ECLI:NL:RBNHO:2026:10170

Procesverloop

Overwegingen

Geschil 2. In geschil is of verweerder de onroerende zaak terecht als woning heeft aangemerkt. Voorts is in geschil of de WOZ-waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2022 (HAA 25/5930) respectievelijk de waardepeildatum

1 januari 2024 (HAA 25/5932) niet te hoog is vastgesteld.

3. Belanghebbende bepleit voor het kalenderjaar 2023 en 2025 (en ook voor de kalenderjaren 2020, 2021, 2022 en 2024) een waarde van € 184.000, zijnde de WOZ-waarde van de onroerende zaak voor het kalenderjaar 2019. Hij heeft – zakelijk weergegeven – het volgende aangevoerd:

Belanghebbende concludeert, naar de rechtbank begrijpt, tot gegrondverklaring van de beroepen, vernietiging van de uitspraken op bezwaar, verlaging van de vastgestelde WOZ-waarden en veroordeling van verweerder tot vergoeding van de proceskosten. Belanghebbende vordert tot slot de wettelijke rente over de teveel betaalde ozb.

4. Verweerder stelt dat hij de waarde van de onroerende zaak voor het kalenderjaar 2023 en voor 2025 niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder verwijst daarbij naar de bij het verweerschrift gevoegde matrices waarin is verwezen naar gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten (woningen). De bestemming van de onroerende zaak is volgens verweerder woning. Het betreft een tussenwoning met uitzicht over een gracht. Volgens de Basisregistratie Personen (BRP) stond belanghebbende van 31 januari 2020 tot en met 1 december 2024 ingeschreven als bewoner op dit adres. Verweerder concludeert tot gegrondverklaring van de beroepen, uitsluitend vanwege het feit dat de waarden hangende de beroepsprocedure zijn verlaagd.

5. De rechtbank dient allereerst te beoordelen of belanghebbende tijdig beroep heeft ingesteld.

6. Voor het indienen van een beroepschrift geldt op grond van artikel 6:7 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) een termijn van zes weken. Hoewel het beroepschrift van belanghebbende meer dan zes weken na de dagtekening van de beslissing op bezwaar is ontvangen, is de rechtbank van oordeel dat belanghebbende ontvankelijk is in zijn beroep. Hieronder legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt.

7. De termijn voor het indienen van een beroepschrift vangt aan met ingang van de dag na die waarop het besluit op de voorgeschreven wijze is bekendgemaakt (artikel 6:8, eerste lid, van de Awb). Bekendmaking van een besluit geschiedt door toezending of uitreiking (artikel 3:41, eerste lid, van de Awb). Op grond van artikel 6:9, eerste lid, van de Awb is het beroepschrift tijdig ingediend indien het voor het einde van de termijn is ontvangen.

8. De dagtekening van de uitspraak op bezwaar is 23 november 2023. Nu belanghebbende de ontvangst van deze uitspraak betwist, is het aan verweerder om aannemelijk te maken dat deze is verzonden. Daarbij is in ieder geval vereist dat sprake is van een deugdelijke verzendadministratie. Verweerder heeft de verzending niet onderbouwd door bijvoorbeeld het overleggen van een verzendadministratie. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Dat betekent dat de rechtbank als vaststaand aanneemt dat de uitspraak op bezwaar niet volgens de voorgeschreven regels bekend is gemaakt op of omstreeks 23 november 2023. De beroepstermijn vangt in dat geval aan op de dag waarop belanghebbende een afschrift van de uitspraak op bezwaar onder ogen heeft gekregen (vgl. HR

17 april 2015, ECLI:NL:HR:2015:960). Vaststaat dat belanghebbende de uitspraak op bezwaar op 11 november 2025 heeft ontvangen. Belanghebbende heeft op 5 december 2025 en daarmee binnen zes weken na de ontvangst van het duplicaat van de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld (vgl. HR 5 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:515). Gelet op het voorgaande is het beroep van belanghebbende tijdig ingediend.

9. Het beroep is binnen de wettelijke termijn van zes weken ingediend. Belanghebbende is dus ontvankelijk in zijn beroep.

10. Belanghebbende stelt dat hij ook beroep heeft ingediend tegen de uitspraak op bezwaar voor het kalenderjaar 2024. Bij de rechtbank is echter geen beroep bekend voor het kalenderjaar 2024. Ter zitting is gebleken dat verweerder een uitspraak op bezwaar voor het kalenderjaar 2024 heeft gedaan met dagtekening 22 februari 2024 en verzenddatum

7 februari 2025. Verweerder heeft ter zitting toegezegd voor het kalenderjaar 2024 aan te zullen sluiten bij de uitspraak van de rechtbank in de onderhavige beroepszaken. Voor zover het beroep is gericht tegen genoemde uitspraak op bezwaar, is het te laat ingediend en kan evenmin worden gesproken van een verschoonbare termijnoverschrijding. Het beroep is in zoverre dan ook niet-ontvankelijk.

