RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Zaanstad
zaak/rolnr.: 11369057 \ CV EXPL 24-2853
datum uitspraak: 9 januari 2025
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
de stichting Stichting Zaandams Volkshuisvesting (ZVH)
te Zaandam
eiseres
verder te noemen: ZVH
gemachtigde R.J. Kramer
tegen
de besloten vennootschap Bilancio Budget B.V., gevestigd te Putten, in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [onder bewindgestelde]
gedaagde
verder te noemen: Bilancio Budget en [onder bewindgestelde]
gemachtigde: [bewindvoerder] (Bilancio Budget B.V.)
1. De procedure
ZVH heeft [onder bewindgestelde] gedagvaard op 17 oktober 2024. [onder bewindgestelde] heeft schriftelijk geantwoord. Op 12 december 2024 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij aanwezig waren de heer Kramer namens ZVH en [onder bewindgestelde] samen met de heer [bewindvoerder] (haar nog te benoemen bewindvoerder). Op zitting heeft ZVH een overzicht van de actuele huurachterstand overgelegd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen naar voren hebben gebracht. Vonnis is bepaald op vandaag.
2. De feiten
[onder bewindgestelde] huurt van ZVH de woonruimte aan het adres [adres] ( [postcode] ) te Zaandam tegen een maandelijkse huurprijs van € 722,23, bij vooruitbetaling te voldoen.
[onder bewindgestelde] heeft ondanks sommaties niet alle huurtermijnen voldaan. Per 17 oktober 2024 had [onder bewindgestelde] een huurachterstand van € 3.582,95.
3. De vordering
ZVH vordert (samengevat) ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woonruimte en veroordeling van Bilancio Budget tot betaling van € 3.582,95, te vermeerderen met betaling van € 722,23 per maand totdat de woonruimte ontruimd is en de proceskosten.
ZVH legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [onder bewindgestelde] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door de huur niet (tijdig) te betalen. Ondanks diverse sommaties heeft [onder bewindgestelde] de huur niet betaald. Deze tekortkoming rechtvaardigt volgens ZVH ontbinding van de huurovereenkomst. Van ZVH kan niet worden gevergd dat [onder bewindgestelde] nog langer in het genot van de woning zal worden gelaten. ZVH meent dat zij daarom ook gerechtigd is om ontruiming van de woning te vorderen.
4. Het verweer
[onder bewindgestelde] voert verweer. Zij heeft de vordering ten aanzien van de achterstallige huurpenningen erkend. Echter, [onder bewindgestelde] heeft verweer gevoerd tegen de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woonruimte. Vanwege een verkeerde inschatting heeft [onder bewindgestelde] een fout gemaakt en dit heeft zij niet op tijd ingezien en weten te herstellen. [onder bewindgestelde] wil haar woning niet verlaten en zij wil haar volledige medewerking verlenen door middel van bewindvoering. Ook zal [onder bewindgestelde] zich voor 100% inzetten om een huurachterstand niet meer te laten gebeuren.
5. De beoordeling
Ambtshalve toetsing van: de Huurovereenkomst woningen (hierna: de huurovereenkomst) en het Huurreglement Woonruimte ZVH mei 2008 (hierna: de algemene voorwaarden)
De kantonrechter constateert dat sprake is van sociale huur.
Voordat de kantonrechter een eindoordeel over de vordering kan geven, moet de kantonrechter eerst ambtshalve beoordelen of de eisende partij algemene voorwaarden hanteert en zo ja, of daarin geen bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument, in de zin van artikel 3 van de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn), omdat dit gevolgen kan hebben voor (de hoogte van) de vordering. Dit artikel is in het Nederlandse recht tot uitdrukking gebracht in artikel 6:233 onder a van het Burgerlijk Wetboek (BW), waarin kort gezegd is bepaald dat een beding dat onredelijk bezwarend is, vernietigbaar is.
De kantonrechter moet in dit verband beoordelen of bedingen, waaraan een consument gebonden is zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren. In dat geval moet de kanton-rechter daar consequenties aan verbinden, met de bedoeling dat de consument erop kan vertrouwen dat de ‘kleine lettertjes’ niet oneerlijk voor hem uitpakken – en dat hij wordt beschermd als hij zijn handtekening heeft gezet onder een overeenkomst waarin oneerlijke bedingen blijken te zijn opgenomen.
De kantonrechter voegt hier nog aan toe dat het gaat om een beoordeling van de bedongen afspraken, die de rechten en plichten van partijen over en weer vastleggen en waar de consument door het sluiten van de overeenkomst contractueel aan kan worden gehouden. Of de eisende partij de consument ook daadwerkelijk aan die afspraken houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is in dit verband niet relevant. De omstandigheid dat een eisende partij alleen een beroep doet op wettelijke bepalingen ontslaat de kantonrechter namelijk niet van de verplichting om ambtshalve te toetsen. In dat laatste geval heeft de eisende partij ook geen recht op de gevorderde wettelijke vergoeding.1 Dat geldt voor de gevorderde hoofdsom, maar ook voor bijkomende vorderingen, zoals de gevorderde vergoedingen voor gemaakte buitengerechtelijke incassokosten of rente.
