RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
[belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende,
de heffingsambtenaar van de gemeente Veendam, de heffingsambtenaar.
Samenvatting
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummers: LEE 25/1621, LEE 25/1741 en LEE 26/15
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 20 augustus 2026 in de zaken tussen
en
Deze uitspraak gaat over de vaststelling van de WOZ-waardes van de onroerende zaak aan de [adres 1] (de woning) voor de belastingjaren 2023, 2024 en 2025. Belanghebbende is het niet eens met de vastgestelde waardes en vindt dat die lager moeten worden vastgesteld. De rechtbank beoordeelt in deze uitspraak voor elk van de drie belastingjaren of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer.
De rechtbank komt tot het oordeel dat de waarde voor belastingjaar 2023 te hoog is vastgesteld, maar de waardes voor de belastingjaren 2024 en 2025 niet. Dat betekent dat:
- het beroep over de waarde voor belastingjaar 2023 (LEE 25/1621) gegrond is. De rechtbank stelt die waarde in goede justitie vast op € 330.000, en dat
- de beroepen over de waardes voor de belastingjaren 2024 en 2025 (LEE 25/1741 en LEE 26/15) ongegrond zijn.
Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dat heeft.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022 (belastingjaar 2023) vastgesteld op € 345.000, de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2023 (belastingjaar 2024) op € 350.000 en de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2024 (belastingjaar 2025) op € 445.000.
De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van belanghebbende tegen de waardes voor de belastingjaren 2023 en 2024 bij uitspraken op bezwaar van 26 maart 2025 ongegrond verklaard. Het bezwaar van belanghebbende tegen de waarde voor belastingjaar 2025 heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak van 1 december 2025 ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met een verweerschrift. Belanghebbende heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend.
De griffier heeft afzonderlijk griffierecht geheven in zowel de zaak met nummer LEE 25/1621 als de zaak met nummer LEE 25/1741 (twee maal € 53). De griffier heeft daarna geconstateerd dat te veel griffierecht is geheven, omdat deze beroepen zijn gericht tegen twee besluiten die samenhangen als bedoeld in artikel 8:41, derde lid, van de Awb. Het griffierecht in de zaak LEE 25/1741 is daarom ten onrechte in rekening gebracht en de griffier heeft het dan ook aan belanghebbende laten terugbetalen.
De rechtbank heeft de beroepen op 4 augustus 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en de heffingsambtenaar, in de persoon van [naam] , bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
De rechtbank heeft met instemming van partijen de zaken op de zitting gelijktijdig en gevoegd behandeld. Daarbij hebben partijen er ook mee ingestemd dat al hetgeen in een of meer van de zaken afzonderlijk is vermeld of verklaard, geacht wordt ook te zijn vermeld of verklaard in de andere zaak of zaken.
Feiten
3. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een in 1875 gebouwde vrijstaande woonboerderij van het Oldambtster type met een inpandige schuur (300 m2), twee dwars aangebouwde schuren (250 m2 en 400 m2) en een tuin-/theehuisje. De woning heeft grotendeels de status van rijksmonument; het theehuis is ingeschreven als gemeentelijk monument. De totale woonoppervlakte is 750 m2 en de kaveloppervlakte is 4.580 m2.
Beoordeling door de rechtbank
Toetsingskader
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.
Bewijslast
5. De heffingsambtenaar moet, in het licht van wat belanghebbende heeft aangevoerd, aannemelijk maken dat hij de waardes van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Dat betekent dat hij als eerste aan zet is om te onderbouwen dat de WOZ-waardes niet te hoog zijn. Als de heffingsambtenaar hier niet in slaagt, moet de rechtbank vervolgens beoordelen of belanghebbende de door hem voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. Als belanghebbende ook niet slaagt in zijn bewijslast, zal de rechtbank de waardes schattenderwijs (in goede justitie) vaststellen.
