ECLI:NL:RBOBR:2024:6817, Rechtbank Oost-Brabant, 08-08-2024, 10152060 CV EXPL 22-4599

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 22 december 2022 met de daarin genoemde processtukken

- de akte van 29 februari 2024 van [gedaagde] met producties (genummerd 14 tot en met 18)

- de conclusie van antwoord in reconventie met producties (genummerd 9 en 10)

- de akte van 11 maart 2024 van [eiser] met een productie (genummerd 9)

- het verslag van de mondelinge behandeling van 11 maart 2024

- de akte uitlaten van [eiser] met een productie (genummerd 11) - de akte van [gedaagde] met een productie (genummerd 19).

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. Het geschil in conventie en in reconventie

Sinds 1 mei 2011 huurt [eiser] van [gedaagde] de gestoffeerde en gemeubileerde woning staande en gelegen aan het adres de [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde).

In de tussen partijen gesloten huurovereenkomst is, voor zover hier relevant, het volgende overeengekomen:

"Betalingsverplichting, betaalperiode

Met ingang van de ingangsdatum van deze huurovereenkomst bestaat de betalingsverplichting van huurder uit

- de huurprijs

- de vergoeding voor de onder 6 genoemde bijkomende leveringen en diensten (servicekosten)

- betaling voor gebruik gas, water en elektriciteit

- vergoeding voor gebruik en afschrijving van de in de woning aanwezige meubilering/stoffering

(…)

Per betaalperiode van één maand bedraagt

- de huurprijs € 725,00

- vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten € 25,00

- betaling voor gebruik gas, water en elektriciteit € 85,00

- vergoeding gebruik meubilering / stoffering € 65,00

Zodat huurder per maand in totaal heeft te voldoen € 900,00

(…)

Huurprijswijziging

5Daar het gehuurde zelfstandige woonruimte betreft met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte krachtens artikel 3 lid 2 van de Uitvoeringswet huurprijzen, kan de huurprijs voor het eerst per 1 juli 2012 en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde in 18 van de algemene bepalingen.

Leveringen en diensten

6.De door of vanwege verhuurder voor huurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten zijn de volgende:

- levering signaal CAI (tv)

- gemeentelijke belastingen

- onderhoud centrale verwarmingsinstallatie

- diensten huismeester

- leegstandderving

- beheer en administratiekosten"

[eiser] wil in deze procedure – kort gezegd – duidelijkheid krijgen over wat hij maandelijks uit hoofde van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst aan [gedaagde] is verschuldigd.

De vordering van [eiser] in conventie

[eiser] vordert, na wijziging van eis, dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

voor recht verklaart dat de kale huurprijs € 725,00 per maand bedraagt en de huurprijs inclusief alle bijkomende overeengekomen kosten (gas, water en elektriciteit en tv en internet) vanaf januari 2024 € 863,50 per maand is;

voor recht verklaart dat de kale huurprijs ad € 725,00 door de verhuurder niet geïndexeerd kan worden;

[gedaagde] veroordeelt om aan [eiser] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen het bedrag ad € 16.439,22 (berekend tot en met de maand februari 2024), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van verzuim althans de dag van de dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;

[gedaagde] veroordeelt om vanaf maart 2024 tot en met het wijzen van het vonnis een bedrag van € 267,67 per maand, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, te voldoen aan [eiser] ;

[gedaagde] veroordeelt tot betaling van de buitengerechtelijke kosten ten bedrage van

€ 1.136,66 inclusief btw, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van verzuim althans de dag van de dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;

6. met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van het geding, het salaris van de gemachtigde van [eiser] daaronder begrepen.

[eiser] stelt dat hij vanaf de aanvang van de huurovereenkomst de vergoeding voor de servicekosten, de vergoeding voor het gebruik van gas, water en elektriciteit en de gebruiksvergoeding voor de meubilering/stoffering (deels) onverschuldigd heeft betaald. Daarnaast stelt hij dat [gedaagde] de huurprijs niet (met terugwerkende kracht) mag (door)indexeren en het voorschotbedrag voor de vergoeding van gas, water en elektriciteit niet mag verhogen.

De vordering van [gedaagde] in reconventie

[gedaagde] vordert, na wijziging van eis, dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

[eiser] veroordeelt tegen behoorlijk bewijs van kwijting, tot betaling van een bedrag van € 4.867,92 aan [gedaagde] in verband met de achterstallige huur, te vermeerderen met de wettelijke rente op grond van artikel 6:119 BW vanaf de dag van verzuim, althans vanaf de datum die de rechtbank sector kanton geraden acht tot aan de dag van algehele voldoening;

[eiser] veroordeelt tegen behoorlijk bewijs van kwijting, tot betaling van een bedrag van € 3.226,25 aan [gedaagde] in verband met naheffing die voortvloeit uit de afrekening van de voorschotbedragen na verrekening van alle vorderingen over en weer, te vermeerderen met de wettelijke rente op grond van artikel 6:119 BW vanaf de dag van verzuim, althans vanaf de datum die de rechtbank sector kanton geraden acht tot aan de dag van algehele voldoening;

[eiser] veroordeelt tegen behoorlijk bewijs van kwijting, tot betaling van een bedrag van € 1.300,44 aan [gedaagde] in verband met de vergoeding van de belastingen en heffingen die voor rekening van [gedaagde] komen, te vermeerderen met de wettelijke rente op grond van art. 6:119 BW vanaf de dag van verzuim, althans vanaf de datum die de rechtbank sector kanton geraden acht tot aan de dag van algehele voldoening;

voor recht verklaart dat de kale huurprijs € 871,42 per maand bedraagt vanaf 1 juli

2022;

verklaart voor recht dat de kale huurprijs € 907,15 per maand bedraagt vanaf 1 juli

2023;

voor recht verklaart dat het voorschotbedrag bovenop de kale huurprijs in elk geval

vanaf december 2022 € 242,17 per maand bedraagt;

voor zover enige vordering van [eiser] wordt toegewezen, deze verrekent met

de verjaarde vorderingen van [gedaagde] op [eiser] ten bedrage van € 4.386,13;

[eiser] veroordeelt tegen behoorlijk bewijs van kwijting, tot betaling van primair een bedrag van € 844,73 excl. btw ter zake van de buitengerechtelijke incassokosten, subsidiair een door de rechtbank sector kanton in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf de dag van verzuim, althans vanaf de datum die de rechtbank sector kanton geraden acht, tot aan de dag van algehele voldoening;

[eiser] veroordeelt, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, in de kosten van deze

procedure, waaronder het salaris van de gemachtigde van eiser, vermeerderd met de

wettelijke rente over deze proceskosten vanaf de 15e dag na de dag van de uitspraak, en te veroordelen, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, tot voldoening van de nakosten ter hoogte van een bedrag van € 135,00 dan wel - indien betekening van de uitspraak plaatsvindt - een bedrag van € 227,00.

