ECLI:NL:RBNHO:2026:11182

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding (met producties 1 tot en met 24),

de conclusie van antwoord,

het tussenvonnis van 28 januari 2026,

de akte overlegging producties en het verzoek om een descente namens [gedaagde] van 5 juni 2026 (met producties 1 tot en met 2),

de akte uitlaten namens [eiseres] van 10 juni 2026,

het rolbericht namens [eiseres] met beslagstukken,

het afwijzende bericht van de rechtbank op het verzoek om een descente,

de mondelinge behandeling op 25 juni 2026. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Mr. De Haan heeft gebruik gemaakt van spreekaantekeningen, die hij tijdens de mondelinge behandeling aan de rechtbank heeft overgelegd en die daarmee onderdeel zijn geworden van de processtukken.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. Feiten

[eiseres] is, met haar echtgenoot, eigenaresse van een woning.

[gedaagde] is een eenmanszaak in bouw-, dak- en timmerwerken. Eigenaar van [gedaagde] is de heer [gedaagde] (hierna: [gedaagde] ). De echtgenote van [gedaagde] , [echtgenote] , (hierna: [echtgenote] ) verzorgt administratieve werkzaamheden in de eenmanszaak.

[gedaagde] heeft op 9 oktober 2023 een offerte aan [eiseres] gestuurd waarin het volgende is opgenomen:

‘Hierbij doe ik je de offerte toekomen betreffende diverse werkzaamheden aan bovengenoemd adres:

x. Tijdelijk stofvrij maken van wanden eerste verdieping.

x. Plaatsen stalen balk, achtergevel, plus twee stalen staanders.

x. Twee voorzetwanden van twee en drie meter OSB gips stuc.

x. Dakbeschot balken om de 40 cm. Balkmaat 19 x 7 cm.

x. OSB plaat 18mm, twee lagen dakbedekking plus terras tegels.

x. Slopen van achtergevel, afvoeren in container en het plaatsen van twee kozijnen in nieuwe gevel.

x. Metselen van nieuwe achtergevel in kleur van bestaande steen.

x. Plaatsen van tussenwand en OSB gips stuc.

x. Totaal vernieuwen van elektriciteit en verwarming.

x. Alles schilderen en sauzen plus het leggen van laminaat en plinten.

x. Verplaatsen van deur slaapkamerwand in de hal.

x. Verplaatsen van deur op de 2e verdieping naar dakterras.

€ 30.000,-

Aanbetaling 30% begin werkzaamheden: € 9.000,-

Betaling halverwege werkzaamheden 30 %. Betaling eind werkzaamheden 40%.

x. Vernieuwen van c.v. ketel, inclusief ketel en 5 liter boiler, aansluiten plus compleet monteren.

€ 1.900,-

Aanbetaling 30% begin werkzaamheden: € 570,-

Restantbetaling bij oplevering.’

[eiseres] is akkoord gegaan met de offerte. [gedaagde] is op 6 november 2023 gestart met de werkzaamheden aan de woning van [eiseres] en deze zijn eind november 2023 opgeleverd/gereedgekomen.

[eiseres] heeft de volledige aanneemsom aan [gedaagde] betaald.

[eiseres] heeft na afronding van de werkzaamheden gebreken geconstateerd in de uitgevoerde werkzaamheden. Zij heeft daarop contact gezocht met haar verzekeraar die vervolgens TOP Expertise B.V. (hierna: Top Expertise) heeft verzocht een onderzoek uit te voeren. Dit onderzoek heeft op 21 februari 2024 plaatsgevonden. In een rapport heeft Top Expertise de volgende gebreken en tekortkomingen geconstateerd, te weten:

het niet op correcte wijze inbrengen van een waterkerende voorziening tot tegen de binnenmuur.

het niet correct afdichten en afwerken van de oude stadsuitloop van het dak van de buren.

het niet plaatsen van (de wettelijke vereiste) ventilatie in de ruimtes en het plaatsen van radiatoren met een te kleine capaciteit.

het scheef plaatsen van een tussenwand.

het onvoldoende treffen van tijdelijke ondersteuningen ten tijde van het inbrengen van een stalen ligger.

het schilderen van de daktrim.

het niet volgens voorschrift inbranden van de stadsuitlopen.

het kunnen ontstaan van lekkage rondom de solartube vanwege capillair water vanaf de lood/achtergevel.

Volgens TOP Expertise is herstel van deze gebreken en tekortkomingen mogelijk. De herstelkosten worden door TOP Expertise geraamd op € 17.580,- exclusief btw. Daarbij wordt de volgende opmerking gemaakt: ‘Deze kostenraming is gebaseerd op de aanneemsom en uitvoering van de herstelwerkzaamheden door de aannemer. Als de aannemer niet tot herstel overgaat zal een derde partij, naar een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid, overgaan tot het compleet herbouwen van de aanbouw. De daarmee gepaard gaande herbouwkosten inclusief sloopwerk zullen dan uitkomen op een totaalbedrag van € 50.000,-- exclusief btw.’ TOP Expertise schrijft in het rapport ook dat mede gelet op de huidige en snelle economische ontwikkelingen wereldwijd het moeilijk is de kosten te ramen en dat deze kosten hoger kunnen uitvallen.