Standpunten van partijen
6. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waardes de volgende stukken overgelegd:
A. een tabel (hierna: de tabel) waarin gegevens (met daarbij verkoopdocumentatie inclusief enkele foto’s) zijn opgenomen van zeven woningen van hetzelfde woningtype als dat van belanghebbende, een vrijstaande Oldambtster woonboerderij met de status van rijksmonument, die tussen 1 juni 2018 en 4 oktober 2022 zijn verkocht en die alle zijn gelegen binnen een straal van 22 km van de woning. De heffingsambtenaar verwijst daarbij met name naar het object [adres 2] in Stadskanaal, dat volgens hem een goed beeld geeft van het – minimale – prijsniveau van de woning;
B. een op 24 maart 2026 opgemaakt taxatierapport met bijbehorende waardematrix (hierna: de matrix) van [taxateur] , waarin de waarde per 1 januari 2024 is getaxeerd op € 550.000. Voor de onderbouwing daarvan zijn de verkoopcijfers van de volgende objecten gebruikt:
- [adres 3] in Bad Nieuweschans, een vrijstaande woning met de status van rijksmonument, verkocht op 15 september 2022 voor € 400.000;
- [adres 4] in Onstwedde, een vrijstaande woning verkocht op 5 juli 2024 voor € 860.000;
- [adres 5] , een vrijstaande woning met de status van rijksmonument, verkocht op 14 november 2022 voor € 440.000, en
- [adres 6] in Noordbroek, een vrijstaande woning met de status van gemeentelijk monument, verkocht op 19 april 2023 voor € 620.000.
7. Belanghebbende stelt dat de waarde hooguit € 280.000 is, het bedrag dat de heffingsambtenaar blijkens de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 11 februari 2025 over de WOZ-waarde van de woning per waardepeildata 1 januari 2020 en 1 januari 2021 volgens belanghebbende al met grote moeite aannemelijk wist te maken. Er is namelijk nog steeds te weinig aandacht geweest voor de oorspronkelijke functie van de woning, de onmogelijkheden qua verduurzaming, de ligging nabij windmolenpark N33 en de gestapelde mijnbouwschades. De gebruikte referentieobjecten liggen volgens belanghebbende buiten het gebied van gestapelde mijnbouw en hebben daarom veel minder te lijden onder de gevolgen daarvan. Belanghebbende heeft weliswaar veel geïnvesteerd in de woning, maar de gemaakte kosten betreffen voornamelijk het casco van het hoofdgebouw en het casco van de aangebouwde schuren. Die kosten strekten enkel tot verbetering van de staat van onderhoud en vormden geen gebruikelijke investering. Het woongedeelte beslaat maar een deel van het hoofdgebouw en het monumentale voorhuis is niet in gebruik vanwege de restauratieachterstand. De algehele staat van de woning rechtvaardigt niet de door de heffingsambtenaar vastgestelde waardes, aldus belanghebbende.
Het oordeel van de rechtbank
8. De rechtbank licht hieronder toe hoe zij voor elk van de drie belastingjaren tot haar oordeel is gekomen.
Belastingjaar 2023 (LEE 25/1621)
De rechtbank overweegt dat vier van de zeven woningen die in de tabel zijn opgenomen, ruim een jaar vóór de waardepeildatum zijn verkocht (tussen 1 juni 2018 en 10 april 2020). Voor de onderbouwing van de waarde op 1 januari 2022 zal de rechtbank die verkopen dan ook buiten beschouwing laten, omdat deze verkopen naar haar oordeel te ver van de waardepeildatum zijn verwijderd. Dat betekent dat drie verkoopcijfers overblijven, namelijk:
- [adres 7] in Onstwedde, verkocht op 2 maart 2021 voor € 442.500;
- [adres 8] in Scheemda, verkocht op 4 oktober 2022 voor € 775.000; en
- [adres 3] in Bad Nieuweschans, verkocht op 15 september 2022 voor € 400.000. Deze verkoop is ook op genomen in de matrix.
Dit betekent dat de rechtbank ook het referentieobject [adres 2] in Stadskanaal, verkocht op 1 juni 2018, buiten beschouwing laat – volgens de heffingsambtenaar de beste onderbouwing. Hoewel het gerechtshof in zijn uitspraak van 11 februari 2025 met name op basis van de verkoop van dit object oordeelde dat de waarde voor de belastingjaren 2021 en 2022 niet te hoog was vastgesteld, houdt het met de bruikbaarheid van dit verkoopcijfer een keer op. Dat punt is naar het oordeel van de rechtbank wel bereikt bij een waardepeildatum die meer dan drie jaar verwijderd ligt van de verkoopdatum van dit object. Dat geldt ook als in aanmerking wordt genomen dat verkopen van vergelijkbare objecten schaars zijn, zoals tussen partijen niet in geschil is. Zoals met name volgt uit de matrix, beschikt de heffingsambtenaar immers wel degelijk over een aantal recentere verkopen.