[gedaagde] stelt dat [eiser] hem nog geld is verschuldigd wegens indexering van de huurprijs over de periode van 1 juli 2012 tot december 2017 van € 3.733,96 en € 652,17 in verband met een verjaarde afrekening voor de levering van gas en elektriciteit over de periode van 25 september 2014 tot 25 september 2017. Dit komt neer op het bedrag van

€ 4.386,13 dat [gedaagde] via verrekening vordert onder de hiervoor onder g vermelde vordering.

Verder stelt [gedaagde] dat [eiser] hem nog een bedrag is verschuldigd van € 908,28 wegens de vordering over 2017 tot 2023 op grond van signaallevering en € 3.071,97 en wegens de vordering op grond van gas, water en elektriciteit, totaal € 3.980,25, waarop een bedrag van € 754,00 in mindering strekt vanwege de kosten van meubilering, Dat resulteert in het bedrag dat [gedaagde] vordert onder de hiervoor onder b vermelde vordering (€ 3.226,25).

Op de stellingen van partijen in conventie en in reconventie wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

3. De beoordeling van de vorderingen in conventie en in reconventie

De vorderingen in conventie en reconventie hangen nauw met elkaar samen. De vorderingen van partijen hebben betrekking op onder meer de volgende onderwerpen:

1) huurindexering

2) kosten van gas, water en elektriciteit

3) servicekosten

4) vergoeding van de belastingen en heffingen

5) vergoeding voor gebruik van meubilering/stoffering.

Deze onderwerpen zullen hierna afzonderlijk worden besproken.

Enkele uitgangspunten bij de beoordeling van voornoemde onderwerpen

Bij de beoordeling van de posten – voor zover deze betrekking hebben op de servicekosten – stelt de kantonrechter voorop dat het hier gaat om de huur van geliberaliseerde woonruimte. De regeling van de servicekosten van artikel 7:259 BW is hier dwingendrechtelijk op van toepassing. Artikel 7:259 lid 1 BW bepaalt dat de betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot de kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter (levering van gas, water en elektriciteit) en de servicekosten, het bedrag beloopt dat door de huurder en de verhuurder overeengekomen is. Wanneer de verhuurder de vergoeding van servicekosten beperkt tot een bepaald vast percentage of vast bedrag is hij daaraan gebonden, ook als de werkelijke kosten hoger zijn.

Uit de systematiek van de wet volgt dat de verhuurder niet méér in rekening mag brengen aan de huurder ten aanzien van de servicekosten / kosten voor nutsvoorzieningen dan de werkelijke kosten. Hieruit volgt echter niet dat partijen niet mogen bepalen dat

minder in rekening wordt gebracht aan de huurder. Partijen kunnen ook een all-in huur

afspreken en het bedrag dus verdisconteren in de huurprijs. In dat geval mag de verhuurder geen jaarafrekening sturen voor de nutsvoorzieningen, omdat daarvoor een vast bedrag

wordt betaald.

Verjaring

Voor zover de vordering van [eiser] ziet op terugbetaling van de gemaakte servicekosten over de periode 1 mei 2011 tot oktober 2022, stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat deze vorderingen deels zijn verjaard.

De kantonrechter volgt [gedaagde] niet in dit standpunt. Op grond van artikel 3:309 BW verjaart een rechtsvordering uit onverschuldigde betaling door verloop van vijf jaren na aanvang van de dag, volgende op die waarop de schuldeiser zowel met het bestaan van zijn vordering als met de persoon van de ontvanger bekend is geworden. [eiser] heeft onvoldoende weersproken gesteld dat hij pas op 12 mei 2022 bekend is geworden met het feit dat hij (mogelijk) te veel onverschuldigd heeft betaald aan [gedaagde] . Dat de datum van het bekend zijn van de feiten en omstandigheden bepalend is voor de aanvang van de verjaringstermijn wordt door [gedaagde] overigens ook erkend. Daar komt bij, zoals [eiser] heeft betoogd, dat [gedaagde] [eiser] niet kan verwijten dat hij zijn vorderingen jegens [gedaagde] niet eerder heeft ingesteld. [gedaagde] is immers degene die heeft nagelaten een deugdelijke inzage te verstrekken met betrekking tot de afrekening van deze kosten.

Het beroep op verjaring kan dus niet slagen.

Indexering huurprijs

[gedaagde] gaat uit van automatische indexering van de huurprijs op grond van artikel 5 van de huurovereenkomst, zonder dat daarvoor een afzonderlijke mededeling noodzakelijk is. Hij vordert betaling van achterstallige indexering over de periode van december 2017 tot en met november 2022.

[eiser] stelt dat voorafgaande aanzegging nodig was om aanspraak te kunnen maken op indexering. Aanvankelijk stelde [eiser] zich op het standpunt dat hij alleen een indexering verschuldigd is vanaf 2022, na aanzegging van de indexering in december 2021 door [gedaagde] . In het kader van de wijziging van eis stelt [eiser] zich echter op het standpunt dat hij in het geheel geen indexering is verschuldigd. Hij voert in dat verband aan dat in de huurovereenkomst niet is opgenomen met welk percentage [gedaagde] bevoegd is om de huurprijs te verhogen. Verder stelt hij dat de verwijzing naar artikel 18 van de algemene bepalingen niet opgaat. De algemene bepalingen zijn namelijk niet aan hem ter hand gesteld. Om die reden heeft hij de voorwaarden vernietigd.

De kantonrechter is van oordeel dat uit artikel 5 van de huurovereenkomst niet volgt dat de huurprijs automatisch jaarlijks wordt geïndexeerd. In het artikel wordt uitsluitend de mogelijkheid van jaarlijkse indexering genoemd en daarom moet de verhuurder, om daadwerkelijk aanspraak te maken op de indexering, de gewenste indexering vooraf aan de huurder meedelen. Dat in artikel 5 van de huurovereenkomst is vermeld dat de huurprijs voor het eerst per 1 juli 2012 en vervolgens jaarlijks kan worden aangepast, betekent niet dat voor de jaarlijkse aanpassing geen aanzegging nodig is. Het woord “kan” ziet - anders dan [gedaagde] betoogt - niet enkel op de eerste datum waarop de huurindexatie kan worden doorgevoerd.

