheid tot parkeren op de verkochte percelen. Partijen zijn in overleg getreden, maar dit heeft niet geleid tot een minnelijke regeling.

Op 4 december 2024 heeft de VvE tijdens een vergadering besloten een bodemprocedure te starten tegen SKA en dat bezoekers van het horecapaviljoen FEBO en Subway niet mogen parkeren op die kavel die de VvE heeft verkocht aan McDonald’s en niet op het terrein rechts van Subway dat mogelijk in de toekomst nog verkocht gaat worden.

3. Het geschil

De VvE vordert (samengevat):

primair

I. een verklaring voor recht dat er geen erfdienstbaarheden rusten ten laste van perceel [kadaster nummer 5] en ten behoeve van perceel [kadaster nummer 9] en SKA voor zover nodig te veroordelen tot medewerking aan het doorhalen van de erfdienstbaarheden in de openbare registers, op straffe van een dwangsom van € 2.500,- per dag(deel) dat zij daarmee in gebreke blijft vanaf vijftien dagen na aanschrijving daartoe;

subsidiair

II. SKA te veroordelen om binnen veertien dagen na dit vonnis mee te werken aan het doorhalen van de erfdienstbaarheden ten laste van perceel [kadaster nummer 5] en ten behoeve van perceel [kadaster nummer 9], op straffe van een dwangsom van € 2.500,- per dag(deel) dat SKA hieraan niet voldoet, dan wel dat de rechtbank de erfdienstbaarheden ten laste van perceel [kadaster nummer 5] en ten behoeve van perceel [kadaster nummer 9] opheft;

meer subsidiair

III. SKA te veroordelen om de erfdienstbaarheden op de minst bezwarende wijze uit te oefenen, door haar te verbieden om de erfdienstbaarheid van parkeren uit te oefenen op perceel [kadaster nummer 5] en haar te verbieden om via perceel [kadaster nummer 5] te komen en te gaan naar de openbare weg, op straffe van een dwangsom van € 500,- per keer dat SKA die gebod/verbod overtreedt;

uiterst subsidiair

IV. SKA te veroordelen om de erfdienstbaarheden uit te oefenen op de door de VvE aangewezen plek, te weten perceel [kadaster nummer 7], op straffe van een dwangsom van € 2.500,- per dag(deel) dat SKA niet aan deze veroordeling voldoet;

in ieder van de voorgenoemde gevallen

V. SKA te veroordelen in de proceskosten, inclusief nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis.

De VvE stelt zich primair op het standpunt dat er geen erfdienstbaarheden rusten op de verkochte percelen, omdat op deze percelen geen parkeerplaatsen zijn gelegen. Het is niet mogelijk om de erfdienstbaarheid van parkeren uit te oefenen op de verkochte percelen. Als dat standpunt niet wordt gevolgd, dan geldt dat de VvE een plek kan aanwijzen voor de uitoefening voor de erfdienstbaarheid. De VvE heeft in de vergadering van 4 december 2024 de bestaande parkeerplaatsen en de weg op perceel [kadaster nummer 7] aangewezen. Als de erfdienstbaarheden wel rusten op de verkochte percelen, dan is SKA gehouden om mee te werken aan de opheffing van erfdienstbaarheden op de verkochte percelen. SKA heeft geen belang van een erfdienstbaarheid op de verkochte percelen.

SKA Beheer voert verweer. SKA Beheer concludeert tot niet-ontvankelijkheid van de VvE, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van de VvE, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van de VvE in de kosten van deze procedure.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in reconventie

Voor het geval de vordering in conventie toewijsbaar wordt geacht vordert SKA schadevergoeding vanwege de waardedaling van haar perceel als gevolg van opheffing en/of beperking van de erfdienstbaarheden tot parkeren, vanwege verminderde gebruiksmogelijkheden voor het heersende erf.

De VvE voert verweer. De VvE concludeert tot afwijzing van de vordering van SKA, met veroordeling van SKA in de proceskosten in reconventie.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

De discussie tussen partijen in deze zaak ziet op de gevestigde erfdienstbaarheid tot het gebruiken van parkeerplaatsen. Partijen zijn niet specifiek ingegaan op het recht van overpad om via de inrit/uitrit en de van het dienend erf deel uitmakende rijbanen te komen en te gaan naar het horeca paviljoen en/of de van het dienend erf deel uitmakende parkeerplaatsen, maar hebben in de discussie de beide erfdienstbaarheden als één geheel beschouwd. De rechtbank zal dat ook doen, omdat de ene inderdaad onlosmakelijk is verbonden aan de andere.