Vervolgens overweegt de rechtbank dat de heffingsambtenaar heeft erkend dat de kwaliteit van de woning als slecht moet worden aangemerkt. Dit volgt ook uit de matrix, waarin dit objectkenmerk voor de woning met factor 1 is gewaardeerd. Uit de tabel volgt echter niet hoe het met de kwaliteit van de referentieobjecten staat, laat staan of en zo ja, hoe met de slechte toestand van de woning in relatie tot de referentieobjecten rekening is gehouden. De verkoopdocumentatie biedt daarin onvoldoende inzicht. Van de referenties is in de tabel verder alleen vermeld wat de onderhoudstoestand binnen en buiten is (‘redelijk tot goed’, respectievelijk ‘redelijk’ en ‘goed’, terwijl de woning van belanghebbende op deze punten ook als ‘goed’ is aangemerkt) en hoe de objecten worden verwarmd. Naar het oordeel van de rechtbank schiet de tabel in dat opzicht dus voor de onderbouwing te kort.
Hoewel de matrix in beginsel is ingediend voor belastingjaar 2025, heeft de rechtbank zich, gelet op wat in punt 2.7 is overwogen, afgevraagd of de verkoopcijfers daarin ook kunnen dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning voor belastingjaar 2023. Het verkoopcijfer van [adres 5] van 14 november 2022 zou hiervoor in beginsel bruikbaar kunnen zijn (zie ook punt 10.3 hierna). De heffingsambtenaar heeft evenwel niets gesteld over met name de indexatie van dit cijfer naar waardepeildatum 1 januari 2022. Dat acht de rechtbank in de gegeven context bij een tijdspanne van 9,5 maand wel nodig. De rechtbank gaat daarom voor belastingjaar 2023 aan dit verkoopcijfer voorbij.
Het verkoopcijfer [adres 3] is ook in de matrix opgenomen, maar onderbouwt de waarde naar het oordeel van de rechtbank niet. De prijs van dit referentieobject (€ 400.000), met een woonoppervlakte van 740 m2, ligt weliswaar hoger dan de voor de woning vastgestelde waarde (€ 345.000), maar daar staat tegenover dat de woning op kwaliteit nog een punt lager scoort dan [adres 3] (factor 1 tegenover factor 2) en dat [adres 3] over aanzienlijk meer grond (16.274 m²) en waardevollere bijgebouwen beschikt. De stelling van de heffingsambtenaar op de zitting dat van [adres 3] het gehele dak moet worden vervangen, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Belanghebbende heeft immers onbetwist gesteld dat ook de kwaliteit van zijn woning zodanig is dat hij nog steeds moet investeren om de woning leefbaar te maken dan wel te houden.
Gelet op het bovenstaande komt de rechtbank tot het oordeel dat de heffingsambtenaar voor wat betreft de onderbouwing van de waarde per 1 januari 2022 niet in zijn bewijslast is geslaagd.
De rechtbank zal vervolgens beoordelen of belanghebbende de door hem bepleite waarde aannemelijk maakt (zie punt 5). Belanghebbende heeft zich voor de waarde van € 280.000 alleen aangesloten bij het oordeel van gerechtshof Arnhem-Leeuwarden over de WOZ-waardes voor de belastingjaren 2021 en 2022, zonder daarvoor een onderbouwing te geven. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende daarmee die waarde niet aannemelijk gemaakt.
Omdat beide partijen de door hen verdedigde waarde op de waardepeildatum 1 januari 2022 niet aannemelijk hebben gemaakt, is het aan de rechtbank om die waarde vast te stellen. De rechtbank zal de waarde per 1 januari 2022 schattenderwijs, daarbij alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemende, in goede justitie vaststellen op een bedrag van € 330.000.
Belastingjaar 2024 (LEE 25/1741)
De rechtbank overweegt dat maar twee van de zeven referentieobjecten die in de tabel zijn genoemd, hooguit een jaar van de waardepeildatum 1 januari 2023 zijn verwijderd. Voor wat betreft hetgeen de rechtbank verder ten aanzien van de tabel heeft overwogen, verwijst zij naar de punten 9.1 en 9.2. De rechtbank vindt de tabel voor belastingjaar 2024 daarom ook niet bruikbaar.
Anders dan voor belastingjaar 2023, is de rechtbank van oordeel dat het verkoopcijfer van [adres 5] voor belastingjaar 2024 wél bruikbaar is. De verkoopovereenkomst voor dit object is gesloten op 14 november 2022, anderhalve maand vóór de waardepeildatum, en op 1 maart 2023 heeft de levering plaatsgevonden. Daarom vormt deze verkoop naar het oordeel van de rechtbank ook zonder enige indexatie een voldoende bruikbare onderbouwing voor dit belastingjaar.
