ECLI:NL:RBNHO:2026:10540

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van Intermaris van 30 januari 2026

- de conclusie van antwoord van [gedaagde]

- het tussenvonnis van 8 april 2026

- de mondelinge behandeling van 8 juni 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt

- de pleitaantekeningen van Intermaris

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

[gedaagde] huurt van Intermaris de woning aan de [adres] te [plaats] . De woning maakt deel uit van een complex waarin meerdere woningen gevestigd zijn. De woning van [gedaagde] bevindt zich op de begane grond van het complex en bestaat uit twee woonlagen.

In november 2022 hebben een aantal huurders van woningen in het complex, waaronder [gedaagde] , lekkages gemeld bij Intermaris. Uit onderzoek is gebleken dat deze lekkages ontstaan bij hevige storm in combinatie met zware langdurige regenval. Intermaris heeft vervolgens de dakbedekking van het complex, kitvoegen vervangen en extra waterkeringslatten aangebracht.

In februari 2023 laat [gedaagde] Intermaris weten dat het plafond in haar keuken, als gevolg van een lekkage in de badkamer, vochtkringen heeft. Naar aanleiding van deze melding vervangt Intermaris de kitranden in de badkamer.

Aangezien [gedaagde] aangeeft bij Intermaris dat zij door vochtproblemen in haar woning gezondheidsklachten ervaart, stelt Intermaris voor een onderzoek naar het binnenmilieu in de woning uit te voeren. Dit onderzoek is tussen 22 juni en 17 juli 2023 uitgevoerd door Strooming. Strooming komt naar aanleiding van dit onderzoek tot de volgende conclusie dat er weliswaar sprake is van vochtschade, maar dat er geen sprake is van schimmel of schimmelsporen en verhoogde vochtconcentraties in de woning. Uit het uitgevoerde onderzoek komen volgens Strooming geen facturen naar voren die de door [gedaagde] aangegeven gezondheidsklachten kunnen verklaren.

In november 2023 laat Intermaris [gedaagde] weten dat zij herstelwerkzaamheden uit wil voeren in de woning. [gedaagde] laat in reactie daarop weten dat zij eerst wil dat de oorzaak van de lekkages wordt aangepakt.

Bij brief van 1 november 2023 laat Intermaris [gedaagde] weten dat zij nog altijd niet weten wat de oorzaak is van de lekkages in het complex en dat er verder onderzoek zal worden gedaan. Op 7 december 2023 laat Intermaris [gedaagde] vervolgens weten dat zij een deel van de gevel bij nummer 41 hebben opengemaakt, maar dat daarbij is gebleken dat de oorzaak van de lekkage niet achter de gevel zit en dat zij verder onderzoek zal doen.

Op 9 december 2023 en 5 januari 2024 meldt [gedaagde] per e-mail bij Intermaris dat zij wederom last heeft van lekkage in de slaapkamer.

Bij brief van 1 maart 2024 laat Intermaris [gedaagde] weten dat zij nog altijd onderzoek doen naar de oorzaak van de lekkages en dat zij bij een aantal woningen de voorgevel open zullen maken, een waterkering aan zullen brengen en de kozijnen van de slaapkamers van benedenwoningen aan zullen passen om te kijken of de lekkages daarmee zijn verholpen. Op 5 april 2024 laat Intermaris [gedaagde] weten dat de werkzaamheden zijn uitgevoerd en dat er op 12 april 2024, door middel van een watertest, zal worden gekeken of de lekkages zijn verholpen.

Bij brief van 19 september 2024 informeert Intermaris [gedaagde] dat er na de regentest in april 2024 aanpassingen aan de gevel en kozijnen zijn gedaan en dat er daarna opnieuw een test met water is gedaan. Daarbij is gebleken dat er nog altijd sprake is van lekkages.

Op 17 januari 2025 ontvangt Intermaris van [gedaagde] een brief die is gedateerd op 10 december 2024. [gedaagde] verzoekt Intermaris in deze brief om herstelwerkzaamheden uit te voeren in haar woning, maatregelen te nemen om het lek in de slaapkamer te repareren en een eerder door haar verzoek tot huurprijsverlaging te heroverwegen. Naar aanleiding van deze brief is er op 3 februari 2025 een medewerker van Intermaris bij [gedaagde] langs geweest om te bespreken welke herstelwerkzaamheden Intermaris zal (laten) uitvoeren.

Op 7 juli 2025 verzoekt [gedaagde] de huurcommissie de huur te verlagen wegens gebreken.