Dat in artikel 5 wordt verwezen naar artikel 18 van de algemene bepalingen leidt niet tot een ander oordeel. Deze verwijzing ziet alleen op de wijze van indexering en biedt daarom geen grondslag voor automatische indexering. Weliswaar stelt [gedaagde] dat in artikel 18 van de algemene bepalingen (die hij overigens niet heeft overgelegd) is bepaald dat de gewijzigde huurprijs ook geldt als van de wijziging aan de huurder geen afzonderlijke mededeling wordt gedaan, maar de kantonrechter is van oordeel dat de bepalingen in de huurovereenkomst prevaleren boven de (op dit punt afwijkende) algemene bepalingen. Dat betekent dat voorafgaande aanzegging van de indexering is vereist.

[gedaagde] heeft voor het eerst bij brief van 21 december 2021 indexering van de huurprijs aangezegd, waarbij is doorgerekend op basis van de indexeringen vanaf juli 2012. [gedaagde] stelt dat de percentages waarmee de huurprijs wordt geïndexeerd, voortvloeien uit de formule als genoemd in artikel 18 van de algemene bepalingen. [eiser] stelt dat [gedaagde] uitgaat van veel te hoge rentepercentages en dat het rentepercentage voor 2022 ook niet is genoemd.

Vastgesteld wordt dat [eiser] de gestelde rentepercentages betwist en dat [gedaagde] de algemene bepalingen niet heeft overgelegd. Daarmee heeft [gedaagde] zijn stellingen met betrekking tot de hoogte van de rentepercentages onvoldoende onderbouwd. Los daarvan moet beoordeeld worden of [eiser] de algemene bepalingen terecht heeft vernietigd omdat die niet aan hem ter hand gesteld zijn. [gedaagde] stelt dat de algemene bepalingen wel ter hand gesteld zijn.

In dat kader is van belang dat bedingen in algemene bepalingen op grond van artikel 6:233 sub b BW vernietigbaar zijn als de gebruiker van de algemene bepalingen ( [gedaagde] ) aan de wederpartij ( [eiser] ) niet een redelijke mogelijkheid heeft geboden om van die algemene bepalingen kennis te nemen. Uit artikel 6:234 lid 1 BW volgt dat het bieden van de mogelijkheid om kennis te nemen van de algemene bepalingen moet plaatsvinden door deze bepalingen voor of bij het sluiten van de huurovereenkomst ter hand te stellen. Daarbij geldt dat op [gedaagde] de bewijslast rust van zijn stelling dat de algemene voorwaarden tijdig ter hand zijn gesteld.

De kantonrechter stelt vast dat op pagina 5 van de huurovereenkomst is aangegeven: Afzonderlijke handtekening van huurder voor de ontvangst van een eigen exemplaar van de algemene bepalingen. De beoogde handtekening is bedoeld als bewijs dat de algemene bepalingen voor of bij het sluiten van de huurovereenkomst door de huurder zijn ontvangen. [eiser] heeft echter geen handtekening onder deze zin geplaatst. Het is aan de verhuurder om te stellen en zo nodig te bewijzen dat de algemene bepalingen aan de huurder ter hand zijn gesteld. Dat [eiser] niet heeft getekend voor de ontvangst van de algemene bepalingen levert in elk geval geen bewijs op van terhandstelling, maar duidt eerder op het tegendeel.

[gedaagde] stelt dat uit diverse feiten en omstandigheden blijkt dat wel sprake is van terhandstelling, maar de kantonrechter volgt dat standpunt niet. Dat in de huurovereenkomst is opgenomen dat de algemene bepalingen van toepassing zijn zegt niets over bewijs van terhandstelling van die bepalingen. Datzelfde geldt voor het feit dat [eiser] de overige pagina’s van de huurovereenkomst wel heeft getekend en dat [eiser] in de correspondentie voorafgaand aan deze procedure niet eerder heeft gesteld dat de algemene bepalingen niet ter hand zijn gesteld. Dat in de dagvaarding gerefereerd wordt aan en geciteerd wordt uit de algemene bepalingen door [eiser] levert ook geen bewijs op dat de algemene bepalingen aan [eiser] voor of bij het sluiten van de overeenkomst ter hand zijn gesteld. Daar kan namelijk ook op andere wijze en op een later tijdstip kennis van worden of zijn genomen.

[gedaagde] heeft geen bewijs aangeboden van zijn stelling dat de algemene bepalingen ter hand zijn gesteld en de kantonrechter ziet geen aanleiding om ambtshalve bewijs op te dragen. Daarom gaat de kantonrechter er in deze zaak van uit dat de algemene bepalingen niet (tijdig) ter hand zijn gesteld. Dat betekent dat [eiser] de algemene bepalingen terecht heeft vernietigd. Dat heeft als consequentie dat [gedaagde] zich ten aanzien van het doorvoeren van een jaarlijkse huurverhoging niet kan beroepen op artikel 18 van de algemene bepalingen.

Omdat voor het overige geen andere contractuele bepalingen tussen partijen zijn overeengekomen die de mogelijkheid van huurprijsverhoging bij geliberaliseerde huur regelen en gesteld noch gebleken is dat partijen anderszins overeenstemming hebben bereikt over verhoging van de huurprijs per 2022, leidt dit er toe dat de door [gedaagde] aangezegde huurprijsverhoging per 2022 geen stand kan houden. Daarom kan niet geoordeeld worden dat [gedaagde] de huur vanaf 2022 mocht indexeren aan de hand van de door hem toegepaste percentages.

De verwijzing in artikel 5 van de huurovereenkomst naar de Uitvoeringswet huurprijzen kan [gedaagde] ook niet baten. De Uitvoeringswet heeft namelijk alleen betrekking op de maximaal toelaatbare huurverhoging, maar biedt geen zelfstandige grond voor toepassing van de indexering en de wijze van indexering.

