ECLI:NL:RBNHO:2026:6822

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding

- de conclusie van antwoord

- het tussenvonnis van 12 november 2025

- de mondelinge behandeling van 16 maart 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

Pré Wonen verhuurt met ingang van 16 november 2021 aan [gedaagde] de woning aan het adres [adres] in [plaats] (hierna: de woning). De woning bevindt zich op de eerste verdieping van een portiekflat. De huur bedraagt € 546,95 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd. Op deze huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing.

In april 2024 heeft een aannemer van Pré Wonen gemeld dat de woning te vol en te vies is om zijn werkzaamheden te kunnen uitvoeren. Pré Wonen heeft na een huisbezoek aan [gedaagde] de constatering van de aannemer bevestigd.

Bij een huisbezoek in juli 2024 heeft Pre Wonen geconstateerd dat de woning was opgeruimd en schoongemaakt.

Bij een huisbezoek in oktober 2024 heeft Pre Wonen geconstateerd dat in de woning een extra wand was geplaatst waardoor een slaapkamer was gecreëerd. In een gesprek met [gedaagde] heeft zij erkend dat er een stel in de woning heeft verbleven toen zij tijdelijk bij haar vriend verbleef.

Bij een onaangekondigd huisbezoek in december 2024 heeft Pré Wonen in de woning een persoon aangetroffen die verklaarde dat hij sinds twee weken in de woning verbleef en hiervoor € 500,00 betaalde.

In januari 2025 heeft Pré Wonen met [gedaagde] hierover een gesprek gehad. Vervolgens heeft Pré Wonen [gedaagde] per brief gesommeerd om de huurovereenkomst op te zeggen. [gedaagde] heeft dit niet gedaan.

Op 18 februari 2025 heeft Pré Wonen [gedaagde] verzocht in te stemmen met een set gedragsregels als aanhangsel bij de huurovereenkomst. Op 6 maart 2025 heeft Pré Wonen de gedragsregels aan [gedaagde] overhandigd met het verzoek deze voor akkoord te tekenen en te retourneren. [gedaagde] heeft niet aan dit verzoek voldaan.

Vanwege de ontvangst van overlastmeldingen vanaf april 2025 heeft Pré Wonen in mei en juni 2025 aan [gedaagde] een gedragsaanwijzing verstuurd met het verzoek deze te ondertekenen. [gedaagde] wordt er onder meer op gewezen dat zij geen overlast mag veroorzaken en dat zij geen andere mensen gebruik mag laten maken van haar woning.

Op 27 augustus 2025 heeft de gemeente [plaats] aan Pré Wonen een brief verzonden waarin staat dat toezichthouders op 11 juli 2025 hebben geconstateerd dat op het adres van de woning een seksinrichting is gevestigd. Ter toelichting wordt in de brief opgemerkt dat sprake is (geweest) van een seksinrichting omdat de seksuele handelingen van bedrijfsmatige aard waren. De gemeente waarschuwt Pré Wonen dat een seksinrichting op het adres niet is toegestaan en dat zij de geconstateerde overtreding direct moet stoppen. In de bij de brief gevoegde bestuurlijke rapportage staat onder meer:

“(…) AANLEIDING (…) Ik (…) voerde op genoemde locatie een bestuurlijke controle prostitutie uit, naar aanleiding van een advertentie op de website Kinky.nl In deze advertentie werd geadverteerd met het aanbieden van sekswerkzaamheden tegen betaling, onder de naam : “[naam]”. (…) Ik rapporteur (...) trad op als voorloper om het eerste contact te maken met de sekswerker. (…) De opgegeven locatie betrof een appartement in een portiekflat gelegen op de eerste verdieping. Toen ik (…) via WhatsApp aan de sekswerker kenbaar maakte dat ik in de buurt was, gaf zij aan dat het ging om huisnummer [adres]. (…) Ter hoogte van perceelnummer [adres] zag ik vervolgens een kleine blanke vrouw via de trap naar beneden komen, waarna zij de voordeur van het portiek opende. (…) Ik zag een tweede vrouw boven aan de trap, op de eerste etage in het portiek. Zij had donker haar en was een beetje mollig. Ik herkende deze vrouw als de persoon op de foto’s zoals eerder gezien op de foto’s in de advertentie op Kinky.nl. Op mijn vraag bevestigde zij dat haar naam “[naam]” was, overeenkomstig de naam vermeld in de eerdergenoemde advertentie. Zij verzocht mij vervolgens de woning binnen te komen. De vrouw die de portiekdeur opende, bleek later de hoofdbewoonster van de woning. (…) Ik (…) legitimeerde mij onverwijld aan de sekswerker en de hoofdbewoonster (…) als aangewezen toezichthouder in dienst voor de gemeente [plaats]. Vervolgens heb ik het doel van de controle aan de sekswerker medegedeeld. (…) Door medewerkers van het PCT Kennemerland werden diverse aanvullende vragen gesteld aan de sekswerker. (…)

