ECLI:NL:RBNHO:2026:8703

Procesverloop

Overwegingen

Geschil 2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2024 (hierna: de waardepeildatum).

3. Belanghebbende betoogt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De kelderverdieping is ten onrechte meegerekend als volwaardige woonoppervlakte. Aangezien de kelderverdieping onder de grond ligt en er beperkte inval van natuurlijk licht is, moet er voor de kelder met een lagere waarde per m2 worden gerekend dan voor de rest van de woning. Daarnaast is de kelder voor zeker 30 m² in gebruik als opslag (en installatieruimte) en dat is geen woonruimte, dus dat telt niet mee voor de woonoppervlakte van de woning. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft belanghebbende twee foto’s bijgevoegd. Tot het dossier behoren ook bouwtekeningen van de woning. Ter zitting heeft belanghebbende toegevoegd dat de woning is vergeleken met twee-onder-een-kapwoningen in het centrum, terwijl de woning een vrijstaande woning in het buitengebied is. Met die verschillen is geen rekening gehouden. Ter zitting heeft belanghebbende voorts toegevoegd dat er bij de waardebepaling geen rekening is gehouden met de omstandigheid dat de woning “tweedelijns” is, doordat er geen weg voor de deur is (de woning is achter de weg gelegen). De toegang van de woning is alleen te bereiken via een recht van overpad over een ander erf en daar is geen rekening mee gehouden bij het bepalen van de waarde.

Belanghebbende concludeert, naar de rechtbank begrijpt, tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en verlaging van de vastgestelde WOZ-waarde.

4. Verweerder stelt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De kelderverdieping is volgens verweerder terecht aangemerkt als woonruimte. Uit de overgelegde bouwtekeningen blijkt dat de kelderverdieping een hoogte heeft van 2,65 meter. Verweerder verwijst voorts naar de bij het verweerschrift gevoegde “Meetinstructie gebruiksoppervlakte wonen”, versiedatum juli 2019. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de waarde onder meer naar de in beroep overgelegde matrix waarin voor de waardebepaling verkoopcijfers van zogenoemde vergelijkingsobjecten zijn gebruikt. Naast de gegevens van de woning bevat deze matrix gegevens van drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [woonplaats] (hierna: de vergelijkingsobjecten).

5. Over het betoog van belanghebbende dat verweerder ten onrechte de kelder heeft meegerekend als woonoppervlakte, omdat deze onder de grond ligt en voor zeker 30 m² gebruikt wordt als opslag/installatieruimte, overweegt de rechtbank het volgende.

6. Volgens de Waarderingsinstructie 2019 van de Waarderingskamer wordt – onder verwijzing naar de Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen (Meetinstructie) – de oppervlakte van een woning gemeten volgens NEN 2580. Verweerder heeft de gebruiksoppervlakte van de woning naar het oordeel van de rechtbank terecht bepaald op basis van de Meetinstructie. In de Meetinstructie staat onder meer het volgende:

7. Uit de Meetinstructie blijkt dat de inpandige gebruiksoppervlakte van een bouwlaag moet worden verdeeld in gebruiksoppervlakte wonen en gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte. In de Meetinstructie staat onder meer het volgende:

8. In het document “Lijst met veelgestelde vragen over: Meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen volgens NEN 2580”, waar verweerder naar heeft verwezen staat onder meer het volgende:

“De Meetinstructie maakt geen onderscheid tussen de bouwlagen en geeft aan dat de inpandige ruimten hoger dan 2,0 m tot de gebruiksoppervlakte wonen behoren. Dit is anders als de ruimte bouwkundig slechts geschikt is als bergruimte. Dan geldt deze als overig inpandig. In twijfelgevallen worden ruimten gerekend als woonruimte. Een souterrain dat in gebruik is als woonruimte, kan hierdoor volgens de meetinstructie de aanduiding “gebruiksoppervlakte wonen” hebben. Bij deze beoordeling is niet relevant of al dan niet voldaan is aan de regels van het bouwbesluit (bijvoorbeeld over minimum oppervlakte voor daglichttoetreding). De grootte van de raamoppervlakte wordt in de meetinstructie alleen gehanteerd bij de beoordeling van de (berg)zolder.”