Bij brief van 13 maart 2024 aan [gedaagde] wordt namens [eiseres] gesteld dat [eiseres] gebreken heeft geconstateerd in de door [gedaagde] uitgevoerde werkzaamheden. Deze gebreken zijn een lekkage, een dak dat naar beneden zakt, schimmel, een scheur in de achtergevel en een scheefstaande muur. Er wordt in de brief verwezen naar het rapport van een deskundige. In de brief is opgenomen: ‘Gezien het deskundigenrapport is duidelijk dat u op grond van de wet tekort bent geschoten in de nakoming van uw verplichtingen voortvloeiende uit de met cliënte gesloten overeenkomst. Dit brengt voor u de verplichting met zich mee om de gebreken aan het werk alsnog deugdelijk te (laten) herstellen. Derhalve verzoek ik u, en voor zover rechtens vereist sommeer ik u om binnen twee weken na ontvangst van deze brief schriftelijk aansprakelijkheid te erkennen en mij te bevestigen dat u bereid bent om de hierboven genoemde gebreken alsnog deugdelijk te herstellen op een nader overeen te komen tijdstip maar uiterlijk binnen vier weken na ontvangst van deze brief; alsmede dat u bereid bent om de gevolgschade voor uw rekening te nemen.

Als u niet (tijdig) voldoet aan bovenstaande sommatie raakt u in verzuim. Cliënte behoudt zich dan het recht voor om nadere (rechts-)maatregelen jegens u te nemen. Naast de hoofdvordering maakt cliënte dan ook aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke kosten.’

[eiseres] heeft enkele Whatsapp berichten overgelegd van [gedaagde] waarin (onder meer) is geschreven: ‘Hoi [eiseres] , we hebben vanaf nu een advocaat ingeschakeld. We maken er gewoon er een rechtszaak van. De rechter beslist.’

Bij brief van 23 april 2024 wordt namens [eiseres] meegedeeld dat zij, omdat [gedaagde] geen gehoor heeft gegeven aan de kans om tot herstel over te gaan, geen nakoming meer vordert maar vervangende schadevergoeding. Verzocht wordt de door [eiseres] geleden schade van € 17.580,- exclusief btw over te maken.

Bouwbedrijf Spoelstra B.V. heeft op 13 juni 2024 aan [eiseres] een offerte uitgebracht ter hoogte van € 54.904,- inclusief btw voor herstelwerkzaamheden aan de dakopbouw en achtergevel tweede verdieping van de woning van [eiseres] . In de offerte staat dat deze is opgemaakt op basis van het rapport van Top Expertise maar dat in dat rapport een aantal belangrijke onderdelen niet zijn genoemd die wel daadwerkelijk nodig zijn om het bouwkundig goed te krijgen.

Ook HelderBouw heeft aan [eiseres] een offerte uitgebracht. Deze is gedateerd op 21 juni 2024 en betreft een bedrag van € 60.639,15 inclusief btw. In de offerte wordt opgemerkt dat, omdat er bij de bestaande opbouw zoveel fouten zijn gemaakt, HelderBouw haar werkzaamheden alleen wil aanbieden als eerst de bestaande opbouw volledig wordt afgebroken.

Per e-mail van 24 december 2024 aan [gedaagde] stelt [eiseres] dat zij recent heeft ontdekt dat de nieuwe cv-ketel niet aantoonbaar volgens de wet is geïnstalleerd en dat er problemen zijn met de werking van de cv-ketel. [gedaagde] wordt in de gelegenheid gesteld om te komen kijken/testen/herstellen.

Per e-mail van 30 januari 2025 aan [gedaagde] wordt namens [eiseres] het volgende geschreven: ‘Enige tijd geleden hebben wij elkaar over onderstaande materie gesproken. Dit heeft geleid tot contact met een installateur. (…) Helaas is er nadien niets meer vernomen en zijn de problemen nog steeds niet opgelost.

Ik begrijp dat u voor het technische gedeelte wellicht afhankelijk bent van de installatuer, maar juridisch gezien bent u voor cliënte het aanspreekpunt en verantwoordelijk voor een goed werkende CV-ketel. Bij deze geef ik u nogmaals de gelegenheid om de problemen aan de CV-ketel te komen (laten) verhelpen. Om die vaart erin te houden krijgt u daarvoor 14 dagen de tijd. (…)’

Per e-mail van 20 maart 2025 is namens [eiseres] het volgende aan [gedaagde] bericht: ‘Al enige tijd wordt er richting u gecorrespondeerd over de gebrekkige werking/opbouw van de CV-ketel. (…) cliënten lieten mij zojuist weten nog helemaal niets van u of uw onderaannemers gehoord te hebben.

(…) Op korte termijn laten cliënten de CV-ketel beoordelen door een deskundige. De kosten van dit onderzoek (…) zullen bij u in rekening gebracht gaan worden.(…)’

Bij e-mail van 22 maart 2025 reageert [echtgenote] : ‘Mijn man heeft nog EEN keer gevraagd aan een verwarmingsmonteur die regelmatig voor hem werkt contact op te nemen met mevrouw [eiseres] . Het is de bedoeling dat mevrouw [eiseres] in de toekomst zelf contact op neemt met welke verwarmingsmonteur dan ook om zelf een onderhoudsabonnement af te sluiten.’

