ECLI:NL:RBOBR:2024:6820

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 t/m 10, - de conclusie van antwoord in conventie en eis in reconventie,- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald,

- de akte overlegging producties 1 t/m 16 aan de zijde van [gedaagde] , tevens de akte wijziging van de eis in reconventie,

- het bericht van [eiser] van 8 september 2024 met een overzicht van de actuele huurachterstand en een transactieoverzicht,

- de akte overlegging producties 17 en 18 aan de zijde van [gedaagde] ,

- het bericht van [eiser] van 19 september 2024 met foto’s van een Whatsappgesprek tussen partijen.

Op 19 september 2024 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen besproken in aanwezigheid van hun gemachtigden. De gemachtigde van [eiser] heeft hierbij gebruikgemaakt van spreekaantekeningen. Door de griffier zijn aantekeningen gemaakt van wat ter zitting besproken is. Ten slotte is bepaald dat vandaag uitspraak wordt gedaan.

2. De feiten

[gedaagde] huurt sinds 23 maart 2019 van [eiser] de woning aan de [adres] ( [postcode] ) in [woonplaats] (hierna te noemen: het gehuurde). De huurprijs bedraagt € 1.550,00 per maand en dient steeds bij vooruitbetaling op de 25e van de voorgaande maand te worden betaald.

Gedurende de huurperiode heeft [gedaagde] diverse keren een betalingsachterstand laten ontstaan.

Op 29 december 2020 heeft [eiser] [gedaagde] in verband met de huurachterstand in rechte betrokken en heeft hij onder meer ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd. [gedaagde] is daartoe op 25 februari 2021 bij verstek veroordeeld.

[gedaagde] heeft daaropvolgend een executie kort geding aanhangig gemaakt waarin zij schorsing van de executie van het verstekvonnis heeft gevorderd. In deze procedure heeft de voorzieningenrechter op 7 april 2021 de tenuitvoerlegging van het verstekvonnis geschorst tot 12 februari 2022.

[gedaagde] heeft het verstek gezuiverd. Bij vonnis van 9 september 2021 is het verstekvonnis van 25 februari 2021 vernietigd en is de door [eiser] gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst alsnog afgewezen.

Sindsdien is er opnieuw een huurachterstand ontstaan.

3. Het geschil

[eiser] vordert – samengevat – bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, primair om de tussen partijen geldende huurovereenkomst te ontbinden. Ook maakt [eiser] aanspraak op een achterstallige huurachterstand ter hoogte van € 3.650,00, vermeerderd met de wettelijke rente. [eiser] vordert bovendien dat [gedaagde] het gehuurde binnen 3 dagen na betekening van dit vonnis dient te ontruimen en vordert betaling van een bedrag van € 1.550,00 als gebruiksvergoeding tot aan de dag van ontruiming. Subsidiair vordert [eiser] dat [gedaagde] wordt veroordeeld de huurachterstand in te lossen door middel van een betalingsregeling en vordert [eiser] voorwaardelijke ontbinding en ontruiming voor het geval [gedaagde] niet aan de betalingsregeling voldoet.

[gedaagde] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in reconventie

[gedaagde] heeft een tegenvordering ingediend. [gedaagde] vordert bij vonnis – samengevat – na wijziging van haar eis in reconventie voor zoveel mogelijk bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren voor recht dat sprake is van achterstallig onderhoud, dat zij rechtsgeldig een bedrag van € 360,63 voor herstelkosten heeft verrekend met de huur van de maand april 2024 en dat zij met ingang van 1 mei 2024 rechtsgeldig 50% van de verschuldigde huurtermijnen heeft opgeschort. Verder vordert [gedaagde] dat [eiser] veroordeeld wordt de gebreken binnen 4 weken na de betekening van het te wijzen vonnis te verhelpen op straffe van een dwangsom. Tot slot maakt zij aanspraak op een bedrag van € 27.900,00 ter compensatie van gederfd woongenot.

[eiser] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Vast staat dat tussen partijen een huurovereenkomst bestaat uit hoofde waarvan [gedaagde] aan [eiser] maandelijks bij vooruitbetaling € 1.550,00 aan huur moet betalen. Evenmin is in geschil dat [gedaagde] diverse keren een betalingsachterstand heeft laten ontstaan.