9. Op de in het dossier aanwezige bouwtekeningen is te zien dat de kelder een oppervlakte heeft van 104 m2 en dat de hoogte van de kelder 2,65 meter is. In de kelder zijn de volgende ruimtes ingetekend: opslag, CV-washok, hobbyruimte en werkkamer. Ook is er in de kelder een thermostaat ingetekend. Belanghebbende heeft de indeling van de kelder zoals weergegeven op de bouwtekeningen niet betwist. De rechtbank gaat dan ook uit van de gegevens van de bouwtekeningen. Omdat vaststaat dat de hoogte van de kelderverdieping hoger is dan 2 meter (namelijk 2,65 meter), moet er in beginsel van uit worden gegaan dat de volledige kelderverdieping tot de ‘’gebruiksoppervlakte wonen’’ behoort. Dit is anders als deze ruimte bouwkundig slechts geschikt is als bergruimte. In het betoog van belanghebbende ligt besloten dat dit voor in elk geval 30 m2 van de kelderverdieping het geval zou zijn, namelijk voor het deel dat op de bouwtekeningen is ingetekend als opslag en CV-washok. De rechtbank overweegt daarover het volgende.

10. De rechtbank is van oordeel dat de 30 m² die als opslag en CV-wasruimte wordt gebruikt, ook tot de woonoppervlakte moet worden gerekend. Zij neemt daarbij ten aanzien van het CV-washok in aanmerking dat uit de Meetinstructie (zie r.o. 7) expliciet volgt dat dit moet worden gerekend tot de gebruiksoppervlakte wonen, mits deze ruimte zich binnen de woning bevindt en deze ruimte verwarmd/geïsoleerd is. Niet gebleken is dat aan deze eisen niet is voldaan. Dit betekent dat de CV-wasruimte in ieder geval tot de gebruiksoppervlakte wonen behoort. Ten aanzien van de opslag overweegt de rechtbank dat de omstandigheid dat belanghebbende dit deel van de kelderverdieping als zodanig gebruikt, niet automatisch maakt dat deze ruimte bouwkundig ook alleen geschikt is als berging. Weliswaar benoemt de bouwtekening de ruimte als opslagruimte, maar de ruimte heeft ook een hoog plafond, is geïsoleerd en heeft een substantiële gebruiksoppervlakte. Op de door belanghebbende overgelegde foto’s is te zien dat deze ruimte momenteel wordt gebruikt als opslag, maar dit betekent nog niet dat de ruimte niet ook anders gebruikt zou kunnen worden. Niet doorslaggevend daarbij is of in de ruimte ook daglicht binnentreedt. Wel ziet de rechtbank in deze situatie aanleiding om een en ander (voor de opslag) te zien als een twijfelgeval, maar ook dan moet de ruimte – gelet op de meetinstructie – tot de gebruiksoppervlakte wonen worden gerekend. Verweerder is daarom terecht uitgegaan van de vastgestelde woonoppervlakte van de woning, zijnde 314 m2.

11. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

12. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling daarvan is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

13. De rechtbank oordeelt dat verweerder bij de onderbouwing van de waarde in beroep is uitgegaan van voldoende vergelijkbare vergelijkingsobjecten. Daartoe overweegt de rechtbank dat het allemaal twee-onder-een-kapwoningen zijn in de omgeving van de woning en dat zij ook qua bouwjaar voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht. De woning is weliswaar een vrijstaande woning, terwijl de vergelijkingsobjecten twee-onder-een-kapwoningen zijn. Verweerder heeft hierover onweersproken gesteld dat uit de markt blijkt dat vrijstaande woningen over het algemeen hogere verkoopsommen opleveren dan twee-onder-een-kapwoningen, waardoor belanghebbende niet wordt benadeeld. De rechtbank volgt verweerder hierin. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum.

14. Weliswaar vertonen de door verweerder getoonde objecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen voldoende rekening is gehouden. De rechtbank licht dat als volgt toe.