Dat [eiser] , zoals [gedaagde] stelt, eerder alleen heeft geklaagd over het bedrag waarmee de huurprijs is geïndexeerd maar niet tegen de indexering als zodanig, maakt niet dat [eiser] gehouden is om de indexering te betalen. Zoals hiervoor al is geoordeeld, ontbreekt een grondslag voor de indexering. Verder geldt dat [eiser] de betalingen voor de indexering heeft verricht onder protest, om te voorkomen dat [gedaagde] zich eventueel zou kunnen beroepen op een tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst zou rechtvaardigen.

Tussenconclusie met betrekking tot de indexeringen

Gelet op het voorgaande behoeft de vraag of sprake is van rechtsverwerking door handelen of nalaten van [gedaagde] , zoals [eiser] stelt, geen beoordeling meer. De door [eiser] gevorderde verklaring voor recht dat de kale huurprijs niet door [gedaagde] geïndexeerd kan worden, zal worden toegewezen, evenals de gevorderde verklaring voor recht dat de kale huurprijs € 725,00 bedraagt.

Voor wat betreft de door [eiser] gevorderde terugbetaling geldt het volgende. [eiser] heeft vanaf de aanvang van de huurovereenkomst een kale huurprijs betaald van € 725,00. Met ingang van januari 2022 heeft hij (onder protest) een bedrag van € 843,58 aan kale maandhuur betaald en vanaf 1 juli 2023 een bedrag van € 878,17. Dat betekent dat [eiser] over de periode van januari 2022 tot en met 1 juli 2023 een bedrag van € 118,58 per maand te veel heeft betaald en vanaf 1 juli 2023 tot en met februari 2024 een bedrag van € 153,17 te veel. In totaal gaat het om een bedrag van € 3.359,80 aan te veel betaalde huur. Omdat voor dit bedrag een rechtsgrond ontbreekt, is dit bedrag als onverschuldigd betaald toewijsbaar.

Het beroep van [gedaagde] op verrekening van een eventueel toe te wijzen vordering van [eiser] met de bedragen van de niet betaalde huurindexeringen vanaf 2012 waaraan volgens hem verjaring niet aan in de weg staat, faalt omdat hiervoor is geoordeeld dat [gedaagde] niet gerechtigd was om de huurprijs te indexeren.

Betaling voor gebruik gas, water en elektriciteit

Vordering van [eiser]

In artikel 4.4 van de huurovereenkomst zijn partijen overeengekomen dat [eiser] een bedrag van € 85,- per maand dient te voldoen voor gas, water en elektriciteit. Volgens [eiser] heeft [gedaagde] de kosten van deze nutsvoorzieningen onterecht eenzijdig verhoogd. Met ingang van januari 2020 zijn deze kosten namelijk verhoogd met een bedrag van € 15,- per maand en met ingang van december 2021 heeft [gedaagde] deze kosten nog eens verhoogd met een bedrag van € 38,- per maand.

[eiser] stelt dat hij vanaf januari 2020 tot en met november 2021 een bedrag ad € 345,- (23 maanden x € 15,-) teveel heeft betaald. Vanaf december 2021 tot en met februari 2024 stelt hij een bedrag van € 1.431,- (27 maanden x € 53,-) te veel te hebben betaald. Volgens zijn berekeningen is dit in totaal een bedrag ad € 345,- + € 1.431,- = € 1.776,-.

[gedaagde] betwist de stellingen van [eiser] . Hij stelt dat [eiser] in december 2018 en november 2021 akkoord is gegaan met verhogingen van het voorschot zodat hij de verhoogde bedragen niet als onverschuldigd betaald kan terugvorderen. [gedaagde] beroept zich op de als productie 8 bij conclusie van antwoord in conventie overgelegde Whatsapp-correspondentie en op de als productie 2 bij dagvaarding overgelegde WhatsApp-correspondentie.

De inhoud van die correspondentie luidt respectievelijk, voor zover hier van belang, als volgt:

“[20-11-2019] [gedaagde] : Mag ik nog iets bespreken met je?

(…) De oxxio rekening die altijd zo rond de 100 euro was, is de laatste jaren steeds verhoogt en zit nu al een poosje op structureel 131

Dit komt met name door gestegen stroom en gas prijzen

(…) Ik weet dat wij altijd goed dingen kunnen afspreken en allebei relaxt zijn.

Vind je het fair om hierin elkaar vanaf 1-1-20 elkaar tegemoet te komen?

[24-11-2019] [eiser] : Snap je verzoek en kom je er ook mee tegemoet. Maak ik vanaf

(huur) januari €15 meer over dan nu.

[30-11-2021] [gedaagde] : Dag [eiser] ,

Even los van de vervangende woning:

Kom er net achter dat oxxio het maandbedrag verhoogd heeft met € 38. Zoals vermeld in het huurcontract komt een exponentiële stijging van de nuts-kosten voor rekening huurder. Graag deze verhoging vanaf vandaag maandelijks mee overmaken met de overige € 940.

(Vorige maand was het ook al zo, maar die laat maar zitten)

Ik heb printscreen toegevoegd ter onderbouwing.

Alvast bedankt

[01-12-2021] [eiser] : Dag [gedaagde] ,

De opdracht bij de bank voor het overmaken van de huur voor aankomende maand (december) stond al klaar op het moment dat ik je bericht heb ontvangen. De verhoging van € 38 voor energiekosten zal ik voor deze maand apart naar je overmaken”.

Met [gedaagde] is de kantonrechter van oordeel dat hieruit blijkt dat [eiser] daadwerkelijk heeft ingestemd met de verhogingen van het voorschotbedrag. Dit betekent voor [eiser] dat hij deze bedragen dan ook niet kan terugvorderen als zijnde onverschuldigd betaald. Partijen hebben op dit punt namelijk een afwijkende afspraak na het ingaan van de huurovereenkomst gemaakt (artikel 7:261 lid 1, aanhef, Burgerlijk Wetboek).

[eiser] stelt vervolgens dat deze van de huurovereenkomst afwijkende afspraken onder invloed van dwaling tot stand zijn gekomen. Volgens hem is hij in de WhatsApp-correspondentie misleid door [gedaagde] . Op 30 november 2021 heeft [gedaagde] namelijk naar [eiser] geappt: “Zoals vermeld in het huurcontract komt een exponentiele stijging van de nutskosten voor rekening huurder". Volgens [eiser] staat dit helemaal niet in de huurovereenkomst vermeld. Desalniettemin, heeft [eiser] naar aanleiding van deze verkeerde informatie tweemaal het bedrag, rechtens onverplicht (om een eventuele huurachterstand te voorkomen), verhoogd.