In een e-mail van 28 mei 2025 is namens [eiseres] het volgende aan [gedaagde] geschreven:

‘Helaas heeft uw installateur wederom geen contact gelegd met cliënten en is er tot op heden nog steeds niets gedaan om de ketel weer op orde te brengen. (…)

Voorgaande maakt dat u inmiddels in verzuim bent komen te verkeren en cliënten schadevergoeding in plaats van nakoming van u kunnen vorderen. Bij deze wordt de aanspraak op nakoming derhalve omgezet in een aanspraak op schadevergoeding.

Inmiddels is besloten om de CV-ketel maar te laten repareren. (…) De kosten zullen bij u in rekening worden gebracht. De reparatie is ingepland op 27 juni 2025. Tot die tijd heeft u de mogelijkheid om – op afspraak met cliënten – de ketel nog te komen bezichtigen.(…)’

Bij e-mail van 21 juli 2025 is namens [eiseres] de rekening voor het verhelpen van de problemen met de CV-ketel aan [gedaagde] gestuurd en is verzocht een bedrag van € 399,60 (inclusief btw) te vergoeden. Dit heeft [gedaagde] niet gedaan.

[eiseres] heeft de rechtbank verzocht een voorlopig deskundigenonderzoek te gelasten naar de kwaliteit van de aan-/opbouw. De rechtbank heeft dit verzoek toegewezen en het Bureau voor Bouwpathologie (hierna: Bouwpathologie) als deskundige benoemd. Het rapport van Bouwpathologie dateert van 22 juli 2025. In het rapport heeft Bouwpathologie meerdere gebreken vastgesteld. Die gebreken zien – samengevat – op diverse constructieve afwijkingen, lekkages van het dak, het ontbreken van een koudebrug bij stalen liggers in het buitenspouwblad, het niet op juiste hoogte zijn van herplaatste kozijnen en een verzakking van de achtergevel op de tweede verdieping. Wat betreft de constructieve afwijkingen stelt de deskundige dat [gedaagde] een kleinere (en daardoor minder sterke en stijve) ligger in de gevel op de tweede verdieping heeft aangebracht. Daarnaast is volgens de deskundige onduidelijk of er stalen hoekliggers zijn toegepast door [gedaagde] . Ook is een houten balklaag op het niveau van de tweede verdiepingsvloer afwijkend met de constructieve berekening uitgevoerd. Hsb voorzetwanden, die een dragende functie zouden moeten hebben voor de dakbalklaag, zijn afwijkend ten opzichte van de constructieve berekeningen en tekeningen. Ten slotte is de betonvloer op de eerste verdieping voorzien van een zandcementdekvloer terwijl de constructeur expliciet heeft benoemd dit niet te doen in verband met de gewichtstoename. Bouwpathologie stelt in het rapport ‘De impact van het herstel van de diverse constructieve gebreken (…) is zodanig dat, in combinatie met het herstel van de bouwkundige, bouwfysische en esthetische onvolkomenheden het om economische en functionele redenen de voorkeur verdient om de aanbouw te slopen en opnieuw te realiseren (…).’ De kosten van deze herstelwerkzaamheden raamt Bouwpathologie op € 75.000,- exclusief btw.

In een e-mail van 6 augustus 2025 is [gedaagde] namens [eiseres] en onder verwijzing naar het rapport van Bouwpathologie in de gelegenheid gesteld ‘met een gedegen en goed uitgewerkt voorstel te komen die recht doet aan de situatie en waarmee alles opgelost (inclusief de CV-ketel) zou moeten kunnen worden. Alvast geef ik u mee dat cliënten de voorkeur geven aan een financiële afwikkeling en constructieve werkzaamheden liever aan derden willen overlaten.’

[echtgenote] antwoordt op deze e-mail op dezelfde dag en schrijft onder meer: ‘Mijn man is bereid het dak alsnog te herstellen. Nogmaals de aanbouw is gerealiseerd tegen een marginale prijs op basis van vriendschap en mondelinge afspraken. (prive).’

In een antwoord op de e-mail van [gedaagde] wordt in een e-mail die ook op 6 augustus 2025 is verstuurd namens [eiseres] geschreven: ‘Alvast laat ik weten dat alleen herstel van het dak niet voldoende zal zijn. Ik verwijs kortheidshalve naar het expertiserapport: er is veel meer aan de hand dan alleen maar een gebrekkig dak!’.

In een brief van 20 augustus 2025 aan [eiseres] schrijft de heer [naam] (hierna: [naam] ) namens [gedaagde] onder meer het volgende:

‘Ingevolge bouwwerkzaamheden (…) zijn er complicaties opgetreden, namelijk een lekkage.

Begrepen heb ik dat bedoelde lekkage inmiddels is verholpen.

Deze werkzaamheden zijn, in overleg met u middels een gereduceerde prijs, als vriendendienst verricht.

Zulks houdt in dat dhr. [gedaagde] bedoelde werkzaamheden niet middels zijn bouwbedrijf heeft (laten) uitvoeren, doch als privépersoon.

(…)

Als gevolg van de lekkage zijn zowel de wanden alsmede het plafond dermate beschadigd dat deze vervangen moeten worden.

Dit houdt in dat de gipsplaten integraal verwijderd moeten worden en opnieuw moeten worden aangebracht en gestukt.

Tevens, volgens afspraak, moeten nog 2 roosters in ramen geplaatst worden.

(…) Om deze kwestie voortvarend op te kunnen lossen verzoek ik u mij data bekend te maken waarop de werkzaamheden verricht kunnen worden.’

