ECLI:NL:RBNNE:2026:3909

1. [gedaagde sub 1],

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding (met producties); - de mondelinge behandeling van 26 augustus 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en waar [gedaagden] een productie (brief van de gemeente Oldambt van 18 juni 2026) heeft overgelegd.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

[eiser] huurt met ingang van 1 juni 2023 van [gedaagden] de woning aan het adres [het gehuurde] (hierna: het gehuurde).

Op 26 september 2024 heeft de Huurcommissie beslist dat er sprake is van ernstige gebreken aan het gehuurde en dat daarom de geldende huurprijs vanaf 1 augustus 2023 tijdelijk wordt verlaagd naar € 242,40 per maand.

Tussen partijen is eerder een kort geding gevoerd. In dat verband hebben partijen op 3 april 2025 partijen ten overstaan van de kantonrechter een vaststellingsovereenkomst gesloten. Die houdt, voor zover van belang, het volgende in:

“1. Verhuurders zullen binnen twee maanden na vandaag de volgende werkzaamheden verrichten:

- Aanvang maken en zo mogelijk afronden van het waterdicht maken van het dak, voor zover dat redelijkerwijs mogelijk is (gebrek zoals omschreven in de uitspraak van de Huurcommissie);

- De douchevloer op afschot brengen (gebrek zoals omschreven in de uitspraak van de Huurcommissie);

- Zorgen dat de elektrische installatie naar behoren werkt, waaronder mede verstaan wordt alle wand- en contactdozen.”

In opdracht van [gedaagden] heeft deskundige [deskundige] B.V. (hierna: ‘[deskundige]’) onderzoek gedaan naar de elektrische installatie in het gehuurde. In het rapport van [deskundige] staat, voor zover van belang, het volgende geschreven:

Op 13 april 2026 door [deskundige] en Elektrospekt B.V. een inspectierapport opgemaakt van het gehuurde. In paragrafen 9.1. en 9.2. en de Bijlage ‘laagspanningsinstallatie’ van dat rapport wordt, voor zover van belang, het volgende geconstateerd:

“De beschermingsleidingsweerstand van de wandcontactdoos voldoet niet aan de minimaal vereiste waarde.

De keuken krijgt op een ondeugdelijke manier spanning via een wandcontactdoos uit de slaapkamer. De tafelcontactdozen maken deel uit van de vaste installatie. Kans op overgangsweerstanden / brandgevaar.”

In een e-mail van 29 mei 2026 heeft de advocaat van [eiser] aan [gedaagden] geschreven:

“Namens cliënte zend ik u bijgaand het rapport van de deskundige. De paragrafen 9.1 en 9.2 en met name de bijlage 'laagspanningsinstallatie' bevatten de gebreken, o.a.:

- De beschermingsleidingsweerstand van de wandcontactdoos voldoet niet aan de minimaal vereiste waarde.

- De keuken krijgt op een ondeugdelijke manier spanning via een wandcontactdoos uit de slaapkamer. De tafelcontactdozen maken deel uit van de vaste installatie.

- De keuken krijgt op een ondeugdelijke manier spanning via een wandcontactdoos uit de slaapkamer. De tafelcontactdozen maken deel uit van de vaste installatie. Kans op overgangsweerstanden / brandgevaar.

Namens cliënte sommeer ik u om de gebreken binnen een week hersteld te hebben. Hiervoor dient u met mij contact op te nemen, ook indien u meent dat dit niet binnen een week lukt. (…)”

3. Het geschil

[eiser] vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

I. [gedaagden] (hoofdelijk) te veroordelen om de gebreken zoals geconstateerd en

gerapporteerd door de heer [deskundige] (Elektrospekt) in zijn rapport van 13 april 2026, meer

bijzonder zoals genoemd de paragrafen 9.1 en 9.2 van dat rapport, zijnde:

i.) De beschermingsleidingsweerstand van de wandcontactdoos voldoet niet aan de

minimaal vereiste waarde;

ii). De keuken krijgt op een ondeugdelijke manier spanning via een wandcontactdoos uit de slaapkamer. De tafelcontactdozen maken deel uit van de vaste installatie;

iii.) De keuken krijgt op een ondeugdelijke manier spanning via een wandcontactdoos uit de slaapkamer. De tafelcontactdozen maken deel uit van de vaste installatie. Kans op

overgangsweerstanden / brandgevaar, binnen twee weken na betekening van het vonnis weg te nemen;

II. [gedaagden] (hoofdelijk) te veroordelen om binnen twee weken na betekening van het

vonnis, althans binnen een in goede justitie te bepalen termijn, de douchevloer

op afschot te brengen (gebrek zoals omschreven in de uitspraak van de Huurcommissie);

III. [gedaagden] (hoofdelijk) te veroordelen om binnen twee weken na betekening van het

vonnis, althans binnen een in goede justitie te bepalen termijn, het dak waterdicht te maken (gebrek zoals omschreven in de uitspraak van de Huurcommissie).