Het beroep op dwaling slaagt niet. Als [eiser] zich misleid voelt omdat hij van de huurovereenkomst afwijkende afspraken heeft gemaakt op grond van door [gedaagde] verstrekte onjuiste informatie over de inhoud van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst, is dat een omstandigheid die voor rekening en risico van [eiser] moet blijven. [eiser] had immers de beschikking over de tussen partijen gesloten huurovereenkomst en had bij de totstandkoming van de afwijkende afspraken zelf kunnen nagaan wat partijen dienaangaande wel of niet zijn overeengekomen. Er zijn geen omstandigheden gesteld en/of gebleken waaruit volgt dat [eiser] dit had kunnen nalaten.

Tussenconclusie net betrekking tot de nutsvoorzieningen

De conclusie is dat de vordering van [eiser] tot terugbetaling van het bedrag van € 1.776,- wordt afgewezen.

Vordering van [gedaagde]

Vervolgens moet beoordeeld worden of [gedaagde] , zoals hij stelt, een vordering heeft op [eiser] vanwege de afrekening van de werkelijke kosten van gas, water en elektriciteit over de periode vanaf 2014. [gedaagde] stelt dat op grond van de overeenkomst een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening van toepassing is. Verder stelt hij dat uit de rechtspraak en artikel 7:259 lid 1 BW volgt dat moet worden afgerekend aan de hand van de werkelijke kosten. De vordering is volgens [gedaagde] deels verjaard, namelijk over de periode tot 2017, maar kan ondanks de verjaring wel verrekend worden met eventuele aan [eiser] toe te wijzen vorderingen.

De kantonrechter oordeelt als volgt. Uit de huurovereenkomst volgt niet dat een systeem van voorschotbetaling met latere verrekening is overeengekomen. Artikel 4.2. van de huurovereenkomst (met de verwijzing naar artikel 14.1 en 14.7 van de algemene bepalingen) is doorgestreept. Deze algemene bepalingen beschrijven dat voor de vergoeding een systeem van voorschotbetalingen met indien noodzakelijke latere verrekening wordt toegepast. Met [eiser] is de kantonrechter van oordeel dat het doorstrepen van een artikel in de huurovereenkomst betekent dat die regeling niet van toepassing is. [gedaagde] heeft bovendien niet toegelicht wat volgens hem de betekenis is van het doorstrepen van artikel 4.2 dan wel wat partijen daarmee hebben bedoeld. En verder geldt dat de algemene voorwaarden ook helemaal niet van toepassing zijn, omdat - zoals al eerder is overwogen - niet is gebleken dat deze aan [eiser] ter hand zijn gesteld. Ook om die reden kunnen deze artikelen in de algemene bepalingen niet van toepassing zijn.

Wel volgt uit artikel 7:259 BW (dat dwingend recht is en ook geldt voor geliberaliseerde huurprijzen) en de uitspraak van de Hoge Raad van 24 april 2020 (ECLI:NL:HR:2020:808) dat voor de verschuldigdheid van bijkomende kosten niet beslissend is welk (vast) bedrag partijen daarvoor zijn overeengekomen, maar dat de werkelijke waarde van hetgeen de huurder daarvoor wordt geboden maatgevend is, zonder dat de verhuurder daarbij onredelijke voordelen mag genieten. Dit geldt niet alleen voor de niet-geliberaliseerde huurwoningen, maar ook voor de vrije sector woningen.

Verder geldt dat overeenstemming over de door huurder aan de verhuurder verschuldigde bedragen voor geleverde zaken en diensten pas kan worden bereikt bij de jaarlijkse afrekening van deze kosten en niet al kan worden gefixeerd in de huurovereenkomst, ook niet bij geliberaliseerde huur. Een hiermee vergelijkbaar stelsel gold al onder het voor 1 juli 2014 geldende huurrecht (zie onder meer: Kamerstukken II 1999/00, 26089, nr. 6, p. 46, en HR 15 februari 2002, ECLI:NL:HR:2002:AD6625). Niet is gebleken dat de wetgever hiervan heeft willen afwijken bij de wijziging van art. 7:259 lid 1 BW per 1 juli 2014. Dit volgt ook niet uit de toelichting op die wijziging (zie: Kamerstukken II 2012/13, 33698, nr.3,, p. 12-13).

Van overeenstemming bij de jaarlijkse afrekening van de kosten is geen sprake geweest. [gedaagde] heeft verzuimd om jaarlijks een overzicht van de eindafrekening aan [eiser] te verstrekken. De wet stelt geen effectieve sanctie op het niet (tijdig) verstrekken van een kostenoverzicht (behoudens dat op grond van artikel 7:261 lid 1 onderdeel de verhuurder het voorschot niet mag verhogen zolang het kostenoverzicht niet is verstrekt, e.e.a. behoudens nadere afspraken na het ingaan van de huurovereenkomst, zie r.o. 3.28).

Wel heeft [eiser] een beroep gedaan op rechtsverwerking. Dat beroep slaagt. Omdat [gedaagde] (pas) voor het eerst in december 2019 heeft aangegeven dat de kosten van gas, water en elektriciteit hoger waren dan het voorschot en hij in de daaraan voorafgaande jaren geen overzichten van eindafrekeningen heeft verstrekt waaruit voor [eiser] kenbaar was dat de werkelijk kosten hoger waren dan het voorschot, mocht [eiser] er naar het oordeel van de kantonrechter gerechtvaardigd op vertrouwen dat [gedaagde] over de eerdere jaren geen aanspraak meer zou maken op de werkelijke hogere kosten en heeft [gedaagde] zich aldus gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van zijn recht.

Voor de periode vanaf januari 2020 geldt dat [gedaagde] ook na de verhogingen van het voorschot geen jaarlijkse overzichten van de eindafrekeningen heeft verstrekt. Op grond daarvan mocht [eiser] er gerechtvaardigd op vertrouwen dat de verhoogde voorschotten kostendekkend waren en dat [gedaagde] geen aanspraak zou maken op eventuele werkelijke hogere kosten. Aldus heeft [gedaagde] zich ook voor deze periode gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van zijn recht.

Tussenconclusie net betrekking tot de nutsvoorzieningen

Dit alles leidt tot de conclusie dat de vordering van [gedaagde] (ook voor wat betreft de verrekening met de verjaarde vordering) moet worden afgewezen.