[adres 5] is net als de woning van belanghebbende een rijksmonument. Dit object heeft een duidelijk betere KOUDV-score, met onder meer factor 3 (gemiddeld) voor kwaliteit (tegenover factor 1 bij de woning van belanghebbende) en factor 4 (goed) voor onderhoud en uitstraling (tegenover factor 3 bij de woning van belanghebbende). De rechtbank zal daarom in het bijzonder naar de gecorrigeerde m2-prijzen kijken: € 874 voor de woning en € 1.099 voor [adres 5] . De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar door deze correcties voldoende rekening heeft gehouden met de genoemde verschillen. Dat geldt te meer omdat de voor de woning van belanghebbende getaxeerde waarde ruim boven de waarde ligt die de heffingsambtenaar aannemelijk moet maken. De rechtbank is verder van oordeel dat [adres 5] qua ligging, op minder dan twee kilometer afstand van de woning van belanghebbende, zeer goed vergelijkbaar is met de woning. Op de zitting heeft belanghebbende gesteld dat [adres 5] weliswaar ook in [plaats] ligt, maar dat die woning veel minder overlast van windpark N33 heeft, omdat tussen [adres 5] en het windpark nog een hele wijk ligt. Daarnaast ondervindt [adres 5] volgens belanghebbende minder gevolgen van de gas- en zoutwinning, omdat die woning verder van het kanaal ligt en niet met de trillingen in het talud te maken heeft. Of en zo ja, in hoeverre de geluidsoverlast door de tussenliggende wijk afwijkt van wat belanghebbende ervaart, heeft hij echter niet onderbouwd. Een moderne windmolen heeft een zodanige hoogte dat het zonder meer niet aannemelijk is dat een wijk in een relatief kleine plaats als [plaats] het geluid noemenswaardig vermindert. Ook heeft belanghebbende niet voldoende onderbouwd dat en waarom er een significant verschil in trilling is tussen zijn woning en de zeer dichtbij gelegen [adres 5] . De rechtbank kan daarom niet vaststellen dat de windmolens en de gevolgen van de gas- en zoutwinning op de woning van belanghebbende een waardeverminderend effect hebben ten opzichte van de [adres 5] .
Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar in het bijzonder met het referentieobject [adres 5] aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2023 niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer.
Belastingjaar 2025 (LEE 26/15)
Zoals de rechtbank hiervoor ten aanzien van belastingjaar 2024 heeft geoordeeld, vindt zij het object [adres 5] goed vergelijkbaar. Omdat dit referentieobject op 14 november 2022 is verkocht en de heffingsambtenaar hiervoor een indexering naar 1 januari 2024 heeft toegepast die belanghebbende niet heeft betwist, is het naar het oordeel van de rechtbank ook een goede onderbouwing voor de waarde per 1 januari 2024. De eigenlijke verkoopdatum ligt weliswaar iets meer dan een jaar van die waardepeildatum verwijderd, maar dat maakt het object niet onbruikbaar. Daarbij betrekt de rechtbank dat het om minder dan twee maanden gaat en dat verkoopcijfers van monumentale panden relatief schaars zijn. De rechtbank verwijst voor de overige overwegingen met betrekking tot [adres 5] naar punt 10.3.
Ook voor belastingjaar 2025 oordeelt de rechtbank daarom dat de heffingsambtenaar in zijn bewijslast is geslaagd en dat de waarde van de woning per 1 januari 2024 niet te hoog is vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
12. Het beroep met zaaknummer LEE 25/1621 over belastingjaar 2023 is gegrond en de rechtbank zal de WOZ-waarde per 1 januari 2022 in goede justitie vaststellen op € 330.000. De beroepen met zaaknummers LEE 25/1741 en LEE 26/15 zijn ongegrond en de WOZ-waardes per 1 januari 2023 en 1 januari 2024 blijven gehandhaafd op € 350.000 en € 445.000.
13. Omdat de rechtbank het beroep in de zaak LEE 25/1621 gegrond zal verklaren, zal de rechtbank bepalen dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 53 aan hem vergoedt. Het griffierecht in de zaak LEE 26/15 krijgt belanghebbende niet vergoed, omdat dat beroep ongegrond is.
14. Er is geen aanleiding voor vergoeding van proceskosten van belanghebbende, omdat hij op de zitting heeft verklaard daarop geen aanspraak te maken.
Beslissing
De rechtbank:
LEE 25/1621
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2022 voor het belastingjaar 2023 tot een bedrag van € 330.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 53 aan belanghebbende te vergoeden.
LEE 25/1741 en LEE 26/15
- verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.T.M. Hennevelt, rechter, in aanwezigheid van D.A. van der Beek, griffier.
Uitgesproken in het openbaar op 20 augustus 2026.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
De werking van deze uitspraak wordt opgeschort totdat de termijn voor het instellen van hoger beroep is verstreken, of indien hoger beroep wordt ingesteld, op dat hoger beroep is beslist.