De huurcommissie heeft op 26 augustus 2025 onderzoek ter plaatste laten verrichten, waarvan vervolgens een rapport is opgemaakt. Dit rapport vermeldt het volgende over de lekkage in de slaapkamer:

‘De scheidingswand in de voorslaapkamer is ter plaatste van de consoles van de galerij van de bovengelegen woning geknapt en gescheurd (zie onderstaande afbeeldingen). Ook zijn er sporen van lekkage zichtbaar. De lekkageplekken waren tijdens het onderzoek – na een lange droge zomerse periode- droog.

(…)

Ook zijn er vochtsporen in het houtwerk rond het gevelkozijn en vloerplinten geconstateerd (…).

De verhuurder heeft de lekkage erkend. In een schrijven aan de huurder d.d. 22 juli 2025 dat in dit dossier is ondergebracht, heeft de verhuurder aangegeven dat er vanaf 25 augustus 2025 een begin zal worden gemaakt met werkzaamheden om de lekkages in de voorgevel te verhelpen.’

In reactie op het onderzoeksrapport laat Intermaris de huurcommissie op 13 oktober 2025 weten dat herstel van de wanden en het plafond door de lekkages aan de buitenzijde wordt opgepakt als de aannemer klaar is met de buitenkant.

Bij brief van 29 oktober 2025 laat Intermaris [gedaagde] weten dat er bij een paar woningen onder de galerij opnieuw sprake is geweest van lekkage en dat Intermaris nog steeds onderzoek doet naar waar de lekkage vandaan komt.

Op 12 november 2025 heeft er een zitting plaatsgevonden bij de huurcommissie. De huurcommissie heeft vervolgens een uitspraak gedaan, die op 8 december 2025 naar partijen is verzonden. De huurcommissie oordeelt dat er sprake is van een categorie C gebrek en dat de huurprijs met ingang van 1 februari 2025 wordt verlaagd tot 60% van de geldende huurprijs totdat het gebrek is hersteld. Overeenkomstig heeft de huurcommissie de huurprijs met ingang van 1 februari 2025 vastgesteld op een bedrag van € 363,31 per maand.

3. Het geschil

Intermaris vordert - samengevat - allereerst een verklaring voor recht dat de woning niet beschikt over een gebrek in categorie C nummer 9 van het gebrekenboek, dan wel enig ander gebrek. Daarnaast vordert Intermaris een verklaring voor recht dat de huurprijs vanaf 1 februari 2025 € 605,51 per maand bedraagt en met ingang van 1 juli 2025 € 630,34.

Intermaris legt aan de vordering ten grondslag dat er geen sprake is van een gebrek. [gedaagde] heeft sinds 5 januari 2024 namelijk geen lekkages meer gemeld bij Intermaris en door de huurcommissie zijn weliswaar lekkagesporen geconstateerd, maar die waren droog en ook bij metingen met een vochtmeter zijn geen noemenswaardige afwijkingen geconstateerd. Volgens Intermaris is er daardoor geen sprake van een ‘actieve lekkage van buitenaf’ zoals bedoeld in de toelichting op gebrek C9 uit het gebrekenboek. Voor het geval er wordt geoordeeld dat er wel sprake is van een gebrek, stelt Intermaris dat het huurgenot van [gedaagde] daardoor niet is aangetast waardoor [gedaagde] geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering. Dat de gevolgschade van de lekkages nog niet is hersteld, komt doordat [gedaagde] dat tot op heden zelf niet heeft toegestaan. Voor het geval [gedaagde] wel recht zou hebben op huurprijsverlaging, dan staat de door de huurcommissie vastgestelde huurprijsverlaging tot 60% van de geldende huurprijs niet in verhouding tot de genotsvermindering die [gedaagde] ervaart.

[gedaagde] betwist de vordering en voert aan dat zij nog altijd last heeft van lekkages en dat Intermaris daar ook van op de hoogte is. Deze lekkages doen zich echter met name in de herfst en winter voor, als het hard regent en waait. Zowel het binnenmilieuonderzoek als het onderzoek door de huurcommissie hebben plaatsgevonden in de zomer, zodat die onderzoeken geen goed beeld geven van de situatie. Ondanks de onderzoeken en werkzaamheden die Intermaris heeft uitgevoerd, heeft Intermaris de oorzaak van de lekkages nog niet gevonden en zijn de lekkages dus ook nog niet verholpen. Volgens [gedaagde] is er daardoor nog altijd sprake van een gebrek in de zin van C9 uit het gebrekenboek.

de tegenvordering

Omdat de lekkages nog altijd niet zijn opgelost, is er volgens [gedaagde] sprake van een gebrek. Als gevolg van dit gebrek is er al jaren sprake van een aanhoudende vermindering van het huurgenot, die een huurprijsvermindering van tot 60% rechtvaardigt. [gedaagde] vordert, bij wijze van tegenvordering, daarom samengevat dat de uitspraak van de Huurcommissie in stand wordt gelaten. Daarnaast vordert zij een verklaring voor recht dat de woning sinds 1 februari 2025 een ernstig gebrek heeft, te weten een categorie C nummer 9 gebrek en een verklaring voor recht dat de huurprijs vanaf 1 februari 2025 tijdelijk wordt verlaagd tot 60% van de geldende huurprijs.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Omdat de vordering en de tegenvordering nauw met elkaar samenhangen, bespreekt de kantonrechter deze gezamenlijk.