Vergoeding van servicekosten

In artikel 4.4. van de huurovereenkomst zijn partijen met elkaar overeengekomen dat [eiser] aan [gedaagde] maandelijks een bedrag betaalt van € 25,- ter zake van bijkomende leveringen en diensten. In artikel 6 van de huurovereenkomst staat vervolgens vermeld wat hieronder moet worden verstaan.

Vastgesteld wordt dat partijen het er in ieder geval over eens zijn dat er geen kosten zijn gemaakt voor onderhoud centrale verwarmingsinstallatie, diensten huismeester, leegstandsderving en beheer- en administratiekosten. Het hierna volgende heeft dus uitsluitend betrekking op de levering signaal CAI (tv). De gemeentelijke belastingen worden hierna onder 3.45 en verder besproken.

[eiser] stelt dat hij vanaf mei 2011 tot en met november 2019 € 25,- per maand voor de servicekosten heeft voldaan. Vervolgens stelt hij vanaf december 2019 tot en met februari 2024 een bedrag van € 50,- aan servicekosten te hebben voldaan. Dit is in totaal een bedrag van € 5.125,- (103 maanden x € 25,- = € 2.575,- plus 51 maanden x € 50,- = € 2.550,-). De werkelijke kosten bedragen volgens [eiser] op basis van het overzicht van productie 16 van [gedaagde] van maart 2017 tot en met september 2023 € 2.876,59 en doorgerekend tot februari 2024 een bedrag van € 3.090,58. [eiser] stelt dat hij aldus

€ 2.034,32 teveel heeft betaald. Dit bedrag vordert hij als onverschuldigd betaald terug.

Partijen zijn het er over eens dat [gedaagde] de werkelijk gemaakte kosten in rekening mag brengen (zie ook de laatste zin van nummer 3.2.6 van de dagvaarding). [gedaagde] stelt dat uit de huurovereenkomst blijkt dat hij vanaf de aanvang van de huurovereenkomst een tv-signaal levert. De leverancier is weliswaar niet CAI, maar Ziggo. Deze stelling als zodanig is door [eiser] niet weersproken. Volgens [gedaagde] bedroegen de kosten voor Ziggo vanaf de aanvang van de huurovereenkomst tot en met november 2019 € 18,70 per maand. Verder stelt [gedaagde] dat [eiser] op 9 november 2019 heeft verzocht om uitbreiding van het servicepakket van Ziggo met internet. [gedaagde] stelt daarmee akkoord te zijn gegaan en dit te hebben geregeld voor [eiser] . Het huidige voorschotbedrag – en daar zijn partijen het over eens – bedraagt vanaf december 2021 € 53,50 per maand.

De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] in zijn akte onder verwijzing naar productie 16 stelt dat de werkelijke kosten van Ziggo over de periode van december 2017 tot en met september 2023 € 2.708,28 bedragen, terwijl [eiser] over deze periode € 1.800,-- heeft betaald. Daarmee resteert volgens [gedaagde] een vordering op [eiser] van € 908,28.

[gedaagde] heeft de stelling van [eiser] dat hij in totaal vanaf mei 2011 tot en met maart 2024 € 5.125,00 heeft betaald onvoldoende weersproken. Daarom gaat de kantonrechter daar vanuit. [eiser] gaat er op basis van productie 16 en de doorrekening t/m februari 2024 vanuit dat de werkelijke kosten over de periode van maart 2017 tot en met februari 2024 € 3.090,58. bedragen. [gedaagde] heeft dat onvoldoende weersproken en de kantonrechter zal daar dan ook vanuit gaan. [gedaagde] heeft geen facturen overgelegd over de periode 2011 tot maart 2017 en stelt dat hij daar niet over beschikt. Verder stelt hij dat de vordering over deze periode is verjaard. Als de kantonrechter dat standpunt niet deelt mag er volgens [gedaagde] niet vanuit gegaan worden dat [gedaagde] geen kosten heeft gemaakt over de periode mei 2011 tot en met maart 2017. [gedaagde] gaat daarbij uit van de werkelijke kosten van € 18,70 per maand over deze periode, waarmee de vordering van [eiser] dan maximaal € 839,02

(71 x € 18,70) kan bedragen. [eiser] heeft dat niet (voldoende) betwist zodat de kantonrechter van deze bedragen uit zal gaan, maar dan over de periode van 1 mei 2011 tot maart 2017, dat wil zeggen 70 x € 18,70, omdat de berekening van productie 16 uitgaat van een bedrag van € 2.876,58 vanaf maart 2017. Over de periode van 1 mei 2011 tot 1 maart 2017 wordt aldus uitgegaan van een bedrag van € 1.309,-- (70 x €18,70).

Dit bedrag moet opgeteld worden bij de werkelijke kosten over de periode van maart 2017 tot en met februari 2024 van € 3.090,58. Daarmee bedraagt het bedrag van de werkelijke kosten vanaf 1 mei 2011 tot en met februari 2024 € 4.399,58. Dat betekent dat [eiser]

€ 725,42 (€ 5.125,- minus € 4.399,58) teveel heeft betaald.

Tussenconclusie met betrekking tot de servicekosten (signaallevering)

Gelet op het vorenstaande heeft [eiser] een bedrag van € 725,42 teveel betaald Dit onderdeel van de vordering (onder 2.4. onder 3) zal worden toegewezen, net als de door [eiser] onder 2.4. onder 1 gevorderde verklaring voor recht, voor zover deze ziet op het onderdeel servicekosten. De servicekosten bedragen vanaf december 2021 € 53,50 per maand. De vordering van [gedaagde] tot betaling van € 908,28 wegens te weinig betaalde werkelijke kosten wordt afgewezen.

Gemeentelijke belastingen

[eiser] stelt dat de gemeentelijke belastingen niet door [gedaagde] als servicekosten mogen worden doorberekend en ook dat geen beroep kan worden gedaan op artikel 7 van de huurovereenkomst omtrent belastingen en heffingen.

[gedaagde] stelt echter dat deze kosten wel voor rekening van [eiser] komen, weliswaar niet onder de noemer servicekosten, maar op basis van het feit dat de huurder de belastingplichtige is die de belastingen en heffingen dient te betalen. [gedaagde] verwijst in dit verband naar de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam van 11 februari 2022 waaruit blijkt dat een verhuurder de bevoegdheid heeft om deze belastingen en heffingen in rekening bij een huurder te brengen.