Kort weergegeven verklaarde zij: - Dat zij kort is weggeweest.

- Dat zij nu niet werkt en in afwachting is van haar ticket terug naar Bulgarije

- Dat zij nu alleen de deur open deed omdat de deurbel ging

- Dat er geen andere sekswerkers in de woning verblijven. (…)

Uit onderzoek naar de seksadvertentie kwamen de volgende bijzonderheden naar voren:

- in de advertentie bood de sekswerker verschillende uiteenlopende seksuele handelingen aan.

- De sekswerker gaf een beschikbaarheid van 24/7

(…)

Door toezichthouders van de gemeente [plaats] (…) is in de tussengelegen periode een uitgebreid buurtonderzoek gehouden. Hieruit bleek dat;

- verschillende buren aanloop naar de woning zien door meerdere personen (…)

Uit feiten en omstandigheden, zoals hieronder beschreven is af te leiden dat de sekswerker de kamer gebruikt als werkplek en dat er sprake is bedrijfsmatigheid;

- De sekswerker verklaart dit werk te verrichten om zichzelf, te onderhouden.

- Zij adverteert via www.Kinky.nl, een openbare website gericht op het aanbod van betaald sekswerk.

- In haar advertentie biedt zij verschillende seksuele handelingen tegen betaling aan, zo ook dat zij 7 dagen per week, 24/7 uur, beschikbaar is.

- In de werkkamer werden attributen aangetroffen welke worden gebruikt bij sekswerk: condooms, doekjes en glijmiddel.

- Op werkplek werden geen persoonlijke spullen aangetroffen, enkel ingepakte reiskoffers.

(…)

Op vrijdag 11 juli 2025 werden ter plaatse bij de controle aan de hoofdbewoner mevrouw [gedaagde] diverse vragen gesteld. Kort en zakelijk weergegeven verklaarde zij;

- Dat de vrouw een paar dagen weg is geweest

- Dat zij daarna weer terug kwam en zij het zielig vond om haar weg te sturen

- Dat zij haar alleen wil wegsturen als de gemeente opvang voor haar regelt.

- Dat de vrouw nu twee dagen weer op dit adres verblijft.

- Dat ze de vrouw uit haar woning wil zetten, na advies van de toezichthouders ter plaatse. (…)”

3. Het geschil

Pré Wonen vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Daarnaast vordert Pré Wonen betaling van een huurachterstand en de huur tot aan de datum van ontruiming.

Pré Wonen legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] zich niet als een goed huurder gedraagt. Zij stelt dat zowel overdag als ’s nachts er aanzienlijke aanloop is bij de woning, waarbij de bezoekers erg luidruchtig zijn. Pré Wonen heeft geprobeerd met [gedaagde] afspraken te maken maar [gedaagde] heeft de overlast niet verminderd waardoor voor de buren een ondraaglijke situatie is ontstaan. Verder heeft [gedaagde] de woning volgens Pré Wonen enige tijd aan een derde tegen betaling in gebruik gegeven en in de woning een seksinrichting gevestigd. Pré Wonen stelt dat deze gedragingen een ernstige tekortkoming vormen die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

[gedaagde] voert verweer. Zij betwist dat sprake is geweest van een seksinrichting in de woning. Verder voert zij aan dat de overlast wordt overdreven: de geluidsoverlast komt niet bij haar vandaan maar van de bewoners van de derde etage. Volgens [gedaagde] is er ook niet veel aanloop bij de woning. [gedaagde] erkent wel dat zij de woning korte tijd aan een derde in gebruik heeft gegeven, maar dat was volgens haar omdat deze persoon voor haar wat klussen aan de woning zou verrichten.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

De huurovereenkomst is gesloten met een consument. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13/EEG (de Richtlijn oneerlijke bedingen).

