ECLI:NL:RBNNE:2026:3340

1. [holding] B.V.,

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding;

- de producties van [eisers] ;

- de akte wijziging van eis (tweemaal);

- de aanvullende productie (19) van [eisers] ;

- de producties van [gedaagde] ;

- de mondelinge behandeling van 30 april 2026, waar de holding (namens de holding de heer [naam] ) en [eiser sub 2] zijn verschenen, vergezeld van mr. Huitema; [gedaagde] is verschenen, vergezeld van mr. Van der Maas; - de pleitnota van [eisers] ;- de pleitnota van [gedaagde] .

2. De feiten

De Holding legt zich toe op het vermogensbeheer van ondernemingen van de heer [naam] (verder: [naam] ). Deze ondernemingen richten zich met name op de ontwikkeling, productie en distributie van innovatieve oplossingen voor paardenmonitoring en dierenwelzijn.

[eiser sub 2] is de zoon van [naam] . Hij drijft een agrarische onderneming (de eenmanszaak [eenmanszaak 1] ) die zich richt op het fokken en houden van schapen en runderen.

[gedaagde] is bewoner en eigenaar van het onroerend goed gelegen aan en nabij [adres 1] , kadastraal bekend gemeente Bedum [sectie] , nummers [nummer 1] , [nummer 2] en [nummer 3] tezamen groot 53 hectare, 40 are en 65 centiare (verder: het OG). Met zijn eenmanszaak [eenmanszaak 2] drijft hij daar een onderneming die zich richt op de opfok van jongvee voor de melkveehouderij, een zoogkoeienhouderij, voederteelt en natuurbeheer. Het OG bestaat uit percelen cultuurgrond, bedrijfsopstallen met ondergrond, en een boerderij met ligboxenstal, gierkelders, mestsilo, bijgebouwen en toebehoren. Een gedeelte van het OG, gemeente Bedum [sectie] , nummer [nummer 2] ter grootte van ongeveer 10 are (verder: de Boerderij), heeft een monumentale status.

De Holding en [eiser sub 2] zijn in het kader van hun zoektocht naar beleggingsmogelijkheden c.q. de aankoop van weidegrond (uitbreiding met een zogenaamde NSW-buitenplaats) in contact gekomen met [gedaagde] , met wie zij hebben gesproken over de aankoop van het OG.

In e-mail-correspondentie in de periode van 3 tot en met 13 december 2025 heeft [gedaagde] antwoord gegeven op een aantal door [eisers] gestelde vragen omtrent allerlei kenmerken van het OG. Verder heeft [gedaagde] daarin op 5 december 2025 onder meer het volgende aan [eisers] geschreven:

eerste e-mail [gedaagde] van 5 december 2025:

‘(…)

Voorwaarden van mijn kant om tot nadere onderhandeling te kunnen overgaan:

De verkoopopbrengst zal voor mij minimaal zes miljoen euro moeten zijn voor de gehele boerderij met op dit moment bijbehorende grond (ca. drieënvijftig hectare) n aftrek van eventuele kosten m.b.t. de verkoop voor mij. De hectareprijs zal in ieder geval honderdtienduizend euro bedragen. Daarin is de bijzondere ligging van het geheel meegenomen. Een andere mogelijkheid zou wat mij betreft eventueel kunnen zijn dat de agrarische grond, of een gedeelte daarvan, apart van het erf verkocht kan worden. Minimale opbrengst per hectare zal dan eveneens honderdtienduizend euro moeten bedragen na aftrek van eventuele kosten m.b.t. de verkoop voor mij. Als jullie dat geen probleem vinden kunnen we wat mij betreft verder met nadere onderhandelingen. Anders blijf ik voorlopig eigenaar en heeft verder onderhandelen geen zin.

(…)’

tweede e-mail [gedaagde] van 5 december 2025 (10:48 uur):

‘(…)

Een kleine aanvulling nog op mijn vorige bericht aan jullie (…)

Bij het eventueel splitsen van het erf en de agrarische grond wil ik mogelijk ook de volgende onderdelen bij het erf in eigendom houden: (…) E.e.a. in nader overleg te bepalen.

(…)’

Op 22 januari 2026 heeft [gedaagde] bij e-mail het volgende aan [eisers] geschreven:

‘(…)

N.a.v. jullie bezoek vanmiddag reageer ik nog even via dit mailbericht.

Ik meen duidelijk te hebben begrepen dat jullie met mijn minimaal gestelde vraagprijs voor de gehele boerderij met bijbehorende agrarische grond niet akkoord kunnen gaan; ook niet met mijn minimale vraagprijs per hectare. Wel hebben jullie voorgesteld een deskundig bemiddelaar met mij in contact te willen brengen. Ik ben daarmee akkoord gegaan. Echter bij nader inzien denk ik dat ik daarbij wel duidelijk moet vermelden dat ik daarbij hooguit open zal staan om eventueel over een gedeelte van de agrarische grond te spreken. Namelijk de ca. zeventien hectare die eerder bij de boerderij aan [adres 2] behoorde. Onder een opbrengst van honderdduizend per hectare wil ik ook die grond echter niet verkopen.