Partijen zijn niet meer gebonden aan de uitspraak van de huurcommissie.

Op grond van de wet worden partijen geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de huurcommissie is vastgesteld, tenzij door één van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter wordt gevorderd. Omdat Intermaris [gedaagde] binnen de hiervoor genoemde termijn van acht weken na 8 december 2025 heeft gedagvaard, is de uitspraak van de huurcommissie dus komen te vervallen. Het is daarom aan de kantonrechter om opnieuw te beslissen over het geschil tussen partijen. De tegenvordering van [gedaagde] om de uitspraak van de huurcommissie in stand te laten, is dan ook niet toewijsbaar.

Waar moet de kantonrechter een oordeel over geven?

De kantonrechter beslist over alle bij de huurcommissie aan de orde gestelde geschilpunten, tenzij partijen ondubbelzinnig hebben aangegeven aan de kantonrechter slechts specifieke geschilpunten voor te willen leggen. De huurcommissie heeft in haar uitspraak een oordeel gegeven over de lekkage in de slaapkamer en over de lekkage in de badkamer. Uit hetgeen partijen hebben aangevoerd volgt dat partijen in deze procedure alleen een oordeel willen over de vraag of er ten aanzien van de lekkage in de slaapkamer van de woning van [gedaagde] sprake is van een gebrek. De kantonrechter zal zich in deze procedure dan ook tot dat geschilpunt beperken. Indien een gebrek wordt aangenomen zal vervolgens beoordeeld worden of er aanleiding is voor huurprijsvermindering.

Toetsingskader

Er is sprake van de huur van een woonruimte, dus de wettelijke gebrekenregeling is van toepassing. Deze regeling houdt in dat een huurder vermindering van de huurprijs kan vorderen als sprake is van vermindering van het huurgenot als gevolg van een gebrek. Dat is een staat of eigenschap van de gehuurde zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak. Niet ieder gebrek geeft recht op huurprijsvermindering. Het gebrek moet substantieel zijn.Bij deze beoordeling is de rechter niet gebonden aan de gedetailleerde beleidsuitgangspunten in het Gebrekenboek die de Huurcommissie hanteert.

Er is sprake van een gebrek

De vordering van Intermaris strekt ertoe dat voor recht wordt verklaard dat het gehuurde niet beschikt over een gebrek in categorie C9, dan wel enig ander gebrek genoemd in het Gebrekenboek. Uit het voorgaande vloeit voort dat deze vordering niet toewijsbaar is, alleen al omdat de kantonrechter niet gebonden is aan de kwalificaties in het Gebrekenboek. Aan de hand van de specifieke omstandigheden moet de kantonrechter dus zelf beoordelen of er sprake is van een gebrek en tot een inschatting komen welke huurprijsvermindering in dat geval als evenredig heeft te gelden. In zoverre is het twistpunt tussen partijen of sprake is van een actieve lekkage niet bepalend voor de hoogte van de huurprijsvermindering.

Vast staat dat in het complex waarin de woning van [gedaagde] zich bevindt regelmatig sprake is van lekkages. Deze lekkages doen zich, met name in de herfst en winter, alleen voor bij een combinatie van harde regen en harde wind uit een bepaalde windrichting. Intermaris heeft in de afgelopen jaren veelvuldig onderzoek gedaan naar de oorzaak van deze lekkages en diverse werkzaamheden uitgevoerd, maar ondanks dat weet zij nog altijd niet wat de oorzaak precies is.

De stelling van Intermaris dat geen sprake is van een gebrek, omdat [gedaagde] sinds 5 januari 2024 geen lekkages meer heeft gemeld en daar dus geen last van heeft, wordt niet gevolgd. Uit de brief die Intermaris op 17 januari 2025 van [gedaagde] heeft ontvangen volgt immers dat zij nog altijd last heeft van lekkages en dat zij wil dat het wordt opgelost. Ook uit hetgeen [gedaagde] nadien in de procedure bij de huurcommissie heeft aangevoerd volgt dat de lekkages nog niet waren verholpen. Intermaris heeft tijdens het onderzoek door de Huurcommissie op 26 augustus 2025 aangegeven de lekkages te erkennen en in augustus 2025 te zullen starten met werkzaamheden om de lekkages te verhelpen. Hieruit volgt dat Intermaris wist, of althans had moeten weten, dat [gedaagde] nog altijd last heeft van lekkages.