In een e-mail van 10 september 2025 wordt namens [eiseres] onder andere het volgende aan [gedaagde] geschreven:

‘Cliënten hebben inmiddels een brief ontvangen van de heer [naam] (…) In deze brief wordt gesteld dat de lekkage inmiddels zou zijn verholpen en dat enkel de gevolgschade nog hersteld dient te worden. (…)

Cliënten kunnen zich niet vinden in deze zienswijze. Naar hun mening is er sprake van meer dan enkel gevolgschade. Het rapport van de deskundige wijst op ernstige bouwkundige tekortkomingen en bovendien is de constructie nog steeds niet waterdicht.

De inhoud van de brief van de heer [naam] wekt bij cliënten de indruk dat de ernst van de situatie onvoldoende wordt onderkend. (…) ‘

[eiseres] heeft op 8 oktober 2025 ten laste van [gedaagde] conservatoir derdenbeslag laten leggen onder de ING-Bank en op 3 maart 2026 op een auto.

3. Het geschil

[eiseres] vordert dat de rechtbank – samengevat – bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad [gedaagde] te veroordelen tot betaling van:

€ 90.750,- aan vervangende schadevergoeding voor herstel van de aan-/opbouw, te vermeerderen met de wettelijke rente,

€ 399,60 aan vervangende schadevergoeding voor herstel van de CV-ketel, te vermeerderen met de wettelijke rente,

€ 2.032,80 aan kosten van TOP-expertise, te vermeerderen met de wettelijke rente,

€ 4.649,86 aan kosten van Bouwpathologie, te vermeerderen met de wettelijke rente,

€ 1.682,50 aan buitengerechtelijke kosten over vordering a., te vermeerderen met de wettelijke rente,

de kosten van deze procedure, vermeerderd met de wettelijke rente en de nakosten.

Aan haar vordering legt [eiseres] ten grondslag dat het door [gedaagde] gerealiseerde werk ernstige en constructieve gebreken bevat. [gedaagde] voelt zich daar niet verantwoordelijk voor terwijl de gebreken aan de aan-/opbouw door een door de rechtbank benoemde deskundige zijn vastgesteld. [gedaagde] heeft niet gereageerd op de ingebrekestelling en is daardoor in verzuim geraakt. Dat is ook de reden geweest dat [eiseres] de vordering tot nakoming van de tussen partijen gesloten overeenkomst van aanneming van werk heeft omgezet in een vordering tot vervangende schadevergoeding.

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] stelt dat de vorderingen van [eiseres] moeten worden afgewezen dan wel moeten worden beperkt tot een bedrag van maximaal 25% van het werkelijk door [eiseres] aan [gedaagde] betaalde bedrag. [eiseres] moet in de kosten van de procedure worden veroordeeld.

Ter onderbouwing van dit verweer stelt [gedaagde] dat hij de werkzaamheden heeft uitgevoerd op basis van een vriendendienst omdat [eiseres] niet voldoende geld had om een aan-/opbouw te kunnen betalen. [gedaagde] betwist dat er sprake was van een overeenkomst van aanneming van werk. Er golden geen professionele garanties en de werkzaamheden werden uitsluitend tegen kostprijs verricht. Na de uitvoering van de werkzaamheden heeft [gedaagde] extra werkzaamheden verricht totdat [gedaagde] van [eiseres] geen toegang meer kreeg tot de woning.

[gedaagde] betwist dat er een deugdelijke ingebrekestelling is gestuurd en dat hij in verzuim is geraakt. [gedaagde] wijst er daarbij op dat hij meerdere keren bereid is geweest om tot herstel over te gaan maar daar niet meer toe in de gelegenheid is gesteld. Er is dan ook sprake van schuldeisersverzuim. [gedaagde] acht de gevorderde herstelkosten disproportioneel ten opzichte van het oorspronkelijk tussen partijen overeengekomen bedrag van € 30.000,-. De gestelde gebreken worden opgeblazen zodat [eiseres] daar financieel voordeel uit kan halen.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

In deze zaak moet eerst de vraag worden beantwoord hoe de werkzaamheden van [gedaagde] moeten worden gekwalificeerd: als aanneming van werk of als vriendendienst. De rechtbank is van oordeel dat in dit geval sprake is van een overeenkomst van aanneming van werk. Hoe de rechtbank tot dat oordeel komt, legt de rechtbank in de volgende overwegingen uit.

Een overeenkomst van aanneming van werk is een overeenkomst waarbij de ene partij, de aannemer, zich jegens de andere partij, de opdrachtgever, verbindt om buiten dienstbetrekking een werk van stoffelijke aard tot stand te brengen en op te leveren, tegen een door de opdrachtgever te betalen prijs in geld. Een vriendendienst is een eenvoudige toezegging tot hulp en bijstand in de particuliere sfeer die niet als overeenkomst moet worden opgevat. Voorbeelden zijn het helpen met verhuizen of klussen.

Of een overeenkomst tot aanneming van werk tot stand is gekomen, in die zin dat er rechtens afdwingbare afspraken zijn gemaakt, dan wel of sprake is geweest van een vriendendienst, is afhankelijk van de bedoeling van partijen en van wat partijen over en weer jegens elkaar hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en mochten afleiden. Stelplicht en bewijslast van feiten en omstandigheden waaruit volgt dat sprake is van een overeenkomst van aanneming van werk, rusten op degene die zich op het bestaan van de overeenkomst beroept en daaraan rechtsgevolgen verbindt, in deze zaak dus op [eiseres] .