Waarschijnlijk ga ik toch zelf restauratie en eventuele verbouwing regelen en bewaar [eenmanszaak 2] dan voor de volgende generatie van mijnfamilie.

Mocht ik alsnog van gedachten veranderen, of misschien jullie, kunnen we snel genoeg weer met elkaar in contact komen denk ik.

(…)’

Naar aanleiding hiervan heeft [eiser sub 2] telefonisch contact met [gedaagde] opgenomen en hebben [naam] en [eiser sub 2] [gedaagde] op 28 januari 2026 bij hem ( [gedaagde] ) thuis bezocht. Bij gelegenheid daarvan is een foto gemaakt (productie 7 bij de dagvaarding) waarop is te zien dat [gedaagde] en [eiser sub 2] elkaar de hand schudden.

Na dit bezoek heeft [gedaagde] op diezelfde 28 januari 2026 aan [eisers] een e-mail gestuurd, waarin hij schrijft:

‘Beste [eiser sub 2] en [naam] ,

Een mij zeer verrassende ontwikkeling vanmiddag aan de keukentafel op [eenmanszaak 2] ! Zoals afgesproken zend ik jullie hierbij de genomen foto’s.

Mondeling hebben jullie aangegeven de gehele boerderij, erf en gebouwen met bijbehorende grond, te willen aankopen voor de minimaal door mij gestelde prijs van zes miljoen euro, kosten koper, waarvan in ieder geval honderdtienduizend euro per hectare.

Belangrijkste voorwaarde van mijn kant is dat het geheel als cultureel erfgoed zal worden beheerd en bewaard; in eerste instantie met doorgaande agrarische bestemming met aandacht voor de aanwezige natuur en behoud van landschappelijke waarden. Er zal geen verandering van bestemming naar woningbouw of bedrijfsterrein in gang worden gezet. Zoals ik heb aangegeven tijdens onze gesprekken ben ik in overleg met Rijk en Provincie om ondergrond en omgeving van het oude borgterrein extra bescherming te geven. Ik stel als voorwaarde dat deze gesprekken door zullen gaan en dat jullie de beschermende maatregelen in overleg met Rijk en Provincie zullen doorzetten en eventueel verder ontwikkelen. In eerste instantie gaat het daarbij om behoud van borgterrein met grachten, singels en “Dobstuk” in huidige vorm; eventueel later meer naar oorspronkelijke vorm te herstellen.

Ik stel ook als voorwaarde dat ik ruim gelegenheid krijg het concept van het op te stellen voorlopige koopcontract door te nemen met mijn deskundige vertrouwenspersoon en, in overleg, eventueel e.e.a. aan te kunnen passen naar onze inzichten. Ik heb hem nog niet kunnen bereiken.

Daarnaast zal er nog behoorlijk overleg nodig zijn de komende tijd. O.a. m.b.t. overdracht en eventuele overname van roerende bedrijfsgoederen en vee.

Het was tenslotte een zeer snelle en plotselinge wending vanaf jullie kant; voor mij en mijn familie geheel onverwacht!

De genomen foto’s, volgens afspraak, als bijlagen bij dit bericht!

Met vriendelijke groeten, [gedaagde] ’

Op 29 januari 2026 heeft kandidaat-notaris mr. H. Boonstra (verder: de notaris) aan partijen per e-mail het concept van een door hem voor de verkoop van het OG opgestelde koopovereenkomst toegestuurd met de mededeling dat dit concept de volgende dag (’s middags om 16:00 uur) op de boerderij aan [adres 1] zal worden besproken. Als koper is daarin opgenomen ‘ [holding] B.V. of een ander te noemen meester’. Hij heeft aan het eind van deze e-mail opgenomen: ‘Het staat beide partijen uiteraard nog geheel vrij om wijzigingen voor te stellen’.

In de nacht/vroege ochtend van 30 januari heeft [gedaagde] een e-mail aan de notaris en aan [eisers] gestuurd, waarin hij schrijft:

‘Goedenacht heren,

Mogelijk voor u een vreemd moment, ’s nachts, om een mailbericht van mijn kant toegezonden te krijgen.

