RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Alkmaar
Zaaknummer: 12049517 \ CV EXPL 26-158
Vonnis van 19 augustus 2026
in de zaak van
[eiser] ,
te [plaats 1] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. I.M. Klaver,
tegen
[gedaagde] ,
te [plaats 1] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. A.M. Thomas.
1. De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit
- de dagvaarding van 31 december 2025
- de conclusie van antwoord, eis in reconventie van 11 maart 2026
- het tussenvonnis van 29 april 2026
- de conclusie van antwoord in reconventie van 21 juli 2026
- de mondelinge behandeling van 21 juli 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Partijen hebben gebruik gemaakt van spreekaantekeningen die zijn overgelegd.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
[gedaagde] heeft van [eiser] de woning aan het adres [adres] te [plaats 1] gehuurd vanaf 1 augustus 2022. Bij aanvang van de huur heeft [gedaagde] een waarborgsom van € 2.250,00 betaald.
[gedaagde] heeft in juni 2024 melding gemaakt van een lekkage vanuit de badkamer in de woning. De beheerder heeft toen kitwerkzaamheden laten uitvoeren.
De huurovereenkomst is beëindigd in november 2024. Er is een Uitcheck rapport opgesteld door de door [eiser] aangewezen beheerder, gedateerd 4 november 2024.
In opdracht van [eiser] is door Blom Lekdetectie een onderzoek in het gehuurde uitgevoerd op 24 augustus 2024, 1 maart 2025 en 15 mei 2025. Daarover is op 15 mei 2025 een rapport opgesteld.
[eiser] heeft [gedaagde] bij brief van 25 juli 2025 aansprakelijk gesteld voor de schade in de woning en hem de gelegenheid geboden de gebreken te herstellen. [gedaagde] heeft de aansprakelijkheid voor de lekkage en de schade ontkend.
3. Het geschil
in conventie
[eiser] stelt dat [gedaagde] niet als goed huurder heeft gehandeld door schade in de woning te veroorzaken en deze niet tijdig te melden. Hij houdt [gedaagde] aansprakelijk voor de door de lekkage veroorzaakte schade. Het gebrek is tijdens de huurperiode ontstaan en de daaruit voortvloeiende schade, herstelkosten en huurderving, is [gedaagde] als huurder toe te rekenen, aldus [eiser] .
[eiser] vordert - samengevat - veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 25.034,12 wegens herstelkosten en € 27.344,16 aan gederfde huurinkomsten, € 1.231,01 onderzoekskosten en € 1.311,09 buitengerechtelijke incassokosten, een en ander vermeerderd met wettelijke rente en met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
[gedaagde] voert verweer. Hij concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
in reconventie
[gedaagde] vordert terugbetaling van de door hem bij aanvang van de huur betaalde waarborgsom van € 2.250,00. Daaraan legt hij ten grondslag dat volgens het Uitcheck rapport dat is opgemaakt bij het einde van de huurovereenkomst hij de woning correct heeft opgeleverd.
[eiser] voert verweer.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4. De beoordeling
in conventie
De vraag die in deze procedure is of [gedaagde] verantwoordelijk is voor de schade die [eiser] stelt te lijden door de lekkage die in de door [gedaagde] gehuurde woning is ontstaan. De kantonrechter beantwoordt die vraag ontkennend. Dat wordt hierna uitgelegd.
Aan de huurder toe te rekenen tekortschieten, bewijsvermoeden en de weerlegging daarvan
De huurder is aansprakelijk voor schade aan de verhuurde zaak die is ontstaan door een hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst, waarbij alle schade wordt vermoed daardoor te zijn ontstaan.
Vast staat dat de schadeveroorzakende lekkage is opgetreden in de periode dat [gedaagde] de woning huurde. Dat brengt met zich dat [gedaagde] voor de schade aansprakelijk is, tenzij hij het hiervoor bedoelde bewijsvermoeden weerlegt.
De kantonrechter stelt allereerst vast dat, anders dan waar [eiser] vanuit lijkt te gaan, [gedaagde] in juni 2024 melding heeft gemaakt van de lekkage en dat vervolgens de beheerder kitwerkzaamheden heeft laten uitvoeren. Onvoldoende weersproken is dat [gedaagde] daarna gemeld heeft dat de lekkage niet was verholpen, dat hij zelf een loodgieter heeft ingeschakeld, maar dat de beheerder met de offerte van die loodgieter niets heeft gedaan. Gelet daarop kan niet gezegd worden dat [gedaagde] in zijn verplichting als huurder om gebreken te melden tekort is geschoten.
Voorts is van belang dat [eiser] zich met name baseert op de bevindingen van Blom Lekdetectie, die volgens het rapport van mei 2025 geen gebreken aan de waterleiding of riolering kan vaststellen en dan concludeert dat sprake moet zijn van een ongeluk, dat vóór juni 2024 moet hebben plaatsgevonden. Met ongeluk wordt gedoeld op het langdurig open laten staan van een kraan. Hierover stelt [gedaagde] terecht vast dat die conclusie wordt tegengesproken door de bevindingen van de Rioolmeester, die op 13 september 2024 vaststelt dat sprake is van een slechte kitrand onder de douchebak en gescheurde tegels in de douchewand, die de lekkage zouden kunnen verklaren. Die vaststelling strookt met de constateringen van Blom Lekdetectie met betrekking tot de douchebak en de ruimte daaronder.