De voor de vordering relevante prijswijzigingsbedingen in de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden zijn getoetst en niet oneerlijk bevonden.

Toetsingskader ontbinding huurovereenkomst

Het uitgangspunt is dat [gedaagde] zich als goed huurder moet gedragen. Dit betekent dat [gedaagde] zich moet houden aan haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, de algemene voorwaarden en de wet. Indien [gedaagde] deze verplichtingen niet nakomt (een tekortkoming), kan dit reden zijn om de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

Pré Wonen stelt dat er sprake is van verschillende tekortkomingen: het exploiteren van een seksinrichting in de woning, verboden onderverhuur en het veroorzaken van ernstige overlast. De kantonrechter zal deze punten hierna beoordelen.

Seksinrichting

De kantonrechter stelt voorop dat het exploiteren van een seksinrichting in een woning een ernstige tekortkoming van de huurder oplevert, die ontbinding van een huurovereenkomst in beginsel rechtvaardigt. Dergelijke activiteiten zijn niet alleen in strijd met de huurovereenkomst en regels van de gemeente, maar gaan in de regel ook gepaard met een verhoogde toeloop van derden en daarmee een risico op overlast en aantasting van het woon- en leefklimaat van omwonenden.

De kantonrechter is van oordeel dat Pré Wonen in het licht van de betwisting door [gedaagde] onvoldoende heeft onderbouwd dat de woning als bedrijfsmatige seksinrichting heeft gefunctioneerd. In de door Pré Wonen overgelegde bestuurlijke rapportage is vermeld dat een toezichthouder van de gemeente [plaats] op 11 juli 2025 heeft geconstateerd dat een persoon genaamd [naam] zich via www.kinky.nl heeft aangeboden als sekswerker waarbij telefonisch het adres van het gehuurde is opgegeven. Verder is daarin vermeld dat deze persoon daar is aangetroffen evenals diverse attributen die bij sekswerk kunnen worden gebruikt. Uit het enkele feit dat [naam] in de rapportage wordt aangeduid als ‘de sekswerker’ kan niet worden afgeleid dat zij daadwerkelijk dergelijke werkzaamheden in de woning heeft verricht of daarvoor naar buiten is getreden. De advertentie op www.kinky.nl waarnaar in dit verband wordt verwezen is door Pré Wonen niet overgelegd. Over de geconstateerde aard en omvang van de beweerdelijke activiteiten is in de rapportage niets vermeld. Anders dan daarin is vermeld, heeft [naam] blijkens het daarbij gevoegde gespreksverslag tijdens de controle niet verklaard ‘dit werk te verrichten om zichzelf te onderhouden’. Zij heeft juist verklaard: ‘ik heb niet gewerkt sinds ik hier ben’. Verder heeft zij verklaard dat zij in afwachting was van haar ticket terug naar Bulgarije en alleen de deur open deed omdat de deurbel ging. Dat voor seks geschikte attributen in de woning aanwezig waren, is in de gegeven omstandigheden onvoldoende om te kunnen concluderen tot de aanwezigheid van een bedrijfsmatige seksinrichting. Concrete aanwijzingen dat daadwerkelijk klanten zijn ontvangen of seksuele diensten zijn verleend in het gehuurde ontbreken. Uit het bij de bestuurlijke rapportage gevoegde verslag van het buurtonderzoek op 4 juli 2025 valt alleen op te maken dat buurtbewoners hebben verklaard over bezoek van mannen in de avonduren aan [gedaagde] en een vermoeden van drugsgebruik. Het verslag bevat geen enkele aanwijzing voor prostitutie vanuit de woning.

Aangezien niet is komen vast te staan dat [gedaagde] het gehuurde heeft gebruikt of laten gebruiken als seksinrichting is van een tekortkoming in haar verplichtingen als huurder in zoverre geen sprake.