Ter zitting is aan de orde geweest welk bedrag aan huur per de datum van dagvaarding open stond en welk bedrag nu open staat. In de dagvaarding (betekend op 17 maart 2023) is gesteld dat de huurachterstand toen € 3.650,- bedroeg.

[eiser] heeft een excelsheet met een overzicht van de actuele huurachterstand per eind september 2024 in het geding gebracht. Van de zijde van [gedaagde] is erop gewezen dat in dat overzicht ten onrechte aan verschuldigde huur over het jaar 2019 een bedrag van € 18.600,- (dus 12 x € 1.550,-) is vermeld, aangezien de huurovereenkomst pas is ingegaan op 23 maart 2019 en dus pas vanaf dat moment huur verschuldigd was. [eiser] heeft erkend dat dat niet juist in het overzicht is vermeld. (In dat bedrag is kennelijk ook een bedrag aan borg opgenomen.) Hoe dan ook bedroeg de over 2019 verschuldigde huur niet meer dan 10 x € 1.550,- = € 15.500,-.

Over 2019 is volgens het overzicht € 15.788,- betaald. Dat is € 288,- meer dan de voor 2019 verschuldigde huur.

Over het jaar 2020 is volgens het overzicht een bedrag van € 1.900,- te weinig aan huur betaald.

In de maanden januari, februari en maart 2021 is volgens het overzicht in totaal € 6.250,- betaald (€ 2.550,- + € 1.300,- + € 2.400,-) terwijl voor die drie maanden in totaal € 4.650,- verschuldigd was. Er is toen dus € 1.600,- meer betaald. Daarmee was de achterstand van € 1.900,- eind maart 2021 in ieder geval teruggebracht tot € 300,-. Omdat over 2019 een bedrag van € 288,- teveel was betaald, bedroeg de feitelijke achterstand per eind maart 2021 € 12,-. In het tussen partijen gewezen kort gedingvonnis van 7 april 2021 is vermeld dat partijen het ter zitting van 24 maart 2021 erover eens waren dat er toen geen achterstand in huurbetalingen meer bestond. Daar gaat de kantonrechter in deze procedure ook vanuit.

Voor de daarop volgende negen maanden van 2021 is volgens het overzicht in totaal een bedrag van € 11.399,- betaald, terwijl voor 9 maanden een bedrag van € 13.500,- verschuldigd is. Dat zou € 2.101,- te weinig zijn.

[gedaagde] heeft aangevoerd dat zij de huur ook wel eens contant betaalde. Zij heeft gewezen op een whatsappbericht van 20 augustus 2021 van [eiser] waarin hij schrijft dat hij net € 750,- aan huur cash van haar heeft ontvangen (met de mededeling erbij: “dan heb je het zwart op wit”). Dit bedrag is niet in het overzicht vermeld. Als dat bedrag wordt meegenomen zou de achterstand nog € 1.351,- zijn.

Volgens het overzicht zou in 2022 een bedrag van € 1.250,- (€ 18.600,- min € 17.350,-) te weinig aan huur zijn betaald. In totaal zou de achterstand dan € 2.601,- bedragen. In het overzicht is per eind 2022 vermeld “Huidige achterstand € 2.050,-”. Daar wordt vanuit gegaan.

In januari 2023 is volgens het overzicht € 1.550,- betaald en in februari 2023 is volgens het overzicht niets betaald. In de dagvaarding is vermeld dat de achterstand tot en met februari 2023 € 3.650,- bedraagt. Ervan uitgaande dat de achterstand per eind 2022 € 2.050,- bedroeg, zou de achterstand per eind februari 2023 € 3.600,- bedragen, en niet € 3.650,-.

Vast staat dat [gedaagde] op 9 maart 2023, vlak voordat de dagvaarding is uitgebracht, een bedrag van € 1.050,00 heeft betaald. Door [eiser] is niet betwist dat dit bedrag niet is meegenomen in de berekening van de huurachterstand in de dagvaarding. De huurachterstand bedroeg op datum dagvaarding aldus € 2.550,-.