Sinds eergisteravond voel ik mij steeds minder prettig bij de ontstane situatie waarin ik ben beland. Daardoor afgelopen nacht nauwelijks geslapen en ook deze nacht wil het niet lukken. Mogelijk is het van uw kant niet zo bedoeld maar ik voel me steeds meer onder druk gezet om mijns inziens te snel tot een overeenkomst te komen. Een aantal malen heb ik dat telefonisch proberen duidelijk te maken aan de heren [eiser sub 2] . Ik was woensdag totaal niet voorbereid op het plotselinge verzoek van [naam] alsnog akkoord te gaan met verkoop van de gehele boerderij terwijl we bezig waren met een gesprek over eventuele mogelijkheden m.b.t. het zuidelijke blok land van ca. zeventien hectare. De eerder door mij aangeboden mogelijkheid om de gehele boerderij te kopen voor minimaal zes miljoen euro, waarvan in ieder geval honderdtienduizend euro per hectare, was duidelijk door de heren [eiser sub 2] afgewezen en voor mij daardoor een “gepasseerd station”. Bovendien had ik duidelijk aangegeven dat ik zelf met de heren in gesprek wilde om e.e.a. met elkaar af te tasten en dat ik, zodra e.e.a. tot naderende overeenstemming met elkaar zou leiden een deskundig tussenpersoon zou vragen de echte onderhandelingen voort te zetten. Zonder dat het mijn bedoeling was gaf [naam] opeens aan dat we een akkoord hadden. Mijn bedoeling was alsnog de tussenpersoon in te zetten om e.e.a. nader te bespreken maar daar werd overheen gepraat. We hebben een aantal foto’s op mijn telefoon genomen van het moment van de voor mij eigenlijk nog onwezenlijke overeenstemming en vervolgens hebben we een rondwandeling over de landerijen gemaakt waarbij ik e.e.a. heb verteld over landschap en historie. Toen we vervolgens terug op het erf achter de boerderij kwamen had [naam] in de auto contact met de zakelijk adviseur van de familie [familienaam] zo begreep ik. De heren lieten weten dat er vrijdag [voorzieningenrechter: 30 januari 2026] verder contact zou zijn en over de overeenkomst zou worden gesproken. Geleidelijk aan ben ik zo de regie kwijtgeraakt; tenminste zo voel ik dat. Afgelopen avond kreeg ik gelegenheid de per mail ontvangen concept-koopovereenkomst door te nemen. Daarbij werd duidelijk dat er veel in staat waar we totaal niet over hebben gesproken. Ondertekenen wil ik voorlopig niet. Eerst is wat mij betreft uitgebreid nader overleg nodig. Nogmaals: het contact met de heren [eiser sub 2] heb ik steeds als prettig ervaren. De boerderij loslaten is bij nader inzien erg moeilijk voor mij; zeker zonder zicht op een nieuwe bestemming. Ik hoop dat ik toch kan slapen nu ik met u e.e.a. heb gedeeld. Ik hoop op ieders begrip.

Met vriendelijke groet,

[gedaagde] ’

Op 3 februari 2026 heeft [gedaagde] aan de notaris en [eisers] opnieuw een e-mail gestuurd. Hij schrijft daarin onder meer:

‘(…)

Ik ben inmiddels weer tot mezelf gekomen na de gesprekken met [naam] en [eiser sub 2] waardoor ik behoorlijk van slag was geraakt n.a.v. de plotselinge “wending”. Het “akkoord” dat we hebben bereikt op woensdag 28 januari 2028 is natuurlijk niet meer dan dat jullie je bereid hebben getoond mijn minimale “vanaf-vraagprijs” eventueel te willen betalen (…). Een volledige overeenkomst is er echter nog lang niet (…).’

In deze e-mail worden door [gedaagde] een aantal voorwaarden benoemd waaronder hij tot verkoop bereid zou zijn. Dat betreft onder meer de voorwaarde dat hij het verblijfsrecht behoudt - voor maximaal vijf jaar - totdat hijzelf een nieuwe plaats van bestemming heeft gevonden, alsook door [gedaagde] als zodanig benoemde ‘kettingbedingen’ die erop neer komen dat het oude borgterrein in de huidige vorm bewaard zal blijven en eventueel later naar de oorspronkelijke vorm zal worden hersteld waarvoor dan ‘extra rijksbescherming m.b.t. cultureel erfgoed zal worden aangevraagd’, en dat de grond nooit uit eigen beweging mag worden aangewend voor andere bestemmingen dan agrarisch en/of natuur.

Bij brief van 13 maart 2026 heeft de advocaat van [eisers] [gedaagde] gesommeerd tot het verlenen van medewerking aan de ondertekening van de koopovereenkomst en de levering van het OG. Door en namens [gedaagde] is daarop te kennen gegeven dat [gedaagde] daartoe slechts bereid is wanneer wordt ingestemd met de door [gedaagde] aangegeven voorwaarden.

