RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Alkmaar
Zaaknummer: 12092736 \ CV EXPL 26-565
Vonnis van 12 augustus 2026
in de zaak van
[eiser] ,
te [plaats] ,
eisende partij,
verwerende partij tegen de tegenvordering,
hierna te noemen: [eiser] ,
procederend in persoon,
tegen
[gedaagde] ,
te [plaats] ,
gedaagde partij,
eisende partij met een tegenvordering,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: Stichting Univé Rechtshulp.
1. De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 29 januari 2026 met producties 1 tot en met 7.
- de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie van 18 maart 2026 met 14 producties
- het tussenvonnis van 8 april 2026
- de akte van [eiser] van 15 juli 2026 met producties 8 tot en met 17.
- de pleitnota van [gedaagde] van 15 juli 2026
- de mondelinge behandeling van 15 juli 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
[eiser] heeft van [gedaagde] de woning (het appartement) aan de [adres] te [plaats] gehuurd vanaf november 2021. Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte van toepassing verklaard. De huurovereenkomst is door opzegging door [eiser] per 30 november 2025 geëindigd.
Bij aanvang van de huur is een incheckrapport opgemaakt d.d. 15 november 2021.
Op 20 november 2025 heeft een inspectie ten behoeve van de oplevering van de woning wegens beëindiging huurovereenkomst plaatsgevonden. Daarbij waren [eiser] en de door [gedaagde] ingeschakelde makelaar [makelaar] aanwezig. Er is een rapport opgesteld dat door [makelaar] aan de gemachtigde van [gedaagde] is gezonden, maar niet aan [eiser] is verstrekt. Het rapport is door [gedaagde] in deze procedure wel ingezonden.
[eiser] heeft de woning 30 november 2025 verlaten en de sleutel bij een door [gedaagde] aangewezen derde afgegeven.
[eiser] heeft bij e-mailbericht van 16 december 2025 [gedaagde] ingebreke gesteld t.a.v. de terugbetaling van de borgsom
In opdracht van [gedaagde] is door Bergen Expertise een onderzoek in het gehuurde uitgevoerd op 12 en 19 december 2025. Volgens dit rapport zijn er na de oplevering door [eiser] zeven gebreken geconstateerd. De herstelkosten worden begroot op € 2.635,00.
[gedaagde] heeft [eiser] ingebreke gesteld en de gelegenheid geboden de gebreken te herstellen. Als hij dat niet doet maakt zij aanspraak op, na verrekening met de borg, schadevergoeding tot een bedrag van € 1.475,00.
3. Het geschil
de vordering en de tegenvordering
[eiser] vordert veroordeling van [gedaagde] tot volledige terugbetaling van de borgsom van € 1.150,0, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 15 december 2025 en met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten. Hij legt daaraan ten grondslag dat hij het gehuurde correct heeft opgeleverd. [gedaagde] is in verzuim met de terugbetaling van de waarborgsom.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] vindt dat de vordering van [eiser] moet worden afgewezen, omdat [eiser] het gehuurde niet correct heeft opgeleverd. Er zijn verschillende gebreken geconstateerd, waardoor [gedaagde] schade lijdt tot een bedrag van € 2.625,00. Dat bedrag is hoger dan de borg.
Na verrekening van de borg met het schadebedrag resteert een bedrag van € 1.475,00. [gedaagde] vordert veroordeling van [eiser] tot vergoeding van dat bedrag, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 24 januari 2026 en veroordeling van [eiser] in de proceskosten.
[eiser] voert verweer.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4. De beoordeling
in conventie en in reconventie
Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen deze vorderingen gezamenlijk worden behandeld.