Op de zitting heeft [gedaagde] op vragen van de kantonrechter toegelicht dat zij in oktober 2025 voor het laatst last heeft gehad van lekkage. Intermaris heeft verklaard dat zij nog steeds onderzoek verricht naar de oorzaak van de lekkages en voert nog altijd werkzaamheden uit die verdere lekkages moeten voorkomen. Niet uit te sluiten is daarom dat [gedaagde] aankomende herfst en winter weer last kan krijgen van lekkages. Ook Intermaris gaat daarvan uit. In de procedure bij de huurcommissie heeft Intermaris namelijk verklaard dat zij de gevolgschade in de woning van [gedaagde] pas zal herstellen op het moment dat ‘de aannemer klaar is aan de buitenkant.’ Hieruit volgt dat de oorzaak van de lekkages nog niet blijvend is verholpen.

De reële kans dat [gedaagde] opnieuw te maken zal krijgen met lekkage in combinatie met de nog altijd zichtbare lekkagesporen van eerdere lekkages op de muren, kozijnen en de vloer van de slaapkamer maken dat er naar het oordeel van de kantonrechter sprake is van een gebrek in de woning. Uit het hiervoor besproken tijdsverloop blijkt dat het gebrek op 1 februari 2025 aanwezig was. De gevorderde verklaring voor recht van [gedaagde] is in zoverre toewijsbaar.

Anders dan Intemaris, is de kantonrechter van oordeel dat dit gebrek het huurgenot van [gedaagde] wel degelijk aantast. [gedaagde] leeft al jaren in onzekerheid dat zij opnieuw last zal krijgen van lekkages en ook wordt zij dagelijks geconfronteerd met de zichtbare gevolgen van de lekkages. Volgens Intermaris is het aan [gedaagde] zelf te wijten dat de gevolgschade van de eerdere lekkages niet is verholpen, maar die stelling volgt de kantonrechter niet. Het is Intermaris immers die ervoor kiest om de gevolgschade te herstellen als de aannemer klaar is aan de buitenkant, zo heeft zij zelf verklaard. Op de zitting heeft Intermaris op vragen van de kantonrechter verklaard dat de aannemer op dit moment nog niet klaar is met de buitenkant, waardoor het ook onduidelijk is wanneer de herstelwerkzaamheden aan de gevolgschade zullen worden uitgevoerd.

Hoogte van de huurprijsvermindering

Gelet op de aard en ernst van de lekkages en de beperking van het woongenot als gevolg daarvan, acht de kantonrechter, anders dan de huurcommissie heeft geoordeeld, een vermindering van de huurprijs met 25% redelijk. Daarvoor is van belang dat [gedaagde] , hoe vervelend ook, enkele keren per jaar last heeft van lekkage, de gevolgschade van de lekkage zich alleen in de slaapkamer bevindt en er geen sprake is van verhoogde vochtwaarden in de woning.

Conclusie

De conclusie is dat de vordering van Intermaris wordt afgewezen en de tegenvordering van [gedaagde] gedeeltelijk wordt toegewezen als na te melden. De kantonrechter zal daarbij de verschuldigde huurprijs vanaf 1 februari 2025 vaststellen op 75% van de verschuldigde huurprijs, hetgeen neerkomt op een bedrag van € 454,13 per maand. Omdat de kantonrechter oordeelt dat de huurprijs door geconstateerde gebreken wordt verlaagd, mocht Intermaris de huurprijs niet verhogen per 1 juli 2025. Totdat het gebrek is verholpen, is [gedaagde] maandelijks dus € 454,13 aan huur verschuldigd.

Deze uitspraak heeft tot gevolg dat [gedaagde] vanaf 1 februari 2025 minder huur heeft betaald dan dat zij op basis van deze uitspraak had moeten doen. [gedaagde] zal het bedrag wat zij te weinig heeft betaald alsnog aan Intermaris moeten voldoen.

Intermaris is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

434,00

(2 punten × € 217,00)

- nakosten

€

108,50

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

542,50

Gezien de samenhang met de vordering zullen de proceskosten inzake de tegenvordering worden begroot op nihil.

5. De beslissing

wijst de vordering af,

veroordeelt Intermaris in de proceskosten van € 542,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Intermaris niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

de tegenvordering

verklaart voor recht dat de woonruimte van [gedaagde] op 1 februari 2025 een gebrek heeft ,

verklaart voor recht dat de huurprijs vanaf 1 februari 2025 wordt verlaagd tot 75% van de huurprijs, zijnde € 454,13 per maand, totdat het gebrek is verholpen,

bepaalt dat partijen hun eigen kosten dragen,

.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af,

Dit vonnis is gewezen door mr. F.J. Lourens en in het openbaar uitgesproken op 1 juli 2026.