ECLI:NL:RBNHO:2026:8272

1. [eiser 1] , 2. [eiser 2] ,

1. [gedaagde 1] ,

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 16 oktober 2025;

- de conclusie van antwoord van 3 december 2025;

- de aanvullende producties van eisers; en

- de mondelinge behandeling van 18 mei 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

Op de mondelinge behandeling zijn [eisers] bijgestaan door mr. P. Schotman, als waarnemer van hun gemachtigde. Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

Tussen partijen is op 16 augustus 2024 een koopovereenkomst tot stand gekomen. [eisers] hebben de woning van [gedaagden] gekocht voor een bedrag van € 1.045.000,00. Het bouwjaar van de woning is 2011. Partijen hebben gebruik gemaakt van de NVM-koopovereenkomst (model: 2023).

Op 25 november 2024 is de woning aan [eisers] geleverd. Voorafgaand aan de levering heeft een overdrachtsinspectie plaatsgevonden, waar beide partijen en de verkoopmakelaar van [gedaagden] aanwezig waren. Van de overdrachtsinspectie is een inspectierapport opgemaakt.

In de periode tussen december 2024 en januari 2025 hebben partijen gecorrespondeerd over gebreken die volgens [eisers] in de woning aanwezig waren.

[gedaagden] hebben (naar eigen zeggen uit coulance) op 12 december 2024 een bedrag van € 250,00 betaald voor een nieuwe koelkast, omdat [eisers] stelden dat de koelkast gebrekkig was.

Op 26 januari 2025 hebben [eisers] een e-mail aan [gedaagden] gestuurd met een lijst van de geconstateerde gebreken en het verzoek om deze gebreken binnen een termijn van tien dagen te herstellen, althans binnen deze termijn te bevestigen dat zij de herstelkosten zullen vergoeden.

[gedaagden] hebben hier dezelfde dag op gereageerd dat ze geen aanleiding zien om de genoemde kosten of herstelverzoeken te honoreren, omdat een onderbouwing van de gestelde gebreken en kosten ontbreekt ondanks herhaalde verzoeken daartoe.

[gedaagden] hebben dit standpunt op 15 februari 2025 herhaald en gesteld dat zij, bij gebrek aan de gevraagde onderbouwing van de gebreken, de kwestie als afgerond beschouwen.

De advocaat van [eisers] heeft in reactie daarop een dagvaarding aangekondigd.

3. Het geschil

[eisers] vorderen - na mondelinge eisvermindering op de zitting - hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] tot betaling van € 4.121,80, vermeerderd met de wettelijke rente, buitengerechtelijke kosten van € 644,00 vermeerderd met de wettelijke rente en de proceskosten.

[eisers] leggen aan de vordering ten grondslag dat sprake is van een non-conformiteit aan de woning, waardoor zij schade lijden. [eisers] beroepen zich op artikel 6.3 van de NVM-koopovereenkomst en stellen dat de woning gebreken vertoont die normaal gebruik van de woning in de weg staan. [eisers] voeren aan dat zij de gebreken niet hoefden te verwachten gelet op het bouwjaar en de koopprijs van de woning. [eisers] stellen dat [gedaagden] niet hebben voldaan aan hun mededelingsplicht.

[gedaagden] voeren verweer. [gedaagden] concluderen tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] en vorderen daarbij een aantal verklaringen voor recht. In reconventie vorderen [gedaagden] veroordeling van [eisers] tot terugbetaling van € 250,00 op grond van onverschuldigde betaling en betaling van een vergoeding van € 1.500,00 uit hoofde van stress, tijdsbesteding en dossieropbouw, met veroordeling van [eisers] in de volledige kosten van deze procedure wegens misbruik van procesrecht.