Uitleg erfdienstbaarheid

Vast staat dat de erfdienstbaarheid tot parkeren in 2002 is gevestigd in de akte van splitsing. Als het dienende erf wordt gesplitst, blijft de last rusten op ieder gedeelte ten aanzien waarvan, gegeven de inhoud en de aard van de erfdienstbaarheid, de uitoefening mogelijk is. De splitsing heeft in beginsel geen invloed op de wijze waarop de erfdienstbaarheid kan worden uitgeoefend.

Om te kunnen beoordelen of de uitoefening van de erfdienstbaarheid mogelijk is, moet worden gekeken naar de inhoud van de erfdienstbaarheid. Partijen twisten over de inhoud van de erfdienstbaarheid. De VvE stelt dat de erfdienstbaarheid ziet op de van het dienend erf deel uitmakende parkeerplaatsen als parkeerplaats voor motorvoertuigen te gebruiken, meer specifiek aangeduid als ‘de bestaande parkeerplaatsen’. Omdat de verkochte percelen en perceel [kadaster nummer 6] bestaan uit grasland en hierop geen parkeerplaatsen zijn gelegen, betoogt de VvE dat de erfdienstbaarheid niet op de verkochte percelen is komen te rusten.

Bij de uitleg van een akte van vestiging van een erfdienstbaarheid komt het aan op de in de notariële akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling. Die partijbedoeling moet worden afgeleid uit de in de akte gebruikte bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. In de akte van vestiging staat vermeld: ‘de van het dienend erf deel uitmakende parkeerplaatsen’. Tussen partijen staat vast dat op het moment van verlijden van de akte van vestiging, in 2002, de percelen bestonden uit bouwgrond waarop zich nog in het geheel geen parkeerplaatsen bevonden. Onderdeel van de notariële akte van vestiging is een tekening van de voor deze zaak van belang zijnde percelen waarop zijn ingetekend één grote parkeerplaats (op thans het perceel [kadaster nummer 7]) en twee kleine parkeerplaatsen (op thans de percelen [kadaster nummer 6] en [kadaster nummer 5]). Eén van deze percelen, perceel [kadaster nummer 5], betreft een aan McDonald’s verkocht perceel. Bij gebreke aan andersluidende verklaringen, leidt de rechtbank uit de tekening af dat partijen ten tijde van de vestiging van de erfdienstbaarheid tot parkeren de bedoeling hadden dat deze erfdienstbaarheid ook zou komen te rusten op perceel [kadaster nummer 5].

Uitleg van de akte van vestiging leidt dus tot de conclusie dat de erfdienstbaarheid SKA als eigenaar van het heersende erf – in beginsel – het recht geeft om gebruik te maken van parkeerplaatsen op de dienende erven, waartoe één van de verkochte percelen behoort. Dit betekent dat als in de toekomst op (een van) de dienende erven parkeerplaatsen worden gerealiseerd – wat bij het aan McDonald’s verkochte perceel de bedoeling is – SKA hiervan op grond van de erfdienstbaarheid tot parkeren gebruik mag maken.

De erfdienstbaarheid is niet door verjaring tenietgegaan

De VvE stelt dat de erfdienstbaarheid ten laste van het verkochte perceel op grond van artikel 3:106 Burgerlijk Wetboek BW (hierna: BW) is tenietgegaan, omdat er nooit parkeerplaatsen zijn gerealiseerd en de uitoefening van de erfdienstbaarheid al meer dan twintig jaar onmogelijk is gemaakt door de VvE. SKA heeft nooit verzocht om parkeerplaatsen te realiseren, zoals die zijn ingetekend in 2002, en een vordering tot opheffing van de strijdige toestand is inmiddels verjaard, aldus de VvE.

Dit verweer faalt. De in artikel 3:106 BW bedoelde verjaring ziet op de rechtsvordering tot opheffing van de met een beperkt recht strijdige toestand. Het niet gebruiken van een erfdienstbaarheid valt niet onder een met het beperkt recht strijdige toestand. SKA heeft aangevoerd dat er regelmatig wordt geparkeerd op het grasland van percelen [kadaster nummer 6] en [kadaster nummer 5], bijvoorbeeld door leveranciers van of installateurs met klussen bij de FEBO en Subway, maar ook op zeer drukke dagen door bezoekers van de winkelboulevard (perceel [kadaster nummer 7]). De VvE betwist dat er thans op het verkochte perceel [kadaster nummer 5] geparkeerd wordt, maar niet is betwist dat er kan worden geparkeerd. Uit de overgelegde foto’s van de percelen blijkt ook genoegzaam dat dat kan. Van een continue inbreuk die uitoefening van de erfdienstbaarheid onmogelijk maakt is niet gebleken. Er is bijvoorbeeld geen sprake van een afgeschermd perceel. Reeds hierom kan het beroep op verjaring niet slagen.

