RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
de heffingsambtenaar van de gemeente Súdwest-Fryslân, de heffingsambtenaar.
Samenvatting
Zittingsplaats Leeuwarden
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 24/4276
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 27 augustus 2027 in de zaak tussen
en
1. Deze uitspraak gaat over de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak van belanghebbende op waardepeildatum 1 januari 2023 (de waardebeschikking). Belanghebbende is het niet eens met de waardebeschikking. Hij voert daartoe een aantal beroepsgronden aan.
De rechtbank komt in deze uitspraak tot het oordeel dat de waardebeschikking juist is. Dit betekent dat de waardebeschikking in stand blijft. Het beroep is dus ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Procesverloop
2. Bij besluit van 26 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak (de WOZ-waarde), plaatselijk bekend als [adres 1] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum, vastgesteld voor het belastingjaar 2024 op € 722.000.
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 25 september 2024 het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. Hij heeft daarbij de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
De rechtbank heeft het beroep op 19 augustus 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en de gemachtigde van de heffingsambtenaar: [naam 1] , bijgestaan door [naam 2] .
Feiten
3. De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan.
De onroerende zaak betreft een vrijstaande woning (met botenhuis) uit 2020 met een oppervlakte van 173 m² op een kavel van 575 m², gelegen aan vaarwater.
Beoordeling door de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
5. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar verwezen naar het als bijlage bij het verweerschrift opgenomen waarderapport. In dit rapport is de waarde onderbouwd aan de hand van een drietal referentieobjecten.
6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het hiervoor onder 5. genoemde waarderapport en met de toelichting daarop in het verweerschrift en ter zitting het van hem verlangde bewijs heeft geleverd dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank overweegt daartoe als volgt.
7. De in het waarderapport genoemde referentieobjecten kennen wat grootte, kwaliteit, onderhoud en uitstraling inderdaad verschillen, maar de keuze voor deze objecten valt, gelet op de markt van woningen aan vaarwater ten tijde van de waardepeildatum en de unieke kenmerken van de onroerende zaak van belanghebbende, te rechtvaardigen. Met de onderlinge verschillen is, naar het oordeel van de rechtbank, zodanig rekening gehouden dat zij een juiste waardebepaling van de onroerende zaak niet in de weg staan.
8. De rechtbank wijst dan met name op de onroerende zaak aan [adres 2] uit 2016, eveneens gelegen aan vaarwater, die op 16 mei 2023 is overgedragen voor € 705.000. Deze verkoop is naar het oordeel van de rechtbank een overtuigende onderbouwing van de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde van de onroerende zaak van belanghebbende. De onroerende zaak aan [adres 2] is weliswaar na de waardepeildatum verkocht, maar omdat dit referentieobject goed vergelijkbaar is met de onroerende zaak van belanghebbende, is deze verkoop het meest geschikt voor de waardebepaling. Met de verschillen in oppervlakte en kavel en met de aanwezigheid van een boothuis heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden. Met het tijdsverloop heeft hij eveneens, door middel van een indexering, rekening gehouden.
9. Belanghebbende is van mening dat de waarde van zijn onroerende zaak ten opzichte van voorgaande jaren te veel is gestegen en heeft aan de hand van hem bekende indexatiecijfers de door hem bepleite waarde uitgerekend. De rechtbank overweegt dat bij de vaststelling van de WOZ-waarde het niet gaat om een vergelijking met de WOZ-waarde uit eerdere jaren, maar om een systematische vergelijking met transactieprijzen van vergelijkbare referentieobjecten. Daarbij staat ieder jaar op zichzelf. Elk jaar wordt aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, bepaald wat de WOZ-waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum is. Daarbij wordt dus niet gekeken naar de WOZ-waarde die op vorige waardepeildata aan de onroerende zaak is toegekend.
10. Wat betreft het bouwwerk van de buren ziet de rechtbank ook dat het lastig(er) is om onderhoud te plegen aan de garage/het boothuis van de onroerende zaak van belanghebbende. Zij acht het echter niet aannemelijk dat dit van zo’n grote invloed is op de waarde van de onroerende zaak dat deze te hoog is vastgesteld.
11. Voor zover belanghebbende zijn standpunt dat de waarde te hoog is vastgesteld vanwege een anti-speculatiebeding heeft gehandhaafd, is de rechtbank van oordeel dat dit hem niet kan baten. Gelet op de fictie dat bij de waardevaststelling ervan wordt uitgegaan dat het object vrij en onbezwaard zou kunnen worden overgedragen (zie 4.), is een anti-speculatiebeding niet relevant. Van een dergelijke verkoopbeperking gaat ook geen waardedruk uit, omdat die het genot van belanghebbende bij de onroerende zaak niet beperkt.
12. Ten slotte gaat de rechtbank voorbij aan de door partijen aangedragen referentieobjecten [adres 3] en [adres 4] , omdat die meer dan een jaar verwijderd van de waardepeildatum zijn verkocht.
13. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de onroerende zaak niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
14. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de waardebeschikking in stand blijft. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. P.G. Wijtsma, rechter, in aanwezigheid van
mr. H.J. Haanstra, griffier.
Uitgesproken op 27 augustus 2026.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
De werking van deze uitspraak wordt opgeschort totdat de termijn voor het instellen van hoger beroep is verstreken, of indien hoger beroep wordt ingesteld, op dat hoger beroep is beslist.