[belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van het Noordelijk Belastingkantoor, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: [naam 1] )
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 4 juli 2025.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaken aan de [adres 1] (de garageboxen) op 1 januari 2024 (de waardepeildatum), voor het belastingjaar 2025 vastgesteld op € 13.000 per garagebox.
De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van belanghebbende gegrond verklaard en daarbij de waarde van de garageboxen verlaagd naar € 12.000 per garagebox.
De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft de beroepen op 30 juli 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, bijgestaan door zijn zoon en schoondochter en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam 2] .
Feiten
2. De garageboxen zijn gebouwd in 1934 en hebben een oppervlakte van 13 m² per stuk.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt in deze uitspraak of de heffingsambtenaar de waarde van de garageboxen niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
4. Voor de beoordeling van de beroepen is het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van belang. Daarin staat dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die aan die onroerende zaak moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.
5. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de garageboxen niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Standpunten partijen
6. Tussen partijen staat vast dat voor iedere garagebox dezelfde WOZ-waarde moet worden vastgesteld en dat geen sprake is van verschillen tussen de garageboxen waarmee bij de waardering rekening moet worden gehouden.
7. Belanghebbende stelt dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Ter onderbouwing verwijst hij naar een taxatierapport dat is opgesteld in augustus 2021 voor de aankoop. Hieruit volgt een totale waarde voor de (destijds 20) garageboxen, in niet verhuurde staat, van € 150.000 (€ 7.500 per garagebox). Volgens belanghebbende staat de waarde van € 12.000 niet in verhouding met dit taxatierapport. Belanghebbende stelt verder dat er onvoldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen met de referentieobjecten. Zo is er volgens hem onvoldoende rekening gehouden met de ligging van zijn garageboxen op het achtererf van zijn woning. Daarnaast is volgens belanghebbende onvoldoende rekening gehouden met de kwaliteit en het onderhoudsniveau van zijn garageboxen. Belanghebbende heeft ter onderbouwing foto’s meegestuurd waaruit volgens hem blijkt dat er sprake is slechte isolatie en verzakking. Tot slot is volgens belanghebbende de WOZ-waarde per garagebox lastig te bepalen, omdat ze los van elkaar en los van zijn woning moeilijk te verkopen zijn.
8. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de WOZ-waarde, na verlaging in de bezwaarfase naar € 12.000, niet te hoog is vastgesteld. Ter onderbouwing verwijst hij naar een door een taxateur opgestelde matrix, waarbij zes verkopen van referentieobjecten zijn gebruikt. Het gaat om de volgende garages waarvan de kwaliteit en het onderhoud met een ‘3’ (gemiddeld) zijn beoordeeld:
- [adres 2] , verkocht op 29 december 2023 voor € 18.500 met een oppervlakte van 17 m²;
- [adres 3] , verkocht op 28 december 2023 voor € 18.750 met een oppervlakte van 17 m²;
- [adres 4] , verkocht op 9 januari 2023 voor € 19.500 met een oppervlakte van 16 m²;
- [adres 5] , verkocht op 19 januari 2023 voor € 23.000 met een oppervlakte van 16 m²;
- [adres 6] , verkocht op 23 december 2024 voor € 25.500 met een oppervlakte van 16 m²; en
- [adres 7] , verkocht op 14 december 2023 voor € 18.000 met een oppervlakte van 18 m².
De getaxeerde waarde op basis van de matrix is € 15.808. In de matrix zijn de kwaliteit en het onderhoud van de garageboxen van belanghebbende met een ‘2’ (onder gemiddeld) beoordeeld. De heffingsambtenaar heeft verder betwist dat de ligging van de garageboxen van belanghebbende waardeverminderend is ten opzichte van de ligging van de referentieobjecten. Tot slot is de heffingsambtenaar van mening dat het ingediende taxatierapport van belanghebbende uit 2021 niet van enige betekenis is voor de waardebepaling van het jaar 2025.
De waardebepaling
9. De rechtbank stelt voorop dat voor iedere onroerende zaak een waarde moet worden bepaald alsof die onroerende zaak afzonderlijk kan worden overgedragen. Dat volgt uit de wet (zie 4.). De stelling van belanghebbende dat de garageboxen los moeilijk te verkopen zijn, maakt dat niet anders. Bovendien gaan partijen gezamenlijk ervan uit dat de garageboxen zelfstandige onroerende zaken zijn voor de Wet WOZ. De rechtbank ziet geen reden om hierover anders te oordelen.