Uitoefening van de erfdienstbaarheid is mogelijk

De VvE betoogt nog dat bij verdeling van het perceel de erfdienstbaarheid niet overeenkomstig artikel 5:76 lid 2 BW op de verkochte percelen is komen te rusten, omdat de verkochte percelen uit grasland bestaan en hierop geen parkeerplaatsen zijn gelegen.

Ook dit verweer faalt. Het heersende erf mag van de splitsing geen nadeel ondervinden. Uit de Memorie van Toelichting bij artikel 5:76 lid 2 BW volgt dat als de akte van vestiging de uitoefening van het recht toelaat ten aanzien van beide door de splitsing ontstane gedeelten, die dan ook beide bezwaard blijven, zelfs als zou de eigenaar van het heersende erf in de praktijk ook kunnen volstaan met uitoefening van zijn recht op een van de te splitsen delen. De rechtbank heeft onder 4.7 al overwogen dat het mogelijk is om op het verkochte perceel te parkeren en dat van een continue inbreuk die uitoefening van de erfdienstbaarheid onmogelijk maakt niet is gebleken.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de erfdienstbaarheid bij de splitsing wel degelijk ook op percelen [kadaster nummer 5] en [kadaster nummer 6] is komen te rusten. De gevorderde verklaring voor recht dat er geen erfdienstbaarheid rust ten laste van die percelen en ten behoeve van perceel [kadaster nummer 9] zal dan ook worden afgewezen.

Geen sprake van een aanwijzing van artikel 5:73, tweede lid BW

De VvE stelt daarnaast dat zij als eigenaar van het diende erf voor de uitoefening van de erfdienstbaarheid een ander gedeelte van het erf kan aanwijzen waarop de erfdienstbaarheid moet worden uitgevoerd, mits deze verplaatsing zonder vermindering van genot voor de eigenaar van het heersende erf mogelijk is. De VvE stelt op de vergadering van 4 december 2024 deze aanwijzing te hebben gegeven. Dit standpunt volgt de rechtbank niet. Uit de door de VvE overgelegde notulen van deze vergadering blijkt dat de VvE slechts heeft beslist dat niet meer geparkeerd mag worden op het verkochte perceel. Ter zitting heeft de VvE toegelicht dat de notulen wellicht niet geheel duidelijk zijn, maar dat bedoeld is om de parkeerplaatsen gelegen op perceel [kadaster nummer 7] aan te wijzen. Dit is niet een wettelijke aanwijzing als bedoeld in artikel 5:73, tweede lid BW.

Geen opheffing van erfdienstbaarheden

Als geoordeeld wordt dat de erfdienstbaarheid rust op de verkochte percelen, hetgeen het geval is, dan stelt de VvE zich op het standpunt dat SKA gehouden is om mee te werken aan de doorhaling c.q. opheffing van deze erfdienstbaarheid. De VvE stelt dat SKA geen belang heeft bij het uitoefenen van de erfdienstbaarheid op de verkochte percelen, omdat zij – ook bij doorhaling – haar erfdienstbaarheid onverminderd kan blijven uitoefenen, terwijl de VvE er wel belang bij heeft om de erfdienstbaarheden op te heffen omdat zij alleen dan de verkochte percelen kan leveren aan McDonald’s.

De rechter kan op vordering van de eigenaar van het dienende erf een erfdienstbaarheid opheffen, indien de uitoefening daarvan onmogelijk is geworden of de eigenaar van het heersende erf geen belang meer heeft bij de uitoefening, en dat het niet aannemelijk is dat de mogelijkheid van uitoefening of het redelijke belang daarbij zal terugkeren. Hiervoor heeft de rechtbank al geoordeeld dat de uitoefening niet onmogelijk is geworden. Beoordeeld moet worden of SKA, als eigenaar van het heersende erf, nog een redelijk belang heeft bij de uitoefening van de erfdienstbaarheid.

