ECLI:NL:RBNHO:2026:10731

1. [eiser 1],

1. [gedaagde 1],

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 tot en met 12- de conclusie van antwoordt tevens eis in reconventie met producties 1 tot en met 16

- de conclusie van antwoord in reconventie

- het tussenvonnis van 22 april 2026- de akte overlegging producties 13 tot en met 16 van [eisers]

- de brief ter overlegging producties 17 tot en met 19 van [gedaagden]

- de akte overlegging productie 17 van [eisers]

- de mondelinge behandeling van 12 juni 2026, waarbij de advocaten spreekaantekeningen hebben overgelegd en waarvan de griffier zittingsaantekeningen heeft gemaakt.

Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.

2. De feiten

[eisers] zijn eigenaar van de woning aan de [adres] in [plaats 3] (hierna: de woning). Op het perceel naast de woning staat de kerk “[naam]” (hierna: de kerk).

[eisers], de kerk en de gemeente [gemeente] (hierna: de gemeente) waren vanaf 2020 met elkaar in gesprek over de mogelijke herontwikkeling van de kerk en het bijbehorende perceel. Ook het perceel van [eisers] met de woning was onderdeel van die plannen. De bij de gesprekken betrokken architect heeft op 21 januari 2021 een schetsontwerp voor de ontwikkelplannen naar [betrokkene 1], een lid van de kerkenraad, (hierna: [betrokkene 1]) en [eiser 1] per e-mail gestuurd. De bij de gesprekken betrokken projectontwikkelaar heeft verschillende keren biedingen gedaan op het perceel van [eisers]

In de woonvisie 2023-2026 heeft de gemeente de percelen van de woning en de kerk opgenomen als locatie voor woningbouw.

In de meerjarenplanning woningbouw van de gemeente van 30 september 2025 staat het perceel van de kerk vermeld voor de periode van 2032 tot en met 2034.

In het Voorontwerp Omgevingsvisie Gemeente [gemeente] wordt het perceel van de kerk als ontwikkellocatie genoemd. De gemeente heeft daarbij vermeld dat het aantal kerkbezoeken terugloopt en dat om een kleinere kerk en ontmoetingsruimte mogelijk te maken wordt onderzocht op welke wijze woningbouw toegestaan kan worden.

Per e-mail van 8 maart 2023 heeft de architect aan de gemeente bericht dat de kerk te weinig middelen heeft om een gezonde exploitatie van het huidige kerkgebouw te kunnen realiseren. Daarom is er volgens de kerk noodzaak en urgentie voor een nieuw ontwikkelplan. Het plan hield op dat moment in dat de kerk een vervangende duurzame nieuwbouw voor de kerkgemeenschap en circa 28 appartementen wilde realiseren.

Op 3 mei 2023 heeft het [krant] bericht dat onrust in [plaats 3] is ontstaan door de mogelijke plannen van de kerk, omdat de gemeente het perceel van de kerk als mogelijke bouwlocatie heeft aangemerkt.

Op 24 augustus 2023 hebben [eisers] per brief aan de kerk en de projectontwikkelaar gevraagd om uiterlijk 15 oktober 2023 schriftelijk te bevestigen of de ontwikkelplannen doorgaan of niet. Verder hebben zij als voorwaarden gesteld dat zij uiterlijk 1 november 2023 een koopovereenkomst met meerwaardeclausule hebben ondertekend met de projectontwikkelaar en dat uiterlijk 1 december 2023 de woning is geleverd aan de projectontwikkelaar. Daarbij hebben zij bericht de vrijheid te nemen uit het project te stappen als niet aan deze voorwaarden wordt voldaan.

De kerkenraad heeft op 27 augustus 2023 op de brief van [eisers] geantwoord dat het is uitgesloten om binnen de door hen benoemde termijn de besluitvorming over de ontwikkelplannen binnen de kerk af te ronden.

Begin november 2023 zijn [eisers] uit het ontwikkeltraject met de kerk gestapt.

Op 8 november 2023 heeft de kerk aan de projectontwikkelaar en de architect per e-mail (met [eisers] in de cc) ingelicht over het vertrek van [eisers] uit de ontwikkelplannen. De kerk heeft verder bericht toekomstige samenwerking met de projectontwikkelaar en de architect niet uit te sluiten, maar dat de kerk eerst bij zichzelf te rade zal gaan.

Begin maart 2024 hebben [eisers] de woning in de verkoop gezet.

Op 19 september 2024 heeft de kerk de gemeente verzocht om van gedachte te wisselen over de herontwikkeling van de kerk, omdat zij een sterk teruglopend ledenaantal heeft.

De architect heeft voor de ontwikkelplannen van de kerk een principeverzoek bij de gemeente ingediend.

Op 12 maart 2025 hebben [gedaagden] de woning bezichtigd met hun aankoopmakelaar [betrokkene 2] (hierna: [betrokkene 2]) en de verkoopmakelaar van [eisers] [betrokkene 3] (hierna: [betrokkene 3]).

Op 1 april 2025 hebben partijen een koopovereenkomst naar het NVM-model “Model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2023)” gesloten inhoudende dat [gedaagden] de woning van [eisers] kopen voor een koopsom van € 1.325.000,00 en [eisers] de woning zal leveren aan [gedaagden] op 16 juni 2025. In de koopovereenkomst staat verder, voor zover relevant, het volgende:

“artikel 11 Ingebrekestelling/ Ontbinding

Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.

Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.”