Tussen partijen is niet in geschil dat [eiseres] met [gedaagde] in contact is gekomen via de stiefdochter van [gedaagde] , met wie zij bevriend is geweest. Dat partijen op die manier met elkaar in contact zijn gekomen over het realiseren van een aan- en opbouw op de woning van [eiseres] , zegt op zichzelf niets over de vraag of sprake was van een aannemingsovereenkomst of een vriendendienst. Ter onderbouwing van haar stelling dat er sprake is van een overeenkomst van aanneming van werk wijst [eiseres] erop dat zij een offerte van [gedaagde] heeft ontvangen op het briefpapier van [gedaagde] . Dit is een gebruikelijke werkwijze bij (de totstandkoming van) een aannemingsovereenkomst. Dat het in de offerte genoemde bedrag dusdanig laag is dat wel sprake moet zijn geweest van een vriendendienst, zoals [gedaagde] aanvoert, volgt de rechtbank niet. [gedaagde] heeft dit ook niet onderbouwd. [gedaagde] heeft bovendien onderaannemers ingeschakeld die een deel van de werkzaamheden hebben uitgevoerd. [gedaagde] vertelde tijdens de mondelinge behandeling dat deze onderaannemers door hem werden betaald met het geld dat hij van [eiseres] had ontvangen. De rechtbank leidt daaruit af dat het door [eiseres] aan [gedaagde] overgemaakte geld niet alleen bestemd was ter dekking van de (inkoop)kosten van materialen, zoals passend is bij een vriendendienst, maar ook was bestemd voor arbeidsloon. Uit de door [gedaagde] opgestelde offerte blijkt ook niet dat [eiseres] enkel materiaalkosten hoefde te betalen. In deze offerte is (voor de aan-/opbouw) een betalingsregeling voorgesteld waarbij 30% (€ 9.000,-) bij het begin van de werkzaamheden diende te worden betaald, halverwege de werkzaamheden ook 30% diende te worden betaald en de (rest)betaling van 40% aan het einde van de werkzaamheden diende plaats te vinden. Een dergelijke betalingsregeling is gebruikelijk bij een overeenkomst tot aanneming van werk en niet bij een vriendendienst.

[gedaagde] stelt dat [eiseres] het afgesproken bedrag heeft overgemaakt naar privé-rekeningnummers van [gedaagde] en/of [echtgenote] . Dit maakt echter niet dat de werkzaamheden van [gedaagde] daarom als een vriendendienst moeten worden beschouwd. [eiseres] heeft namelijk onweersproken gesteld dat zij het geld overmaakte naar het rekeningnummer dat [gedaagde] haar doorgaf en zij mocht op de instructies van [gedaagde] vertrouwen, zonder dat zij hoefde te controleren of de opgegeven rekeningnummers overeenkwamen met het zakelijke rekeningnummer op de offerte van [gedaagde] .

[gedaagde] voert verder aan dat de werkzaamheden in de avonduren en de weekenden werd uitgevoerd, zoals bij een vriendendienst gebruikelijk is. [eiseres] heeft dit gemotiveerd betwist en tijdens de zitting onbetwist gesteld dat er iedere vrijdagmiddag, na de werkzaamheden, een borrel bij haar plaatsvond. Tegenover die betwisting heeft [gedaagde] zijn standpunt over de werkuren niet onderbouwd, zodat de rechtbank daaraan voorbijgaat.

De rechtbank stelt op grond van het voorgaande dan ook vast dat er tussen partijen sprake was van een overeenkomst tot aanneming van werk.

Gestelde gebreken

[eiseres] heeft haar vorderingen ten aanzien van de gebreken opgesplitst in enerzijds de gebreken aan de aan-/opbouw en anderzijds de gebreken aan de CV-ketel. De rechtbank zal deze gebreken ook apart behandelen en daarbij eerst ingaan op de gebreken aan de aan-/opbouw.

Gebreken aan de aan-/opbouw

De rechtbank volgt het rapport van het Bureau voor Bouwpathologie

Ter onderbouwing van haar stelling dat het werk van [gedaagde] gebreken bevat, verwijst [eiseres] naar het deskundigenrapport van Bouwpathologie, die door de rechtbank als deskundige is benoemd. Uit dat rapport, waarvan in 2.18 een samenvatting is opgenomen, volgt dat er meerdere gebreken kleven aan het door [gedaagde] verrichte werk voor [eiseres] en dat er geen sprake is van goed en deugdelijk werk. [gedaagde] betwist de bevindingen en conclusies van Bouwpathologie.

Uitgangspunt is dat partijen gebonden zijn aan de inhoud van een deskundigenbericht van een door de rechtbank benoemde deskundige. Dit is alleen anders als er zwaarwegende en steekhoudende bezwaren bestaan over de wijze van totstandkoming of de inhoud van het desbetreffende deskundigenrapport. Van zwaarwegende bezwaren kan sprake zijn als een uitgebrachte deskundigenbericht niet voldoet aan de (elementaire) eisen van betrouwbaarheid of als een deskundigenbericht niet voldoet aan de daaraan te stellen eisen van onpartijdigheid, samenhang, inzichtelijkheid en logica. Ook kan van zwaarwegende gronden sprake zijn als in het deskundigenbericht zonder grond en/of om onduidelijke redenen relevante beschikbare informatie wordt genegeerd of dat daarin niet wordt gereageerd op door partijen gestelde vragen. De enkele omstandigheid dat een deskundige zijn beoordeling naar de mening van een partij niet voldoende heeft toegelicht of gemotiveerd, is een onvoldoende grond om het deskundigenbericht terzijde te schuiven.

