ECLI:NL:RBNHO:2026:8275

1. [eiser 1] , 2. [eiser 2] ,

1. [gedaagde 1] , 2. [gedaagde 2] ,

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

dagvaarding van 21 oktober 2025;

conclusie van antwoord 24 december 2025;

de aanvullende producties van eisers; en

de mondelinge behandeling van 8 juni 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

[eisers] hebben op 13 oktober 2023 de woning van [gedaagden] . gekocht, voor een koopprijs van € 1.250.000,00. Partijen hebben gebruik gemaakt van de NVM-koopovereenkomst (model 2023). De woning is op 10 april 2024 aan [eisers] geleverd.

[eisers] hebben op 15 april 2024 het volgende Whatsappbericht verstuurd aan [gedaagden] .: “In de “laundry-ruimte” heb ik vanwege aanhoudende stank wat delen van het parket verwijderd om eronder te onderzoeken. De ondervloer is doordrenkt met katten/hondenurine… ging bijna over mijn nek van de lucht. Helemaal nog nat en bruin uitgeslagen. Reinigen met huismiddelen en hele dag doortochten heeft niet geholpen. Het mdf-houtwerk en tegelvloer hebben zich volledig volgezogen. Morgen ontvang ik speciale reinigingsvloeistof. Ik hoop dat ik dit zelf kan doen en omvang beperkt is (hoewel zonde van mijn tijd), maar anders moet hier echt een andere oplossing worden overeengekomen. (Vloer eruit, speciale reiniging inhuren en met nieuwe vloerdelen weer herstellen.) Weet jij hoe ver loopt dit door loopt onder de vloer? Jullie hebben deze plekken ingespoten met markeervloeistof? Ook onder trap rook ik dezelfde urinegeur.”

Op 25 augustus 2024 hebben [eisers] via een e-mail aan [gedaagden] . laten weten dat het niet is gelukt om de aangetroffen huisdierenurine te verwijderen en de urinegeur te verhelpen. [eisers] stellen [gedaagden] . in gebreke en verzoeken [gedaagden] . om binnen veertien dagen te bevestigen dat zij het gebrek zullen herstellen.

De advocaat van [eisers] heeft op 26 september 2024 een sommatie aan [gedaagden] . gestuurd en opnieuw de gelegenheid geboden om het gebrek te herstellen. De advocaat van [gedaagden] . heeft op 10 oktober 2024 de aansprakelijkheid van [gedaagden] . van de hand gewezen.

KakesWaal expertise heeft een deskundigenrapport opgesteld in opdracht van [eisers] KakesWaal stelt in het rapport van 13 maart 2025 het volgende vast: “In de eetkamer zijn vooral vochtsporen zichtbaar en is de urinelucht aanwezig langs de kastenwand (foto’s 1 t/m 4).

In de hal zijn diverse urinesporen aanwezig en zijn de MDF plinten door inwerking van het vocht opgezet (foto’s 5 t/m 8). (…)

In de bijkeuken is een pvc vloer door partij 1 al weggehaald (foto 9). Zichtbaar is dat er onder de pvc vloer een plavuizenvloer aanwezig is. De pvc delen zijn nog wel aanwezig en zijn vochtsporen aan de onderzijde door de urine-inwerking zichtbaar.

Aan de onderzijde van de plint is zichtbaar dat er vocht in is getrokken (foto 10). Aan de geur is te bepalen dat het om urine gaat.

Aan het eind van de bijkeuken is een deel van de tegel losgehaald. Ook zijn hier urinesporen zichtbaar (foto 11). (…)

In de woning is een onaangename geur aanwezig en zal dit in de zomermaanden bij een hogere temperatuur de stank toenemen.”

KakesWaal concludeert dat de gehele vloer vervangen moet worden, omdat het partieel vervangen van de vloer een kleurverschil oplevert. KakesWaal begroot de kosten van herstel op een totaalbedrag van € 13.225,00 inclusief BTW.