Ligging
10. De rechtbank is vervolgens van oordeel dat de heffingsambtenaar terecht geen rekening heeft gehouden met een waardedrukkend effect voor de ligging achterop het erf. Belanghebbende heeft verklaard dat hij gehouden is overpad te verlenen aan gebruikers van de garageboxen. Belanghebbende heeft verder verklaard dat op of rond zijn erf wel een hek staat, maar dat je daar gewoon omheen kunt. Een gebruiker van een garagebox heeft dus altijd toegang tot zijn of haar garagebox. Dat die toegang, anders dan bij de referentieobjecten, niet rechtstreeks via de openbare weg is, maakt niet dat de garageboxen zodanig slechter te bereiken zijn dat dat de waarde van die boxen drukt.
11. De rechtbank begrijpt dat het recht van overpad rust op het perceel van de woning van belanghebbende. Voor de woning kan dit recht van overpad eventueel een waardedrukkend effect hebben. De waardebepaling van de woning is alleen geen onderdeel van deze procedure.
Kwaliteit en onderhoud
12. Uit de matrix van de heffingsambtenaar volgt een gecorrigeerde prijs per vierkante meter van € 1.216. De heffingsambtenaar moet echter de WOZ-waarde aannemelijk maken en niet de taxatiewaarde die volgt uit de matrix (zie 5.). De heffingsambtenaar slaagt daarom in zijn bewijslast als hij een prijs per vierkante meter van de garageboxen aannemelijk maakt van op zijn minst € 924.
13. De heffingsambtenaar heeft erkend dat de kwaliteit en het onderhoud van de garageboxen van belanghebbende waardedrukkend zijn ten opzichte van de referentieobjecten. De rechtbank moet daarom beoordelen of de heffingsambtenaar met die verschillen voldoende rekening heeft gehouden. Die beoordeling kan de rechtbank voor de referentieobjecten [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] niet maken. De heffingsambtenaar heeft namelijk voor die objecten geen foto’s of andere bewijsmiddelen die iets zeggen over de kwaliteit en het onderhoud ingebracht.
14. De heffingsambtenaar heeft van de gebruikte referentieobjecten [adres 2] en [adres 3] wel vastgoedrapporten met foto’s overgelegd. De rechtbank vindt deze objecten goed vergelijkbaar en neemt daarom deze twee objecten mee in haar beoordeling. De prijs per vierkante meter van deze objecten ligt hoger dan die van belanghebbende, namelijk € 1.088 ( [adres 2] ) en € 1.103 ( [adres 3] ). De rechtbank is van oordeel dat met name de vergelijking met [adres 2] de WOZ-waarde van de garageboxen goed onderbouwt. Uit de foto’s leidt de rechtbank weliswaar af dat het onderhoudsniveau en de kwaliteit van deze referentie beter zijn dan van de garageboxen van belanghebbende, maar daar staat tegenover dat de prijs per vierkante meter van deze referentie op € 1.088 ligt. Dat is ruim hoger dan de € 924 per vierkante meter die de heffingsambtenaar voor de garageboxen van belanghebbende aannemelijk moet maken. Bovendien zijn de verschillen in onderhoud en kwaliteit ook weer niet zo groot dat een nog verdere correctie dan tot € 924 nodig is. Ook [adres 2] kampt namelijk met de nodige gebreken, zoals verzakkingen in de tegels binnen en afbladderende verf aan de buitenkant. De rechtbank is gelet op het voorgaande van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen in kwaliteit en onderhoud met de gebruikte referenties en de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Taxatierapport belanghebbende
15. Tot slot is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar terecht geen rekening heeft gehouden met het door belanghebbende ingediende taxatierapport bij de waardering. Het rapport heeft als waardepeildatum 5 augustus 2021. Dit is dusdanig ver van de waardepeildatum 1 januari 2024 die in deze procedure geldt, dat het taxatierapport niet van invloed is op de waardering.
Conclusie en gevolgen
16. De beroepen zijn ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-beschikkingen voor de garageboxen in stand blijven. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.T.M. Hennevelt, rechter, in aanwezigheid van mr. R. Schultinga, griffier.
Uitgesproken op 13 augustus 2026.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
De werking van deze uitspraak wordt opgeschort totdat de termijn voor het instellen van hoger beroep is verstreken, of indien hoger beroep wordt ingesteld, op dat hoger beroep is beslist.