Niet in geschil is dat [eiser] bij aanvang van de huur een borgsom van € 1.150,00 heeft betaald en dat die in beginsel na het einde van de huurovereenkomst moet worden terugbetaald. [gedaagde] stelt echter dat [eiser] tekort is geschoten in de verplichting het gehuurde schoon en in goede staat op te leveren, waardoor zij schade heeft geleden, die zij op [eiser] wil verhalen.
toetsingskader
Het geschil tussen partijen heeft betrekking op de teruggave- en opleveringsplicht van de huurder bij het einde van de huurovereenkomst. Voor de beantwoording van de vraag in welke staat de huurder het gehuurde heeft teruggegeven, dient onder meer gekeken te worden naar wat is bepaald in artikel 7:224 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) in samenhang met de artikelen 7:215 en 7:216 BW. Essentieel is dat tussen partijen een beschrijving is opgemaakt die geacht wordt de staat van het gehuurde weer te geven waarin de huurder dit heeft aanvaard, de begininspectie. De huurder is gehouden het gehuurde in dezelfde staat op te leveren als waarin dit volgens die begininspectie is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en van wat door ouderdom is tenietgegaan of beschadigd.
In artikel 13.2. van de huurovereenkomst tussen partijen is hierover bepaald: “Huurder zal bij het einde van de huur de woning schoon en in goede staat opleveren. Uiterlijk in de week voorafgaande aan de ontruimde oplevering voeren huurder en verhuurder een gezamenlijke eindopname uit aan de hand van de gemaakt opname staat. Voor zover noodzakelijk zorgt huurder voor herstel in goede staat. Op de dag van de oplevering van vindt de gezamenlijke eindinspectie plaats.”
De rapporten die als uitgangspunt voor de beoordeling dienen
Bij aanvang van de huur is een beschrijving van het gehuurde opgemaakt, zoals die blijkt uit het rapport van 15 november 2021. Dat rapport geeft weer hoe [eiser] het appartement in beginsel moet opleveren. Bij de beantwoording van de vraag of [eiser] daaraan heeft voldaan slaat de kantonrechter met name acht op het rapport van makelaar [makelaar] . Dit rapport beschrijft de toestand van het appartement op 20 november 2025. Het rapport is door [eiser] als huurder en door de door [gedaagde] ingeschakelde makelaar ondertekend. Volgens dit rapport waren er op dat moment geen gebreken waar [eiser] verantwoordelijk voor was en was het appartement deugdelijk schoon.
Aan de stelling van [gedaagde] dat het rapport van [makelaar] incompleet is, gaat de kantonrechter voorbij. Tussen partijen is niet in geschil dat [makelaar] de toestand van de berging niet in het rapport heeft besproken, maar de stelling van [eiser] dat daar al 13 gaten aanwezig waren en dat hij de overige heeft gevuld, is door [gedaagde] niet weersproken. Andere onvolkomenheden in het rapport van [makelaar] heeft [gedaagde] niet benoemd.
[gedaagde] stelt dat na de oplevering nog gebreken zijn ontdekt, zoals die blijken uit de bevindingen van Bergen Expertise in december 2025.
De kantonrechter stelt bij de beoordeling van die stelling voorop dat aan de bevindingen van Bergen Expertise geen doorslaggevende betekenis gehecht kan worden, nu dit onderzoek eenzijdig en buiten aanwezigheid van [eiser] is uitgevoerd, enige tijd nadat hij het appartement had opgeleverd. Het rapport van Bergen Expertise heeft niet de waarde van een eindinspectie. [gedaagde] heeft geen zorg gedragen voor een deugdelijke eindinspectie bij de oplevering. Dat zij jegens [eiser] ten aanzien van de oplevering een voorbehoud zou hebben gemaakt, maakt dat niet anders. Het is daarmee aan [gedaagde] om aan te tonen dat er na de oplevering gebreken zijn gebleken die eerder niet konden worden vastgesteld en aan [eiser] als huurder zijn toe te rekenen. Naar het oordeel van de kantonrechter is zij, tegenover de gemotiveerde betwisting van [eiser] , daar niet in geslaagd.
De door [gedaagde] gestelde gebreken
Al eerder is vastgesteld dat er al 13 gaten in de muur van de berging waren en dat [eiser] (alleen) de door hem geboorde gaten heeft gevuld. Dat is door [gedaagde] onvoldoende betwist en staat daarmee vast. Dat geldt ook voor de aanwezigheid van een kier in een plint, die er volgens [eiser] in november 2021 al zat. Ook de constatering van [eiser] dat de spiegel op een slaapkamerdeur ook in november 2021 al aanwezig was, is door [gedaagde] niet weersproken. Dat is dus geen gebrek.