Op 16 juni 2025 waren [gedaagden] niet bij de levering van de woning aanwezig. Op dezelfde dag hebben [eisers] hen verzocht binnen acht dagen de koopovereenkomst alsnog na te komen en hebben zij aanspraak gemaakt op de boete op grond van artikel 11.2 van de koopovereenkomst.

Op 8 juli 2025 hebben [eisers] per brief aan [gedaagden] bericht de koopovereenkomst te ontbinden en hun gesommeerd tot betaling van de contractuele boete van 10% van de koopsom.

Op 16 januari 2026 heeft een voorlopig getuigenverhoor plaatsgevonden waarbij [eiser 1], [gedaagde 1] en [gedaagde 2] als partijgetuigen zijn gehoord. [eiser 1] heeft, voor zover relevant, het volgende verklaard:

“Op uw vraag of op enig moment door de kerk is aangegeven dat zij van alle plannen afzien: Nee, want er waren geen plannen meer. Wij zijn in november 2023 uit elkaar gegaan en daarmee zijn de plannen die wij hadden afgesloten. De architect en de ontwikkelaar hebben zich toen ook teruggetrokken omdat zij alleen mee wilden doen bij ontwikkeling van de twee percelen. (…)

In antwoord op de vraag van mr. Heeringa voor welke bezichtiging mijn makelaar met de heer [betrokkene 2] heeft gesproken over de kerk antwoord ik dat ik niet weet welke datum dat is. Op de vraag of ik weet waarom hierover gesproken is met de heer [betrokkene 2] antwoord ik dat de heer [betrokkene 2] heeft gevraagd naar de langere tijd die de woning in de verkoop stond. Daarop heeft [betrokkene 3] gezegd dat er gekeken is naar ontwikkelingsplannen met de kerk maar die niet door zijn gegaan en dat we de woning toen te koop hebben gezet. Op de vraag of deze informatie ook met de heer en mevrouw [gedaagde 1] is gedeeld antwoord ik: Dat weet ik niet. Ik heb zelf die informatie niet met de heer en mevrouw [gedaagde 1] gedeeld. Ik weet niet of mijn makelaar het direct met de heer en mevrouw [gedaagde 1] heeft gedeeld. Mijn makelaar heeft mij geïnformeerd vlak na de bezichtiging. Ik heb de makelaar expliciet gevraagd het te benoemen omdat ik er geen gedoe over wil hebben en de makelaar heeft bevestigd dat hij de oude ontwikkelplannen met de kerk vermeld heeft. (…)

Op de vraag wat ik eerder bedoelde met dat ik mijn makelaar expliciet gevraagd heb de kopers te informeren over de gesprekken die er zijn geweest over ontwikkeling met de kerk “om gedoe te voorkomen” antwoord ik dat ik met gedoe voorkomen bedoel dat ik wil leveren wat eerlijk is en dat daar geen misverstand over kan ontstaan.”

[gedaagde 2] heeft tijdens het voorlopig getuigenverhoor het volgende, voor zover relevant, verklaard:

“Op de vraag welke gesprekken verkopers en kopers met elkaar hebben gehad voor de ondertekening van de koopovereenkomst antwoord ik: Er is één bezichtiging geweest, daar waren bij: de makelaar van de verkoper, mijn man, onze makelaar de heer [betrokkene 2] en ik. (…)

Op de vraag wat er is besproken over ontwikkelplannen in de omgeving van de woning antwoord ik dat wij boven in de woning stonden, daar zijn twee kamers. Wij stonden daar met z’n vieren en onze makelaar [betrokkene 4] vroeg: Zijn er nog plannen in de omgeving? De makelaar van verkopers antwoordde: Nee, behalve [locatie].(…)

Op de vraag of wij de woning hadden gekocht als we van de plannen van de kerk hadden geweten antwoord ik: Met geen haar op mijn hoofd. Wij wilden rust en plannen staan daar haaks op.”

[gedaagde 1] heeft tijdens het verhoor het volgende, voor zover relevant, verklaard:

“De communicatie ging tussen de makelaars. Op 12 maart 2025 hebben wij één bezichtiging gehad. (…)

Onze makelaar stelde de vraag: Zijn er nog plannen in de omgeving? De verkopend makelaar antwoorde: Nee, behalve [locatie].

(…) Op de vraag van mr. Heeringa of ik de woning had gekocht als ik van de plannen van de kerk had geweten antwoord ik: Nee. De achtertuin is 8 meter diep en als er op 8 meter gebouwd gaat worden, eigenlijk in je achtertuin, en er staan nog steeds 15 tot 20 woningen in de Woonvisie die is bijgewerkt, dat zijn behoorlijk wat woningen, daarnaast heeft de kerk ook een sociale functie. De heer [betrokkene 1] heeft mij verteld dat er mogelijk een kinderopvang en een opvang voor dementerende bejaarden zou komen. Dat is dan direct bij de woning.”

Op 16 maart 2026 heeft de voortzetting van het voorlopig getuigenverhoor plaatsgevonden. Tijdens dit verhoor zijn [betrokkene 3], [betrokkene 2] en [betrokkene 1] als getuigen gehoord. [betrokkene 3] heeft, voor zover relevant, het volgende verklaard:

“Bij de bezichtiging is de vraag gesteld of er plannen in de nabijheid van de woning waren. Dat was voor mij [locatie]. Dat was actueel. (…)

Wat is er besproken over eventuele ontwikkelplannen in de omgeving van de woning?