[gedaagden] voeren (samengevat voor zover van belang) het volgende aan. [gedaagden] stellen dat [eisers] hun klachtplicht hebben geschonden. [gedaagden] betwisten dat sprake is van een of meer gebrek(en) en dat de gestelde gebreken het normale gebruik van de woning in de weg staan. De gestelde gebreken betreffen onderhoudsgebreken die te verwachten zijn bij een woning van 13,5 jaar oud. Daarnaast stellen [gedaagden] dat de gebreken bekend of kenbaar waren bij [eisers] en zij dus hun onderzoeksplicht hebben verzaakt. [gedaagden] betwisten het verzuim en de gestelde schade en beroepen zich op de nieuw-voor-oud regeling die partijen zijn overeengekomen in de NVM-koopovereenkomst.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Partijen hebben bij het sluiten van de overeenkomst gebruik gemaakt van de standaard NVM-koopovereenkomst. Daarin is bepaald dat de woning aan [eisers] in eigendom wordt overgedragen, in de staat waarin deze zich bevindt bij de totstandkoming van de koopovereenkomst. Daarbij is het risico van zichtbare en onzichtbare gebreken uitdrukkelijk bij [eisers] neergelegd. Op die hoofdregel is een uitzondering gemaakt, door de bepaling dat de verkoper zich verplicht in te staan voor die gebreken die op het moment van de eigendomsoverdracht het normaal gebruik van de onroerende zaak als woning verhinderen.

Bij de uitleg van het begrip ‘normaal gebruik’ moet worden aangesloten bij wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Dit betekent dat in een woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast, mede in het licht van wat de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Het uitgangspunt is dus dat [gedaagden] alleen aansprakelijk zijn voor gebreken die naar objectieve maatstaven in de weg staan aan normaal gebruik van de woning.

Indien sprake is van een gebrek dat het normaal gebruik als woning aantast, dan komt dit gebrek toch voor rekening van [eisers] als zij het gebrek kenden of dit gebrek voor hen kenbaar was. Voor de kenbaarheid van gebreken geldt in zijn algemeenheid, dat als een koper aanleiding heeft om te twijfelen aan de staat waarin de woning zich bevindt, en (daarom) aan de geschiktheid voor normaal gebruik, van hem verwacht mag worden dat hij daarnaar onderzoek zal verrichten. Als een koper deze onderzoeksplicht schendt, en onderzoek het gebrek aan het licht zou hebben gebracht, dan zal in beginsel sprake zijn van een gebrek dat voor de koper kenbaar was. Daar staat tegenover dat als een verkoper weet dat een zaak bepaalde gebreken heeft waarvan de aanwezigheid en/of de ernst niet zonder nader onderzoek kenbaar is, hij daarvan mededeling moet doen aan de koper. Als de verkoper deze mededelingsplicht schendt, dan kan hij de koper niet met succes verwijten dat deze geen onderzoek heeft gedaan.

De gestelde gebreken

[eisers] stellen dat de woning de volgende gebreken heeft: (i) de vloerverwarming werkt niet (goed), (ii) in de vloer van de woonkamer zit een roze vlek, (iii) kozijn van openslaande deuren staat in de grondverf, (iv) het slot van de achterdeur werkt niet (goed), (v) de motor van het afzuig-/ luchtbehandelingssysteem in de badkamer en toiletten is stuk, (vi) het lichtsysteem is ontoereikend, (vii) een kraan op zolder lekt, (viii) de oven geeft storing en de stoppen slaan door bij gebruik, (ix) raam op een van de slaapkamers gaat niet open en (x) de koelkast in de bijkeuken is stuk. [eisers] hebben ten aanzien van deze gebreken de stelplicht en bewijslast. Dit houdt in dat [eisers] voldoende moeten stellen en onderbouwen wat het concrete gebrek is, dat dit gebrek al ten tijde van de levering van de woning aanwezig was en dat [gedaagden] ermee bekend waren of hadden moeten zijn dat het gebrek het normaal gebruik als woonhuis in de weg staat en dus een mededelingsplicht hadden. Voor zover [gedaagden] een beroep doen op de onderzoeksplicht van [eisers] , hebben [gedaagden] de stelplicht en bewijslast.

