ECLI:NL:RBNHO:2026:2125

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 28 mei 2025

- de conclusie van antwoord

- het tussenvonnis van 27 augustus 2025

- de mondelinge behandeling van 16 februari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. IMMO heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

[gedaagde] huurt de woning aan [adres] in [plaats] . De woning is gelegen in een complex dat bestaat uit 36 huurwoningen, twee ruimten voor zorgverlening en twee recreatiezalen.

Op 6 augustus 2024 stuurt IMMO de eindafrekening van de servicekosten over het jaar 2022 aan [gedaagde] . De eindafrekening bedraagt € 1.240,20.

[gedaagde] dient op 1 oktober 2024 een verzoek in bij de Huurcommissie om de eindafrekening van de posten elektriciteitskosten en telefoonkosten lift over het jaar 2022 te beoordelen.

De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren.

De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport. Daarin wordt geadviseerd de betalingsverplichting van de huurder vast te stellen op € 1.203,74.

Op 3 maart 2025 vond de (digitale) zitting bij de Huurcommissie plaats. [gedaagde] is niet verschenen op de zitting.

Vervolgens heeft de Huurcommissie op 4 april 2025 uitspraak gedaan. Zij heeft de betalingsverplichting van [gedaagde] voor de servicekosten over het jaar 2022 vastgesteld op € 558,64.

3. Het geschil

IMMO vordert bij dagvaarding - samengevat – betaling van € 694,16 van [gedaagde] . Ter zitting is desgevraagd namens IMMO meegedeeld dat zij heeft bedoeld te vorderen dat de kantonrechter de servicekosten over 2022 vaststelt op de door IMMO voorgestelde wijze. Namens [gedaagde] is meegedeeld dat hij de vordering ook in die zin heeft opgevat.

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van IMMO, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van IMMO, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van IMMO in de kosten van deze procedure.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

[gedaagde] is op tijd (binnen acht weken na de datum van de uitspraak) opgekomen tegen de uitspraak van de Huurcommissie van 4 april 2025. Partijen zijn daarom niet meer gebonden aan deze uitspraak. Het is nu aan de kantonrechter om in deze procedure te beoordelen welk bedrag IMMO in 2022 aan servicekosten bij [gedaagde] in rekening mocht brengen. De kantonrechter oordeelt dat de wijze waarop IMMO haar vordering in het petitum van de dagvaarding heeft geformuleerd, daaraan niet in de weg staat. Daartoe overweegt de kantonrechter als volgt.

Bij de uitleg van een petitum moet niet alleen acht worden geslagen op de bewoordingen daarvan, ook komt betekenis toe aan de inhoud van wat aan de eis ten grondslag is gelegd, de wijze waarop de wederpartij de eis heeft opgevat en redelijkerwijs heeft moeten opvatten en het overige partijdebat. Daar komt bij dat de procedure op grond van artikel 7:262 BW is bedoeld als een laagdrempelige procedure.

Ter beoordeling ligt de juistheid van de eindafrekening van de servicekosten over de periode van 1 januari 2022 tot en met 31 december 2022 voor. IMMO heeft een bedrag van € 1.240,20 bij [gedaagde] in rekening gebracht.

De kantonrechter stelt voorop dat servicekosten een vergoeding betreffen voor zaken en diensten die worden geleverd in verband met de bewoning van woonruimte. Servicekosten zijn in beginsel alleen verschuldigd als partijen de serviceverlening waarvoor kosten in rekening worden gebracht zijn overeengekomen. Daarbij geldt dat de verhuurder alleen de werkelijk gemaakte servicekosten in rekening kan brengen. Die werkelijke kosten moeten door de verhuurder worden aangetoond. Daarnaast dienen deze kosten redelijk te zijn en in het belang van de huurder te zijn gemaakt. Indien deze kosten niet voldoende zijn onderbouwd, kunnen zij niet worden vastgesteld.

Partijen verschillen van mening over de in rekening gebrachte kosten voor elektriciteit en telefoonkosten lift. Die posten zal de kantonrechter hierna achtereenvolgens behandelen. De kantonrechter sluit in de beoordeling aan bij het Beleidsboek servicekosten van de huurcommissie (hierna: het Beleidsboek). Geen van de partijen heeft bezwaren geuit tegen de overige kostenposten/punten van de eindafrekening. Die vormen daarom voor de kantonrechter het uitgangspunt van de beslissing.