Ik heb toen gewezen op [locatie]. Direct voor de bezichtiging heb ik makelaar [betrokkene 2] gesproken. Ik heb hem verteld dat er plannen voor herontwikkeling waren geweest voor de kerk en de woning, maar dat die niet zijn doorgegaan. De heer [betrokkene 2] heeft hier niet op doorgevraagd. Zijn klanten kwamen al. (…)

Bent u door u klant geïnstrueerd om te vertellen over de ontwikkelingen?

Nee, ik heb al 25 jaar een kantoor in [plaats 3] en dat is gewoon netjes om te vertellen. (…) Na voorlezen van de verklaring kom ik hierop terug en zeg dat de heer [eiser 1] en ik wel besproken hadden dat ik het zou vertellen. Op de vraag van de rechter hoe ik de vraag eerder dan geïnterpreteerd heb blijf ik het antwoord schuldig. (…)

Toen later in de woning gevraagd is naar plannen hebt u dit niet gemeld?

Nee het was niet actueel. Ik heb [locatie] gemeld. (…)

Heeft u de heer [eiser 1] gemeld dat u heeft verteld over de plannen met de kerk?

Ja dat heb ik na de bezichtiging gedaan. Meneer [eiser 1] vroeg daarnaar.”

[betrokkene 2] heeft, voor zover relevant, het volgende tijdens het getuigenverhoor verklaard:

“Bij mijn weten is er geen moment geweest dat ik alleen met Meneer [betrokkene 3] was. Het antwoord op de vraag was dat er geen andere plannen bekend waren. Toen ik aankwam bij de woning waren meneer en mevrouw [gedaagde 1] er ook al. (…) Op de vraag of de heer [betrokkene 3] op enig moment iets heeft gezegd over ontwikkelplannen met de kerk antwoord ik: Daar is niets over gezegd. (…)

Is er bij de bezichtiging gesproken over [locatie]?

De naam zegt mij niets. Als [locatie] is wat ze nabij de woning aan het bouwen zijn, dan is er over gesproken. Dat was de aanleiding voor de vraag of er nog meer plannen waren.”

[betrokkene 1] heeft, voor zover relevant, het volgende verklaard:

“Wat had het in de verkoop zetten van de woning voor gevolgen voor de plannen van de kerk?

Dat wij alternatieve scenario’s die wij al hadden gingen intensiveren.

(…)

Hebt u nadat de beslissing van de familie [eiser 1] duidelijk werd hen ook iets gezegd over de gevolgen van die beslissing voor de plannen van de kerk.

Ja, dat het voor ons als kerk misschien vervelend was, maar niet onoverkomelijk is voor onze toekomst of voor onze plannen. Dit gesprek vond plaats voordat het bordje in de tuin stond. (…)

Weet u of de ontwikkeling voor de gemeente nog actueel is? Ja, de gemeente weet niet beter dan dat wij dit plan hebben ingediend en dat het plan in de ijskast staat. (…)

Bestaan er nog steeds plannen bij de kerk om te ontwikkelen?

Ja.”

3. Het geschil

In conventie

[eisers] vorderen dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot voldoening aan [eisers] van een bedrag van € 132.500,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf het moment van ontbinding van de koopovereenkomst, te weten 8 juli 2025, tot de dag der algehele voldoening;

II. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan [eisers] van een aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

III. [gedaagden] veroordeelt tot betaling van de proceskosten.

[eisers] leggen aan hun vorderingen het volgende ten grondslag. [gedaagden] hebben niet meegewerkt aan de overeengekomen levering van de woning en hebben de koopprijs niet betaald. Conform artikel 11 van de koopovereenkomst hebben [eisers] [gedaagden] in gebreke gesteld en binnen deze termijn zijn [gedaagden] de koopovereenkomst niet alsnog nagekomen. [gedaagden] zijn daarom op grond van artikel 11.2 van de koopovereenkomst verplicht de boete van 10% aan [eisers] te betalen. Een aanvullende schadevergoeding ligt daarbij voor de hand, want de woning is tot op heden nog niet verkocht.

[gedaagden] voeren verweer. Zij voeren primair aan dat [eisers] tekort zijn geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en subsidiair dat zij omtrent de koop van de woning hebben gedwaald, omdat [eisers] hun onjuist hebben ingelicht dan wel hun mededelingsplicht hebben geschonden. [gedaagden] wilden namelijk een woning in een rustige omgeving met privacy, maar zijn geconfronteerd met de mogelijke ontwikkelplannen van de kerk en de gemeente op het naastgelegen perceel en de gedeeltelijke verwijdering van de erfafscheiding. Zonder deze onjuiste voorstelling van zaken zouden [gedaagden] de koopovereenkomst niet met [eisers] hebben gesloten. [gedaagden] mogen daarom de koopovereenkomst ontbinden dan wel vernietigen. Volgens [gedaagden] kunnen zij daarom niet tekortgeschoten zijn in hun verplichtingen uit de koopovereenkomst.

Op de stellingen van partijen zal de rechtbank hierna, voor zover nodig, nader ingaan.