i) Vloerverwarming

[eisers] stellen dat de vloerverwarming na levering diverse storingen gaf, waardoor de aardlekschakelaar was gesprongen. Hierdoor hebben zij in december 2024 een week lang zonder verwarming gezeten. [eisers] stellen dat de verwarming nog steeds niet goed functioneert. Het gebrek aan de verwarming moet volgens [eisers] ten tijde van de levering aanwezig en bekend zijn geweest bij [gedaagden] , omdat er een defecte, beschimmelde en doorgebrande verwarmingsknop is aangetroffen. De kantonrechter oordeelt dat [eisers] onvoldoende feiten hebben gesteld om te kunnen vaststellen dat sprake is van één of meer gebrek(en) die ten tijde van de levering aanwezig waren en dat het gebrek/die gebreken het normaal gebruik van de woning in de weg staat/staan. De gevorderde herstelkosten worden daarom afgewezen. De kantonrechter licht dit oordeel als volgt toe.

[eisers] hebben meerdere facturen overgelegd. Uit de factuur van 24 december 2024 leidt de kantonrechter af dat op 16 en 19 december 2024 sprake was van (een onderzoek naar) een stroomstoring in de vloerverwarmingsunit door een lekke thermostaat en dat dit op 24 december 2024 is verholpen door vervanging van de lekke thermosstraatkraan en plaatsing van een thermische motor op de verwarmingsunit. [gedaagden] betwisten dat dit gebrek ten tijde van de levering aanwezig was. Volgens hen is het pas later ontstaan. Dit standpunt wordt bevestigd door het inspectierapport waarin staat dat de verwarming en het warm water functioneren en door het bericht van [eisers] van 13 december 2024 dat “de verwarming er inmiddels mee is gestopt”.

[eisers] hebben hier tegenover gesteld dat de verwarming ten tijde van de levering op 14 graden stond en dat zij een doorgebrande verwarmingsknop hebben aangetroffen. [eisers] stellen op grond hiervan dat [gedaagden] ook hun mededelingsplicht hebben geschonden. [gedaagden] betwisten dat zij een mededelingsplicht hadden, omdat het vervangen van de verwarmingsknop een onderhoudsreparatie betrof en de verwarming daarna weer goed functioneerde. [gedaagden] hebben daarnaast verklaard dat zij de verwarming voor de levering op 14 graden hebben gezet om energie te besparen. Dit komt de kantonrechter niet onaannemelijk voor. De kantonrechter oordeelt dat [gedaagden] voldoende gemotiveerd hebben betwist dat zij een verplichting hadden om [eisers] te informeren over het vervangen van de verwarmingsknop en dat [eisers] onvoldoende onderbouwd hebben gesteld dat het gebrek ten tijde van de levering aanwezig was. Het dossier bevat ten slotte onvoldoende aanknopingspunten om vast te stellen dat sprake is van een (wezenlijk) gebrek aan de verwarming dat het normaal gebruik van de woning in de weg staat.

De kantonrechter oordeelt dat onvoldoende is gesteld dat de gebreken die na de reparatie op 24 december 2024 zijn ontstaan ten tijde van de levering aanwezig waren. Uit de facturen van 15 februari 2025 en 27 januari 2026 kan de kantonrechter opmaken dat er onderdelen zijn vervangen, maar niet dat dit het gevolg is van het gebrek dat in december 2024 is geconstateerd, dan wel een ander gebrek dat ten tijde van de levering aanwezig was.

ii) Vlek in vloer, iii) Kozijnen in grondverf, iv) Slot deur

Na levering van de woning hebben [eisers] geklaagd over een roze vlek in de vloer van de woonkamer. Deze vlek is veroorzaakt door een roze kleed dat daar ten tijde van de bezichtiging lag. [eisers] hebben ter zitting bevestigd dat dit kleed niet meer in de woning lag ten tijde van de inspectie van de woning. Tussen partijen staat dus vast dat de vlek zichtbaar was ten tijde van de levering. Hetzelfde geldt voor de klachten over de kozijnen die in de grondverf staan en nog geschilderd moeten worden en het slot van de achterdeur dat niet (goed) werkt. Beide gebreken waren bekend, al dan niet kenbaar, bij [eisers] ten tijde van de levering van de woning. De kozijnen waren immers zichtbaar en [eisers] hebben verklaard tijdens de bezichtiging te hebben opgemerkt dat de makelaar het slot van de achterdeur niet goed open kreeg. Artikel 6.3 van de NVM-koopovereenkomst bepaalt dat dergelijke zichtbare en bekende gebreken in beginsel voor risico van [eisers] komen.