Samenvattend moet de kantonrechter in iedere procedure over ieder onderdeel van de vordering beoordelen of daarover in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt en of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Als de kantonrechter oordeelt dat een contractuele afspraak niet eerlijk is, moet het beding worden vernietigd en moet de vordering op dat onderdeel worden afgewezen (ook als de eisende partij in de procedure een beroep doet op wettelijke bepalingen in plaats van op die contractuele afspraak).
In de algemene voorwaarden staat een huurprijswijzigingsbeding. Dit beding luidt als volgt:
‘Artikel 5 Huurprijs
Lid 1. De huurprijs kan worden gewijzigd volgens de daarvoor geldende regels, weergegeven in artikel 7:248 en verder van het Burgerlijk Wetboek.
(…)’
Omdat voornoemde bedingen verwijzen naar de wettelijke regels omtrent het wijzigen van de huurprijs, is de kantonrechter van oordeel dat deze bedingen niet als oneerlijk kunnen worden beschouwd.
Artikel 6 van de algemene voorwaarden is een servicekostenbeding. Omdat de eisende partij op grond van het beding slechts de werkelijke servicekosten in rekening kan brengen, is de kantonrechter van oordeel dat dit artikel als niet oneerlijk kan worden beschouwd.
De hoofdzaak
De kantonrechter overweegt allereerst als volgt. [onder bewindgestelde] is bij beschikking van 3 januari 2025 onder bewind gesteld. Bilancio Budget is benoemd tot de bewindvoerder van [onder bewindgestelde] . Gelet op het feit dat de bewindvoerder ingevolge artikel 1:441 van het Burgerlijk Wetboek (BW) tijdens het bewind [onder bewindgestelde] in en buiten rechte vertegenwoordigt, vloeit daaruit voort dat [onder bewindgestelde] met ingang van 4 januari 2025 niet meer bevoegd is om zelf te procederen en/of als formele procespartij op te treden. De procedure wordt geacht mede aanhangig te zijn gemaakt tegen Bilancio Budget in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [onder bewindgestelde] . De aanhef van het vonnis is hierop aangepast.
Op de zitting heeft ZVH een overzicht van de openstaande huur overgelegd. Uit dat overzicht volgt dat gedaagde de lopende huur over de maanden november en december 2024 heeft voldaan en dat zij € 100,00, ten aanzien van de huurachterstand, aan ZVH heeft betaald. Dat betekent dat de huurachterstand op de dag van de zitting € 3.482,95 bedraagt. Bilancio Budget heeft de huurachterstand van [onder bewindgestelde] erkend, zodat vast staat dat er een huurachterstand is van meer dan drie maanden huur. Deze achterstand is zo groot dat van ZVH niet kan worden verlangd dat zij de huurovereenkomst met [onder bewindgestelde] nog langer voortzet.
De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woon-ruimte worden daarom ook toegewezen. Gelet op de ingrijpende gevolgen voor [onder bewindgestelde] wordt de ontruimingstermijn gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis. Verder zal de kantonrechter de huurachterstand van € 3.482,95 toewijzen. Ook ziet de kantonrechter aanleiding om Bilancio Budget te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 722,23 per maand, vanaf 1 januari 2025 aan maandelijkse huur dan wel gebruiksvergoeding tot de dag van ontruiming.
ZVH heeft zich ter zitting bereid verklaard na vonniswijzing een betalingsregeling te treffen. Bilancio Budget dient daartoe zo snel mogelijk contact op te nemen met de gemachtigde van ZVH. Daarbij is door ZVH toegezegd dat als er een regeling tussen partijen tot stand komt, Bilancio Budget deze regeling nakomt en de lopende huur tijdig wordt betaald, ZVH geen gebruik zal maken van de ontbindings- en ontruimingsmogelijkheid uit dit vonnis.
De kantonrechter wijst geen buitengerechtelijke incassokosten toe, omdat deze niet in het petitum van de dagvaarding zijn gevorderd.
De proceskosten komen voor rekening van Bilancio Budget omdat zij in het ongelijk wordt gesteld. Omdat ZVH zonder professioneel gemachtigde is verschenen, wordt aan ZVH naast de dagvaardingskosten en het griffierecht een forfaitair bedrag van € 50,00 toegekend aan reis-, verblijf- en verletkosten.
6. De beslissing
De kantonrechter:
ontbindt de huurovereenkomst;
veroordeelt Bilancio Budget om de woonruimte aan het adres [adres] ( [postcode] ) te Zaandam binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen, leeg op te leveren en de sleutels over te dragen aan ZVH;
veroordeelt Bilancio Budget om aan ZVH te betalen € 3.482,95;
veroordeelt Bilancio Budget om aan ZVH te betalen € 722,23 voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [onder bewindgestelde] de woonruimte na 1 januari 2025 in gebruik houdt dan wel heeft gehouden;
veroordeelt Bilancio Budget tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van eisers tot en met vandaag worden begroot op de volgende bedragen:
dagvaarding € 137,39;
griffierecht € 496,00;
reis-, verblijf- en verletkosten € 50,00;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af wat meer of anders mocht zijn gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.J. Jansen en is uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter