uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 30 juli 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Emmen
(gemachtigden: [naam 1] en [naam 2] ).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 17 juni 2024.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak aan de
[adres] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum), voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op € 778.000 (de beschikking).
Bij uitspraak op bezwaar van 17 juni 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. Hij heeft daarbij de waarde van € 778.000 gehandhaafd.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 21 juli 2026, op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en de gemachtigden van de heffingsambtenaar. Ter zitting heeft belanghebbende een pleitnota en foto’s overhandigd die aan het dossier zijn toegevoegd.
Feiten
2. Belanghebbende en zijn partner hebben de woning medio oktober 2022 gekocht voor € 793.500. De woning is in januari 2023 aan hen geleverd.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt in deze uitspraak of de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Zij doet dat aan de hand van de door belanghebbende aangevoerde beroepsgronden.
4. Voor de beoordeling van het beroep is het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van belang. Daarin staat dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die aan die onroerende zaak moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’.
5. De heffingsambtenaar moet, in het licht van wat belanghebbende heeft aangevoerd, aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is hij hierin geslaagd. Hieronder licht zij dit oordeel toe.
6. Belanghebbende bepleit een waarde van € 755.000. Hij voert - samengevat - aan dat de aankoopsom van de woning in 2023 vanwege tijdsdruk en een combinatie van specifieke, persoonlijke wensen en omdat de verkoper niet bereid was te onderhandelen, een uitschieter was en niet de objectieve marktwaarde reflecteert. Hij verwijst naar een taxatierapport van 1 november 2022 van taxateur [naam 3] , die de woning - voor het verkrijgen van een (hypothecaire) financiering - heeft getaxeerd op € 755.000 (peildatum 5 oktober 2022). Belanghebbende wijst op meerdere waardedrukkende factoren, zoals onder meer de overlast vanuit het naastgelegen speeltuintje en het voetbalveldje, de (onderhouds)toestand en de gebreken van de woning, en de zeer uitgesproken bouwstijl, ook ten opzichte van omliggende ‘doorsnee’ woningen. Verder wijst hij erop dat de woning sinds mei 2025 opnieuw te koop staat, maar dat er geen enkele belangstelling voor is.
7. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de waarde van € 778.000 niet te hoog is vastgesteld. Hij stelt zich - ook samengevat - op het standpunt dat het eigen aankoopcijfer vlak bij de waardepeildatum leidend is voor de onderhavige waardebepaling, ook als is die prijs onder tijdsdruk van de zijde van belanghebbende tot stand gekomen.
8. De rechtbank overweegt als volgt. Indien een belanghebbende een onroerende zaak heeft gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde, dat is de prijs die de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou willen betalen, ten tijde van de aankoop overeenkomt met de door de belanghebbende betaalde prijs, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en, bij betwisting, aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft.
9. Niet in geschil is dat de verkoop van de woning op de vrije markt tussen onafhankelijke derden tot stand is gekomen en dat belanghebbende de meestbiedende koper was. Dat belanghebbende onder tijdsdruk moest overbieden om de woning te verkrijgen en dat de verkoper geen genoegen nam met een lagere prijs, benadrukt naar het oordeel van de rechtbank, anders dan belanghebbende meent, juist dat die prijs tot stand is gekomen onder marktwerking en voor de verkoper de hoogst haalbare prijs was. De koop is bovendien kort vóór de waardepeildatum tot stand gekomen. De rechtbank neemt daarom als uitgangspunt dat de door belanghebbende betaalde aankoopprijs de waarde van de woning in het economische verkeer weergeeft zoals bedoeld in de Wet WOZ (de WEV). De rechtbank is vervolgens van oordeel dat belanghebbende geen feiten naar voren heeft gebracht die de conclusie rechtvaardigen dat de koopprijs afwijkt van de WEV. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt.
10. De door belanghebbende genoemde waardedrukkende factoren zijn reeds verdisconteerd in de eigen aankoopprijs. Belanghebbende heeft zelf verklaard dat hij als ervaren Register Makelaar Taxateur op de hoogte was van al deze factoren. Ter zitting heeft hij verklaard dat hij vóór de koop twee keer bij de woning is geweest en bij buurtbewoners zelfs al heeft geïnformeerd naar de mogelijke overlast van het speeltuintje en het voetbalveldje. Belanghebbende heeft slechts ten aanzien van ‘amateuristisch kluswerk’ van de vorige bewoner verklaard dat hij dit pas na de koop ontdekte, maar daaraan heeft belanghebbende desgevraagd toegevoegd dat een andere koper dit ook niet van te voren zou hebben gezien. Alle omstandigheden die belanghebbende kon meewegen, heeft hij dus meegewogen en hij heeft niettemin besloten om een bedrag van € 793.500 te bieden.
11. Ook de stelling van belanghebbende dat zijn bod is gebaseerd op een combinatie van zeer specifieke wensen, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. De woning moest voor belanghebbende onder meer voldoen aan de volgende kenmerken: loopafstand naar voorzieningen, vrijstaande woning, slaap- en badkamer op de begane grond, goede isolatie, vloerverwarming en een grote inpandige garage. Deze combinatie van kenmerken wijkt naar het oordeel van de rechtbank niet zodanig af van wat een andere potentiële koper als waardeverhogend zou zien, dat belanghebbendes bod zou moeten worden aangemerkt als een uitschieter die de WEV niet weerspiegelt.
12. De rechtbank is tot slot van oordeel dat ook het taxatierapport dat belanghebbende heeft laten opstellen ten behoeve van een hypothecaire financiering geen aanknopingspunten biedt voor de conclusie dat de eigen, werkelijke aankoopprijs niet kan worden gevolgd. De rechtbank acht dit rapport bovendien onbruikbaar, omdat belanghebbende ter zitting heeft verklaard dat de taxateur eigenlijk op een andere waarde kwam, maar de getaxeerde waarde op verzoek van belanghebbende heeft bijgesteld zodat die waarde dichter bij de door belanghebbende geboden prijs zou uitkomen.
13. Gelet op het voorgaande komt de rechtbank tot de conclusie dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning van
€ 778.000 niet te hoog, want niet hoger dan het eigen aankoopcijfer, heeft vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
14. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de beschikking in stand blijft. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.T.M. Hennevelt, rechter, in aanwezigheid van
R.H. Wolfslag, griffier.
Uitgesproken op 30 juli 2026.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.