3. Het geschil

De vorderingen van [eisers] strekken er - na wijziging van de eis - toe:

I [gedaagde] te veroordelen om per direct doch uiterlijk op 14 mei 2026 de koopovereenkomst van 29 januari 2026 (productie 18), althans van 28 april 2026 (productie 19) met betrekking tot de onroerende zaken aan de [adres 1] te ondertekenen en een afschrift daarvan aan [eisers] te verstrekken, althans binnen een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen termijn;

II [gedaagde] te veroordelen om gedurende een periode van drie maanden na het wijzen van dit vonnis alle noodzakelijke medewerking te verlenen aan de spoedige verkrijging van de status van een NSW-buitenplaats voor de Boerderij van het onroerend goed aan de [adres 1] , waaronder het verstrekken van alle daarvoor noodzakelijke informatie en het entameren en bijwonen van alle besprekingen die daarvoor noodzakelijk zijn;

III [gedaagde] te veroordelen om binnen drie maanden na betekening van dit vonnis alle noodzakelijke medewerking te verlenen aan de levering van het verkochte aan de [adres 1] , overeenkomstig de koopovereenkomst van 29 januari 2026 (productie 18), althans overeenkomstig de koopovereenkomst van 28 april 2026 (productie 19), op eerste verzoek en ten overstaan van notaris mr. F. Keuning of diens vervanger, verbonden aan DeHaan Advocaten & Notarissen, onder gelijktijdige storting door [eisers] van de koopprijs op de derdengeldrekening van voornoemde notaris;

IV [gedaagde] te gebieden op uiterlijk twee jaren na datum van akte van levering van de [adres 1] het woonhuis, hoofdschuur, bijschuur en garage te hebben ontruimd en verlaten en bezemschoon te hebben opgeleverd aan [eisers] onder afgifte van alle sleutels op straffe van een dwangsom van € 500,-- per dag dat [gedaagde] daarmee in gebreke blijft met een maximum van € 100.000,--;

V te bepalen dat [gedaagde] voor iedere dag, althans gedeelte van een dag, dat hij in gebreke blijft met de nakoming van de onder I en/of II genoemde veroordelingen, aan [eisers] een dwangsom verbeurt van € 5.000,00 per dag, met een maximum van € 1.000.000,-, althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen dwangsom en maximum;

VI te bepalen dat, indien [gedaagde] geen of niet tijdig gevolg geeft aan de onder I en/of III uitgesproken veroordeling, dit vonnis op grond van artikel 3:300 lid 1 BW in de plaats komt van een rechtsgeldige handtekening van [gedaagde] in de akte van levering, althans in de plaats van de akte van levering of van een deel van de akte van levering van het onroerend goed als vermeld onder III voor notaris mr. F. Keuning of diens vervanger en in de plaats van de handtekening van [gedaagde] op de koopovereenkomst als vermeld onder I (productie 18, althans productie 19);

VII [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eiser sub 2] van buitengerechtelijke kosten ten bedrage van € 6.775,-;

VIII [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf veertien dagen na betekening van het vonnis;

IX [gedaagde] te veroordelen in de nakosten ten bedrage van € 178,-- te vermeerderen met

€ 92,-- in geval van betekening van het vonnis.

[gedaagde] heeft verweer gevoerd.

4. De beoordeling

Aangaande het, voor toewijzing van vorderingen in kort geding, vereiste spoedeisende belang, oordeelt de voorzieningenrechter dat daaraan is voldaan. [eisers] hebben aangevoerd dat zij meerdere - door hen ook gespecificeerde - nadelige gevolgen zullen ondervinden van het overschrijden van de voor de agrarische sector geldende peildatum van 15 mei 2026 voor het doen van de zogenaamde gecombineerde opgave en ook hebben zij gewezen op de noodzaak tot verkrijging van aanvullende weidegrond in verband met de reeds gerealiseerd uitbreiding van de veestapel, welke omstandigheden als zodanig door [gedaagde] niet zijn betwist. Daarmee is het spoedeisend belang in deze zaak voldoende gegeven. Dat de uitbreiding van de veestapel al voorafgaand aan 28 januari 2026 had plaatsgevonden - volgens [eiser sub 2] in de verwachting dat partijen er wel uit zouden komen - maakt dit niet anders.

De vraag is vervolgens - kort gezegd - of er voldoende aanleiding bestaat om in dit kort geding aan te nemen dat de bodemrechter tot het oordeel zal geraken dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen waaraan [gedaagde] als zodanig is gebonden.

De wilsovereenstemming als zodanig

Het verweer van [gedaagde] strekt er allereerst toe dat de vorderingen van [eisers] moeten worden afgewezen omdat er geen sprake is geweest van wilsovereenstemming (daargelaten de vraag - die hierna aan de orde zal komen - waarop deze precies zag), zodat er geen overeenkomst tot stand is gekomen. De voorzieningenrechter volgt [gedaagde] hierin niet.