Naar het oordeel van de kantonrechter is daarmee het bewijsvermoeden voldoende weerlegd, in die zin dat over de oorzaak van de schade voldoende twijfel bestaat. Dit tegenbewijs volstaat in dit geval, omdat [eiser] pas op 25 juli 2025 [gedaagde] aansprakelijk heeft gesteld en [gedaagde] daardoor niet in de gelegenheid is geweest zelf onderzoek te laten verrichten of gebreken te herstellen. De klacht van [eiser] dat [gedaagde] zijn stellingen ten aanzien van de lekkage en schade niet heeft onderbouwd, treft in dat licht geen doel.
Gelet op het voorgaande dient de vordering van [eiser] te worden afgewezen.
Rechtsverwerking
De kantonrechter voegt hieraan toe dat ook als [gedaagde] er niet in zou zijn geslaagd het bewijsvermoeden te weerleggen, de vordering van [eiser] niet kan slagen, omdat [eiser] zijn recht om [gedaagde] op de schade aan te spreken heeft verwerkt.
Om rechtsverwerking te kunnen aannemen is nodig dat de rechthebbende ( [eiser] ) zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van zijn recht of bevoegdheid. Naar vaste rechtspraak is enkel tijdsverloop daarvoor onvoldoende, al speelt deze wel een rol. Er moet sprake zijn van bijzondere omstandigheden op grond waarvan bij de wederpartij ( [gedaagde] ) gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de rechthebbende zijn aanspraak niet meer geldend zal maken, of waardoor de positie van de wederpartij onredelijk verzwaard of benadeeld zou worden indien het recht of de bevoegdheid alsnog geldend wordt gemaakt.
Naar het oordeel van de kantonrechter is sprake van de hiervoor bedoelde bijzondere omstandigheden. De huurovereenkomst is op initiatief van [eiser] in onderling overleg en met wederzijdse instemming beëindigd. Zoals ter zitting erkend wilde [eiser] in de woning herstel- en renovatiewerkzaamheden laten uitvoeren. Op zijn verzoek heeft de beheerder voor [gedaagde] een andere huurwoning geregeld. In verband met het einde van de huur is op 4 november 2024 een Uitcheck rapport opgesteld dat door [gedaagde] en een medewerker van de beheerder is ondertekend. Daarin zijn de verschillende ruimtes in de woning beoordeeld als in redelijke staat en redelijk schoon. De vraag of sprake was van gebreken is telkens met ‘nee’ beantwoord. In het rapport is geen schade vermeld en geen verwijzing gemaakt naar de lekkage van juni 2024.
Gezien het Uitcheck rapport en gelet op deze omstandigheden mocht [gedaagde] er op vertrouwen dat [eiser] ter zake van de huur van de woning aan de [adres] niets meer van hem te vorderen had. Dat hij bekend was met de lekkage en de daardoor ontstane schade doet daar niet aan af. [gedaagde] is immers tot 25 juli 2025, bijna een jaar na de melding, op geen enkel moment verantwoordelijk gehouden voor die schade of op vergoeding daarvan aangesproken. Voor zover [eiser] betoogt dat de voor hem optredende beheerder het rapport niet goed en volledig heeft ingevuld, komt dat voor rekening en risico van [eiser] en leidt dat niet tot een ander oordeel.
Het beroep van [gedaagde] op rechtsverwerking slaagt. [eiser] kon op 25 juli 2025 [gedaagde] niet meer aansprakelijk stellen voor de schade. Ook op deze grond stranden zijn vorderingen.
Bespreking van de gestelde en betwiste schadeposten is bij deze uitkomst niet opportuun. De kantonrechter ziet daarvan af.
Proceskosten
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
1.732,00
(2 punten × € 866,00)
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.876,00
in reconventie
terugbetaling van de borgsom
[eiser] had, gelet op het Uitcheck rapport de borg aan [gedaagde] moeten terugbetalen. Zoals hiervoor bij de beoordeling van de vorderingen van [eiser] is geoordeeld, heeft [eiser] geen vordering op [gedaagde] die hij daarmee mocht verrekenen. De vordering van [gedaagde] wordt toegewezen.
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen.
De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
43,00
(1 punt × € 43,00)
Totaal
€
43,00
5. De beslissing
De kantonrechter
in conventie
wijst de vorderingen van [eiser] af,
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 1.876,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
in reconventie
veroordeelt [eiser] om aan [gedaagde] te betalen een bedrag van € 2.250,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 14 juli 2026, tot de dag van volledige betaling,
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 43,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.S. Reid en in het openbaar uitgesproken op 19 augustus 2026.