ECLI:NL:RBNNE:2024:4711, Rechtbank Noord-Nederland, 14-11-2024, 24/1831 en 24/1832

[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres,

de inspecteur van de Belastingdienst/MKB/kantoor Leeuwarden, de inspecteur

(gemachtigde: [gemachtigde inspecteur] ).

Inleiding

De inspecteur heeft aan eiseres een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting opgelegd van € 21.438 ter zake van de verkrijging op 1 april 2022 van de onroerende zaak gelegen aan de [adres] te [woonplaats] (de onroerende zaak). Tegelijk met dit besluit heeft de inspecteur bij beschikking een bedrag van € 714 aan belastingrente in rekening gebracht en een verzuimboete opgelegd van € 2.143.

Bij uitspraak op bezwaar van 16 januari 2024 heeft de inspecteur het bezwaar van eiseres afgewezen.

Zaaknummer 24/1832 (aanslag eiser)

De inspecteur heeft aan eiser een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting opgelegd van € 21.438 ter zake van de verkrijging op 1 april 2022 (zie 1.1.). Tegelijk met dit besluit heeft de inspecteur bij beschikking een bedrag van € 714 aan belastingrente in rekening gebracht en een verzuimboete opgelegd van € 2.143.

Bij uitspraak op bezwaar van 16 januari 2024 heeft de inspecteur het bezwaar van eiser afgewezen.

Beide zaaknummers

Eisers hebben op 26 februari 2024 beroep ingesteld tegen de onder 1.2. en 1.4. genoemde uitspraken op bezwaar.

De inspecteur heeft op de beroepen gereageerd met een verweerschrift.

De rechtbank heeft de beroepen op 15 oktober 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser, mede namens eiseres, en de gemachtigde van de inspecteur, bijgestaan door [medewerker inspecteur] .

Feiten

Eisers hebben begin december 2021 samen met een verkoopmakelaar de onroerende zaak bezichtigd. De onroerende zaak bestond uit verschillende gebouwen, waaronder een woning en diverse bedrijfsgebouwen met bijbehorend erf en cultuurgrond. In de bedrijfsgebouwen was op het moment van de bezichtiging een dierenpensioen gevestigd. Tijdens de bezichtiging was sprake van een hoge penetrante geur in de woning.

Eisers hebben geen bouwkundige keuring laten verrichten, omdat zij de woning op termijn wilden slopen. Ook hebben eisers geen nader onderzoek naar de hoge penetrante geur laten doen.

In januari 2022 hebben eisers het koopcontract van de onroerende zaak getekend.

Bij akte van levering op 1 april 2022 hebben eisers de onroerende zaak in eigendom verkregen. In de akte is opgenomen dat de “Koper [de rechtbank begrijpt eisers] heeft verklaard dat het verkochte door de Koper gebruikt gaat worden anders dan tijdelijk als hoofdverblijf, zodat mitsdien – naar mening van de Koper – het tarief van twee procent (2%) van toepassing is voor de verkrijging van de woning met toebehoren.”

De koopprijs van de onroerende zaak bedroeg € 1.005.000. Aan de woning is een waarde toegekend van € 714.600. Aan de bedrijfsgebouwen is een waarde van € 204.000 toegekend en aan de cultuurgrond een waarde van € 86.400.

Eisers hebben 2% overdrachtsbelasting op aangifte voldaan voor de verkrijging van de woning, uitgaande van de waarde van € 714.600. Over de waarde van de bedrijfsopstallen en de cultuurgrond is 8% overdrachtsbelasting voldaan. Eisers hebben elk € 18.762 aan overdrachtsbelasting voldaan.

Eisers hebben na de eerste bezichtiging van de woning contact opgenomen met een aannemer om de woning op te laten frissen en klaar te maken voor bewoning. Op 4 april 2022 is deze aannemer bij de woning langs geweest. De geur was dusdanig dat hij onderzoek heeft gedaan naar de oorzaken. Door de aannemer is vervolgens ingeschat dat er minimaal € 50.000 tot € 75.000 aan kosten gemaakt moesten worden om de woning op te frissen, zonder garantie op succes. Hij heeft eisers geadviseerd om deze investering niet te doen. Eisers hebben mede op basis van dit advies besloten de woning te slopen.

Eisers hebben de woning niet bewoond en zijn op het perceel in een tijdelijke woning gaan wonen.

