RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
de heffingsambtenaar van de gemeente Súdwest-Fryslân, de heffingsambtenaar.
Samenvatting
Zittingsplaats Leeuwarden
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 24/4192
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 27 augustus 2026 in de zaak tussen
en
1. Deze uitspraak gaat over de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak van belanghebbende op waardepeildatum 1 januari 2023 (de waardebeschikking). Belanghebbende is het niet eens met de waardebeschikking. Zij voert daartoe een aantal beroepsgronden aan.
De rechtbank komt in deze uitspraak tot het oordeel dat de waardebeschikking niet juist is. Dit betekent dat de waardebeschikking wordt verminderd. Het beroep is dus gegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Procesverloop
2. Bij besluit van 26 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak (de WOZ-waarde), plaatselijk bekend als [adres 1] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum, vastgesteld voor het belastingjaar 2024 op € 321.000.
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 26 september 2024 het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. Hij heeft daarbij de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Partijen hebben voor de zitting nadere stukken ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 19 augustus 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, bijgestaan door [naam 1] , en de gemachtigde van de heffingsambtenaar: [naam 2] , bijgestaan door [naam 3] .
Feiten
3. De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan.
De onroerende zaak betreft een appartement voor de recreatie uit 1980, nabij het Sneekermeer .
In zijn verweerschrift heeft de heffingsambtenaar onder meer geschreven:
“5.1 De WOZ-waarde is te hoog vastgesteld, met name in verhouding met een soortgelijk appartement, namelijk 16-1 welke lager getaxeerd wordt en groter is. De waarde moet verlaagd worden naar € 123.000, -.
[adres 1] is een samenvoeging van 2 appartementen, namelijk [adres 1] en [adres 2] . Zie de
verkoopinformatie inclusief foto’s welke in de bijlage is toegevoegd.
Het WOZ-object heeft weliswaar alleen [adres 1] in de naam, maar hier horen dus beide bouwlagen bij. Zoals in het taxatierapport te zien is, is het appartement op de etage nog ietwat groter dan de begane grond. Vandaar ook de hogere taxatiewaarde dan 16-1 waar alleen een begane grond appartement aanwezig is.
Eiser lijkt puur uit te gaan van een vergelijking van de begane grond met andere objecten, maar dit gaat niet op omdat er meer aanwezig is.”
In het door de heffingsambtenaar overgelegde waarderapport van de onroerende zaak is onder meer opgenomen:
“[adres 1] / [adres 2] . zeer ruim recreatie appartement over twee verdiepingen met uitzicht over het prinses margrietkanaal en het starteiland. het appartement is ontstaan door samenvoeging van twee boven elkaar gelegen appartementen en is daardoor het grootste van het complex. het appartement beschikt over twee eigen parkeerplaatsen, een tuin met terras op het zuidwesten, alsmede een ruim balkon met fraai uitzicht.”
In haar brief van 8 februari 2025, ontvangen door de rechtbank op 17 februari 2025, heeft belanghebbende in reactie op het hiervoor vermelde verweerschrift en het waarderapport onder meer geschreven:
“In 5.1 wordt gesteld dat [adres 1] alleen in naam is, echter een samenvoeging is van [adres 1] en [adres 2] , doch dit is niet het geval, [adres 1] is een zelfstandig appartement zonder verbinding met
[adres 2] .”
Beoordeling door de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
5. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Ter onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde heeft de heffingsambtenaar verwezen naar het als bijlage bij het verweerschrift opgenomen waarderapport van [taxateur]. In dit rapport, dat is opgemaakt aan de hand van een uitpandige taxatie, wordt gesteld dat het gebruiksoppervlakte voor wonen 98 m² betreft vanwege de samenvoeging van twee appartementen (zie 3.3.). De waarde van de onroerende zaak is onderbouwd aan de hand van een drietal referentieobjecten. Deze referentieobjecten zijn niet-samengestelde appartementen uit naastgelegen appartementencomplexen.
6. In een reactie op het verweerschrift en het waarderapport (zie 3.4.) heeft belanghebbende gesteld dat haar onroerende zaak geen verbinding heeft met het appartement [adres 1] .