[gedaagden] . hebben een contra-deskundigenonderzoek laten doen door Bureau voor Bouwpathologie. In het rapport van Bureau voor Bouwpathologie van 27 juni 2025 worden de bevindingen van KakesWaal bevestigd. Op de vraag “Indien u vocht- en of urninesporen heeft geconstateerd, kunt u dan in alle redelijkheid vaststellen of dit aan normaal gebruik van de woning in de weg staat? Graag motiveren.” antwoordt de deskundige: “De indringende urinelucht staat normaal gebruik van de woning in de weg.” Bureau voor Bouwpathologie concludeert dat alleen de vloer in de bijkeuken en de plinten in de hal, keuken en eetkamer vervangen moeten worden. De herstelkosten worden begroot op € 3.650,00 exclusief BTW.

Bouw voor Bouwpathologie heeft op 4 juli 2025 het volgende aan het rapport toegevoegd: “(…) Tijdens de bezichtigingen moeten de schades zichtbaar zijn geweest en hadden de kopers hierover vragen kunnen stellen of nader kunnen onderzoeken. De vochtplekken zaten op de plinten in de waskamer, hal, keuken en eetkamer. De urine is in het materiaal van de plinten getrokken en onder de vloer. De urinelucht was vooral in de waskamer aan de plinten en onder de pvc vloer duidelijk waarneembaar, maar het is niet duidelijk of dit tijdens de bezichtigingen ruikbaar was. De kopers hadden het over een bloemige wasmiddellucht in de waskamer. De urinelucht is niet waarneembaar in de keuken, hal en eetkamer, alleen opwekbaar met een föhn.”

[gedaagden] . hebben op 24 juli 2024 het contra-deskundigenrapport en de aanvulling daarop aan [eisers] toegestuurd en (nogmaals) de aansprakelijkheid van de hand gewezen.

3. Het geschil

[eisers] vorderen - samengevat - veroordeling van [gedaagden] . tot betaling van herstelkosten van € 13.255,00, te vermeerderen met wettelijke rente. [eisers] vorderen daarnaast vergoeding van de kosten voor de deskundige van € 1.706,10, buitengerechtelijke kosten van € 1.097,77 en de proceskosten.

[eisers] leggen aan de vorderingen ten grondslag dat sprake is van een non-conformiteit aan de woning, waardoor zij schade hebben geleden. [eisers] beroepen zich op artikel 6.3 van de NVM-koopovereenkomst en stellen dat de woning een ernstig gebrek vertoont dat normaal gebruik in de weg staat. [eisers] voeren aan dat het gebrek ten tijde van de levering aanwezig was en stellen dat [gedaagden] . niet hebben voldaan aan hun mededelingsplicht.

[gedaagden] . voeren verweer. [gedaagden] . concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.

[gedaagden] . voeren - samengevat - het volgende aan. [gedaagden] . stellen dat [eisers] hun klachtplicht hebben geschonden. [gedaagden] . betwisten dat het gebrek het normale gebruik van de woning in de weg staat. Daarnaast stellen [gedaagden] . dat het gebrek bekend of kenbaar was bij [eisers] en dat zij dus in hun onderzoeksplicht hebben verzaakt. [gedaagden] . betwisten de omvang van de schade en beroepen zich op de nieuw-voor-oud regeling in de NVM-koopovereenkomst.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Het meest verstrekkende verweer van [gedaagden] . is dat [eisers] te laat hebben geklaagd over de aangetroffen huisdierenurine en de stankoverlast die dit veroorzaakt. Een koper kan namelijk geen beroep meer doen op non-conformiteit van het geleverde, als hij de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, kennis heeft gegeven.