[eisers] stellen dat [gedaagden] hen hadden moeten wijzen op deze punten. [gedaagden] betwisten dat zij een mededelingsplicht hadden omdat het onderhoudspunten betreft. [gedaagden] hebben een mededelingsplicht als zij weten of moeten weten dat de zaak voor het normale gebruik niet geschikt is. De kantonrechter oordeelt dat deze gebreken niet ernstig zijn en het normaal gebruik niet in de weg staan. [eisers] hebben onvoldoende gesteld om anders te oordelen. [gedaagden] hadden daarom geen verplichting om de gebreken te melden bij [eisers] De herstelkosten met betrekking tot deze gebreken zijn op grond van het voorgaande niet toewijsbaar.

v) Motor afzuig-/luchtbehandelingssysteem en vi) Lichtsysteem

[eisers] stellen dat de motor van het afzuig-/ luchtbehandelingssysteem na levering van de woning stuk bleek te zijn en dat hierdoor gevolgschade is opgetreden in de vorm van schimmel, roestplekken op het raambeslag en loslatend stucwerk en behang. Met betrekking tot het lichtsysteem voeren [eisers] aan dat de spotjes en de dimmer ontoereikend bleken te zijn. [gedaagden] betwisten dat sprake is van een gebrek ten tijde van de levering. [gedaagden] voeren onder meer aan dat het stuk gaan van de motor normale slijtage betreft en dat het lichtsysteem een upgrade lijkt te zijn.

De kantonrechter oordeelt dat [eisers] over beide gebreken onvoldoende hebben gesteld om de aard van het gebrek te kunnen vaststellen. [eisers] hebben een factuur overgelegd van elektrawerkzaamheden die hebben plaatsgevonden in de woning en een bestelbevestiging van veertien nieuwe inbouwspots en ledlampen. Hieruit blijkt niet dat de motor van het afzuigsysteem defect was en/of het lichtsysteem een gebrek vertoonde. Daarnaast is onvoldoende onderbouwd dat deze gebreken het normaal gebruik als woning in de weg staan. Voor vergoeding van herstelkosten en gevolgschade is daarom geen grond.

vii) Lekkende kraan en viii) Oven

[eisers] vorderen de kosten voor vervanging van de kraan op zolder en herstel van de oven in de keuken. De kantonrechter wijst ook dit onderdeel van de vordering af. Tussen partijen is niet in geschil dat beide zaken in 2011 in de woning zijn geplaatst. De zaken waren dus al 13,5 jaar in gebruik bij aflevering. Gelet op de leeftijd van de zaken, kunnen [eisers] niet verwachten dat deze zaken vrij van gebreken en/of onderhoud blijven. [eisers] hebben bovendien onvoldoende gesteld dat deze gebreken het normaal gebruik als woonhuis in de weg staan. De kantonrechter oordeelt dan ook dat deze gebreken voor risico van kopers komen in de zin van artikel 6.1 van de NVM-koopovereenkomst.

ix) Slaapkamerraam en x) Koelkast

[eisers] stellen ten slotte dat een slaapkamerraam niet opengaat en dat de koelkast stuk is. [eisers] geven aan hun klacht over het slaapkamerraam geen rechtsgevolg (zij vorderen hiervoor namelijk geen kosten), zodat deze klacht niet beoordeeld hoeft te worden. Tussen partijen staat daarnaast vast dat [gedaagden] al een bedrag van € 250,00 hebben betaald ter compensatie van de koelkast. [eisers] vorderen dat bedrag dan ook ten onrechte. Ook deze post behoeft dus geen nadere beoordeling.

Conclusie

De vordering van [eisers] tot vergoeding van € 4.121,80 wordt afgewezen.

Proceskosten

[eisers] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten betalen. [gedaagden] verzoeken (als tegenvordering) [eisers] te veroordelen in de daadwerkelijk gemaakte proceskosten. Zij beroepen zich op misbruik van procesrecht. De kantonrechter wijst dit verzoek af.