Vast staat dat [gedaagde] , nadat het deskundigenrapport in concept naar hem gezonden is, geen inhoudelijke bezwaren tegen het rapport heeft geuit. [gedaagde] heeft zijn reactie beperkt tot opmerkingen over de hoogte van het bedrag aan herstelkosten en geen opmerkingen gemaakt over de in het conceptrapport vermelde gebreken. Hierdoor heeft de deskundige niet kunnen reageren op de aanmerkingen die [gedaagde] thans op in het rapport geconstateerde gebreken heeft.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] gesteld dat in alle rapportages, dus ook in die van Bouwpathologie, de situatie ernstiger wordt voorgespiegeld dan het in werkelijkheid is. Volgens [gedaagde] is de (dragende) constructie van de aan-/opbouw an sich namelijk gewoon goed. Het gaat volgens [gedaagde] ‘enkel om relatief (klein) binnenwerk, zoals het mogelijk moeten vernieuwen van wat plafonddelen of wat herstel aan de binnenwanden die misschien door vocht zijn aangetast vanwege de lekkage indertijd van het dak, dan wel deels vernieuwen, maar heel veel meer is het gewoonweg niet.’ [gedaagde] verwijst daarnaast naar een verklaring van [naam] die is overgelegd. In deze verklaring stelt [naam] dat ‘De in de respectievelijke rapporten beweerde tekortkomingen zijn, aantoonbaar, slechts aannames.’

De rechtbank is van oordeel dat de bezwaren van [gedaagde] niet een voldoende gemotiveerde betwisting inhouden van de juistheid van de bevindingen en conclusies van de door de rechtbank benoemde deskundige. Het is niet gebleken dat er zwaarwegende en steekhoudende bezwaren bestaan over de wijze van totstandkoming of de inhoud van het desbetreffende deskundigenrapport. [gedaagde] stelt bijvoorbeeld wel dat de (dragende) constructie goed is, maar onderbouwt dit standpunt niet. Aan de verklaring van [naam] gaat de rechtbank voorbij. [naam] is namelijk bevriend met [gedaagde] en tijdens de mondelinge behandeling is erkend dat [naam] niet bij de bouw betrokken is geweest en zijn verklaring heeft geschreven op basis van de stukken die zich in het procesdossier bevinden. [naam] heeft zijn verklaring – in tegenstelling tot de deskundige – dus opgesteld zonder het werk van [gedaagde] in de woning geïnspecteerd te hebben.

De door de (rechtbank benoemde) deskundige toegepaste motivering komt de rechtbank overtuigend over. Dit heeft tot gevolg dat de rechtbank uitgaat van de juistheid van de conclusies en bevindingen in het rapport van deze deskundige en dus dat het werk dat [gedaagde] heeft geleverd de door deze deskundige geconstateerde gebreken bevat. Daarmee is [gedaagde] toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de aannemingsovereenkomst.

[gedaagde] is in verzuim geraakt

[eiseres] vordert (vervangende) schadevergoeding. Aanspraak op schadevergoeding ontstaat pas als nakoming (herstel van het gebrek) blijvend onmogelijk is of [gedaagde] in verzuim is geraakt. In beginsel kan een aannemer pas in verzuim raken als de opdrachtgever hem in gebreke heeft gesteld door hem schriftelijk een redelijke termijn te geven om alsnog zijn verplichtingen na te komen en de aannemer daar niet aan voldoet.

[eiseres] stelt dat [gedaagde] in verzuim is geraakt doordat hij de gebreken niet heeft hersteld binnen de termijn die hem in de brief van 13 maart 2024 is gesteld. [gedaagde] betwist dat hij met deze brief op een deugdelijke wijze in gebreke is gesteld. Deze sommatie kan volgens [gedaagde] niet als een rechtsgeldige ingebrekestelling worden gezien omdat er geen concrete hersteltermijn is gegeven. Daarnaast was er steeds een discussie over aanvullende eisen en gewijzigde herstelvoorstellen. Hoewel [gedaagde] herhaaldelijk zijn bereidheid heeft uitgesproken om tot herstel over te gaan, werd hem de toegang tot de woning van [eiseres] geweigerd. [gedaagde] heeft gewezen op het feit dat het rapport van TOP Expertise niet bij de brief van 13 maart 2024 aan [gedaagde] gezonden kan zijn omdat het rapport van TOP Expertise op een latere datum is gedateerd.

De rechtbank volgt [gedaagde] niet in zijn standpunt dat de brief van 13 maart 2024 niet als een ingebrekestelling kan worden beschouwd. In de brief zijn de door [eiseres] geconstateerde gebreken benoemd. [gedaagde] heeft aangevoerd dat, anders dan in de brief is vermeld, het rapport van TOP Expertise niet bij de brief was gevoegd. Dit blijkt volgens [gedaagde] uit het feit dat het rapport is gedateerd op 5 juli 2024. Namens [eiseres] is uitgelegd dat het rapport op een verkeerde datum is gedateerd. Dit wordt ondersteund door de overgelegde offerte van Bouwbedrijf Spoelstra B.V., die dateert van 13 juni 2024 en waarin is vermeld dat de offerte is gebaseerd op het rapport van TOP Expertise. In dit licht bezien heeft [gedaagde] onvoldoende gemotiveerd betwist dat het rapport van TOP Expertise niet met de brief van 13 maart 2024 was meegestuurd. Daar komt bij dat als dit al anders was, [gedaagde] niet alsnog om toezending van het rapport heeft verzocht. Als het rapport inderdaad niet bij de brief van 13 maart 2024 had gezeten, dan had dat wel voor de hand gelegen.