7. Ter zitting heeft belanghebbende haar standpunt nader toegelicht door te stellen dat appartement [adres 1] is verbonden met appartement [adres 3] , dat tevens in haar bezit is.
8. In reactie daarop heeft de heffingsambtenaar ter zitting gesteld dat bij de waardering van de onroerende zaak van belanghebbende ten onrechte van een samenvoeging met appartement [adres 1] is uitgegaan en dat dus een onjuiste grootte van het appartement is gehanteerd. Aan de hand van de referentieobjecten uit het waarderapport heeft de heffingsambtenaar ter zitting berekend dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak op € 170.000 moet worden gesteld.
9. De rechtbank stelt vast dat gelet op het bezwaarschrift en de uitspraak op bezwaar tussen partijen verschil van mening bestond over de grootte van de onroerende zaak ten gevolge van de objectafbakening. Belanghebbende heeft onweersproken gesteld dat zij de heffingsambtenaar heeft aangeboden om langs te komen. Desondanks heeft er geen hoorgesprek plaatsgevonden en heeft de taxateur van de heffingsambtenaar volstaan met een uitpandige taxatie. Vervolgens heeft belanghebbende het verschil van mening al in haar brief van 8 februari 2025 expliciet verwoord (zie 3.4.). Dit is voor de heffingsambtenaar geen aanleiding geweest tot nader onderzoek.
10. De rechtbank overweegt dat in een fiscale procedure de feiten zoveel als mogelijk in de bezwaarfase en in ieder geval vóór de zitting bij de rechtbank moeten worden vastgesteld. Ter voorkoming van verdere vertraging van de procedure zal de rechtbank nu uitgaan van hetgeen partijen ter zitting hebben verklaard. Hieruit volgt dat met inachtneming van artikel 16 van de Wet WOZ de onroerende zaak van belanghebbende een afzonderlijk object is voor de WOZ en dat die gelet op de omstandigheden geen samenstel kan vormen met appartement [adres 1] . De onroerende zaak van belanghebbende betreft dus een appartement van 43 m². Dit betekent dat de waardebeschikking (zie 2.) in geen geval juist kan zijn.
11. De rechtbank is vervolgens van oordeel dat de heffingsambtenaar ook de WOZ-waarde zoals hij die ter zitting aan de hand van het waarderapport heeft berekend, onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat belanghebbende consequent vanaf haar bezwaarschrift heeft gesteld dat sprake is van achterstallig onderhoud en dat de heffingsambtenaar uitgaat van een gemiddeld onderhoud, gebaseerd op een uitpandige taxatie en een waarderapport met foto’s uit 2013. Ook op dit punt had een inpandige taxatie en/of een hoorgesprek uitkomst kunnen bieden.
12. Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door haar gestelde waarde van € 123.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat belanghebbende ter onderbouwing daarvan uitsluitend ter zitting een stuk heeft overgelegd, bestaand uit één A-4 op briefpapier van [bedrijf]. De datum van het stuk is 13 augustus 2026 en daarin wordt vermeld dat de geschatte verkoopopbrengst van de onroerende zaak tussen de € 100.000 en € 105.000 ligt. De rechtbank overweegt dat onbekend is wie dit stuk heeft opgesteld, dit stuk niet is ondertekend en er sprake is van een geschatte verkoopopbrengst op een datum die ver verwijderd is van de waardepeildatum.
13. Omdat geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het gevraagde bewijs te leveren, bepaalt zij de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum schattenderwijs op € 150.000.
Conclusie en gevolgen
14. Het beroep is gegrond. De waardebeschikking moet worden vastgesteld op € 150.000.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. Belanghebbende heeft niet gesteld proceskosten te hebben gemaakt die vergoed kunnen worden.
Beslissing
De rechtbank:
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot een bedrag van € 150.000;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. P.G. Wijtsma, rechter, in aanwezigheid van
mr. H.J. Haanstra, griffier.
Uitgesproken op 27 augustus 2026.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
De werking van deze uitspraak wordt opgeschort totdat de termijn voor het instellen van hoger beroep is verstreken, of indien hoger beroep wordt ingesteld, op dat hoger beroep is beslist.