SKA heeft aangevoerd dat zij een redelijk belang heeft bij het behoud van de erfdienstbaarheid op de verkochte percelen. Een redelijk belang kan er ook uit bestaan dat de eigenaar van een perceel de mogelijkheid wil behouden om in de toekomst de inrichting van het perceel te wijzigen. SKA stelt daartoe dat op haar perceel momenteel een FEBO en Subway zijn gevestigd, maar dat het perceel is bestemd als horecapaviljoen. Dit biedt de mogelijkheid om het perceel in de toekomst anders in te richten, door bijvoorbeeld het vestigen van een drukbezochte KFC of het realiseren van één groot gebouw. Een andere inrichting van het perceel kan leiden tot een toename van de parkeerbehoefte. Door veranderingen in de omgeving is nu al sprake van een toenemende parkeerdruk. Bij handhaving van de erfdienstbaarheid op de verkochte percelen zijn bezoekers in staat om – ook in de toekomst – hun auto nabij het perceel van SKA te parkeren, zodat zij niet de drukke toegangsweg hoeven over te steken die ligt tussen die percelen en het perceel [kadaster nummer 7]. SKA heeft er in dat kader nog terecht op gewezen dat zij op grond van artikel 5:75 leden 1 en 2 BW bevoegd is om op haar kosten op het dienende erf alles te verrichten wat voor de uitoefening van de erfdienstbaarheid noodzakelijk is. Dat geldt ook voor het aanbrengen van gebouwen en dergelijke.

Op grond van het voorgaande oordeelt de rechtbank dat SKA een redelijk belang heeft bij de uitoefening van de erfdienstbaarheid, althans dat het in elk geval aannemelijk is dat het redelijk belang daarbij in de toekomst zal terugkeren. De vordering tot veroordeling van SKA om mee te werken aan de doorhaling van de erfdienstbaarheid is daarom niet toewijsbaar. Ook de vordering van de VvE tot opheffing van de erfdienstbaarheid zal worden afgewezen.

SKA zal evenmin worden verboden om de erfdienstbaarheid uit te oefenen op het perceel [kadaster nummer 5], dan wel worden veroordeeld om de erfdienstbaarheid alleen uit te oefenen op het perceel [kadaster nummer 7]. Ter zitting is gebleken dat het voor McDonald’s niet bezwaarlijk is als klanten van de FEBO of Subway op de verkochte percelen parkeren. SKA heeft daartegenover op haar beurt toegelicht dat het vanwege de drukke toegangsweg wel bezwaarlijk is voor de klanten van de FEBO en/of Subway om aan de overzijde daarvan op perceel [kadaster nummer 7] te parkeren, omdat zij dan die drukke weg dienen over te steken van en naar de geparkeerde auto’s.

Uitvoerbaarheid bij voorraad

Gelet op de omstandigheid dat de vorderingen in conventie worden afgewezen, komt de rechtbank niet meer toe aan het door SKA gevoerde verweer tegen de gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring.

Proceskosten

De VvE is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van SKA worden begroot op:

- griffierecht

€

714,00

- salaris advocaat

€

1.228,00

(2 punten × € 614,00)

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

2.120,00

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

Gevolg niet verschijnen ABN-AMRO

Wegens niet verschijnen in deze procedure is tegen ABN AMRO verstek verleend. Indien meer gedaagden zijn gedagvaard en een deel van de gedaagden wel en een ander deel niet verschijnt, wordt tussen alle partijen bij hetzelfde vonnis uitspraak gedaan en geldt het vonnis als op tegenspraak gewezen. De ratio is het voorkomen van tegenstrijdige uitspraken.

Een toewijzing van de vorderingen in de rechtsbetrekking met ABN AMRO als hypotheekhouder van het heersende perceel, zou leiden tot tegenstrijdige beslissingen ten aanzien van de erfdienstbaarheden. Ook in de rechtsverhouding met ABN AMRO zullen de vorderingen daarom afgewezen worden.

in voorwaardelijke reconventie

De vordering in reconventie is ingesteld onder de voorwaarde dat de rechtbank van oordeel is dat de vordering van de VvE kan worden toegewezen. Omdat de voorwaarde waaronder de vordering is ingesteld niet in vervulling is gegaan, wordt de vordering in reconventie geacht niet te zijn ingesteld.

5. De beslissing

wijst de vorderingen van de VvE af,

veroordeelt de VvE in de proceskosten van € 2.120,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als de VvE niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

veroordeelt de VvE tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Wolfs en in het openbaar uitgesproken op 1 oktober 2025.

1589