IV. [gedaagden] (hoofdelijk) te veroordelen om binnen twee weken na betekening van het

vonnis, althans binnen een in goede justitie te bepalen termijn, de tuin en de overige buitenruimte behorende tot het gehuurde volledig op te ruimen, alle aldaar aanwezige goederen en materialen die niet tot de normale inrichting daarvan behoren te verwijderen en verwijderd te houden, en deze in nette en ordentelijke staat te brengen en te houden.

V. [gedaagden] (hoofdelijk) te veroordelen om aan [eiser] een dwangsom te betalen van € 750,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de in punt I., II., III. en IV. van

dit petitum voldoet, tot een maximum van € 30.000,00 is bereikt,

VI. [gedaagden] (hoofdelijk) te veroordelen om aan [eiser] te voldoen een bedrag van

€ 603,79 en wel binnen 14 dagen na betekening vonnis.

VII. [gedaagden] (hoofdelijk) te veroordelen om aan [eiser] te voldoen een bedrag van

€ 7.433,80 en wel binnen 14 dagen na betekening vonnis.

VIII. [gedaagden] (hoofdelijk) te veroordelen in de kosten van de procedure, waaronder

begrepen de griffierechten en de nakosten, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe.

[gedaagden] voeren verweer.

4. De beoordeling

Het spoedeisend belang volgt uit de aard van het gevorderde.

Toetsingskader

Uitgangspunt in een geschil als het onderhavige is dat de tussen partijen tot stand gekomen en in het proces-verbaal van de zitting van 3 april 2025 vastgelegde overeenkomst dient te worden nagekomen. Slechts indien sprake zou zijn van zwaarwegende omstandigheden die zich tegen de onverkorte nakoming daarvan verzetten, kan dat anders zijn.

Electrische installatie

Ter onderbouwing van de stelling dat [gedaagden] heeft nagelaten zijn verplichtingen uit de vaststellingsovereenkomst na te komen heeft [eiser] verwezen naar de bevindingen in het rapport van 13 april 2026. Daarin staat dat de elektrische installatie van de woning gebreken vertoont als weergegeven in de vordering onder I. In het licht van die bevindingen heeft [gedaagden] niet mogen volstaan met de blote ontkenning dat de elektrische installatie deugdelijk is. Temeer niet omdat [deskundige] in eerste instantie door [gedaagden] zelf is in geschakeld en hij diens deskundigheid niet in twijfel heeft getrokken. Daarmee is voldoende aannemelijk dat [gedaagden] niet heeft voldaan aan zijn verplichtingen uit de vaststellingsovereenkomst waar het betreft de verplichting om zorg te dragen voor het realiseren van een deugdelijke elektrische installatie in de woning. Het gevorderde onder I. zal daarom worden toegewezen.

Afschot brengen van douchevloer

Tussen partijen staat niet in geschil dat de douchevloer nog niet op afschot is gebracht. Omdat [gedaagden] zich in de vaststellingsovereenkomst daartoe had verplicht zal de vordering onder II. worden toegewezen.

Waterdicht maken van het dak

[eiser] heeft geen stellingen betrokken die de conclusie kunnen dragen dat [gedaagden] op dit punt tekort is geschoten in de nakoming van de vaststellingsovereenkomst. Deze vordering zal daarom worden afgewezen.

Op orde brengen buitenruimte

[eiser] vordert [gedaagden] te veroordelen de buitenruimte behorende tot het gehuurde volledig op te ruimen, alle aldaar aanwezige goederen en materialen die niet tot de normale inrichting daarvan behoren te verwijderen en verwijderd te houden en deze in nette en ordentelijke staat te brengen en te houden.

[gedaagden] heeft met betrekking tot deze vordering slechts aangevoerd dat de gemeente Oldambt heeft verboden om de buitenruimte op te ruimen vanwege de mogelijke aanwezigheid van asbest. Dit verweer is door [eiser] weersproken. Daarop heeft [gedaagden] dat niet met feiten onderbouwd. Hij heeft in dit verband alleen een brief van de gemeente Oldambt d.d. 18 juni 2026 overgelegd. Daarin staat weliswaar dat voor het opruimen een gecertificeerd bedrijf dient te worden ingeschakeld, maar niet dat de gemeente het [gedaagden] heeft verboden om de buitenruimte op te ruimen. De vordering ligt daarmee voor toewijzing gereed.