[gedaagde] stelt dat de deur van het toilet is vervangen en dat deze deur alleen in de grondverf staat. [eiser] ontkent dat hij die deur heeft vervangen. De kantonrechter stelt vast dat in het rapport van [makelaar] van 20 november 2025 geen opmerkingen over de toiletdeur zijn opgenomen. De toestand waarin [gedaagde] stelt deze deur te hebben aangetroffen is onmiddellijk zichtbaar en had dus op 20 november 2025 gezien moeten zijn. Dat is niet het geval. De kantonrechter acht het vervolgens volstrekt ongeloofwaardig dat [eiser] , zonder dat sprake is van enige noodzaak daartoe, na 20 november 2025 die deur zou hebben vervangen. In dat geval zou dit gebrek bovendien tijdens een deugdelijke eindinspectie zijn geconstateerd, maar die inspectie heeft niet plaatsgevonden. Dat komt voor rekening en risico van [gedaagde] .
[gedaagde] stelt ook dat de plafonds van de woonkamer en de slaapkamer slordig zijn geschilderd met muurverf. Daarbij zijn ook kozijnen met verf besmeurd. Zij stelt dat [eiser] dit heeft gedaan. Tijdens de mondelinge behandeling heeft zij hierover nog opgemerkt dat zij na 20 november 2025 [eiser] en zijn moeder bij en in de woning heeft gezien met een emmer muurverf. [eiser] heeft daarop erkend dat er na 20 november 2025 schilderwerk is verricht, namelijk het aanbrengen van latex-muurverf op een muur van de slaapkamer. Van deze muur was bij de inspectie op 20 november 2025 vastgesteld dat er beschadigingen waren. [eiser] ontkent dat hij plafonds van de woon- en slaapkamer heeft geschilderd of heeft laten schilderen. Ook hier geldt dat het gestelde gebrek aan de plafonds of kozijnen onmiddellijk zichtbaar is en dus op 20 november 2025 of tijdens een deugdelijke eindinspectie gezien zou moeten zijn. Dat is niet het geval. Er is geen sprake van een aan [eiser] toe te rekenen gebrek in de oplevering.
Wat betreft de door [gedaagde] gestelde schade aan de laminaatvloer, staat vast dat er bij aanvang van de huur al enige schade was. [eiser] heeft over die vloer een isolatiefolie en zijn eigen laminaatvloer gelegd, die hij weer heeft verwijderd. Een en ander is door [makelaar] ook bij de opname van 20 november 2025 geconstateerd en genoteerd. Uit dat rapport blijkt niet van ‘nieuwe’ schade. Voor zover de stelling van [gedaagde] dat er niet alleen sprake was van slijtage maar ook van schade in de hal door vocht uit de badkamer, is het vermoeden dat deze schade aan [eiser] moet worden toegerekend op de voet van 7:218 lid 3 BW voldoende weerlegd door de melding van [eiser] van augustus 2025 over een lekkage vanuit de badkamer. Gelet daarop kan aan wat [gedaagde] heeft gesteld over de aanwezigheid van vocht in de gang geen toerekenbaarheid aan [eiser] worden afgeleid.
Conclusie
De conclusie is dat [eiser] heeft voldaan aan zijn verplichtingen ten aanzien van de oplevering van het gehuurde. Zijn vordering om [gedaagde] te veroordelen tot terugbetaling van de waarborgsom van € 1.150,00 wordt daarom toegewezen. Omdat [gedaagde] al op 15 december 2025 de borg had moeten terugbetalen, is zij vanaf die datum over de waarborgsom de wettelijke rente verschuldigd.
De vordering tot schadevergoeding van [gedaagde] wordt afgewezen.
Proceskosten
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen.
De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
153,77
- griffierecht
€
233,00
- verletkosten
€
50,00
Totaal
€
436,77
Verletkosten worden forfaitair vastgesteld voor de partij die in persoon procedeert.
5. De beslissing
De kantonrechter
de vordering
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 1.150,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag, met ingang van 15 december 2025, tot de dag van volledige betaling,
de tegenvordering
wijst de vorderingen van [gedaagde] af
de vordering en de tegenvordering
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 436,77, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.,
Dit vonnis is gewezen door mr. J.S. Reid en in het openbaar uitgesproken op 12 augustus 2026.
CK