[eisers] hebben vijf dagen na de levering van de woning, dus binnen bekwame tijd, een Whatsappbericht gestuurd aan [gedaagden] . waarin staat dat ze naar aanleiding van stankoverlast parketdelen hebben verwijderd en huisdierenurine op de ondervloer op de begane grond hebben aangetroffen. [eisers] maken in dit bericht ook duidelijk dat als zij het zelf niet kunnen oplossen, er een andere oplossing gevonden moet worden: “Vloer eruit, speciale reiniging inhuren en met nieuwe vloerdelen weer herstellen”.

Het betoog dat [eisers] de woning voor de levering een aantal keer uitgebreid hebben bezichtigd en dat zij toen hadden moeten klagen over de stankoverlast leidt niet tot een ander oordeel. Tussen partijen staat immers vast dat ten tijde van de bezichtigingen en voorafgaand aan de levering in de bijkeuken een geur van wasmiddel waarneembaar was en in de rest van de woning ook geen onaangename geur hing. Dit betekent dat op dat moment geen aanleiding was om te klagen.

Op grond van het voorgaande slaagt het verweer van [gedaagden] . niet en komt de kantonrechter toe aan de inhoudelijke beoordeling van het geschil.

Toetsingskader

De inhoudelijke beoordeling spitst zich toe op de vraag of sprake is van een gebrek dat een normaal gebruik als woning in de weg staat. In het geval van een zo’n gebrek komen de herstelkosten toch voor rekening van [eisers] als zij het gebrek kenden of dit gebrek voor hen kenbaar was (de onderzoeksplicht).

Partijen hebben bij het sluiten van de overeenkomst gebruik gemaakt van de standaard NVM-koopovereenkomst. Daarin is bepaald dat [gedaagden] . zich verplichten in te staan voor die gebreken die op het moment van de eigendomsoverdracht het normaal gebruik van de onroerende zaak als woning verhinderen.

Het gebrek was ten tijde van levering aanwezig

Tussen partijen is niet in geschil dat er huisdierenurine sporen zijn aangetroffen onder de pvc-vloer in de bijkeuken en achter plinten in de eetkamer, keuken en de entreehal van de woning. De aanwezigheid van huisdierenurine-sporen is aan te merken als een gebrek. Uit de deskundigen rapporten volgt dat de huisdierenurine al voor de levering van de woning aanwezig was, gezien de mate waarin de vloer en plinten zijn aangetast. [gedaagden] . hebben ook bevestigd dat zij meerdere huisdieren in de woning hielden (twee honden en twee katten).

[eisers] klagen daarnaast over de stankoverlast die dit gebrek veroorzaakt. [gedaagden] . betwisten dat hiervan sprake is. De kantonrechter oordeelt dat de stankoverlast het gevolg is van het gebrek en dus geen opzichzelfstaand gebrek is.

Het gebrek staat het normaal gebruik als woning in de weg

De kantonrechter oordeelt dat het gebrek het woongenot wezenlijk aantast. Het staat immers vast dat de huisdierenurine de pvc-vloer in de bijkeuken heeft aangetast, evenals verschillende plinten in de eetkamer, keuken en de entreehal. Los van de onaangename geur die hiervan af kan komen, is het onhygiënisch. [eisers] hoeven in geen enkel deel van hun woning de aanwezigheid van huisdierenurine te verwachten. Aldus is sprake van een gebrek dat normaal gebruik als woning in de weg staat.

Onderzoeksplicht

Op grond van artikel 6.3 van de NVM-koopovereenkomst zijn [gedaagden] . in beginsel alleen aansprakelijk voor herstelkosten als sprake is van gebreken die niet aan [eisers] bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst.