In reconventie

[gedaagden] vorderen dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

Primair:

de koopovereenkomst tussen partijen ontbindt;

[eisers] hoofdelijk veroordeelt om aan [gedaagden] de contractuele boete van € 132.500,00 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 17 juni 2025, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen datum, tot de dag van volledige betaling;

voor recht verklaart dat de notaris de waarborgsom van € 132.500,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 17 juni 2025, althans een door de rechtbank in goede justitie te betpalen datum, tot de dag van retournering, aan [gedaagden] moet uitkeren;

Subsidiair:

de koopovereenkomst tussen partijen vernietigt;

verklaart voor recht dat de notaris de waarborgsom van € 132.500,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 17 juni 2025, althans een door de rechtbank in goede justitie te betpalen datum, tot de dag van retournering, aan [gedaagden] moet uitkeren;

verklaart voor recht dat [eisers] jegens [gedaagden] onrechtmatig hebben gehandeld en gehouden zijn alle schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, als gevolg hiervan aan [gedaagden] te vergoeden;

In alle gevallen:

- [gedaagden] veroordeelt in de proceskosten, waaronder de kosten van de verzoekschriftprocedure tot het houden van het voorlopig getuigenverhoor, alsmede in de nakosten.

[gedaagden] leggen aan hun vorderingen het volgende ten grondslag. Omdat [eisers] niet kunnen leveren wat partijen hebben afgesproken, namelijk een woning in een rustige omgeving, zijn zij tekort geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Ook zijn [eisers] van rechtswege in verzuim, omdat nakoming blijvend onmogelijk is. [gedaagden] vorderen daarom primair om de koopovereenkomst te ontbinden. Daarnaast maken zij aanspraak op de contractuele boete op grond van artikel 11.2 van de koopovereenkomst. Subsidiair vorderen [gedaagden] om de koopovereenkomst te vernietigen op grond van dwaling dan wel bedrog. Verder hebben [eisers] door het schenden van hun mededelingsplicht onrechtmatig jegens [gedaagden] gehandeld. [eisers] zijn daarom volgens [gedaagden] verplicht alle schade aan hen te vergoeden. Verder moet volgens [gedaagden] in alle gevallen de bij de notaris gedeponeerde waarborgsom met wettelijke rente aan hen geretourneerd worden.

[eisers] voeren verweer. Zij voeren – samengevat – aan dat geen sprake is van een tekortkoming dan wel dwaling of bedrog aan hun kant, omdat zij stellen geen mededelingsplicht te hebben geschonden. Het staat nog niet vast dat er gebouwd zal worden op het perceel naast de woning. Verder stellen [eisers] dat zij via [betrokkene 3] wel een mededeling over de ontwikkelplannen van de kerk aan [gedaagden] hebben gedaan.

Op de stellingen van partijen zal de rechtbank hierna, voor zover nodig, nader ingaan.

4. De beoordeling

De rechtbank zal de subsidiaire vorderingen in reconventie van [gedaagden] toewijzen en daarom de vorderingen in conventie van [eisers] afwijzen. Zij zal hierna toelichten hoe zij tot dit oordeel is gekomen.

De volgorde van de beoordeling

De rechtbank zal eerst de vorderingen van [gedaagden] in reconventie beoordelen. Het verweer van [gedaagden] in conventie dat zij niet tekort kunnen zijn gekomen in de nakoming van de koopovereenkomst en dus niet in verzuim zijn is namelijk afhankelijk van hun vorderingen in reconventie tot ontbinding of vernietiging van de koopovereenkomst omdat volgens hen [eisers] geen of onjuiste mededelingen heeft gedaan over de ontwikkelplannen van het perceel van de kerk naast de woning en over de erfafscheiding tussen het perceel van de woning en het perceel van de kerk.

In reconventie

Er is geen grond voor ontbinding van de koopovereenkomst

De rechtbank zal de primaire vordering van [gedaagden] tot ontbinding van de koopovereenkomst afwijzen, gelet op het volgende.

[gedaagden] vorderen primair dat de rechtbank de koopovereenkomst met [eisers] ontbindt, omdat [eisers] te kort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichting om een woning in een rustige omgeving aan hen te leveren.

[eisers] voeren hiertegen aan dat zij niet in verzuim zijn geraakt, omdat [gedaagden] hen niet in gebreke heeft gesteld conform artikel 11 van de koopovereenkomst. Daarom hebben [gedaagden] niet de bevoegdheid de koopovereenkomst te ontbinden.

[gedaagden] erkennen dat zij geen ingebrekestelling aan [eisers] hebben gestuurd. Alsnog een correcte nakoming van de koopovereenkomst door [eisers] was namelijk blijvend onmogelijk. Daarom hoefden zij geen ingebrekestelling aan [eisers] te versturen, aldus [gedaagden]

Het standpunt van [gedaagden] dat [eisers] zijn tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst omdat zij hun mededelingsplicht voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst hebben geschonden, biedt naar het oordeel van de rechtbank geen grond voor ontbinding van de koopovereenkomst, omdat [gedaagden] voorafgaande aan de ontbinding geen ingebrekestelling hebben verstuurd zoals partijen zijn overeengekomen in artikel 11 van de koopovereenkomst. In artikel 11.2 van de koopovereenkomst is uitdrukkelijk bepaald dat ontbinding op grond van een tekortkoming slechts mogelijk is na voorafgaande ingebrekestelling. Omdat partijen in diezelfde bepaling een boete hebben verbonden aan de ontbinding, is artikel 11 van de koopovereenkomst kennelijk bedoeld als een prikkel tot nakoming en hebben partijen ontbinding alleen mogelijk geacht als nakoming nog mogelijk is, maar de wederpartij – na daartoe in de gelegenheid te zijn gesteld – niet alsnog nakomt. Daarmee zijn partijen een van de wet afwijkende regeling overeengekomen.