Illegale onderhuur

Ten aanzien van de gestelde illegale onderhuur overweegt de kantonrechter dat vast staat dat het gehuurde in 2024 een korte periode door een derde is gebruikt. In zoverre is [gedaagde] tekortgeschoten in haar verplichtingen als huurder. Deze omstandigheid is voor Pré Wonen destijds echter geen reden geweest de huur te willen beëindigen. Nadat zij [gedaagde] in januari 2025 nog heeft verzocht de huur op te zeggen, heeft zij haar kort daarna in februari 2025 immers verzocht akkoord te gaan met aanvullende gedragsregels. Ondanks het feit dat [gedaagde] dat niet heeft gedaan, heeft Pré Wonen er kennelijk voor gekozen hierin te berusten en is de huur vervolgens voortgezet. Deze gang van zaken weegt mee bij de beantwoording van de vraag of de tekortkoming van [gedaagde] van voldoende gewicht is om tot ontbinding van de huurovereenkomst te leiden.

Overlast

Pré Wonen heeft een omvangrijk logboek overgelegd van een medeportiekbewoner waarin is vermeld dat het regelmatig onrustig is in het portiek, dat het er vies is en stinkt, dat de centrale deur wordt opengehouden en dat er soms vreemde personen rondlopen. [gedaagde] ontkent dit niet, maar stelt dat zij hier op enkele incidenten na niet de oorzaak van is. De kantonrechter begrijpt heel goed dat Pré Wonen erop toe moet zien dat de woonomgeving rustig en schoon is, en dat zij klachten daarover van de bewoners serieus neemt. Het is echter onvoldoende duidelijk wat de rol van [gedaagde] is. Het portiek wordt immers ook door andere personen bewoond. Ook de ernst van de overlast is moeilijk vast te stellen aangezien van klachten of meldingen van andere medebewoners, met uitzondering van één melding van de buren op nr. 77 op 18 april 2025, niet is gebleken. Omdat onduidelijk is in welke mate de overlast aan [gedaagde] valt toe te rekenen kan in zoverre niet worden geconcludeerd dat zij tekortschiet in haar verplichtingen als huurder.

Conclusie

Alles afwegende komt de kantonrechter tot het oordeel dat de tekortkoming in de vorm van het in gebruik geven van de woning gedurende korte tijd in 2024 thans onvoldoende is om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen, ook in het licht van de erkende huurachterstand van anderhalve maand. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zullen daarom worden afgewezen.

De kantonrechter wijst [gedaagde] er nog op dat de omstandigheid dat niet voldoende feiten zijn komen vast te staan om tot ontbinding van de huurovereenkomst te kunnen leiden niet betekent dat haar niets te verwijten valt. Zij heeft de huurwoning immers aan iemand anders in gebruik gegeven en de huur niet altijd tijdig en volledig betaald. Als wel vast zou komen te staan dat in de woning een seksinrichting is gevestigd of dat de geconstateerde overlast aan [gedaagde] moet worden toegerekend had geconcludeerd kunnen worden tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. De kantonrechter drukt [gedaagde] op het hart zich hiervan rekenschap te geven.

Huurachterstand

Pré Wonen heeft verder betaling van een huurachterstand tot en met oktober 2025 en de huur vanaf 1 november 2025 tot aan de datum van ontruiming van het gehuurde gevorderd. [gedaagde] heeft ter zitting erkend dat de huurachterstand tot en met maart 2026 € 993,90 bedraagt. De kantonrechter zal de gevorderde betaling van dit bedrag toewijzen. Voor een veroordeling tot betaling van toekomstige huur tot de datum van ontruiming is geen aanleiding.

Proceskosten

[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Pré Wonen worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

145,45

- griffierecht

€

340,00

- salaris gemachtigde

€

288,00

(2 punten × € 144,00)

- nakosten

€

72,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

845,45

5. De beslissing

veroordeelt [gedaagde] om te betalen aan Pré Wonen € 993,90 aan achterstallige huur tot en met maart 2026,

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 845,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.W. Koenis en in het openbaar uitgesproken op 8 april 2026.