Termijn en dwangsommen

Voor de uitvoering van de hiervoor bedoelde werkzaamheden zal [gedaagden] een redelijke termijn van zes weken worden geboden. Bij het vaststellen van die termijn betrekt de kantonrechter dat [gedaagden] al geruime tijd op de hoogte is van de verplichting om de werkzaamheden uit te voeren en hij schriftelijk door [eiser] is gesommeerd die verplichting na te komen.

Kosten deskundige

[eiser] vordert een vergoeding van kosten van de deskundige die zij ter onderbouwing van haar stellingen heeft gemaakt. Daartegen is geen afzonderlijk verweer gevoerd. Inmiddels moet het er voor gehouden worden dat deskundige niet zonder reden heeft gerapporteerd. Daarmee is voldaan aan de in kort geding voor toewijzing van een geldsom te stellen eis dat de vordering met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid moet komen vast te staan. De vordering zal daarom worden toegewezen.

Te veel betaalde huurpenningen

[eiser] vordert [gedaagden] te veroordelen te veel betaalde huurpenningen aan haar terug te betalen. Ter onderbouwing van die vordering verwijst zij naar de beslissing van de huurcommissie tot verlaging van de geldende huurprijs met ingang van 1 augustus 2023 naar een bedrag van € 242,40. Aan de hand van die vaststelling heeft [eiser] berekend dat zij voor

€ 7.433,80 te veel aan huur heeft betaald.

[gedaagden] heeft daartegen aangevoerd het niet eens te zijn met uitspraak huurcommissie. Omdat gesteld noch gebleken is dat de uitspraak is vernietigd en/of daartegen rechtsmaatregelen zijn getroffen, zal de kantonrechter van de juistheid van die beslissing uitgaan. Tegen de hoogte van het gevorderde bedrag is geen afzonderlijk verweer gevoerd. De vordering zal daarom worden toegewezen.

Proceskosten

[gedaagden] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat [eiser] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging, zal [gedaagden] niet worden veroordeeld tot betaling van de explootkosten en betekeningskosten. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:

- griffierecht

€

93,00

- salaris gemachtigde

€

577,00

- nakosten

€

144,00

Totaal

€

814,00

De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen aan de wederpartij.

5. De beslissing

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om de gebreken zoals geconstateerd en gerapporteerd in het onder 4.3. bedoelde rapport van 13 april 2026, meer bijzonder zoals genoemd de paragrafen 9.1 en 9.2 van dat rapport binnen zes weken na betekening van dit vonnis weg te nemen, zijnde:

i.) De beschermingsleidingsweerstand van de wandcontactdoos voldoet niet aan de minimaal vereiste waarde.

ii). De keuken krijgt op een ondeugdelijke manier spanning via een wandcontactdoos uit de slaapkamer. De tafelcontactdozen maken deel uit van de vaste installatie.

iii.) De keuken krijgt op een ondeugdelijke manier spanning via een wandcontactdoos uit de slaapkamer. De tafelcontactdozen maken deel uit van de vaste installatie. Kans op overgangsweerstanden / brandgevaar.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om binnen zes weken na betekening van dit vonnis, de douchevloer op afschot brengen (gebrek zoals omschreven in de uitspraak van de Huurcommissie);

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om binnen zes weken na betekening van dit vonnis, de tuin en de overige buitenruimte behorende tot het gehuurde volledig op te ruimen, alle aldaar aanwezige goederen en materialen die niet tot de normale inrichting daarvan behoren te verwijderen en verwijderd te houden, en deze in nette en ordelijke staat te brengen en te houden;

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk aan [eiser] te voldoen een dwangsom te betalen van € 500,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat hij niet aan de veroordelingen onder 5.1., 5.2. en 5.3. voldoet, zulks tot een maximum van € 20.000,00 aan te verbeuren dwangsommen is bereikt;

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om aan [eiser] te voldoen een bedrag van € 603,79 en wel binnen 14 dagen na betekening vonnis;

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om aan [eiser] te voldoen een bedrag van € 7.433,80 en wel binnen 14 dagen na betekening vonnis;

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten van € 814,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,

verklaart dit vonnis - tot zover - uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.J. Duinkerken, kantonrechter en in het openbaar uitgesproken op 9 september 2026.

!NIET VERWIJDEREN, PLAATS VOOR HANDTEKENING SECRETARIS!

!NIET VERWIJDEREN, PLAATS VOOR HANDTEKENING RECHTER!

!NIET VERWIJDEREN, PLAATS VOOR STEMPELS!

rh/424