[gedaagden] hebben op de zitting het standpunt ingenomen dat toepassing van artikel 11.2 van de koopovereenkomst in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. De rechtbank is van oordeel dat zij dat standpunt onvoldoende hebben toegelicht. Het enkele feit dat nakoming niet meer mogelijk was en een ingebrekestelling daarom zinloos, maakt nog niet dat toepassing van artikel 11.2 van de koopovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Partijen hebben immers juist erin willen voorzien dat ontbinding van de koopovereenkomst - en de daaraan gekoppelde verschuldigdheid van een boete – alleen kan als nakoming nog mogelijk is, maar de wederpartij niet alsnog correct is nagekomen.

[eisers] zijn geen contractuele boete verschuldigd

Omdat de rechtbank de vordering van [gedaagden] tot ontbinding van de koopovereenkomst afwijst, zal zij ook de (eveneens primair) gevorderde betaling van de contractuele boete van € 132.500,00 afwijzen. Op grond van artikel 11.2 van de koopovereenkomst is de contractuele boete immers alleen verschuldigd bij ontbinding van de koopovereenkomst (of op grond van artikel 11.3 bij – te late – nakoming, maar ook daarvan is in deze zaak geen sprake).

[eisers] hebben hun mededelingsplicht met betrekking tot de ontwikkelplannen van de kerk geschonden

Omdat de rechtbank de primaire vordering tot ontbinding van de koopovereenkomst afwijst, komt de rechtbank toe aan een beoordeling van de subsidiaire vordering van [gedaagden] tot vernietiging van de koopovereenkomst op grond van dwaling. Daarvoor moet de rechtbank de vraag beantwoorden of [eisers] hun mededelingsplicht jegens [gedaagden] hebben geschonden door voor en bij het aangaan van de koopovereenkomst [gedaagden] niet in te lichten over de ontwikkelplannen van de kerk en de gemeente op het perceel naast de woning en over de situatie over de erfafscheiding met het perceel van de kerk.

De rechtbank is van oordeel dat [eisers] in elk geval hun mededelingsplicht over de ontwikkelplannen van de kerk en de gemeente op het perceel naast de woning hebben geschonden. De rechtbank zal dat hierna uitleggen.

[gedaagden] voeren aan dat [eisers] zelf al vanaf 2020 betrokken waren bij het ontwikkeltraject en de plannen van de kerk en de gemeente voor het realiseren van woningbouw op het perceel van de kerk, omdat hun eigen woning en perceel aanvankelijk ook onderdeel uitmaakten van die plannen en [eisers] de wens hadden hun woning te verkopen aan de projectontwikkelaar. Volgens [gedaagden] hadden [eisers] hun daarom moeten inlichten over die ontwikkelplannen. Er lag ook al een conceptontwerp voor de ontwikkeling van 2021. Uit de getuigenverklaringen van [eiser 1] en [betrokkene 3] tijdens het voorlopige getuigenverhoor blijkt dat zij dit ook relevante informatie vonden voor de kopers van de woning. Volgens [eiser 1] omdat hij wilde leveren wat ‘eerlijk’ is en hij hierover geen misverstand wilde laten bestaan. Volgens [betrokkene 3] omdat het ‘gewoon netjes’ is om te vertellen.

[eisers] voeren daartegen aan dat ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst met [gedaagden] de ontwikkelingsplannen voor het perceel van de woning en het perceel van de kerk van de baan waren. [eisers] heeft immers in november 2023 aan de projectontwikkelaar bericht uit het ontwikkelproject te stappen. Er was daarom geen sprake meer van een ontwikkelproject. Daarom hoefden [eisers] daarover ook geen mededelingen te doen aan [gedaagden] De plannen waren volgens [eisers] niet mogelijk zonder hun medewerking. Hun perceel maakte immers onderdeel uit van de plannen. Dat de kerk na het uitstappen van [eisers] op eigen initiatief eventuele renovatieplannen zou behouden, is volgens hen een geheel nieuwe en losstaande ontwikkeling. Daarnaast betekent het feit dat [eiser 1] tijdens het voorlopig getuigenverhoor heeft verklaard dat hij over alles open wilde zijn en gedoe wilde voorkomen, volgens [eisers] niet dat op hen een mededelingsplicht rustte. De mededelingsplicht strekt volgens [eisers] ook niet tot het actief onderzoeken en bijhouden of omliggende bewoners mogelijk van plan zijn in de toekomst te verbouwen of te ontwikkelen. Uit de woningplannen van de gemeente voor 2032 tot en met 2034 en het principeverzoek van de kerk valt ook niet af te leiden dat er op dit moment nog concrete plannen voor woningbouw op het perceel van de kerk bestaan.

Verder voeren [eisers] aan dat [eiser 1] aan de verkopend makelaar heeft gevraagd om [gedaagden] te informeren over de ontwikkelpannen van de kerk en dat die niet zijn doorgegaan, zoals hij tijdens zijn getuigenverklaring heeft verklaard om ‘gedoe’ daarover te voorkomen. Volgens [eisers] heeft zijn makelaar vervolgens aan de aankoopmakelaar verteld over de ontwikkelplannen in het verleden.

Voor een geslaagd beroep op dwaling is onder andere nodig dat zich een van de in artikel 6:228 lid 1 BW genoemde gevallen voordoet, zoals de schending van een mededelingsplicht. Of [eisers] [gedaagden] hadden moeten inlichten in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling van [gedaagden] wisten of behoorden te weten, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Als uitgangspunt geldt dat voor de wederpartij van de dwalende bezwaarlijk een verplichting tot het verschaffen van inlichtingen aangenomen kan worden met betrekking tot omstandigheden waarvan zij niet op de hoogte is. Een verplichting tot ‘preventief’ inlichten mag niet te snel worden aangenomen, en zal van een ‘behoren in te lichten’ in het algemeen slechts sprake zijn als de wederpartij van de dwalende zelf van de juiste stand van zaken op de hoogte was. Een dergelijke verplichting mag ook aangenomen worden indien die wederpartij, bijvoorbeeld vanwege haar deskundigheid ten aanzien van de omstandigheid waaromtrent gedwaald wordt, geacht moet worden van de juiste stand van zaken op de hoogte te zijn.