Verder heeft [gedaagde] terecht aangevoerd dat zij recht heeft op verrekening van de ten onrechte door [eiser] op basis van het verstekvonnis geïnde proceskosten ten bedrage van € 711,96 en het ten onrechte door [eiser] geïnde bedrag van € 1.193,71. Uit hoofde van het verstekvonnis was [gedaagde] deze bedragen weliswaar aan [eiser] verschuldigd, maar dit vonnis is bij vonnis van 9 september 2021 vernietigd. Als gevolg daarvan zijn deze bedragen onverschuldigd betaald. De kantonrechter is het met [gedaagde] eens dat deze bedragen met de huurachterstand verrekend mogen worden.

De totale huurachterstand bedroeg aldus ten tijde van de dagvaarding € 644,33 (namelijk € 3.600,- minus € 1.050,-, minus € 711,96 en minus € 1.193,71).

[gedaagde] heeft aangevoerd dat zij vaker de huur contant heeft betaald, maar dat is niet onderbouwd en daar blijkt ook niets van, zodat daar geen rekening mee kan worden gehouden.

De overige 10 maanden van 2023 (vanaf maart 2023) was [gedaagde] in totaal 10 x € 1.550,- = € 15.500,- aan huur verschuldigd. Blijkens het overzicht is in die maanden in totaal (na de betaling van € 1.050,- op 9 maart 2023) € 15.450,- betaald. Dat is € 50,- te weinig. Samen met de huurachterstand op datum dagvaarding (per eind februari 2023) is de achterstand per eind 2023 € 694,33.

Over de periode januari tot en met september 2024 (negen maanden) is € 13.950,- aan huur verschuldigd, terwijl volgens het overzicht € 11.798,- zou zijn betaald. Dat zou € 2.152,- te weinig zijn.

[gedaagde] heeft aangevoerd dat op 18 september 2024 een bedrag van € 600,- aan huur is betaald, welk bedrag niet in het overzicht is vermeld. Zij heeft dat onderbouwd met een bankafschrift (productie 18). [eiser] heeft deze betaling niet weersproken. Dit bedrag is niet in het overzicht vermeld. Dat betekent dat in 2024, tot en met september, € 1.552,- te weinig is betaald.

In totaal zou dan tot en met september 2024 een bedrag van € 2.246,33 (namelijk € 694,33 + € 1.552,-) te weinig huur zijn betaald (zijnde ongeveer anderhalve maand huurachterstand).

Daarop strekt in mindering het bedrag van € 360,63 aan herstelkosten, zoals hierna onder 4.16. wordt overwogen. Dan resteert een bedrag van € 1.885,70 aan tot en met september 2024 achterstallige huur (zijnde ruim 1 maand huur).

Van de zijde van [gedaagde] is ter zitting aangevoerd dat er meer bedragen aan huur zijn betaald door derden (de gemeente en/of stichting Sociaal Hospitaal) ten behoeve van haar, en dat dat ook zou blijken uit de zwart gelakte overboekingen op de overgelegde rekeningafschriften van [eiser] . Dat dat zo is blijkt echter nergens uit. Het valt niet uit te sluiten dat derde partijen meer bedragen dan de in het overzicht vermelde bedragen ten behoeve van [gedaagde] aan [eiser] hebben betaald, maar het had dan op de weg van [gedaagde] gelegen om de gegevens daarvan op te vragen bij die partijen en deze in het geding te brengen. Dat heeft zij niet gedaan.

De kantonrechter gaat daarom uit van de genoemde bedragen. Omdat [eiser] zijn eis niet heeft vermeerderd wordt in dit vonnis uitgegaan van de huurachterstand per de datum van dagvaarding, zijnde een bedrag van € 644,33, zoals hiervoor onder 4.6. overwogen. Dit bedrag is toewijsbaar.

De wettelijke rente daarover is toewijsbaar zoals in de beslissing vermeld.

De (voorwaardelijke) ontbinding van de huurovereenkomst

Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Vast staat dat [gedaagde] de huur in de afgelopen jaren steeds zeer onregelmatig heeft betaald en regelmatig huurachterstanden heeft laten ontstaan. Uit het vonnis in kort geding van 7 april 2021 en het vonnis in verzet van 9 september 2021 blijkt dat [gedaagde] slachtoffer is van de toeslagenaffaire. De afkoelingsperiode uit het vonnis in kort geding is weliswaar op 12 februari 2022 geëindigd, maar een en ander kan wel verklaren waarom zij de huur zo onregelmatig heeft betaald en waarom er regelmatig achterstanden waren en zijn.

