ECLI:NL:RBNHO:2026:10651

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 8 juni 2026, met 11 producties;

- de stukken van [gedaagde]; - de mondelinge behandeling van 3 augustus 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt; - de pleitnota van [gedaagde].

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

[gedaagde] huurt sinds 7 november 2017 van Ymere de woning gelegen aan het adres [adres] te ([postcode]) [plaats] (hierna: de woning).

De woning is gelegen in een appartementencomplex.

Binnen het complex dienen gefaseerd de rookgasafvoerkanalen te worden vervangen. Op één rookgaskanaal zijn zeven woningen aangesloten, zodat de cv-ketels van al die woningen tegelijkertijd moeten worden afgesloten en weer aangesloten.

De betrokken huurders, waaronder [gedaagde], zijn hierover bij brief van 26 maart 2026 geïnformeerd en gevraagd om hier aan mee te werken, in die zin dat hun woning op de dag van de werkzaamheden gedurende de gehele dag toegankelijk zou moeten zijn. [gedaagde] heeft in reactie daarop laten weten dat hij wegens opname in een kliniek lange tijd niet thuis was en dat de kwestie via zijn broer moest worden geregeld. De broer van [gedaagde] kon vanwege zijn werk niet de hele dag in de woning zijn. Als hij hiervoor een vrije dag zou moeten nemen, dan zou Ymere zijn dagloon moeten compenseren. Ymere is daarmee niet akkoord gegaan.

De werkzaamheden voor de strang waarvan de woning deel uit maakt, stonden aanvankelijk gepland op 16 juni 2026. Ymere heeft op enig moment een nieuwe datum voor de werkzaamheden bepaald. De werkzaamheden staan nu gepland op 2 september 2026. [gedaagde] is inmiddels uit de kliniek en kan op die dag thuis blijven.

Op [gedaagde] na hebben de andere huurders van het appartementencomplex met de door Ymere voorgestelde werkzaamheden ingestemd en aangegeven dat zij hun medewerking daaraan zullen verlenen.

3. Het geschil

Ymere vordert dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening [gedaagde] veroordeelt om mee te werken aan de uitvoering van dringende werkzaamheden aan de woning. Als [gedaagde] daar niet aan voldoet moet hij de woning (gedeeltelijk) ontruimen voor de duur van de werkzaamheden.

Ymere legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat zij de rookgasafvoerkanalen in het complex waar de woning deel van uitmaakt in verband met de veiligheid wil vervangen. Het gaat hier om dringende werkzaamheden die een huurder moet gedogen. Ymere heeft diverse pogingen gedaan om met [gedaagde] afspraken te maken over de uitvoering van de werkzaamheden, maar partijen zijn niet tot overeenstemming gekomen.

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Ymere, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Ymere.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. Voor toewijzing is nodig dat Ymere daarbij een spoedeisend belang heeft. De kantonrechter vormt zich een voorlopig oordeel over de vordering aan de hand van de stukken en de mondelinge behandeling. Of de gevraagde voorziening wordt verleend, hangt ook af van de afweging van de belangen van partijen.

Uitvoering van dringende werkzaamheden

Ymere heeft gesteld dat de rookgasafvoerkanalen in het appartementencomplex waar de woning onderdeel van uitmaakt moeten worden vervangen. Het gaat specifiek om de uitvoering van de volgende werkzaamheden waar [gedaagde] op 26 maart 2026 over is geïnformeerd:

- het afkoppelen van de cv-ketel;

- het vervangen de cv-ketel;

- het vervangen van het rookgasfvoerkanaal;

- het opnieuw koppelen van de cv-ketel aan het kanaal.

[gedaagde] heeft op zich zelf geen bezwaar tegen deze werkzaamheden maar hij stelt dat Ymere ten aanzien van de uitvoering daarvan onredelijke eisen aan de huurders stelt en geen rekening houdt met hun persoonlijke omstandigheden. Volgens [gedaagde] is Ymere verplicht om de schade die hij als gevolg van het moeten meewerken aan het uitvoeren van werkzaamheden in de woning lijdt, te vergoeden. De schade bestaat in zijn geval uit de door hem gemaakte juridische kosten ter hoogte van € 1.600,00. [gedaagde] heeft ter zitting toegelicht dat een kennis juridische bijstand heeft verleend en dat hij vier brieven naar Ymere heeft gestuurd in verband met de door Ymere verlangde toegang tot de woning.