De rechtbank is van oordeel dat [eisers] over de ontwikkelplannen van de kerk en de gemeente op het perceel naast de woning een plicht hadden om [gedaagden] daarover voorafgaande aan de koop te infomeren en dat zij deze mededelingsplicht hebben geschonden. Ten eerste was voor [eisers] duidelijk dat [gedaagden] op zoek waren naar een woning in een rustige buurt en dat zij bij de bezichtiging aan de verkopend makelaar hebben gevraagd naar (bouw)plannen in de directe omgeving van de woning. Zowel de aankopend makelaar als de verkopend makelaar en [gedaagden] hebben in hun getuigenverklaringen bevestigd dat [gedaagden] tijdens de bezichtiging van de woning hebben gevraagd naar bouwplannen in de buurt, en dat de verkopend makelaar toen heeft gewezen op het project [locatie], waar op dat moment al werd gebouwd. Dat was voor [gedaagden] toen geen probleem, omdat dat voor hen op voldoende afstand was van de woning. [eisers] hebben ook niet betwist dat dat tijdens de bezichtiging is besproken.

[gedaagden] hebben betwist dat de makelaar van [eisers] hun makelaar heeft geïnformeerd over de ontwikkelplannen van de kerk. [eisers] zijn er niet in geslaagd aannemelijk te maken dat hun makelaar tijdens de bezichtiging van de woning namens hen aan de makelaar van [gedaagden] de ontwikkelplannen van de kerk heeft meegedeeld. [eiser 1] heeft in zijn getuigenverklaring weliswaar verklaard dat hij daarvoor een instructie had gegeven aan zijn makelaar, maar alleen verkoopmakelaar [betrokkene 3] heeft in zijn getuigenverhoor verklaard dat hij aan de aankoopmakelaar [betrokkene 2] heeft meegedeeld dat er ontwikkelplannen van de kerk zijn geweest, maar dat die niet zijn doorgegaan. Dat zou hij hebben gedaan in een gesprek met [betrokkene 2] buiten aanwezigheid van [gedaagden] Volgens de getuigenverklaring van [eiser 1] zou [betrokkene 3] dat na de bezichtiging aan hem hebben bevestigd. Daartegenover staat de getuigenverklaring van [betrokkene 2] die heeft verklaard dat [betrokkene 3] hem niet heeft verteld over de ontwikkelplannen van de kerk en bovendien dat hij nooit alleen, buiten aanwezigheid van [gedaagden], met [betrokkene 3] heeft gesproken. [gedaagden] waren al bij de woning aanwezig toen hij daar aankwam voor de bezichtiging. Die verklaring wordt bevestigd in de getuigenverklaringen van [gedaagden] De verklaring van [betrokkene 2] bestrijdt de verklaring van [betrokkene 3] dan ook op essentiële punten, zodat de rechtbank niet kan uitgaan van de juistheid van de verklaring van [betrokkene 3]. Daarbij komt dat [betrokkene 3] heeft verklaard dat hij tijdens de bezichtiging op de vraag van [gedaagden] of er ontwikkelplannen in de buurt waren, alleen heeft gewezen op het project [locatie], maar niet (ook) op de ontwikkelplannen van de kerk. Als hij (eerder) [betrokkene 2] daarop zou hebben gewezen, zou het voor de hand hebben gelegen dat hij op de vraag van [gedaagden] ook de plannen van de kerk zou hebben genoemd.

Ten tweede staat vast dat de kerk al een lange tijd plannen en wensen had voor een nieuwe bestemming van het kerkgebouw en het bijbehorende perceel vanwege het teruglopend aantal kerkleden. Hierover was de kerk met een architect en een projectontwikkelaar in gesprek met de gemeente. Onderdeel van deze plannen was het realiseren van woningbouw op het perceel van de kerk. [eisers] waren tot november 2023 bij dit ontwikkeltraject betrokken en hun woning en perceel maakten onderdeel uit van de plannen voor woningbouw.

Het feit dat [eisers] in november 2023 uit het ontwikkeltraject zijn gestapt en hun woning en perceel geen onderdeel meer van de plannen waren, maakt niet dat zij konden aannemen dat de kerk gestopt was met (alternatieve) ontwikkelplannen voor haar perceel en dat zij daarom over de eerdere plannen geen mededelingen meer hoefden te doen aan [gedaagden] Zo heeft [betrokkene 1] (lid van de kerkenraad) tijdens het voorlopig getuigenverhoor verklaard dat het [de beslissing van [eisers] om uit het ontwikkeltraject te stappen] voor de kerk misschien vervelend was, maar niet onoverkomelijk voor haar toekomst of de plannen van de kerk. Dit gesprek vond volgens de verklaring van [betrokkene 1] plaats voordat het verkoopbord in de tuin van [eisers] stond. [eisers] hebben niet betwist dat dit gesprek heeft plaatsgevonden. Ook blijkt niet, en [eisers] hebben dat ook niet gesteld, dat de kerk op enig moment heeft gesteld dat zij met hun ontwikkelplannen voor een nieuwe bestemming van de kerk en haar perceel zal stoppen. Integendeel, in de brief van de kerkenraad van 8 november 2023, die ook [eisers] in cc hebben ontvangen, heeft de raad geschreven dat zij het terugtrekken van [eisers] uit de plannen ziet als een ‘tussenstap’, dat zij bij zichzelf te rade zal gaan voor een goed verloop van het herontwikkelingsproces en dat zij een toekomstige samenwerking (met de projectontwikkelaar en de architect) zeker niet uitsluit. In september 2024 is de kerk vervolgens ook weer in gesprek gegaan met de gemeente over de herontwikkelingsplannen van haar perceel en heeft zij vervolgens een principeverzoek ingediend om haar plannen te laten toetsen. Ook in de plannen van de gemeente, zoals de Woonvisie 2023-2026, de meerjarenplanning woningbouw van de gemeente van 30 september 2025 en het Voorontwerp Omgevingsvisie, komt het perceel van de kerk nog steeds voor als (toekomstige) locatie voor woningbouw.