[gedaagde] stelt dat hij een bedrag van € 1.300,44 over de periode 2017 tot en met 2022 heeft voldaan aan gemeentelijke belastingen. Nu deze kosten voor rekening van de huurder komen, vordert [gedaagde] betaling van dit bedrag.

Wat [gedaagde] in dit geval echter miskent, is dat de huurder en verhuurder in de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam in de huurovereenkomst overeen waren gekomen dat de huurder ook de betreffende belastingen en heffingen van de gemeente verschuldigd is. In dit geval zijn [gedaagde] en [eiser] uitdrukkelijk overeengekomen dat dit bij hen niet het geval is. Artikel 7 van de huurovereenkomst gaat over de betaling van de huurder van

bepaalde belastingen en heffingen. Dit artikel in de huurovereenkomst is doorgestreept. Ook in dit geval is de kantonrechter met [eiser] van oordeel dat het doorstrepen van een artikel in de huurovereenkomst betekent dat die regeling niet van toepassing is. [gedaagde] heeft bovendien ook niet toegelicht wat volgens hem de betekenis is van het doorstrepen van artikel 7, dan wel wat partijen daarmee dan hebben bedoeld.

Gelet op het vorenstaande wordt er in rechte van uitgegaan dat de huurprijs die [eiser] betaalt, inclusief deze kosten is.

Tussenconclusie met betrekking tot de gemeentelijke belastingen

Onder verwijzing naar hetgeen hiervoor is overwogen, dient dit onderdeel van de reconventionele vordering van [gedaagde] te worden afgewezen.

Vergoeding voor gebruik van meubilering/stoffering

Vooropgesteld wordt dat op grond van artikel 7:237 lid 3 BW, het Besluit servicekosten en de daarbij behorende bijlage (onder punt 3 sub d) volgt dat de kosten voor stoffering/meubilering van de woning worden aangemerkt als servicekosten. Ook bij geliberaliseerde verhuur moeten deze kosten in beginsel via het servicekostensysteem worden afgerekend. [gedaagde] heeft in de huurovereenkomst opgenomen dat maandelijks € 65,- voor meubilering van de woning dient te worden voldaan. [gedaagde] heeft bij conclusie van antwoord in conventie een eigen overzicht overgelegd van de in het gehuurde aanwezige (roerende) zaken. [gedaagde] stelt in zijn conclusie dat die zaken bij aanvang van de huurovereenkomst een geschatte waarde vertegenwoordigen van in totaal € 7.800,-.

[eiser] betwist de door [gedaagde] gestelde waarde. In productie 7 is immers

een totaalbedrag opgenomen van € 9.500,-. Het is voor [eiser] onduidelijk hoe [gedaagde] in zijn conclusie dan komt op een bedrag van in totaal € 7.800,-. Bovendien was de meubilering en stoffering bij de ingangsdatum van de huurovereenkomst volgens [eiser] tweedehands omdat [gedaagde] eerst (voorafgaand aan de verhuur van de woning aan [eiser] ) zelf in de woning heeft gewoond en daarvoor toen de meubilering heeft aangeschaft. Volgens [eiser] vertegenwoordigen de in het gehuurde aanwezige roerende zaken daarom een waarde van € 741,-. Dit betekent volgens [eiser] dat hij in de periode van mei 2011 tot mei 2016 een bedrag ad € 12,35 per maand aan vergoeding voor meubilering en stoffering diende te voldoen. 20% van € 741,- is immers € 148,20 per jaar. Maandelijks is dat een bedrag ad € 12,35. In vijf jaar tijd heeft [eiser] een bedrag van in totaal € 741,- aan meubilering en stoffering moeten voldoen. Na de periode van vijf jaar gaat de Huurcommissie doorgaans uit van een herwaardering van 60% van de oorspronkelijke waarde. Van deze nieuwe waarde mag vervolgens 10 % per jaar in

rekening worden gebracht. [eiser] stelt zich evenwel op het standpunt dat de in het gehuurde aanwezige roerende zaken na vijf jaar volledig zijn afgeschreven en geen waarde meer vertegenwoordigen, zodat hij vanaf mei 2016 geen vergoeding voor de stoffering / meubilering hoeft te voldoen. Hij vordert het teveel betaalde bedrag terug als onverschuldigd betaald.

De kantonrechter stelt voorop dat de kosten voor meubilering en stoffering in redelijke verhouding moeten staan tot de waarde van de zaken. [eiser] stelt dat dit niet het geval is en vordert daarom een deel van de door hem betaalde kosten terug. Op grond van de hoofdregel van artikel 150 Rv rust de stelplicht en bewijslast van deze stelling op [eiser] omdat hij zich beroept op de rechtsgevolgen van zijn stelling dat het bedrag van € 65,00 per maand niet in redelijke verhouding staat tot de waarde van de zaken. In dat verband heeft [eiser] gemotiveerd gesteld dat de zaken bij aanvang van de huur al tweedehands waren en in verband daarmee na een periode van 5 jaar vanaf de aanvang van de huur volledig zijn afgeschreven. Hiermee heeft [eiser] vooralsnog voldaan aan zijn stelplicht en is het vervolgens aan [gedaagde] , die de zaken als verhuurder heeft aangeschaft, om zoveel mogelijk informatie te verschaffen over de waarde van de zaken en de data en bedragen van aankoop.

De kantonrechter is met [eiser] van oordeel dat [gedaagde] dat onvoldoende heeft gedaan. Het had op de weg van [gedaagde] gelegen om inzichtelijk te maken wanneer de stoffering en het meubilair waarvoor een vergoeding wordt berekend, is aangeschaft. Ook had moeten worden toegelicht voor welke (nieuw)prijs de meubels en de stoffering zijn gekocht. Omdat [gedaagde] dat inzicht niet heeft gegeven en ook geen inzicht heeft gegeven in de huidige (verkoop)waarde van de zaken, kan geen schatting worden gemaakt van wat als reële actuele gebruiksvergoeding heeft te gelden. Daar staat tegenover dat [eiser] vanaf de aanvang van de huurovereenkomst gebruik heeft kunnen maken van de door [gedaagde] beschikbaar gestelde stoffering en meubilering en dat het daarom wel redelijk is dat daar een vergoeding tegenover staat.