[gedaagden] . voeren aan dat uit het deskundigenrapport van Bouwpathologie blijkt dat de vochtplekken in de woning voor [eisers] kenbaar waren. Volgens [gedaagden] . hadden [eisers] daarom een onderzoeksplicht, zoals bedoeld in artikel 6.3 van de NVM-koopovereenkomst. Het niet doen van onderzoek maakt dat de herstelkosten voor rekening van [eisers] komen, aldus [gedaagden] . Dit verweer wordt niet gevolgd. [gedaagden] . stellen namelijk zelf dat zij niets van de aanwezigheid van (de geur van) huisdierenurine hebben gemerkt. Op vragen van de kantonrechter naar aanleiding van deze tegenstrijdigheid, hebben Bruin c.s. op de zitting verklaard dat de vochtplekken net zo goed veroorzaakt hadden kunnen zijn door dweilwater. Onder deze omstandigheden valt niet in te zien hoe voor [eisers] kenbaar was dat de vochtplekken door huisdierenurine veroorzaakt werden en hier nader onderzoek naar hadden moeten doen. Dit betekent dat [gedaagden] . aansprakelijk zijn voor herstelkosten als gevolg van het gebrek.

[eisers] lijden schade door het gebrek

[eisers] hebben gemotiveerd gesteld dat de huisdierenurine niet verwijderd kan worden door het gebruik van normaal of speciaal schoonmaakmiddel en dat de aangetaste delen van de vloer en plinten moeten worden verwijderd, schoongemaakt en vervangen om het gebrek te herstellen. Dit laatste wordt bevestigd in beide deskundigenrapporten. Hiermee staat vast dat [gedaagden] . schade lijden als gevolg van het gebrek, bestaande uit de kosten voor voornoemde herstelwerkzaamheden.

Herstelkosten

De kantonrechter zal aan herstelkosten een bedrag van € 7.412,50 toewijzen. Daartoe wordt het volgende overwogen.

De door [eisers] gestelde schade van € 13.225,00 bestaat uit de volgende herstelposten (welke posten zijn overgenomen uit het rapport van KakesWaal):

Verwijderen gehele pvc-vloer op begane grond en afvoeren: € 1.750,00

Ontgeuren en coaten van de plavuizen vloer: € 1.600,00

Leggen nieuwe pvc-vloer gehele begane grond: € 6.950,00

Verplaatsen inboedel: € 675,00

Aanbrengen en reparatie plinten, inclusief schilderwerk: € 2.250,00

De kantonrechter zal de schadeposten hierna per post beoordelen.

Ontgeuren en coaten plavuizen vloer

Beide deskundigen bevestigen dat de vloer in de bijkeuken is aangetast door de huisdierenurine en dat deze werkzaamheden noodzakelijk zijn om het te herstellen. De deskundige van [gedaagden] . komt op een lager bedrag uit. [eisers] hebben op vragen van de kantonrechter verklaard dat zij onderzoek hebben gedaan naar de beste manier van reinigen en offertes hebben opgevraagd van de bijbehorende kosten. KakesWaal is van deze offertes uitgegaan in de begroting van de schade, aldus [eisers] [gedaagden] . hebben hier tegenover niets ingebracht wat aanknopingspunten biedt om aan te nemen dat deze begroting niet klopt. Omdat het bedrag de kantonrechter ook niet onredelijk voorkomt, zal deze post conform het begrote bedrag worden toegewezen.

Verwijderen en vervangen van de pvc-vloer en bijkomende posten

De overige herstelposten zien op werkzaamheden die nodig zijn tot herstel van de gehele pvc-vloer en zijn begroot op totaal € 11.625,00. Gelet op de gemotiveerde betwisting van deze schadeposten door [gedaagden] ., is het niet mogelijk om de herstelkosten voor deze posten exact te berekenen. In dergelijke gevallen kan de kantonrechter de omvang van de schade schatten op grond van artikel 6:97 BW.