11. Voor zover belanghebbende in zijn beroepschrift de rechtbank verzoekt om ook de WOZ-waarden van de onroerende zaak voor de kalenderjaren 2020, 2021 en 2022 te beoordelen, overweegt de rechtbank dat dit niet mogelijk is. Verweerder stelt dat er voor de kalenderjaren 2020, 2021 en 2022 geen bezwaarschriften zijn ingediend. De rechtbank ziet geen aanleiding om te twijfelen aan de juistheid van dit standpunt en het vindt ook geen steun in de stukken. Belanghebbende heeft ook geen afschriften van bezwaarschriften voor die kalenderjaren overgelegd. Hij heeft ter zitting onder meer gesteld dat “het in de procedure van de fiscus aan de orde komt”. De fiscus is echter een ander orgaan dan verweerder. Er is dan ook geen uitspraak op bezwaar gedaan met betrekking tot genoemde kalenderjaren. De beroepen dienen in zoverre ook niet-ontvankelijk te worden verklaard.

12. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan die onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die onroerende zaak zou zijn betaald.

13. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarden niet te hoog heeft vastgesteld.

14. Reeds vanwege het feit dat verweerder hangende het beroep de waarden van de onroerende zaak hangende de beroepsprocedure heeft verlaagd zijn de beroepen gegrond. De bestreden uitspraken op bezwaar dienen te worden vernietigd. De rechtbank zal hieronder beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarden van

€ 450.000 (kalenderjaar 2023) en € 480.000 (kalenderjaar 2025) niet te hoog zijn.

15. Alvorens te kunnen beoordelen of verweerder met het overleggen van de matrices aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, zal de rechtbank eerst ingaan op het betoog van belanghebbende dat de onroerende zaak ten onrechte als woning is aangemerkt.

16. Artikel 220a van de Gemeentewet luidt als volgt:

1. Met betrekking tot de onroerende-zaakbelastingen wordt als onroerende zaak aangemerkt de onroerende zaak, bedoeld in hoofdstuk III van de Wet waardering onroerende zaken.

2. Een onroerende zaak dient in hoofdzaak tot woning indien de waarde die op grond van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken is vastgesteld voor die onroerende zaak in hoofdzaak kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden.

17. Naar vaste jurisprudentie van de Hoge Raad is voor de vraag of een onroerende zaak een woning is ingevolge artikel 220a van de Gemeentewet, maatgevend of het object geschikt is om te worden gebruikt als woning. Daarbij dient te worden gekeken naar de aard en inrichting van het object (vgl. Hoge Raad 16 september 2016, ECLI:NL:HR:2016:2084).

18. De rechtbank is van oordeel dat de onroerende zaak niet in hoofdzaak tot woning dient. Hiertoe overweegt de rechtbank het volgende.

19. Belanghebbende heeft onweersproken gesteld dat de onroerende zaak niet beschikt over een keuken, een woonkamer en een slaapkamer. Ter zitting heeft verweerder te kennen gegeven dat de onroerende zaak daags voor de zitting is bezocht door een medewerker. Verweerder heeft erkend dat de woning niet beschikt over een keuken, woonkamer of slaapkamer. Wel stelt hij dat op zolder een opklapbed/matras is aangetroffen. De onroerende zaak heeft als bestemming kantoorfunctie/woonfunctie. Het is dus mogelijk om de onroerende zaak als kantoor te gebruiken.

20. De enkele omstandigheid dat er op zolder een opklapbed/matras aanwezig is, is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende om de onroerende zaak als woning aan te merken. Ook de enkele omstandigheid dat belanghebbende op de waardepeildata in de BRP op dit adres stond ingeschreven maakt niet dat de onroerende zaak als woning diende te worden aangemerkt. Belanghebbende heeft met hetgeen hij ter zitting heeft verklaard en met de door hem overgelegde inschrijving bij de Kamer van Koophandel aannemelijk gemaakt dat hij de onroerende zaak op de waardepeildata en ook na beëindiging van zijn loopbaan als advocaat is blijven gebruiken als kantoorruimte voor zijn werkzaamheden als juridisch adviseur en als archiefruimte.

21. De onroerende zaak moet naar het oordeel van de rechtbank op de waardepeildata worden aangemerkt als niet-woning. De rechtbank kan verweerder niet volgen in zijn betoog dat ook als de onroerende zaak als niet-woning moet worden aangemerkt de door verweerder vastgestelde waarden gelijk blijven. Hiervoor is een gedegen onderbouwing noodzakelijk, welke naar het oordeel van de rechtbank ontbreekt. Blijkens de matrices is de waarde bepaald op basis van transactiecijfers van woningen. Zonder nadere onderbouwing valt niet in te zien dat ervan uit kan worden gegaan dat kantoorruimte en woningen op deze locatie dezelfde of een vergelijkbare waarde hebben. De omstandigheid dat de onroerende zaak mogelijk wel kan worden verbouwd tot woning maakt dit niet anders. Verweerder heeft desgevraagd niet aan kunnen geven welke gevolgen de bovengenoemde recente inpandige opname heeft voor de WOZ-waarde in de onderhavige jaren. Verweerder heeft dus niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan.