Zoals uit de hiervoor geschetste feiten blijkt, is tussen [eisers] en [gedaagde] vanaf in ieder geval begin december 2025 gesproken over de aankoop van het OG, waarbij van de zijde van [eisers] een veelheid van vragen is gesteld die door [gedaagde] zijn beantwoord. Het beeld dat hieruit oprijst is dat partijen ervanuit zijn gegaan - en naar de voorzieningenrechter oordeelt: er ook vanuit zijn mogen gaan - dat [eisers] serieuze belangstelling en ook belang had bij de verwerving van het OG had en dat [gedaagde] ook de bereidheid had tot verkoop. Hoewel [gedaagde] op 22 januari 2026 bij e-mail te kennen heeft gegeven de besprekingen te willen beëindigen vanwege het feit dat hij had begrepen dat [eisers] niet bereid waren ‘de minimaal gestelde vraagprijs’ te betalen, heeft hij daaraan in dezelfde e-mail toegevoegd dat partijen ‘snel genoeg’ weer bij elkaar kunnen komen wanneer een van hen van gedachten verandert. Over eventuele andere geschilpunten heeft [gedaagde] in dit stadium als zodanig in deze e-mail niets vermeld.

De rechtbank stelt vast dat [eisers] naar aanleiding van deze berichten van [gedaagde] vervolgens binnen enkele dagen telefonisch contact met [gedaagde] hebben opgenomen en hem daarna, kennelijk met instemming van [gedaagde] , bij hem thuis hebben bezocht. Dat bij gelegenheid van dat bezoek tussen partijen (in ieder geval: in beginsel) overeenstemming is bereikt over de verkoop en de koopprijs staat voor de voorzieningenrechter genoegzaam vast en hij wil aannemen dat dit ook in een eventuele bodemprocedure tot uitgangspunt zal worden genomen. Hiertoe acht de voorzieningenrechter van belang dat tussen partijen onbetwist is dat het door [gedaagde] eerder (als enige) genoemde obstakel van de minimale koopprijs bij gelegenheid van dit bezoek is weggenomen door het aanbod van [eisers] , dat partijen ter bezegeling van de gemaakte afspraak elkaar de hand hebben gegeven en dit (zelfs) hebben vastgelegd op een foto, alsook dat de latere berichten van de zijde van [gedaagde] in feite niet of nauwelijks anders kunnen worden begrepen dan dat ook hij heeft gemeend dat tussen partijen afspraken waren gemaakt waaraan zij (in beginsel) waren gebonden. Daarbij heeft [gedaagde] het niet alleen over een ‘zeer verrassende ontwikkeling vanmiddag aan de keukentafel’ (e-mail 28 januari 2026) maar ook over de foto ‘van het moment van de voor mij eigenlijk nog onwezenlijke overeenstemming’ (e-mail 30 januari 2026). Niet inzichtelijk is welke andere betekenis de foto - die volgens afspraak door [gedaagde] ook nog aan [eisers] zou worden toegestuurd - zou kunnen of moeten hebben dan als vastlegging van de bezegeling van gemaakte afspraken. [gedaagde] heeft ook onvoldoende toegelicht en onderbouwd dat en waarom daaraan een andere betekenis zou toekomen. Ter zitting heeft hij weliswaar verklaard dat het in zijn visie om een historisch moment zou zijn gegaan omdat hij voor het eerst zo ver in onderhandeling zou zijn geraakt en dat de foto waarop hij en [eiser sub 2] elkaar de hand geven ‘in scene’ is gezet omdat hij slechts een foto wilde van het moment waarop [eisers] bij hem aan tafel zaten, maar dit laat onverlet dat [eisers] dit - in de context van artikel 3:35 BW - gerechtvaardigd hebben kunnen aanmerken als een formele bezegeling van tussen partijen gemaakte afspraken.