Partijen twisten of het noodzakelijk is om de gehele vloer te vervangen of alleen de vloer in de bijkeuken. Hetzelfde geldt voor de plinten. In de dagvaarding hebben [eisers] op basis van het deskundigenrapport gesteld dat de volledige vloer op de begane grond vervangen moet worden vanwege het kleurverschil dat anders ontstaat. Dit duidt naar het oordeel van de kantonrechter op een esthetische noodzaak. [eisers] hebben hier tijdens de zitting aan toegevoegd dat de kans bestaat dat ook delen van de vloer verwijderd zullen moeten worden waar de plinten zijn aangetast door de huisdierenurine. De kantonrechter begrijpt dat dit een onzekere factor is en stelt daarnaast vast dat deze noodzaak niet blijkt uit de deskundigenrapporten. De kantonrechter oordeelt daarom dat er onvoldoende aanknopingspunten zijn om kosten voor vervanging van de gehele vloer toe te wijzen. De kantonrechter begroot de schade daarom schattenderwijs op 50% van het begrote totaalbedrag. Dit komt neer op een bedrag van € 5.812,50. Daarin zijn de kosten voor het verplaatsen van de inboedel en het aanbrengen van plinten en schilderwerk inbegrepen, omdat de noodzaak van deze kosten voldoende zijn gebleken.

Nieuw-voor-oud regeling

[gedaagden] . hebben aangevoerd dat [eisers] een voordeel verkrijgen als een nieuwe vloer in de woning wordt aangebracht. Dit moet volgens [gedaagden] . in mindering worden gebracht op de schadevergoeding. De kantonrechter begroot de stijging van de waarde van de woning door vervanging van een deel van de vloer op nihil. Tussen partijen staat immers vast dat de vloer in 2021 door [gedaagden] . is gelegd en nog zo goed als nieuw was. Het is daarmee niet aannemelijk dat vervanging van een deel van de vloer zal leiden tot een prijsstijging van de woning.

Wettelijke rente

Als onbetwist staat vast dat [eisers] aan De Bruin c.s. op 25 augustus 2024 een ingebrekestelling hebben gestuurd en dat [gedaagden] . niet binnen de daarin gestelde termijn herstelkosten hebben betaald. Dit betekent dat de gevorderde wettelijke rente over het toe te wijzen bedrag aan herstelkosten zal worden toegewezen met ingang van 8 september 2024.

Buitengerechtelijke kosten

[eisers] vorderen vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. [gedaagden] . betwisten de buitengerechtelijke kosten omdat deze kosten niet inzichtelijk zijn gemaakt en daarmee onjuist aangezegd. De kantonrechter oordeelt dat voldoende is gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht om de schade op [gedaagden] . te verhalen. De hoofdvordering valt niet onder het toepassingsbereik van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De kantonrechter zal daarom de gevorderde vergoeding toetsen aan de oriëntatiepunten voor de beoordeling van dergelijke vorderingen uit het Rapport BGK-integraal, maar met toepassing van de wettelijke tarieven die geacht worden redelijk te zijn. Daarom zal een bedrag van € 902,21 worden toegewezen. De gevorderde rente over de buitengerechtelijke incassokosten zal ook worden toegewezen vanaf de dag van dagvaarding (21 oktober 2025).

Deskundigenkosten

[eisers] vorderen vergoeding van de noodzakelijk gemaakte kosten voor het deskundigenrapport van € 1.706,10. Dit bedrag wordt als onbetwist toegewezen.

Proceskosten

[gedaagden] . zijn grotendeels in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

146,43

- griffierecht

€

732,00

- salaris gemachtigde

€

720,00

(2 punten × € 360,00)

- nakosten

€

144,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.742,43

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

Hoofdelijkheid

De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

5. De beslissing

veroordeelt [gedaagden] . hoofdelijk tot betaling aan [eisers] van een schadevergoeding van € 7.412,50, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 8 september 2024 tot de dag van volledige betaling,

veroordeelt [gedaagden] . hoofdelijk om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 902,21 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, vanaf 21 oktober 2025 tot de dag van volledige betaling,

veroordeelt [gedaagden] . hoofdelijk tot betaling aan [eisers] van de deskundigenkosten van € 1.706,10,

veroordeelt [gedaagden] . hoofdelijk in de proceskosten van € 1.742,43, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagden] . niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,

veroordeelt [gedaagden] . hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door L. Broers en in het openbaar uitgesproken op 1 juli 2026.