De inspecteur heeft de verschuldigde overdrachtsbelasting voor de woning berekend op 8% van € 714.600. Volgens de inspecteur hadden eisers daarom elk € 40.200 aan overdrachtsbelasting moeten voldoen. Gelet hierop heeft de inspecteur aan eiseres en eiser een naheffingsaanslag opgelegd van € 21.438 (€ 40.200 min € 18.762). Gelijktijdig heeft de inspecteur bij beschikking verzuimboetes opgelegd van 10 % van de nageheven overdrachtsbelasting. De verzuimboetes bedragen daarom € 2.143.

Beoordeling door de rechtbank

3. De rechtbank beoordeelt of de naheffingsaanslagen, boete- en belastingrentebeschikkingen door de inspecteur terecht aan eisers zijn opgelegd. Meer specifiek beoordeelt de rechtbank of het niet kunnen verhelpen van de geur een onvoorziene omstandigheid is als gevolg waarvan eisers redelijkerwijs niet in staat waren de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eisers.

4. De rechtbank is van oordeel dat er geen sprake is van onvoorziene omstandigheden. De naheffingsaanslagen zijn daarom terecht opgelegd. Daarnaast is de rechtbank van oordeel dat de verzuimboetes terecht zijn opgelegd. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

5. Op grond van artikel 14 Wet op belastingen rechtsverkeer (WBR) bedraagt het tarief van de overdrachtsbelasting 8%. Het tweede lid van artikel 14 WBR bepaalt voor zover van belang dat het tarief van de overdrachtsbelasting 2% is, als het gaat om een verkrijging door een natuurlijk persoon van een woning. Hiervoor is wel vereist dat de verkrijger van de woning deze na de verkrijging anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken en dit voorafgaand aan de verkrijging duidelijk, stellig en zonder voorbehoud schriftelijk verklaart.

Artikel 15a, vijfde lid, WBR bepaalt dat een verkrijger wordt geacht een woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gebruiken als hij door onvoorziene omstandigheden redelijkerwijs niet in staat is geweest om de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken. Deze onvoorziene omstandigheden moeten zich hebben voorgedaan na het tijdstip van de verkrijging.

Standpunt partijen

6. Eisers stellen dat sprake is van onvoorziene omstandigheden waardoor redelijkerwijs niet van hen verwacht kon worden dat zij in de woning gingen wonen. Zij voeren hiervoor aan dat tegen hun verwachting in bleek dat de geur in de woning door het voormalige dierenpensioen niet te verhelpen was. Op het moment van de verkrijging van de woning was volgens hen niet te voorzien dat het bewoonbaar maken van de woning feitelijk onmogelijk was. Zij hebben daarom besloten om niet in de woning te gaan wonen en de woning eerder te slopen dan gepland.

De inspecteur betwist dat de geur zodanig was dat redelijkerwijs niet van eisers kon worden verwacht dat zij in de woning gingen wonen. Daarnaast stelt de inspecteur dat de geur niet onvoorzien was en dat geur geen onvoorziene omstandigheid is in de zin van artikel 15a, vijfde lid, WBR.

Oordeel rechtbank

7. In het maatschappelijk verkeer wordt van kopers van een woning verwacht dat zij onderzoek doen naar de staat van een aan te kopen woning. Kopers moeten hiervoor vragen stellen aan de verkoper. De verkoper heeft een mededelingsplicht. Als uit dit onderzoek aandachtspunten of gebreken volgen, wordt van kopers verwacht dat zij hier nader onderzoek naar doen. Op het moment van de aankoop van de woning was het voor eisers duidelijk dat er in de woning een ernstige geur hing. Zo heeft eiseres tijdens de bezichtiging van de woning al gezegd dat de geur opgelost moest worden wil bewoning mogelijk zijn. Van eisers had dan ook verwacht mogen worden dat zij nader onderzoek naar de oorzaak van de geur zouden doen. Eiser hebben dit niet gaan, omdat zij (achteraf onterecht) hadden verwacht dat de geur eenvoudig kon worden opgelost. Dat zij ervoor gekozen hebben om geen onderzoek te doen, komt dan ook voor hun rekening en risico. Als eisers het onderzoek hadden laten doen dat redelijkerwijs van hen verwacht mocht worden, dan was voor hen op het moment van de verkrijging te voorzien geweest dat het bewoonbaar maken van de woning onmogelijk was. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat er in dit geval geen sprake is van een onvoorziene omstandigheid die zich pas heeft voorgedaan na het tijdstip van de verkrijging van de woning.