Om vast te kunnen stellen wat redelijk is, neemt de kantonrechter onder meer in aanmerking dat ook [eiser] zijn stellingen met betrekking tot de waarde van de roerende zaken in het gehuurde niet met bewijsstukken heeft onderbouwd, laat staan dat hij zijn stellingen - die erop neerkomen dat deze zaken volledig zijn afgeschreven en geen enkele waarde meer vertegenwoordigen - met bewijsstukken heeft onderbouwd.

Onder deze omstandigheden ziet de kantonrechter aanleiding om voor de eerste

5 jaar van de huurovereenkomst uit te gaan van een bedrag van € 65,-- per maand (overeenkomend met een waarde van de meubilering van € 3.900,--) en met ingang van mei 2016 van een bedrag van nihil omdat er - bij gebreke van informatie van de zijde van [gedaagde] over de data van aanschaf van de zaken - van uit moet worden gegaan dat de zaken vanaf dat moment zijn afgeschreven.

Tussenconclusie met betrekking tot de kosten van stoffering en meubilering

Het vorenstaande betekent dat [gedaagde] over de periode vanaf mei 2011 tot en met april 2016 een bedrag van € 3.900,- kan doorbelasten ter zake van stoffering en meubilering en over de periode vanaf mei 2016 een bedrag van nihil. Gebleken is dat [eiser] over de volledige periode van aanvang huur tot en met februari 2024 in totaal € 10.010,- heeft betaald (154 x € 65,--). Zijn vordering onder 2.4. onder 3 voor zover die ziet op terugbetaling van de kosten ter zake van de vergoeding van de stofferings- en meubileringskosten is dus toewijsbaar tot een bedrag van € 6.110,-.

Conclusie met betrekking tot de kale huurprijs en de servicekosten

De door [eiser] aan [gedaagde] verschuldigde kale huurprijs bedraagt € 725,00 per maand. Dit bedrag moet worden verhoogd met een bedrag van € 191,50 ter zake van servicekosten en bestaat uit de volgende posten:

- nutsvoorzieningen € 138,00

- tv en internet € 53,50

De huurprijs inclusief alle bijkomende kosten bedraagt in totaal dus € 916,50 per maand.

[eiser] stelt gemotiveerd dat hij (vanaf maart 2024 iedere maand (onder protest) een bedrag betaalt van € 1.131,17 ter zake van huurprijs en servicekosten. [gedaagde] heeft dat onvoldoende betwist. Uit het vorenstaande voortvloeit dat hij slechts gehouden is tot betaling van een bedrag van € 916,50 per maand. Dit betekent dat hij maandelijks (vanaf maart 2024) een bedrag van € 214,67 te veel aan [gedaagde] heeft betaald. [gedaagde] zal dus worden veroordeeld tot terugbetaling van dit bedrag aan [eiser] (berekend over de periode vanaf 1 maart 2024 tot en met de datum waarop dit vonnis is uitgesproken).

Ter zake de servicekosten heeft [eiser] in totaal een bedrag van € 11.446,22 onverschuldigd betaald aan [gedaagde] . Dit bedrag bestaat uit de volgende posten:

- indexering € 3.359,80

- tv en internet € 725,42

- stoffering en meubilering € 6.110,00.

Het onder 2.4 onder 3 door [eiser] gevorderde bedrag is dus toewijsbaar tot het bedrag van € 10.195,22 (berekend tot en met februari 2024).

De gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen over de toewijsbare hoofdsom, vanaf de dag van de dagvaarding omdat niet is gesteld vanaf wanneer [gedaagde] in verzuim is.

Buitengerechtelijke kosten

[eiser] heeft recht op buitengerechtelijke kosten op basis van de toewijsbare hoofdsom. Daarom is € 1.061,11 (inclusief btw) aan buitengerechtelijke kosten toewijsbaar.

De gevorderde wettelijke rente over de buitengerechtelijke kosten is als vermogensschade toewijsbaar vanaf de dag van de dagvaarding of zoveel eerder als de schuldenaar dienaangaande in verzuim is en voor zover die kosten voordien daadwerkelijk zijn gemaakt. Nu echter niet gesteld is op welke datum de buitengerechtelijke kosten daadwerkelijk door [eiser] zijn betaald, zal de kantonrechter de wettelijke rente toewijzen vanaf de dag van de dagvaarding.

Tot slot

Onder verwijzing naar hetgeen hiervoor is overwogen, dient de reconventionele vordering van [gedaagde] integraal te worden afgewezen.

Proceskosten

[gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in conventie en de in het ongelijk gestelde partij in reconventie worden veroordeeld in de kosten van deze procedure.

De kosten van de procedure in conventie aan de zijde van [eiser] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

127,43

- griffierecht

€

693,00

- salaris gemachtigde

€

1.218,00

(3,00 punten × € 406,00)

- nakosten

€

135,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

2.173,43

De kosten van de procedure in reconventie aan de zijde van [eiser] worden vastgesteld op € 339,00 aan salaris gemachtigde (2,0 punten x factor 0,5 x tarief € 339,00), te vermeerderen met de nakosten van € 135,00 plus de kosten van betekening als vermeld in de beslissing en de wettelijke rente over de nakosten als vermeld in de beslissing.

4. De beslissing

verklaart voor recht dat de kale huurprijs € 725,- per maand bedraagt en de huurprijs inclusief alle bijkomende overeengekomen kosten (gas, water en elektriciteit en tv en internet) bedraagt vanaf januari 2024 € 916,50 per maand,

verklaart voor recht dat de kale huurprijs ad € 725,- door de verhuurder niet geïndexeerd kan worden,

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen het bedrag van € 10.195,22 (berekend tot en met de maand februari 2024), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening,

veroordeelt [gedaagde] om vanaf maart 2024 tot en met het wijzen van het vonnis een bedrag van € 214,67 per maand, tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te voldoen,

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de buitengerechtelijke kosten ten bedrage van

€ 1.061,11 inclusief btw, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag van de algehele voldoening;

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.173,43, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af,

In reconventie

wijst de vorderingen af,

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 339,-, te vermeerderen met de nakosten van € 135,00 en de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan deze veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, en voorts de nakosten te vermeerderen met de wettelijke rente als deze kosten niet binnen 14 dagen na aanschrijving zijn betaald,

verklaart dit vonnis, ten aanzien van de proceskostenveroordeling, uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J. van der Weij en in het openbaar uitgesproken op 8 augustus 2024.