Het structureel de huur niet of te laat betalen kan een grond opleveren voor ontbinding van de huurovereenkomst. Begrijpelijk is dat [eiser] tijdige betaling van de volledige huurprijs wil en dat hij daar ook belang bij heeft omdat hij twee hypotheken moet betalen en zes kinderen heeft, terwijl hij op dit moment een uitkering heeft. Alle omstandigheden van het geval in aanmerking nemend is de kantonrechter echter van oordeel dat de tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] met betrekking tot de huurbetaling niet de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Daarvoor is het volgende doorslaggevend. De huurachterstand was op de datum van dagvaarding nog geen halve maand huur (zie hetgeen daarover hiervoor is overwogen). De huidige huurachterstand bedraagt ruim 1 maand huur (zoals hiervoor overwogen), derhalve minder dan drie maanden, welke termijn meestal als criterium wordt aangehouden voor de vraag of de huurovereenkomst moet worden ontbonden. De onregelmatige betaling van de huur en de huurachterstanden moeten voorts voor tenminste een deel worden geweten aan het feit dat [gedaagde] slachtoffer is van de toeslagenaffaire. Verder is zij een alleenstaande moeder met drie minderjarige kinderen die bij haar wonen en moet het belang van deze kinderen bij het kunnen blijven beschikken over woonruimte ook worden meegewogen.

De kantonrechter merkt wel op dat de achterstand in de huurbetaling niet te ver mag oplopen, omdat er anders wel een grond voor ontbinding van de huurovereenkomst kan ontstaan.

Ook de subsidiair gevorderde voorwaardelijke ontbinding van de huurovereenkomst indien en voor zover [gedaagde] niet aan de door [eiser] weergegeven betalingsregeling voldoet, zal worden afgewezen aangezien dat een te grote vrije beslissingsruimte aan [eiser] laat om tot ontruiming over te gaan.

in reconventie

Achterstallig onderhoud en het verhelpen van de gebreken op straffe van een dwangsom

[gedaagde] heeft meerdere tegenvorderingen ingediend die verband houden met gebreken aan het gehuurde. Volgens [gedaagde] is sprake van een lekkage in de keuken, badkamer en woonkamer en zijn diverse deuren, kozijnen en de keuken verrot. Ook de cv-ketel zou niet in orde zijn. Verder heeft [gedaagde] gesteld dat diverse elektriciteitskabels niet goed functioneren. Zij vordert daarom in reconventie een verklaring voor recht dat er sprake is van achterstallig onderhoud en zij vordert dat [eiser] veroordeeld wordt tot herstel van de gebreken op straffe van een dwangsom.

De verklaring voor recht dat sprake is van achterstallig onderhoud is toewijsbaar. [eiser] heeft niet weersproken dat er sprake is van achterstallig onderhoud aan het gehuurde. Ten aanzien van de door [gedaagde] gestelde gebreken aan het gehuurde overweegt de kantonrechter als volgt. Het bestaan van lekkages in het gehuurde is door [gedaagde] voldoende onderbouwd. Zo heeft zij een lekdetectierapport, foto’s van de lekkages en diverse correspondentie over de lekkages overgelegd. Weliswaar heeft de gemachtigde van [eiser] ter zitting aangevoerd dat de lekkages reeds verholpen zijn, maar dit is door [gedaagde] weersproken en door [eiser] niet onderbouwd. De lekkages kwalificeren als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Als verhuurder is [eiser] gehouden gebreken aan het gehuurde te verhelpen. Door de in het geding gebrachte correspondentie is afdoende gebleken dat [gedaagde] en haar gemachtigde bij [eiser] diverse malen hebben aangedrongen op het verhelpen van de lekkages. Nu niet is vast komen te staan dat [eiser] tot herstel daarvan is overgegaan, zal [eiser] daartoe worden veroordeeld. Weliswaar heeft [eiser] aangevoerd dat hij medio 2023 een klusjesman heeft ingeschakeld om de gebreken te verhelpen en dat deze door [gedaagde] de toegang is geweigerd, maar dit is gemotiveerd door [gedaagde] weersproken. Uit de Whatsappcorrespondentie die [gedaagde] als productie 12 heeft overgelegd volgt dat de klusjesman niet op het afgesproken moment aanwezig was. Dat zij hem later alsnog de toegang heeft geweigerd volgt nergens uit.

