ECLI:NL:RBNNE:2026:3492

[belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende

de heffingsambtenaar van de gemeente Borger-Odoorn.

Inleiding

In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 17 april 2024.

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak aan de

[adres] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum), voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op € 541.000.

Bij uitspraak op bezwaar van 17 april 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. Hij heeft daarbij de waarde van € 541.000 gehandhaafd.

Belanghebbende heeft op 20 mei 2024 beroep ingesteld.

De heffingsambtenaar heeft geen verweerschrift overgelegd.

De rechtbank heeft het beroep op 21 juli 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, bijgestaan door zijn echtgenote en zijn buurman.

De heffingsambtenaar is – zonder bericht van verhindering – niet op zitting verschenen. De heffingsambtenaar procedeert digitaal bij de rechtbank. De griffier van de rechtbank heeft op 20 mei 2026 om 13:46 uur in het digitale dossier van de heffingsambtenaar een bericht geplaatst waarin de heffingsambtenaar is uitgenodigd voor de zitting onder vermelding van datum, tijd en plaats van die zitting. Van de plaatsing van dit bericht in het digitale dossier is volgens de loggegevens van het digitale systeem op 20 mei 2026 om 13:47 uur een notificatie verzonden aan het door de heffingsambtenaar voor dit doel opgegeven mailadres. Het laatstgenoemde tijdstip geldt als het tijdstip waarop de heffingsambtenaar de uitnodiging voor de zitting heeft ontvangen. De heffingsambtenaar is dus tijdig en op de juiste wijze uitgenodigd voor de zitting. De rechtbank heeft de zitting daarom laten doorgaan.

Feiten

Beoordeling door de rechtbank

3. De rechtbank beoordeelt in deze uitspraak of de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer.

4. Voor de beoordeling van het beroep is het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken van belang. Daarin staat dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die aan die onroerende zaak moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’.

5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2023 niet hoger is dan de waarde in het economisch verkeer op die datum. Als de heffingsambtenaar niet in deze bewijslast slaagt komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem eventueel bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf in goede justitie vaststellen.

6. Belanghebbende voert - samengevat - aan dat de waarde te hoog is bepaald,

omdat de woning in 2023 verbouwd werd. Omdat er geen huisbezoek door een taxateur heeft plaatsgevonden, heeft de heffingsambtenaar zich geen goed beeld kunnen vormen van de staat waarin de woning verkeert. Belanghebbende is van mening dat de WOZ-waarde op een onzorgvuldige manier tot stand is gekomen en dat de vastgestelde waarde een gedragen motivatie mist.

7. Nu belanghebbende de waarde gemotiveerd heeft betwist en de heffingsambtenaar die waarde niet met bewijsmiddelen, zoals een matrix en/of een taxatierapport, heeft onderbouwd, kan de rechtbank niet beoordelen of de waarde niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar is daarom niet in zijn bewijslast geslaagd. Gelet hierop zal het beroep gegrond worden verklaard.

8. Belanghebbende heeft niet gesteld wat de waarde dan wel moet zijn. De rechtbank stelt de waarde daarom in goede justitie vast op een bedrag van € 500.000. Anders dan belanghebbende heeft verzocht, zal de rechtbank de zaak niet terugwijzen naar de heffingsambtenaar. De rechtbank moet het geschil tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar namelijk op grond van artikel 8:41a Awb zoveel mogelijk definitief beslechten. Gelet op dat uitgangspunt en omdat de rechtbank voldoende een beeld heeft van de staat van de woning, is het schatten van de WOZ-waarde in deze zaak naar het oordeel van de rechtbank de meest passende oplossing.

9. Wat betreft de klachten van belanghebbende over de zorgvuldigheid van de totstandkoming van de WOZ-waarde en de motivering van de uitspraak op bezwaar, overweegt de rechtbank als volgt. Belanghebbende heeft onder meer aangevoerd dat de heffingsambtenaar voor belastingjaar 2023 ook al geen rekening had gehouden met de verbouwing en dat dit voor dat jaar met een telefoontje is opgelost. De heffingsambtenaar wist in ieder geval door dat telefoontje dus van de verbouwing. Uit de uitspraak op bezwaar blijkt ook wel dat de heffingsambtenaar op de hoogte was van de verbouwing. In zoverre heeft de heffingsambtenaar niet onzorgvuldig gehandeld. De heffingsambtenaar heeft in de uitspraak op bezwaar ‘op grond van de bevindingen van de taxateur in het veld’ evenwel geconcludeerd dat de woning op 1 januari 2024 grotendeels gereed was. Gelet op de stelling van belanghebbende dat er bij hem helemaal geen taxateur thuis is geweest, acht de rechtbank de uitspraak op bezwaar op dit punt niet voldoende gemotiveerd. Bij gebrek aan nadere stukken of een nadere toelichting van de heffingsambtenaar, waarvoor hij voldoende gelegenheid heeft gehad, moet de rechtbank dan ook concluderen dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar het motiveringsbeginsel heeft geschonden. Voor de beslissing van de rechtbank heeft die schending evenwel verder geen gevolgen, omdat het beroep al gegrond is op grond van wat de rechtbank hiervóór in 8. heeft overwogen.

Conclusie en gevolgen

10. Het beroep is gegrond. De rechtbank vernietigt de uitspraak op bezwaar en zal de vastgestelde waarde op de waardepeildatum verminderen tot € 500.000.

11. Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. Belanghebbende krijgt verder een vergoeding voor zijn reiskosten. Deze vergoeding bedraagt op basis van openbaar vervoer per 2e klasse (retour) € 11. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden.

12. Belanghebbende heeft zich in zijn beroepschrift van 20 mei 2024 beklaagd over de lange duur van deze zaak. De rechtbank vat dit op als een verzoek om vergoeding van immateriële schade wegens een overschrijding van de redelijke termijn.

13. De redelijke termijn van twee jaar is, gerekend vanaf de ontvangst van het bezwaarschrift van 14 maart 2024, met ruim 5 maanden overschreden. Belanghebbende heeft dan recht op schadevergoeding, tenzij met de zaak een financieel belang van minder dan € 1.000 is gemoeid. De rechtbank is van oordeel dat die uitzondering zich hier voordoet. Belanghebbende heeft gesteld dat de aanslagen die op de WOZ-waarde zijn gebaseerd gezamenlijk waarschijnlijk wel meer dan € 1.000 bedragen. Dat betekent echter nog niet dat het financiële voordeel dat de belanghebbende met betrekking tot deze aanslagen krijgt doordat zijn standpunt wordt gehonoreerd, ook meer bedraagt dan € 1.000. De rechtbank volstaat daarom met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden en wijst het verzoek om schadevergoeding af.

Beslissing

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- vermindert de vastgestelde waarde van [adres] voor het belastingjaar 2024 tot een bedrag van € 500.000;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;

- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden;

- bepaalt dat de heffingsambtenaar de reiskosten van € 11 aan belanghebbende moet vergoeden.

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.