Hoewel de ontwikkelplannen van de kerk op het moment van het aangaan van de koopovereenkomst nog niet concreet waren en het nog niet zeker was dat deze plannen ook zouden worden gerealiseerd, betekent dit naar het oordeel van de rechtbank niet dat [eisers] geen mededelingsplicht hierover hadden. [eisers] moesten vanwege hun eerdere betrokkenheid bij het ontwikkeltraject mededelen wat zij wel over de ontwikkelplannen wisten, dat zij zelf uit het traject waren gestapt en dat de kerk nog niet was afgestapt van haar plannen. Voor zover [eisers] niet (zeker) zouden hebben geweten of de kerk nog plannen had voor de herontwikkeling van haar perceel, had zij [gedaagden] tenminste op de hoogte moeten stellen van de plannen waarvan zij in elk geval tot november 2023 bij betrokken zijn geweest en dat de kerk daarna had laten blijken niet definitief af te zien van (toekomstige) plannen voor haar perceel en kerkgebouw. Dat had voor [gedaagden] aanleiding kunnen zijn om daarover verder navraag te doen bij de kerk (en de gemeente).

De schending van de mededelingsplicht levert dwaling van [gedaagden] op

[gedaagden] stellen dat zij door de schending van de mededelingsplicht door [eisers] een onjuiste voorstelling van zaken hadden en zij bij een juiste voorstelling van de zaken de koopovereenkomst niet met [eisers] zouden hebben gesloten, omdat zij door de ontwikkelplannen van de kerk geen woning in een rustige omgeving konden leveren. [eisers] betwisten dit en voeren daartoe aan dat enkel onrust over mogelijke ontwikkelplannen van de kerk [gedaagden] nog niet de mogelijkheid geeft om onder de koopovereenkomst uit te komen.

[gedaagden] hebben naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk gemaakt dat als zij van de ontwikkelplannen van de kerk hadden geweten, zij niet de koopovereenkomst met [eisers] zouden hebben gesloten. Zo staat voor de rechtbank vast dat [gedaagden], zoals [gedaagde 2] tijdens haar getuigenverhoor heeft verklaard, een woning in een rustige omgeving met privacy zochten en dat de [eisers] bij de bezichtiging van de woning hebben gevraagd naar (bouw)plannen in de omgeving. Dat maakt het aannemelijk dat de ontwikkelplannen uit het verleden voor het perceel van de woning en het naastgelegen perceel van de kerk, en de toekomstplannen van de kerk om woningbouw op haar perceel mogelijk te maken, voor de aankoopbeslissing van [gedaagden] van belang waren. Daarmee is er voldoende grond voor het oordeel dat [gedaagden] de koopovereenkomst hebben gesloten onder invloed van dwaling en dat zij de koopovereenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet zouden hebben gesloten. Dat ook op dit moment nog niet vaststaat of en wanneer daadwerkelijk woningbouw zal worden gerealiseerd op het perceel van de kerk, maakt dat naar het oordeel van de rechtbank niet anders. [gedaagden] hebben voorafgaand aan de koopovereenkomst bij [eisers] geïnformeerd naar bouwplannen in de omgeving omdat zij een woning in een rustige woonomgeving zochten. Daarmee is voldoende aannemelijk dat ook de onzekerheid over mogelijke bouwplannen in de toekomst op het naastgelegen perceel, daaraan afbreuk doet en [gedaagden] zou hebben weerhouden van het sluiten van de koopovereenkomst.

De rechtbank zal de koopovereenkomst vernietigen

Omdat sprake is van dwaling, zal de rechtbank de door [gedaagden] gevorderde vernietiging van de koopovereenkomst toewijzen. De overige gronden die [gedaagden] hebben aangevoerd voor dwaling zal de rechtbank onbesproken laten, omdat de dwaling over de ontwikkelplannen op het perceel van de kerk al voldoende is voor vernietiging van de koopovereenkomst.