In de diverse e-mails van [gedaagde] direct volgend op de bespreking op 28 januari 2026 valt weliswaar eveneens te lezen dat [gedaagde] daarin heeft aangegeven dat hij niet voorbereid is geweest op de door hem als zodanig benoemde wending en daardoor zou zijn overvallen, maar die (eventuele) omstandigheid staat niet in de weg aan het oordeel dat tussen partijen wilsovereenstemming is bereikt, nog daargelaten dat de formulering er in feite toe lijkt te strekken dat er sprake zou zijn geweest van een wilsgebrek, waartoe echter het gestelde ( [gedaagde] zou zich overvallen hebben gevoeld) op zichzelf onvoldoende redengevend is. Het kan bovendien voor [gedaagde] - gelet op zijn e-mail van 26 januari 2026 daaraan voorafgaand en het feit dat [eisers] toch weer met hem om tafel wilden - geen volledige verassing zijn geweest dat [eisers] de door hem gestelde kooprijs alsnog zouden willen accepteren ( [gedaagde] had immers genoegzaam duidelijk gemaakt dat praten anders geen enkele zin had) en ook heeft [gedaagde] niets gesteld om te kunnen oordelen dat van de zijde van [eisers] oneigenlijke druk of iets dergelijks is uitgeoefend om hem tot niet gewilde verkoop te bewegen. Uit zijn aangehaalde e-mailberichten van 28 en 30 januari 2026 blijkt weliswaar dat hij (wellicht) nog allerlei (andere) bedoelingen en wensen heeft gehad, maar uit niets blijkt dat hij bij gelegenheid van het bezoek van [eisers] ter plaatse uitdrukkelijk voorbehouden heeft gemaakt. Dat hij - in zijn eigen bewoordingen - ‘geleidelijk aan de regie [is] kwijtgeraakt’ volstaat niet om daaraan - in de zin van artikel 3:35 BW - het gevolg te verbinden dat [eisers] er niet vanuit hebben mogen gaan dat van een overeenkomst (nog) geen sprake was.

Overeenstemming over essentialia

Een volgende te beantwoorden vraag is of - uitgaande van overeenstemming over het object zelf en de koopprijs - voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter tot het oordeel zal geraken dat tussen partijen overeenstemming is bereikt over alle essentialia van de koopovereenkomst. Daarbij komt in het bijzonder gewicht toe aan de stelling van [gedaagde] dat hij als voorwaarde stelt en steeds heeft gesteld dat - samengevat - [eisers] de werkwijze en doelstellingen van [gedaagde] aangaande het cultureel erfgoed integraal voortzetten en de daarop ziende voorwaarden (‘kettingbedingen’) accepteren.

Voor wat betreft de voorwaarden die [gedaagde] stelt ten aanzien van het gebruik van het OG door [eisers] komt de voorzieningenrechter tot het oordeel dat hierin geen beletsel is gelegen om [gedaagde] niet aan de overeenkomst gebonden te achten. Van een als zodanig te kenschetsen essentiële voorwaarde waaromtrent zonder overeenstemming geen overeenkomst tot stand zou zijn gekomen, is naar het oordeel van de voorzieningenrechter geen sprake. De voorzieningenrechter acht daartoe van belang dat uit niets blijkt dat [gedaagde] dit eerder - dat wil zeggen voor of op 28 januari 2026 - expliciet als (essentiële) voorwaarde heeft benoemd. Zo valt hiervan niets terug te lezen in de beantwoording van de vragen van [eisers] die hij op 5 december 2025 bij e-mail heeft beantwoord. [gedaagde] heeft het niet genoemd bij de vraag (1) of er ‘afspraken of bijzonderheden [zijn] waarmee we [ [eisers] ] rekening kunnen houden?’, niet bij de vraag (2) of er ter zake van de monumentale status van de boerderij ‘punten zijn waarvan u denkt: “Dat zou ik willen meegeven”?’ en ook niet bij de Overige vragen (vraag 10) luidende ‘Zijn er dingen waarvan u vindt dat ze echt bij de plek horen?’. Op de zitting heeft [gedaagde] hierover desgevraagd verklaard dat hij de belangstelling van [eisers] voor het OG niet bijster serieus nam, maar als verklaring overtuigt dat niet: feit is immers dat aan [gedaagde] diverse vragen zijn gesteld, dat hij daarop ook heeft gereageerd en toch moet hebben begrepen dat het hier ging om punten die in ieder geval voor [eisers] wel (serieus) van belang waren. In de aanhef van de e-mail van [eisers] van 3 december 2025 (met daarin de vragen) staat daarbij met zoveel woorden te lezen:

‘Uw plek aan [adres 1] is duidelijk een bijzondere plek, met een lange historie en veel betekenis. Juist daarom vinden wij het belangrijk om alles rustig en zorgvuldig te bekijken, zodat we een compleet en eerlijk beeld krijgen. Om dat goed te kunnen doen, hebben we een aantal punten voor onszelf op een rij gezet. Alles wat u hiervan weet, of wat u eventueel kunt vinden, is voor ons heel waardevol.’