[eiser] wordt daarom veroordeeld de lekkages in het gehuurde te (laten) verhelpen binnen 6 weken na betekening van het vonnis, op straffe van een dwangsom. De gevorderde dwangsom zal door de kantonrechter worden beperkt, in die zin dat [eiser] bij het niet voldoen aan de hoofdveroordeling een dwangsom van € 100,00 per dag verschuldigd zal zijn tot een maximum van € 10.000,00.

Het gevorderde herstel van de overige door [gedaagde] gestelde gebreken zal worden afgewezen. [gedaagde] heeft onvoldoende onderbouwd dat deze gebreken in het gehuurde aanwezig zijn.

Verrekening van de herstelkosten

De gevorderde verklaring voor recht dat [gedaagde] rechtsgeldig het bedrag van € 360,63 aan noodzakelijke herstelkosten heeft verrekend met de huur van de maand april 2024 zal worden toegewezen, nu door [eiser] niet is weersproken dat [gedaagde] dit bedrag heeft moeten betalen om een gebrek aan de kraan in de keuken te laten herstellen.

Opschorting van de huur

De gevorderde verklaring voor recht dat [gedaagde] per 1 mei 2024 rechtsgeldig de helft van de verschuldigde huur heeft opgeschort zal worden afgewezen. Op de mondelinge behandeling is vast komen te staan dat [gedaagde] het door haar opgeschorte bedrag kort voor de zitting alsnog aan [eiser] heeft voldaan. Dit is door [eiser] niet weersproken. Gelet daarop heeft [gedaagde] geen belang meer bij de door haar gevorderde verklaring voor recht.

Gederfd woongenot

[gedaagde] heeft in reconventie betaling door [eiser] van een bedrag van € 27.900,00 gevorderd ter compensatie van gederfd woongenot sinds 1 januari 2020. Deze vordering zal worden afgewezen. [gedaagde] heeft geen huurprijsvermindering gevorderd. Zij heeft onvoldoende onderbouwd dat zij vanwege gederfd woongenot recht heeft op een schadevergoeding ten bedrage van € 27.900,00. Dit nog daargelaten dat niet alle door haar gestelde gebreken zijn komen vast te staan.

in conventie en in reconventie

Proceskostenveroordeling

[eiser] wordt in conventie en in reconventie voor het grootste deel in het ongelijk gesteld en wordt daarom veroordeeld in de proceskosten (inclusief nakosten). De proceskosten van [gedaagde] worden vastgesteld op:

- salaris gemachtigde

€

476,00

(2 punten × € 238,00)

- nakosten

€

119,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

595,00

5. De beslissing

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van het bedrag van € 644,33 ter zake van per de datum van dagvaarding achterstallige huur, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de datum van dagvaarding (17 maart 2023) tot aan de dag der voldoening,

wijst het meer of anders gevorderde af,

in reconventie

verklaart voor recht dat er sprake is van achterstallig onderhoud aan het gehuurde,

verklaart voor recht dat [gedaagde] rechtsgeldig het bedrag van € 360,63 aan noodzakelijke herstelkosten heeft verrekend met de huur van de maand april 2024,

veroordeelt [eiser] om de lekkages in het gehuurde binnen 6 weken na betekening van dit vonnis te verhelpen, op straffe van een dwangsom van € 100,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat hij daaraan niet voldoet, tot een maximum van € 10.000,00 is bereikt,

wijst het meer of anders gevorderde af,

in conventie en in reconventie

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot heden begroot op € 595,00, te vermeerderen met de eventuele explootkosten van betekening van het vonnis,

verklaart dit vonnis waar het de veroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. Wiggers en in het openbaar uitgesproken op 24 oktober 2024.