Uitgangspunt is dat als gedurende de huurtijd dringende werkzaamheden aan het gehuurde moeten worden uitgevoerd, de huurder daartoe gelegenheid moet geven aan de verhuurder. Die gedoogplicht brengt ook mee dat een huurder een zekere mate van overlast of hinder als gevolg van de werkzaamheden moet accepteren. Die hinder kan er ook uit bestaan dat de huurder ten behoeve van het uitvoeren van de werkzaamheden thuis moet blijven op een moment dat hem dat niet goed uitkomt. Indien dat leidt tot schade of kosten voor de huurder, komen die posten niet voor rekening van de verhuurder.

Verder geldt dat een huurder er bij aanvang van de overeenkomst rekening mee moet houden dat de verhuurder gedurende de huurtermijn (onderhouds)werkzaamheden aan het gehuurde moet uitvoeren die tot tijdelijke genotsbeperkingen leiden. Dergelijke genotsbeperkingen zijn bij aanvang van de huurovereenkomst voorzienbaar en kunnen in beginsel niet als gebrek worden aangemerkt. Dit is immers inherent aan het huren van een onroerende zaak. De huurder heeft daarom geen recht op schadevergoeding. Het kan zijn dat de huurder als gevolg van de uitvoering van de dringende werkzaamheden schade lijdt waarvoor de verhuurder, mits voldaan is aan de wettelijke eisen, aansprakelijk kan zijn. Het moet dan gaan om gevolgschade. De kosten van juridische bijstand vallen hier uitdrukkelijk niet onder. [gedaagde] kan dan ook niet van Ymere verlangen dat zij deze kosten betaalt en [gedaagde] kan dit dus ook niet als voorwaarde stellen aan zijn medewerkingsverplichting.

Overigens is de kantonrechter met Ymere van oordeel dat zij verschillende redelijke alternatieven aan [gedaagde] heeft aangereikt. Zij heeft aangegeven dat als [gedaagde] (of zijn broer) de sleutels aan een derde (of Ymere zelf) zou afgeven, er niemand de hele dag thuis hoefde te blijven. Omdat [gedaagde] vreesde dat bij de werkzaamheden schade zou (kunnen) ontstaan heeft Ymere ook nog aangeboden dat direct vóór en na het uitvoeren van de werkzaamheden in de aanwezigheid van de broer van [gedaagde] een opname van de feitelijke situatie wordt gemaakt om eventuele schade (of de vermissing van goederen) te kunnen vaststellen. Daar is (de broer van) [gedaagde] – om de hem moverende redenen – niet akkoord mee gegaan.

[gedaagde] heeft nog betoogd dat Ymere zich (te) rigide heeft opgesteld, – hetgeen Ymere uitdrukkelijk heeft betwist – maar dit maakt het oordeel niet anders. Ymere heeft voldoende toegelicht waarom de woning de hele dag (lees: van 08:00 uur – 16:00 uur) toegankelijk moet zijn voor de medewerkers van Ymere, althans van de uitvoerend aannemer.

Hoewel [gedaagde] heeft aangegeven dat hij op 2 september 2026 (de dag van de geplande werkzaamheden) de gehele dag in de woning kan zijn, heeft Ymere voldoende belang bij de gevorderde veroordeling van [gedaagde] tot tijdelijke en/of gedeeltelijke ontruiming van het gehuurde gedurende de werkzaamheden, voor zover ontruiming noodzakelijk is voor de uitvoering van deze werkzaamheden. [gedaagde] heeft aan zijn medewerking immers de voorwaarde verbonden van vergoeding van zijn juridische kosten, waarvoor, zoals hiervoor is toegelicht, geen grond bestaat. De vordering van Ymere is dan ook toewijsbaar, omdat zij hierbij een spoedeisend belang heeft en [gedaagde] niet zijn onvoorwaardelijke toestemming heeft gegeven voor de uitvoering van de werkzaamheden.

Proceskosten

[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Ymere worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

125,57

- griffierecht

€

139,00

- salaris gemachtigde

€

577,00

- nakosten

€

144,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

985,57

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5. De beslissing

veroordeelt [gedaagde] om op 2 september 2026 medewerking te verlenen aan de uitvoering van de dringende werkzaamheden zoals omschreven in de brief van 26 maart 2026, door de toegang te verlenen tot de woning en door het toelaten en dulden van de uitvoering van deze werkzaamheden in de woning;

veroordeelt [gedaagde], voor het geval hij niet aan de hiervoor omschreven hoofdveroordeling voldoet, om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis de woning staande en gelegen aan het adres [adres] te [plaats] tijdelijk (gedeeltelijk) te ontruimen en ter beschikking te stellen aan Ymere, waaronder de door Ymere met de uitvoering van de werkzaamheden belaste personen, op een zodanige wijze dat de dringende werkzaamheden als bedoeld in 5.1 vrij en ongestoord kunnen worden uitgevoerd, zolang de werkzaamheden duren;

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 985,57, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en in het openbaar uitgesproken op 11 augustus 2026.