RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende
de heffingsambtenaar van de gemeente Westerveld, de heffingsambtenaar(gemachtigden: [naam 1] en [naam 2] ).
Samenvatting
Zittingsplaats Assen
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 24/4282
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 25 augustus 2026 in de zaak tussen
en
1. Deze uitspraak gaat over de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) voor het belastingjaar 2024. Belanghebbende is het niet eens met de waardebeschikking. Hij voert daartoe een aantal beroepsgronden aan. De rechtbank beoordeelt aan de hand van de beroepsgronden of de vastgestelde waarde van € 395.000 niet te hoog is.
De rechtbank komt in deze uitspraak tot het oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Dit betekent dat de waardebeschikking in stand blijft. Het beroep is dus ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Procesverloop
2. De heffingsambtenaar heeft met de waardebeschikking de waarde van de woning op de waardepeildatum vastgesteld op € 395.000.
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 19 september 2024 het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
De rechtbank heeft het beroep op 22 juni 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben de gemachtigden van de heffingsambtenaar deelgenomen. Belanghebbende is - zonder bericht van verhindering – niet op zitting verschenen. Belanghebbende procedeert vrijwillig digitaal bij de rechtbank. De griffier van de rechtbank heeft op 17 april 2026 om 10:49 uur in het digitale dossier van belanghebbende een bericht geplaatst waarin hij is uitgenodigd voor de zitting onder vermelding van datum, tijd en plaats van die zitting. Van de plaatsing van dit bericht in het digitale dossier is volgens de loggegevens van het digitale systeem op 17 april 2026 om 10:54 uur een notificatie verzonden aan het door belanghebbende voor dit doel opgegeven mailadres. Het laatstgenoemde tijdstip geldt als het tijdstip waarop belanghebbende de uitnodiging voor de zitting heeft ontvangen. Belanghebbende is dus tijdig en op de juiste wijze uitgenodigd voor de zitting. De rechtbank heeft de zitting daarom laten doorgaan.
Feiten
3. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning van 146 m² uit 1979 met een garage, een berging en een carport. De kaveloppervlakte is 560 m².
Beoordeling door de rechtbank
Toetsingskader
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
5. Belanghebbende voert - samengevat en zakelijk weergegeven- in beroep het volgende aan tegen de uitspraak op bezwaar. Bij het bepalen van de gebruiksoppervlakte van de woning zijn fouten zijn gemaakt door de heffingsambtenaar. Verder gebruikt de heffingsambtenaar de referentieobjecten [adres 2] en [adres 3] , maar die zijn onvergelijkbaar door verschillen in bouwjaren, gebruiks- en kaveloppervlakte en ligging. De objecten aan [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] zijn zeer goed vergelijkbaar met de woning qua onderhoud en voorzieningen, maar hebben lagere WOZ-waardes. Dat wijst erop dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Daarbij moet de grondwaarde van belanghebbende lager zijn in vergelijking met [adres 6] wegens het risico van overstromingen bij regenval die het tuingebruik beperkt. Belanghebbende twijfelt ook over de deskundigheid van de taxateur en concludeert dat de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde niet aannemelijk is gemaakt. Belanghebbende wijst nog op het ontbreken van voorzieningen als zonnepanelen, een warmtepomp en vloerverwarming en stelt dat de waarde van de woning maximaal € 350.000 kan zijn.
6. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat aannemelijk is gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. De vastgestelde waarde komt tot stand met behulp van de vergelijkingsmethode en daarbij zijn de verkoopprijzen gebruikt van vergelijkbare woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht. De vergelijking van belanghebbende met WOZ-waardes van omliggende woningen gaat daarom niet op. In de beroepsfase gebruikt de heffingsambtenaar nieuwe referenties die onderbouwen dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. De gebruiksoppervlakte van de woning is met de NEN-norm 2580 bepaald en nagemeten vanaf de bouwtekeningen. De objectkenmerken, zowel primair als secundair, zijn volgens de heffingsambtenaar correct. In verband met de grootte van het hoofdgebouw en de kavels is een staffel gebruikt in de waardering. De matrix bevat het resultaat van de onderlinge vergelijking tussen de woning en de referentieobjecten. Rekening houdend met de onderlinge verschillen en de verkoopprijzen van de referenties is aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
7. De rechtbank stelt vast dat belanghebbende niet concreet heeft onderbouwd wat er onjuist zou zijn aan de door de heffingsambtenaar gehanteerde oppervlaktes. Tegenover de toelichting van de heffingsambtenaar, waarbij bouwtekeningen zijn ingediend, heeft belanghebbende te weinig ingebracht om de heffingsambtenaar niet te volgen qua oppervlaktes. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar ook in de beoordeling van de KOUDV-factoren, nu belanghebbende die niet concreet heeft betwist. Voor zover belanghebbende erop wijst dat de woning qua voorzieningen minder is, stelt de rechtbank vast dat uit de door de heffingsambtenaar ingebrachte iWOZ-informatie blijkt dat de referenties ook niet over de genoemde voorzieningen beschikken. Dit is overigens door belanghebbende ook niet gesteld. De heffingsambtenaar heeft de vastgestelde waarde onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. Dit is de wettelijk voorgeschreven waarderingsmethode. De vergelijking die belanghebbende maakt met (de WOZ-waardes van) omliggende woningen is dan ook niet relevant omdat die woningen niet (recent) verkocht zijn. Voor een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel ziet de rechtbank geen aanleiding omdat belanghebbende volstrekt niet heeft onderbouwd dat het gaat om vrijwel identieke woningen die in de meerderheid van de gevallen lager zijn gewaardeerd dan de woning van belanghebbende. De heffingsambtenaar heeft in de waardering op grond van de vergelijkingsmethode een drietal referentiewoningen gebruikt. Die referenties zijn naar het oordeel van de rechtbank goed vergelijkbaar met de woning gelet op het type, de bouwjaren, de gebruiksoppervlakte en de kaveloppervlakte. De ligging in Darp, dan wel Uffelte, acht de rechtbank voldoende vergelijkbaar om de woningen onderling goed te kunnen vergelijken. De heffingsambtenaar komt in de matrix tot een taxatiewaarde van ruim € 420.000 en daarmee € 25.000 boven de vastgestelde waarde. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
8. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de vastgestelde waarde in stand blijft. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F. Brekelmans, rechter, in aanwezigheid van J.H. Folkers, griffier.
Uitgesproken op 25 augustus 2026.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
De werking van deze uitspraak wordt opgeschort totdat de termijn voor het instellen van hoger beroep is verstreken, of indien hoger beroep wordt ingesteld, op dat hoger beroep is beslist.