[gedaagden] hebben recht op terugbetaling van de waarborgsom

De vernietiging van de koopovereenkomst heeft terugwerkende kracht. Dit betekent dat de bij de notaris geparkeerde waarborgsom van € 132.500,00 onverschuldigd door [gedaagden] is betaald en aan hen moet worden geretourneerd. De rechtbank begrijpt de door [gedaagden] gevorderde verklaring voor recht (subsidiair onder het tweede gedachtestreepje) zo dat zij bedoelen dat de rechtbank voor recht verklaart dat zij gerechtigd zijn tot de onder de notaris gestorte waarborgsom van € 132.500,00. De rechtbank zal de gevraagde verklaring voor recht in die zin toewijzen. De notaris is geen partij in deze procedure, zodat de rechtbank niet kan bepalen dat de notaris tot uitbetaling van de waarborgsom moet overgaan, laat staan dat de notaris gehouden is de wettelijke rente over de waarborgsom aan [gedaagden] te betalen. [gedaagden] kunnen met de gegeven verklaring voor recht zelf de notaris verzoeken tot uitbetaling van de waarborgsom over te gaan, met vergoeding van het gebruikelijke rentetarief van de notaris.

[eisers] hebben onrechtmatig jegens [gedaagden] gehandeld en moeten de schade van [gedaagden] vergoeden

De dwaling levert naar het oordeel van de rechtbank een onrechtmatige daad op, omdat [eisers] door hun schending van de mededelingsplicht in strijd hebben gehandeld met een wettelijke plicht. Zij zijn daarom aansprakelijk voor de door [gedaagden] geleden schade. [gedaagden] hebben aannemelijk gemaakt dat zij door deze onrechtmatige daad schade hebben geleden. Zij hebben op de zitting toegelicht dat zij op dit moment hogere woonlasten hebben doordat de koop van de woning niet is doorgegaan. Ook hebben [gedaagden] gesteld dat zij nu bij het kopen van een andere woning een hogere koopprijs zullen moeten betalen. De gevorderde verklaring voor recht dat [eisers] jegens [gedaagden] onrechtmatig hebben gehandeld en gehouden zijn alle schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, als gevolg hiervan aan [gedaagden] te vergoeden, zal de rechtbank daarom toewijzen.

[eisers] moeten de proceskosten in reconventie betalen

[eisers] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief de nakosten) betalen. Omdat de eis in reconventie voortvloeit uit het verweer van [gedaagden] in conventie zal de rechtbank het aantal punten voor het salaris van de advocaat op grond van het toepasselijke liquidatietarief halveren. De kosten van het voorlopig getuigenverhoor zullen worden meegenomen in de begroting van de proceskosten in conventie (zie hierna). De rechtbank begroot de proceskosten van [gedaagden] op:

salaris advocaat

€

2.051,00

(2 punten × 0,5 x € 2.051,00)

In conventie

De rechtbank zal de vorderingen van [eisers] afwijzen

Uit de toewijzing van de vorderingen in reconventie volgt dat de rechtbank de koopovereenkomst zal vernietigen omdat [gedaagden] bij het sluiten van de overeenkomst hebben gedwaald doordat [eisers] niet hebben voldaan aan hun mededelingsplicht. Er kan daarom geen sprake zijn van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de verbintenis van [gedaagden] om de woning op 16 juni 2025 af te nemen. [gedaagden] zijn daarom niet in verzuim. Daarmee was er voor [eisers] geen grondslag om de koopovereenkomst te ontbinden. Daarom kunnen zij ook geen aanspraak maken op de contractuele boete. Zoals hiervoor in reconventie is overwegen, is op grond van de koopovereenkomst de contactuele boete immers alleen verschuldigd bij ontbinding van de koopovereenkomst. De rechtbank zal daarom de vorderingen in conventie van [eisers] afwijzen.

[eisers] moeten ook de proceskosten in conventie betalen

[eisers] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief de kosten van het voorlopig getuigenverhoor en de nakosten) betalen. De rechtbank begroot de proceskosten van [gedaagden] op:

- griffierecht

€

2.803,00

- salaris advocaat

€

9.229,50

(4,5 punten × € 2.051,00)

- getuigentaxe

€

400,00

Totaal

€

12.432,50

In conventie en reconventie

De nakosten

Zoals hiervoor is overwogen, moeten [eisers] de proceskosten in conventie en in reconventie betalen. De nakosten begroot de rechtbank op een bedrag van € 296,00 voor de conventie en de reconventie gezamenlijk, plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing.

[eisers] zijn hoofdelijk aansprakelijk voor de proceskosten

De rechtbank zal de proceskostenveroordelingen hoofdelijk uitspreken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

De rechtbank verklaart de beslissingen uitvoerbaar bij voorraad

De rechtbank zal dit vonnis voor wat betreft de vernietiging van de koopovereenkomst en de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Dat betekent dat de beslissing van de rechtbank op deze punten moet worden gevolgd, ook als een van de partijen daartegen in hoger beroep gaat. De beslissing van de rechtbank geldt in dat geval in beginsel totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.

5. De beslissing

wijst de vorderingen van [eisers] af,

veroordeelt [eisers] hoofdelijk in de proceskosten van € 12.432,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,

in reconventie

vernietigt de koopovereenkomst tussen partijen,

verklaart voor recht dat [gedaagden] gerechtigd zijn tot de onder de notaris gestorte waarborgsom van € 132.500,00,

verklaart voor recht dat [eisers] jegens [gedaagden] onrechtmatig hebben gehandeld en gehouden zijn alle schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, als gevolg hiervan aan [gedaagden] te vergoeden,

veroordeelt [eisers] hoofdelijk in de proceskosten van € 2.051,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe.

in conventie en in reconventie

veroordeelt [eisers] in de nakosten van € 296,00, als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten [eisers] € 98,00 extra betalen, plus de kosten van betekening,

verklaart dit vonnis onder 5.2, 5.3, 5.6 en 5.7 uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J. van der Kluit en in het openbaar uitgesproken op 19 augustus 2026.

1835