15. Verweerder heeft de gerealiseerde verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten geanalyseerd en daarbij rekening gehouden met het tijdsverloop tussen de transactiedata en de waardepeildatum, met de verschillen in onder meer grootte, ligging, kwaliteit en staat van onderhoud en met het al dan niet aanwezig zijn van een dakkapel, garage, berging/schuur, blokhut/tuinhuis, dakterras/balkon en zonnepanelen. De ligging van zowel de woning als de vergelijkingsobjecten is als gemiddeld gekwalificeerd. Volgens verweerder is de ligging van de woning en de vergelijkingsobjecten wel verschillend, maar is het niet zo dat de vergelijkingspanden op een locatie liggen waaraan een hogere kwalificatie toe moet worden gekend (i.e. waar door de locatie meer voor vergelijkingsobjecten zou worden betaald). Daarbij wijst verweerder er ook op dat een van de vergelijkingsobjecten niet in het centrum ligt en een ander aan de rand daarvan. Voor de ligging van zowel de woning als de vergelijkingsobjecten zijn volgens verweerder voor- en nadelen te benoemen. Belanghebbende heeft dit verder niet betwist. De rechtbank ziet in het verschil in ligging daarom geen aanleiding om de ligging van de woning als minder dan gemiddeld te kwalificeren. Voor zover belanghebbende erop heeft willen wijzen dat zijn woning een mindere ligging heeft doordat deze geen eigen weg voor de deur heeft omdat er een recht van overpad geldt, weegt de rechtbank dit punt in de voorliggende zaak niet mee omdat dit punt tardief is ingebracht (zie nader onder r.o. 16 hierna). Verder is de rechtbank van oordeel dat de vastgestelde waarde per vierkante meter gebruiksoppervlakte van de woning niet in een onjuiste verhouding staat tot de geanalyseerde prijzen per vierkante meter gebruiksoppervlakte van de vergelijkingsobjecten. Verweerder is voor de woning namelijk uitgegaan van een waarde per m² woonoppervlakte van € 2.389, terwijl voor de vergelijkingsobjecten is uitgegaan van een prijs per m² van € 3.055, € 3.150 en € 3.633 (gemiddeld € 3.279)). Verweerder is voor de woning dus uitgegaan van een significant lagere waarde per m² (ongeveer € 900 per m2) woonoppervlakte dan de gemiddelde prijs per m² woonoppervlakte voor de vergelijkingsobjecten. De rechtbank is wel van oordeel dat de omstandigheid dat een gedeelte van de woning (voor circa 100 m²) is gelegen in de kelderverdieping een verschil is waar verweerder rekenschap aan moet geven, omdat het waarschijnlijk is dat dit invloed heeft op de totale waarde van de woning. Maar ook als de rechtbank dit aspect meeweegt is het – gelet op de significant lager vastgestelde waarde van de woning per m2 gebruiksoppervlakte – aannemelijk dat daarmee al voldoende rekening is gehouden in de door verweerder vastgestelde waarde. Ook heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat bij de waardebepaling voldoende rekening is gehouden met de omstandigheid dat de vergelijkingsobjecten een (substantieel) kleinere gebruiksoppervlakte hebben dan de woning, doordat dit verschil eveneens tot uitdrukking komt in de substantieel lagere prijs per m2 gebruiksoppervlakte. Deze beide punten acht de rechtbank dus voldoende meegenomen in het waardeverschil per m2 gebruiksoppervlakte. De waarde die aan de woning is toegekend, is daarom niet te hoog. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat het waarderen van onroerende zaken geen exacte wetenschap is en dat niet is vereist dat de WOZ-waarde van de woning op wiskundige wijze wordt bewezen door de heffingsambtenaar.

16. Voor het eerst ter zitting heeft belanghebbende naar voren gebracht dat er bij de waardebepaling geen rekening is gehouden met de omstandigheid dat de woning “tweedelijns”, dus achter de weg is gelegen en dat er geen rekening is gehouden met het recht van overpad. Verweerder heeft gesteld dat dit standpunt tardief moet worden verklaard omdat hij niet terstond kan bepalen wat de invloed hiervan op de waardering is en hij niet in gelegenheid is navraag bij de taxateur te doen of en in hoeverre met dit punt al rekening is gehouden in de waardering. De rechtbank volgt verweerder hierin. Het staat belanghebbende uiteraard wel vrij om deze grief in te brengen in eventuele (lopende) bezwaarprocedures voor volgende kalenderjaren.

17. Gelet op het voorgaande heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank zal het beroep daarom ongegrond verklaren.

18. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer).

1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de datum van verzending;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).