In de brief van 13 maart 2024 is een termijn genoemd van twee weken om aansprakelijkheid te erkennen en van vier weken om de gebreken deugdelijk te herstellen. Daarnaast is benoemd dat als [gedaagde] niet aan deze termijn voldoet hij in verzuim zal raken. [gedaagde] had daardoor moeten begrijpen dat de brief van [eiseres] een ingebrekestelling is. Door de gebreken niet binnen de gestelde termijn te herstellen, is [gedaagde] in verzuim geraakt.

[gedaagde] voert aan dat hij (nadien) meerdere keren heeft aangeboden om tot herstel over te gaan. De rechtbank begrijpt dit zo dat [gedaagde] daarmee stelt dat hij het verzuim heeft willen zuiveren door zijn verplichtingen als behoorlijk na te komen. Door dit ten onrechte te weigeren is [eiseres] volgens [gedaagde] in schuldeisersverzuim geraakt. De rechtbank volgt dit standpunt niet. [gedaagde] heeft aangevoerd dat hij bij herhaling mondeling heeft aangeboden de gebreken te herstellen, maar tegenover de betwisting van [eiseres] heeft hij dit niet onderbouwd. Bij de stukken bevinden zich wel twee schriftelijke stukken waarin namens [gedaagde] wordt aangeboden herstelwerkzaamheden te verrichten. Op 6 augustus 2025 heeft [echtgenote] aan [eiseres] gemaild dat haar man bereid is het dak te herstellen. Vervolgens heeft [naam] op 20 augustus 2025 een brief aan [eiseres] gestuurd dat er wanden, een plafond en gipsplaten vervangen moeten worden en nog twee roosters in ramen geplaatst moeten worden, met het verzoek een afspraak te maken waarop deze werkzaamheden uitgevoerd kunnen worden. In beide berichten gaat [gedaagde] uit van een veel beperkter herstel van de gebreken dan Bouwpathologie heeft gerapporteerd. Volgens Bouwpathologie moet de aan- en opbouw worden gesloopt en opnieuw gerealiseerd. Gelet op die advies mocht [eiseres] het aanbod van [gedaagde] om (beperkte) herstelwerkzaamheden te verrichten weigeren zonder zelf in schuldeisersverzuim te geraken.

[gedaagde] dient de vervangende schadevergoeding van € 75.000,- exclusief BTW aan [eiseres] te betalen

Omdat [gedaagde] in verzuim is geraakt en [eiseres] de nakomingsvordering heeft omgezet in een vordering tot vergoeding van vervangende schadevergoeding, moet de rechtbank beoordelen welk bedrag aan schadevergoeding [gedaagde] moet betalen. In het deskundigenrapport van Bouwpathologie heeft de deskundige de herstelkosten berekend op € 75.000,- (exclusief btw). [gedaagde] heeft enkel aangevoerd dat dit bedrag te hoog is vastgesteld, maar niet (gemotiveerd) heeft toegelicht wat er niet aan de berekening zou kloppen en daar niet tegenover gesteld welk bedrag volgens hem dan wel redelijk is. De rechtbank stelt dan ook vast dat [gedaagde] het door de deskundige berekende bedrag onvoldoende gemotiveerd heeft betwist. Dat dit bedrag vele malen hoger is dan het bedrag van € 17.580,- dat eerder door TOP Expertise is genoemd en ook hoger is dan de offertes uit 2024 die [eiseres] heeft overgelegd, maakt niet dat de begroting van Bouwpathologie niet kan niet worden gevolgd. Het verschil kan worden verklaard door het feit dat de gebreken die Bouwpathologie heeft geconstateerd omvangrijker zijn dan de gebreken die TOP Expertise heeft waargenomen. In het rapport van TOP Expertise worden de door Bouwpathologie geconstateerde constructieve gebreken bijvoorbeeld niet benoemd. Bovendien was het door TOP Expertise genoemde bedrag gebaseerd op herstel door [gedaagde] zelf en waarschuwde zij al dat een derde waarschijnlijk tot sloop en herbouw zou overgaan, wat aanzienlijk duurder zou uitpakken. Daarbij komt dat, zoals TOP Expertise ook al noemde, de herstelkosten zoals die in 2024 zijn begroot hoger zouden kunnen uitvallen wegens de wereldwijde economische ontwikkelingen. In dat licht bezien volgt de rechtbank het rapport van Bouwpathologie en begroot zij de schade van [eiseres] op het bedrag van € 75.000,- (exclusief btw).