22. Belanghebbende is van mening dat de waarde van de onroerende zaak voor beide kalenderjaren dient te worden vastgesteld op € 184.000, zijnde de WOZ-waarde van de onroerende zaak voor het kalenderjaar 2019. De rechtbank volgt belanghebbende niet in zijn standpunt. Ook als het gaat om een niet-woning ligt het niet in de rede om niet uit te gaan van een waardestijging van de onroerende zaak. Hierbij neemt de rechtbank ook in ogenschouw dat de onroerende zaak op relatief eenvoudige wijze kan worden omgezet in een woning en dat gebruik als woning is toegestaan en de waarde van woningen de afgelopen jaren aanzienlijk is gestegen.

23. Nu noch verweerder noch belanghebbende de voorgestane waarden aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank in goede justitie de waarde van de onroerende zaak bepalen. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt. De rechtbank neemt de matrices, de daarin opgenomen transactiecijfers en de daaruit voortvloeiende prijzen per vierkante meter van de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak als uitgangspunt voor de waardebepaling. Daarbij houdt de rechtbank rekening met het feit dat de onroerende zaak geen woning betreft, een betere ligging heeft dan de vergelijkingsobjecten en dat onderhoud van de onroerende zaak evenals de vergelijkingsobjecten gemiddeld is. De kwaliteit van de onroerende zaak is eveneens gemiddeld. De kwaliteit van de vergelijkingsobjecten is voor beide jaren matig/voldoende. De rechtbank houdt voorts rekening met het feit dat de onroerende zaak een kantoorruimte betreft en wegens het ontbreken van een keuken niet kan worden gebruikt als woning, maar wel kan worden omgezet naar een woning. Gelet op hetgeen partijen op dit punt over en weer hebben betoogd, vermindert de rechtbank de volgens de matrices vastgestelde waarde voor beide kalenderjaren met € 60.000. De rechtbank schat dat minimaal een bedrag van circa € 100.000 benodigd is voor een verbouwing van deze onroerende zaak tot woning. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat investeringen in onroerende zaken zich maar ten dele vertalen in een hogere waarde daarvan. De rechtbank gaat ervan uit dat dit waardeverhogende effect ongeveer 60% van de investeringen bedraagt. Dus een investering in een verbouwing van € 100.000 leidt tot een waardeverhoging van € 60.000. De rechtbank stelt de waarde van de onroerende zaak voor het kalenderjaar 2023 aldus in goede justitie vast op € 390.000 (€ 450.000 minus € 60.000) en voor 2025 op € 420.000 (€ 480.000 minus € 60.000).

24. Bij deze uitkomst zal de rechtbank niet ingaan op de door belanghebbende opgeworpen vraag of de uitspraken op bezwaar voldoende zijn gemotiveerd.

25. Belanghebbende heeft betoogd dat verweerder hem ten onrechte niet in de gelegenheid heeft gesteld te worden gehoord. Hierover overweegt de rechtbank het volgende.

26. In het eerste lid van artikel 231 van de Gemeentewet is bepaald dat de heffing van gemeentelijke belastingen geschiedt met toepassing van (onder meer) de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR). In artikel 25, eerste lid, van de AWR is bepaald dat – in afwijking van het in artikel 7:2 van de Algemene wet bestuursrecht bepaalde – een belanghebbende op diens verzoek wordt gehoord. Nu nergens uit blijkt dat belanghebbende in de bezwaarfase heeft verzocht om te worden gehoord, is geen sprake van een schending van de hoorplicht. Het standpunt van belanghebbende slaagt dus niet.

27. De rechtbank ziet in hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd geen aanleiding voor toekenning van een dwangsom. Er is tijdig uitspraak gedaan op de ingediende bezwaarschriften en de ingebrekestelling is prematuur geweest.

28. De rechtbank zal de beroepen gegrond verklaren, de uitspraken op bezwaar vernietigen en bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraken op bezwaar. Ten overvloede overweegt de rechtbank dat de WOZ-waarde voor het kalenderjaar 2024 in goede justitie uit zou komen op € 405.000. De beroepen inzake de WOZ-waarde 2020, 2021, 2022 en 2024 zijn niet-ontvankelijk.

29. Er is geen reden voor toewijzing van de gevorderde wettelijke rente. De Algemene wet inzake rijksbelastingen en de Invorderingswet 1990 (op grond van artikel 231 van de Gemeentewet van toepassing bij de heffing en invordering van gemeentelijke belastingen) regelt uitputtend de vergoeding/vermindering van belasting- en invorderingsrente voor gevallen waarin belastingaanslagen worden verminderd. Er is daarnaast geen plaats voor vergoeding van wettelijke rente over het bedrag waarmee een aanslag wordt verminderd.

30. Het verzoek om een vergoeding voor proceskosten of andere kosten wijst de rechtbank af, nu van volgens het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komende kosten niet is gebleken. Wel dient verweerder het griffierecht in beide zaken aan belanghebbende te vergoeden.

Beslissing

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer).

1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de datum van verzending;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).