Ter zitting heeft eiser het bewijsaanbod gedaan om getuigen te horen om hiermee de gang van zaken, de intentie van eisers om de woning zelf te gaan bewonen en de aanwezigheid van een ernstige geur in de woning aannemelijk te maken. De rechtbank zal dit bewijsaanbod passeren, omdat het hieruit te leveren bewijs niet kan bijdragen aan de door haar te nemen beslissing (zie 7.). Hierbij merkt de rechtbank op dat zij geen aanleiding heeft om te twijfelen aan de gang van zaken, de intentie van eisers en de ernstige geur in de woning.

Eisers hebben de woning niet als hoofdverblijf gebruikt en er is ook geen sprake van een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 15a, vijfde lid, WBR. Daarom kan het verlaagde 2% tarief van de overdrachtsbelasting niet worden toegepast. De rechtbank concludeert dat het 8% tarief van toepassing is en de inspecteur terecht de naheffingsaanslagen aan eisers heeft opgelegd. Belastingrente

8. Het beroep wordt geacht mede betrekking te hebben op de belastingrente. Eisers hebben geen zelfstandige gronden tegen de in rekening gebracht belastingrente aangevoerd. De rechtbank ziet geen aanleiding om af te wijken van de beschikkingen belastingrente.

Verzuimboetes

9. Eisers stellen dat de verzuimboetes ten onrechte zijn opgelegd omdat hen geen enkele schuld treft omdat zij de intentie hadden om de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te betrekken. Daarnaast stellen zij dat sprake is van een pleitbaar standpunt.

De inspecteur voert aan dat er geen sprake is van afwezigheid van alle schuld of een pleitbaar standpunt. De boetes zijn volgens de inspecteur daarom terecht opgelegd.

Op grond van artikel 67c van de Algemene wet inzake rijksbelastingen kan een verzuimboete worden opgelegd als de belasting die op aangifte moet worden voldaan niet, gedeeltelijk niet of niet tijdig is betaald. Paragraaf 24 van het Besluit Bestuurlijke Boeten Belastingdienst bepaalt dat er dan een verzuimboete wordt opgelegd van 10% van de niet, gedeeltelijk niet of niet binnen de termijn betaalde belasting. Eisers hebben de verschuldigde overdrachtsbelasting niet volledig op aangifte voldaan (zie ook 7.2.). De boete is daarom in beginsel terecht opgelegd. Voor het opleggen van een verzuimboete is namelijk niet vereist dat eisers grove schuld of opzet kan worden verweten. De verzuimboete kan dan alleen achterwege blijven als sprake is van een pleitbaar standpunt of afwezigheid van alle schuld. De bewijslast dat hiervan sprake is rust op eisers.

De rechtbank volgt eisers niet in hun standpunt dat sprake is van een pleitbaar standpunt. Met een pleitbaar standpunt wordt ook wel een pleitbare uitleg van het (belasting)recht bedoeld. Hiervan is volgens de Hoge Raad sprake als de belastingplichtige op het moment van het doen van aangifte naar objectieve maatstaven redelijkerwijs kon en mocht menen dat zijn uitleg van het belastingrecht juist was. Er is alleen sprake van een pleitbaar standpunt als het standpunt gaat over de interpretatie van het (belasting)recht en dus om een rechtskundig standpunt. Hieronder valt ook de rechtskundige duiding van de feiten.

De rechtbank overweegt dat de vraag of het niet kunnen verhelpen van de geur een onvoorziene omstandigheid is die (deels) een rechtskundige duiding van de feiten betreft. De rechtbank is van oordeel dat eisers op basis van de vaststaande feiten naar objectieve maatstaven niet redelijkerwijs konden en mochten menen dat sprake was van een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 15a, vijfde lid, WBR (zie ook 7). Daarom is er geen sprake van een pleitbaar standpunt.

Van afwezigheid van alle schuld is alleen sprake als eisers alle in redelijkheid te vergen zorg hebben betracht om het te weinig voldoen van overdrachtsbelasting te voorkomen. Gelet op dat wat in 7. is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat eisers niet alle in redelijkheid te vergen zorg hebben betracht. Er is daarom geen sprake van afwezigheid van alle schuld.

Omdat er verder geen strafverlagende omstandigheden aannemelijk zijn geworden, is de rechtbank van oordeel dat de opgelegde verzuimboetes passend en geboden zijn. Dit betekent dat de rechtbank van oordeel is dat de inspecteur de verzuimboetes terecht en niet te hoog heeft vastgesteld.

Conclusie en gevolgen

Beslissing

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.