Daar komt bij dat [gedaagde] - zoals uit de stukken naar voren komt - in de correspondentie wel steeds de (minimale) koopsom als voor hem essentieel heeft betiteld, zodat ook om die reden niet goed inzichtelijk is waarom hij dat dan niet ook met betrekking tot het toekomstige gebruik heeft gedaan. Verder laat zich vaststellen dat in de e-mails die [gedaagde] direct na 28 januari 2028 aan [eisers] heeft gestuurd nergens wordt gesteld dat hij deze voorwaarde eerder expliciet heeft genoemd en zijn er - behoudens zijn eigen verklaring ter zitting dat dit voor hem steeds uitgangspunt is geweest en ook zo is gepresenteerd - ook geen andere concrete en objectieve aanknopingspunten zijn om dit te kunnen aannemen. Ten slotte blijkt nergens uit dat [gedaagde] ter zake van het door [eiser sub 2] gestelde (beoogde) gebruik van het OG vragen heeft gesteld of daarover door toedoen van [eisers] - voorafgaand of bij gelegenheid van het gesprek op 28 januari 2026 - daarvan een onjuiste voorstelling heeft gehad of daarover specifiek navraag heeft gedaan. Ook dat laat zich lastig rijmen met het feit dat (bezegelde) overeenstemming zou zijn bereikt. Weliswaar heeft [gedaagde] - zoals hij ook heeft betoogd - in een e-mail van 5 december 2025 (voorafgaand aan de e-mail met vragen van [eisers] van diezelfde datum) ook geschreven dat de koopsom van zes miljoen ‘een voorwaarde is om tot nadere onderhandeling te kunnen overgaan’, maar ook daarin wordt niets gesteld over de essentiële (andere) voorwaarde die nu door [gedaagde] wordt gesteld. Dit kan dan ook niet meebrengen dat

[eisers] op grond hiervan rekening zouden hebben moeten houden met de nadere ‘essentiële voorwaarde’ zoals deze in de procedure door [gedaagde] wordt voorgestaan.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is de voorzieningenrechter van oordeel dat voldoende aannemelijk is dat in een (eventuele) bodemprocedure zal worden aangenomen dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de essentialia van een koopovereenkomst en dat daartoe niet de door [gedaagde] als voorwaarde gestelde kettingbedingen behoren. Er zijn geen concrete aanknopingspunten om te kunnen oordelen dat [gedaagde] deze voorwaarde expliciet en voorafgaand of bij de bespreking op 28 januari 2026 aan [eisers] als zijnde ‘essentieel’ kenbaar heeft gemaakt, zodat [eisers] daarmee geen rekening hebben kunnen houden en er vanuit hebben mogen gaan dat partijen over de essentialia overeenstemming hebben bereikt. Dat het kettingbeding voor [gedaagde] , zoals hij stelt, essentieel is geweest maakt dit niet anders, nu het erom gaat wat partijen in redelijkheid van elkaar hebben mogen begrijpen. De voorzieningenrechter voegt daar nog aan toe dat het ook niet voor de hand ligt dat [eisers] de onderhandelingen zouden hebben vervolgd/opgenomen, en een vraagprijs van zes miljoen euro voor het OG zouden hebben geboden, wanneer zij bekend zouden zijn geweest met de in beginsel vergaande beperkingen die de door [gedaagde] voorgestane kettingbedingen voor het OG met zich meebrengen.

De vorderingen van [eisers]

Een volgende vraag die ter beantwoording voorligt of de vorderingen van [eisers] voor toewijzing in kort geding in aanmerking komen.

Het oordeel dat (aannemelijk is dat de bodemrechter zal aannemen dat) tussen partijen overeenstemming is bereikt over de essentialia van een koopovereenkomst, brengt op zich nog niet zonder meer mee dat [gedaagde] gehouden zou zijn medewerking te verlenen aan ondertekening van de concept-koopovereenkomst die door [eisers] als productie 19 is overgelegd (gelet op de daarin opgenomen correcties ten opzichte van het concept dat als productie 18 is overgelegd, zal de voorzieningenrechter van dit laatste concept - productie 19 - uitgaan) en de daarop volgende levering van het OG.

De voorzieningenrechter stelt vast dat in het kader van deze procedure in kort geding weliswaar kan worden aangenomen dat tussen partijen niet alle nadere details van de te sluiten koopovereenkomst zijn besproken, maar in de pleitnota van [gedaagde] en in de toelichting daarop bij gelegenheid van de zitting zijn tegen het concept dat door [eisers] als productie 19 is overgelegd weinig tot geen andere concrete bezwaren aangevoerd dan het argument dat er geen koopovereenkomst tot stand zou zijn gekomen omdat [eisers] de door [gedaagde] gestelde kettingbedingen daarvan niet als onderdeel wilden aanvaarden. [gedaagde] heeft (als zodanig terecht) gesteld dat de gevolgen voor hem ingrijpend zijn, maar zijn stelling dat die gevolgen onomkeerbaar zijn kan niet in algemene zin worden gevolgd (dat hangt immers mede af van de uitkomsten van eventueel ingestelde rechtsmiddelen en/of bodemprocedures). Daarbij zijn de gevolgen van het sluiten van een koopovereenkomst per definitie altijd verstrekkend en in deze zaak naar het oordeel van de voorzieningenrechter op zichzelf genomen onvoldoende om daaraan het gevolg te verbinden dat nakoming daarvan in kort geding niet kan worden toegewezen.