Veroordeling van de verliezende partij in de volledige proceskosten is alleen mogelijk in buitengewone omstandigheden, waaronder misbruik van procesrecht. Hiervan is sprake als het instellen van de vordering, gelet op de evidente belangen van de wederpartij achterwege had behoren te blijven. Naar het oordeel van de kantonrechter is geen sprake van misbruik van procesrecht. De vordering is feitelijk en juridisch deugdelijk gemotiveerd door [eisers] , zodat geen sprake is van een nodeloze of een onevenredige belasting van [gedaagden]

[gedaagden] procederen in persoon en zijn op de mondelinge behandeling van de zaak verschenen. Op grond van artikel 238 lid 1 Rechtsvordering (Rv) hebben [gedaagden] recht op vergoeding van de noodzakelijke reis-, verblijf- en verletkosten. De kantonrechter wijst ambtshalve een forfaitair bedrag van € 100,00 aan reis-, verblijf- en verletkosten tot en met vandaag toe (€ 50,00 per persoon).

in reconventie

Geen belang bij verklaringen voor recht

Aan het verweer in conventie hebben [gedaagden] gevolgen verbonden, namelijk vier verklaringen voor recht. De kantonrechter vat dit op als een reconventionele vordering.

De kantonrechter wijst de vorderingen af, omdat [gedaagden] geen belang hebben bij de gevorderde verklaringen (artikel 3:303 BW). Uit de dragende overwegingen in conventie blijkt voldoende duidelijk waarom de vordering van [eisers] wordt afgewezen.

Geen sprake van onverschuldigde betaling

[gedaagden] vorderen terugbetaling van het bedrag van € 250,00 dat zij hebben betaald aan [eisers] ter vergoeding van de koelkast die kapot bleek te zijn na levering van de woning. [gedaagden] leggen hieraan ten grondslag dat zij onverschuldigd (dat wil zeggen: zonder rechtsgrond) hebben betaald. De kantonrechter oordeelt dat de betaling weliswaar onverplicht is gedaan door [gedaagden] , in die zin dat zij geen aansprakelijk hebben erkend, maar dat aan de betaling wel degelijk een overeenkomst ten grondslag ligt. Partijen hebben immers ter afdoening van het geschil over de kapotte koelkast overeenstemming bereikt over de te betalen vergoeding. Deze overeenkomst is de rechtsgrond voor de betaling van € 250,00 aan [eisers] De vordering wordt daarom afgewezen.

Schadevergoeding € 1.500,00 wordt afgewezen

[gedaagden] vorderen betaling van een vergoeding van € 1.500,00 uit hoofde van stress, tijdsbesteding en dossieropbouw. De kantonrechter vat dit op als een vordering tot vergoeding van immateriële schade (artikel 6:106 BW) en buitengerechtelijke kosten (artikel 6:96 lid 2 BW). De kantonrechter wijst de vordering af omdat [gedaagden] onvoldoende hebben gesteld om immateriële schade te kunnen toewijzen en de schade onvoldoende is onderbouwd. Daarnaast geeft het enkele feit dat [eisers] achteraf ten onrechte een procedure zijn gestart tegen [gedaagden] geen grond om buitengerechtelijke kosten toe te wijzen in reconventie. Deze omstandigheid geeft alleen aanleiding om proceskosten toe te wijzen in conventie.

Proceskosten in reconventie

[gedaagden] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten betalen. De vorderingen in reconventie vloeien volledig voort uit het verweer in conventie. Gelet op deze samenhang, begroot de kantonrechter de proceskosten in reconventie in dit geval daarom op nihil.

5. De beslissing

wijst de vorderingen af,

veroordeelt [eisers] in de proceskosten van € 100,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,

verklaart dit vonnis in conventie uitvoerbaar bij voorraad.

in reconventie:

wijst de vorderingen van [gedaagden] af,

veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten begroot op nihil,

verklaart dit vonnis in reconventie uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. L. Broers en in het openbaar uitgesproken op 17 juni 2026.