[gedaagde] verzoekt de rechtbank de schade te matigen tot maximaal 25% van het door [eiseres] betaalde bedrag van € 30.000,-. [gedaagde] legt aan dit verzoek artikel 6:109 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) ten grondslag. De rechtbank ziet geen aanleiding om de door [eiseres] gevorderde schadevergoeding te matigen. De rechtbank heeft vastgesteld dat er tussen partijen een aanneemovereenkomst is gesloten en dat er geen sprake is van een vriendendienst. De aard van de aansprakelijkheid van [gedaagde] geeft de rechtbank geen aanleiding om de schadevergoedingsvordering te matigen omdat de ontstane situatie volledig in de invloedssfeer van [gedaagde] ligt. Dat de herstelkosten aanzienlijk hoger liggen dan de aanneemsom is evenmin een reden voor matiging. Het is de rechtbank dan ook niet gebleken dat toewijzing van de vordering van [eiseres] leidt tot onaanvaardbare gevolgen. De rechtbank wijst het verzoek van [gedaagde] daarom af. Dit leidt tot de conclusie dat de rechtbank het door [eiseres] gevorderde bedrag van € 75.000,- exclusief btw, zijnde € 90.750,- inclusief btw, zal toewijzen.

Gebreken aan de CV-ketel

[gedaagde] moet de schade in verband met de CV-ketel betalen

Tussen partijen staat vast dat [gedaagde] voor [eiseres] ook werkzaamheden heeft verricht aan de CV-ketel. Eerder heeft de rechtbank al vastgesteld dat de werkzaamheden van [gedaagde] voor [eiseres] werkzaamheden onder aannemingsovereenkomst zijn geweest. Dit geldt ook voor de werkzaamheden aan de CV-ketel. Deze werkzaamheden zijn ook opgesomd in de offerte die [gedaagde] aan [eiseres] heeft verstrekt.

De gebreken aan de CV-ketel betroffen volgens [eiseres] de werking van de CV-ketel, het niet vervangen van de rookafvoer, het niet certificeren van de CV-ketel en de thermostaat. [gedaagde] heeft deze gebreken niet betwist. [gedaagde] stelt wel dat [eiseres] over dit gebrek te laat heeft geklaagd. [gedaagde] beroept zich daarbij op artikel 6:89 BW. Achtergrond van dat artikel is bescherming van de schuldenaar tegen te late en daardoor moeilijk te betwisten klachten. In dit geval betwist [gedaagde] de door [eiseres] gestelde gebreken echter niet. Het is de rechtbank dan ook niet duidelijk in welk opzicht [gedaagde] is benadeeld als inderdaad vastgesteld zou worden dat [eiseres] over het gebrek aan de CV-ketel te laat heeft geklaagd. Reeds daarom gaat zijn beroep op de klachtplicht niet op.

Nu de rechtbank als vaststaand aanneemt dat de CV-ketel gebreken bevat en [gedaagde] deze gebreken ondanks een ingebrekestelling niet heeft verholpen, is hij in verzuim geraakt en vervangende schadevergoeding aan [eiseres] verschuldigd. [gedaagde] heeft de hoogte van de vervangende schadevergoeding tot herstel van de CV-ketel van € 399,60 niet betwist, zodat de rechtbank dat bedrag zal toewijzen.

Kosten deskundigen

Op grond van de wet komen kosten voor vaststelling van schade en aansprakelijkheid voor vergoeding in aanmerking als zij in redelijkheid zijn gemaakt en de omvang redelijk is. Daarvan is sprake ten aanzien van de kosten van TOP Expertise. [gedaagde] heeft geen verweer gevoerd tegen de hoogte van de kosten van TOP Expertise, zodat het gevorderde bedrag van € 2.032,80 zal worden toegewezen. De kosten van de door de rechtbank benoemde deskundige, Bouwpathologie, zullen worden toegewezen onder de proceskosten.

Buitengerechtelijke incassokosten

[eiseres] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). [eiseres] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. [eiseres] heeft daarom recht op een vergoeding voor de kosten van die werkzaamheden. Daarom zal een bedrag van € 1.682,50 worden toegewezen.

Wettelijke rente

[eiseres] vordert de verschillende schadebedragen te vermeerderen met de wettelijke rente. Dit onderdeel van de vorderingen, waartegen [gedaagde] geen afzonderlijk verweer heeft gevoerd, zal de rechtbank toewijzen zoals in de beslissing is vermeld.

Proceskosten

[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen.

Als onderdeel van de proceskosten zal de rechtbank ook de beslagkosten die [eiseres] heeft gemaakt toewijzen. De beslagkosten worden vastgesteld op € 831,18 voor kosten deurwaardersexploten, € 331,00 voor griffierecht en € 2.051,00 voor salaris advocaat (1 punt × € 2.051,00), totaal € 3.213,18.

De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

144,47

- griffierecht

€

1.043,00

- kosten Bouwpathologie

€

4.649,86

- beslagkosten

€

3.213,18

- salaris advocaat

€

4.102,00

(2 punten × € 2.051,00)

- nakosten

€

189,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

13.341,51

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5. De beslissing

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van een schadevergoeding van € 90.750,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van 15 oktober 2025 tot de dag van volledige betaling,

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van een schadevergoeding van € 399,60, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van 15 oktober 2025 tot de dag van volledige betaling,

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 2.032,80 aan kosten deskundige (TOP Expertise), te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, met ingang van 15 oktober 2025 tot de dag van volledige betaling,

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 1.682,50 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, met ingang van 15 oktober 2025 tot de dag van volledige betaling,

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 13.341,51, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

wijst af dat wat meer of anders is gevorderd.

Dit vonnis is gewezen door mr. N. Boots en in het openbaar uitgesproken op 26 augustus 2026.

MKG/NB