Verder heeft [gedaagde] op dit punt nog meer specifiek naar voren gebracht dat in het concept geen termijn voor ontruiming is opgenomen en dat ook zijn ‘woonrecht’ daarin niet is opgenomen. De voorzieningenrechter ziet hierin echter geen beletsel. Daargelaten dat [gedaagde] geen inhoudelijk verweer heeft gevoerd tegen de stelling van [eisers] dat diverse eerdere kritiekpunten van [gedaagde] in het concept zijn verwerkt en dat het concept de ruimte biedt voor nader overleg over roerende zaken, hebben [eisers] meermaals aangegeven - en ook in hun processtukken neergelegd - dat zij bereid zijn [gedaagde] een ruime ontruimingstermijn van maximaal twee jaren te geven, waarop zij ook hun vorderingen (onder IV) hebben afgestemd. Onder al deze omstandigheden ziet de voorzieningenrechter onvoldoende grond om de door [eiser sub 2] gevorderde medewerking aan het tekenen van de koopovereenkomst, de daarop volgende levering en de ontruiming te weigeren, zodat deze vorderingen zullen worden toegewezen. De door [eisers] gevorderde dwangsommen zullen worden afgewezen omdat de vordering onder VI. zal worden toegewezen en in dat verband aan de dwangsommen geen betekenis meer toekomt.

Hetzelfde heeft te gelden voor de vordering tot het verlenen van medewerking aan de verkrijging van de status van een NSW-buitenplaats. De voorzieningenrechter acht ook hierbij een voldoende spoedeisend belang van [eisers] aanwezig. Omdat [gedaagde] ter zitting heeft aangegeven dat hij dit reeds in gang heeft gezet zal de rechtbank aan deze veroordeling geen dwangsom verbinden.

[eisers] vorderen vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. [eisers] hebben echter noch in de dagvaarding noch ter zitting gesteld (en onderbouwd) dat kosten zijn gemaakt voor redelijke buitengerechtelijke incassohandelingen anders dan ter voorbereiding van gedingstukken en ter instructie van de zaak. De vordering is dan ook niet toewijsbaar.

[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

130,16

- griffierecht

€

735,00

- salaris advocaat

€

1.177,00

- nakosten

€

189,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

2.231,16

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5. De beslissing

veroordeelt [gedaagde] om per direct doch uiterlijk op 14 mei 2026 de koopovereenkomst van 28 april 2026 (productie 19) met betrekking tot de onroerende zaken aan de [adres 1] te ondertekenen en een afschrift daarvan aan [eisers] te verstrekken;

veroordeelt [gedaagde] om gedurende een periode van drie maanden na het wijzen van dit vonnis alle noodzakelijke medewerking te verlenen aan de spoedige verkrijging van de status van een NSW-buitenplaats voor de Boerderij van het onroerend goed aan de [adres 1] , waaronder het verstrekken van alle daarvoor noodzakelijke informatie en het entameren en bijwonen van alle besprekingen die daarvoor noodzakelijk zijn;

veroordeelt [gedaagde] om binnen drie maanden na betekening van dit vonnis alle noodzakelijke medewerking te verlenen aan de levering van het verkochte aan de [adres 1] , overeenkomstig de koopovereenkomst van 28 april 2026 (productie 19), op eerste verzoek en ten overstaan van notaris mr. F. Keuning of diens vervanger, verbonden aan DeHaan Advocaten & Notarissen, onder gelijktijdige storting door [eisers] van de koopprijs op de derdengeldrekening van voornoemde notaris;

gebiedt [gedaagde] om uiterlijk twee jaren na datum van akte van levering van de [adres 1] het woonhuis, hoofdschuur, bijschuur en garage te hebben ontruimd en verlaten en bezemschoon te hebben opgeleverd aan [eisers] onder afgifte van alle sleutels op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag dat [gedaagde] daarmee in gebreke blijft met een maximum van € 10.000,-;

bepaalt dat, indien [gedaagde] geen of niet tijdig gevolg geeft aan de onder 5.1 en/of 5.3 uitgesproken veroordeling, dit vonnis op grond van artikel 3:300 lid 1 BW in de plaats komt van een rechtsgeldige handtekening van [gedaagde] in de akte van levering, althans in de plaats van de akte van levering of van een deel van de akte van levering van het onroerend goed als vermeld onder 5.3 voor notaris mr. F. Keuning of diens vervanger en in de plaats van de handtekening van [gedaagde] op de koopovereenkomst als vermeld onder 5.1 (productie 19);

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.231,16, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Kremer en in het openbaar uitgesproken op

6 mei 2026.

1020