De elektriciteitskosten

Tussen partijen staat vast dat het gehuurde van [gedaagde] onderdeel uitmaakt van een appartementencomplex met 36 woningen, twee recreatiezalen en twee ruimten bestemd voor zorgverlening. Deze appartementsrechten vinden hun oorsprong in de splitsingsakte van 21 september 2004. In totaal gaat het om 40 ruimten. Voor de verdeling van de elektriciteitskosten over meerdere woonruimten, hanteert de Huurcommissie als verdeelsleutel een gelijke verdeling over het aantal woonruimten. IMMO heeft op de zitting uitgebreid toegelicht dat zij een eerlijkere verdeling wilde en dat zij er daarom voor heeft gekozen om een verdeelsleutel van 40 (ruimten) te hanteren in plaats van 36 (ruimten). Dit betekent volgens IMMO dat zij als verhuurder de elektriciteitskosten voor 4/40e voor haar rekening neemt. [gedaagde] heeft deze toelichting en motivering van IMMO niet weersproken. IMMO heeft op de zitting verder toegelicht dat de (kosten van de) elektriciteit ziet op de verwarming voor het gehele gebouw en ook op de, volgens partijen, dure warmtepomp. Met die uitleg van IMMO kan de kantonrechter zich verenigen. Een reden om een andere verdeelsleutel te hanteren, is niet gesteld door [gedaagde] . Dat de vier overige ruimten ook gebruikt kunnen worden door derden, niet zijnde de bewoners, al dan niet tegen betaling, zoals [gedaagde] stelt, is in de relatie tussen de verhuurder en huurder niet relevant. IMMO heeft namelijk op de zitting onweersproken verklaard dat zij niet degene is die over een eventuele zaalverhuur gaat en hiervoor ook geen inkomsten ontvangt. Voor zover [gedaagde] heeft bedoeld te stellen dat er in de vier ruimten exorbitante of onevenredig hoge elektriciteit wordt verbruikt ten opzichte van de elektriciteit die in de appartementen wordt verbruikt, wordt deze stelling als onvoldoende onderbouwd verworpen.

[gedaagde] heeft het op de facturen vermelde verbruik niet betwist. Het bovenstaande betekent dat de kantonrechter uitgaat van het bedrag dat op de eindafrekening van

6 augustus 2024 stond, te weten een bedrag van € 622,61 voor de elektriciteitskosten.

De telefoonkosten

De kantonrechter stelt deze kosten vast op € 0,00 en motiveert dat als volgt.

Gelet op de gemotiveerde betwisting door [gedaagde] , lag het op de weg van IMMO om deze kostenpost te onderbouwen. Dat doet zij niet. Er is sinds de uitspraak van de Huurcommissie geruime tijd verstreken, zonder dat daar enige onderbouwing aan is toegevoegd. De toelichting op zitting door IMMO, namelijk dat de kosten zien op drie reservelijnen en dat die drie reservelijnen nog nodig waren in 2022, is onvoldoende. [gedaagde] betwist dit namelijk en IMMO heeft haar stelling op dit punt niet nader onderbouwd met stukken. Dat betekent dat de kantonrechter deze post op € 0,00 vaststelt.

De conclusie

Totale servicekosten 2022

Op basis van het voorgaande stelt de kantonrechter de servicekosten over het jaar 2022 voor [gedaagde] als volgt vast, waarbij alleen de vetgedrukte post en bedragen afwijken van de afrekening servicekosten van 6 augustus 2024 van IMMO.

Dagelijks klein onderhoud

€ 2,78

Service/onderh. schuifdeuren

€ 2,40

Servicecontract lift

€ 5,15

Telefoonkosten lift

€ 0,00

Elektriciteit

€ 622,62

Onderhoudscontract RES warmte

€ 300,15

Schoonmaakkosten

€181,14

Glasverzekering

€ 54,42

Totaal € 1.168,66

De conclusie van het bovenstaande is dat de servicekosten over het jaar 2022 voor [gedaagde] worden vastgesteld op een bedrag € 1.168,66.

De proceskosten worden gecompenseerd

Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

5. De beslissing

stelt de betalingsverplichting van [gedaagde] voor de servicekosten over het jaar 2022 vast op € 1.168,66,

compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. D.D.M. Hazeu en in het openbaar uitgesproken op 18 maart 2026.