ECLI:NL:RBOBR:2025:547, Rechtbank Oost-Brabant, 03-02-2025, 11406509 \ CV EXPL 24-8199

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 18 december 2024 met producties, genummerd 1 tot en met 12;

- de brief van mr. Van den Reek van 16 januari 2025 met producties, genummerd 1 tot en met 34;- de mondelinge behandeling ter zitting van 20 januari 2025;- de pleitnota van mr. Thielens;- de pleitnota van mr. Van den Reek.

2. De feiten

De vader van [gedaagde] heeft op 15 juni 1958 een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd gesloten met de rechtsvoorganger van Trudo ten aanzien van de woning, gelegen aan het adres [adres] te [plaats] (hierna: de woning) (productie 2 bij de dagvaarding). [gedaagde] is in 2001 contractueel medehuurder geworden. Thans is enkel [gedaagde] nog huurder.

Op 1 oktober 2024 heeft Trudo een huisbezoek gebracht aan de woning. Trudo constateerde bij dit bezoek dat er niemand in de woning aanwezig was. Ook constateerde Trudo dat er geen deurbel aanwezig was, het hekje voor de tuin op slot was en de brievenbus halfvol zat. Een omwonende gaf aan dat van [gedaagde] in detentie verblijft en dat een mevrouw zo nu en dan langs komt in de woning (productie 4 bij de dagvaarding).

Naar aanleiding van dit huisbezoek heeft Trudo telefonisch contact opgenomen met de politie. De politie gaf aan dat [gedaagde] sinds 2022 in detentie verblijft en dat deze detentie nog wel even zal voortduren (productie 5 bij de dagvaarding).

Bij brief van 3 oktober 2024 (productie 7 bij de dagvaarding) heeft Trudo aan [gedaagde] onder meer als volgt bericht.

“(…)

Strijdigheid huurovereenkomst

Op grond van de overeenkomst en de daarop van toepassing zijnde algemene bepalingen dient u zelf het hoofdverblijf te hebben in het gehuurde. Door dit toch te doen, handelt u in strijd met de huurovereenkomst.

Sommatie beëindigen huurovereenkomst

Wij verzoeken u, en voor zover nodig sommeren u, de met de huurovereenkomst strijdige situatie onmiddellijk te beëindigen door de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen middels bijgaand* formulier huuropzegging. Wij ontvangen de huuropzegging graag uiterlijk 1 november 2024 waarbij de huur wordt opgezegd per uiterlijk 30 november 2024.

(…)”

Bij brief van 24 oktober 2024 heeft mr. Van den Reek aan Trudo bericht dat [gedaagde] de huur niet vrijwillig zal opzeggen (productie 8 bij de dagvaarding). Daarnaast geeft mr. Van den Reek in zijn brief aan dat [gedaagde] op 17 april 2025, en mogelijk eerder, in vrijheid zal worden gesteld, alsmede dat het voor [gedaagde] van belang is dat hij dan over woonruimte beschikt, waarbij te gelden heeft dat hij in de woning aan de [adres] te [plaats] is geboren en getogen.

Bij e-mailbericht van 29 oktober 2024 heeft Trudo aan mr. Van den Reek onder meer gevraagd hoe lang [gedaagde] in detentie heeft gezeten en waarom deze informatie niet eerder aan Trudo was doorgegeven (productie 9 bij de dagvaarding).

Mr. Van den Reek heeft hierop bij e-mailbericht van 29 oktober 2024 geantwoord dat het niet in [gedaagde] was opgekomen om zijn detentie te melden en dat hij in de veronderstelling verkeerde dat hij niets verkeerd deed omdat hij gewoon de huur betaalde (productie 10 bij de dagvaarding).

Bij e-mailberichten van 29 oktober 2024 en 6 november 2024 heeft Trudo nogmaals aan mr. Van den Reek gevraagd hoe lang [gedaagde] in detentie heeft verbleven.

Op deze vraag heeft mr. Van den Reek niet gereageerd, waarna de gemachtigde van Trudo bij e-mailbericht van 7 november 2024 [gedaagde] heeft verzocht om de huurovereenkomst per 30 november 2024 vrijwillig op te zeggen en de woning te ontruimen.

3. Het geschil

Trudo vordert samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. [gedaagde] te veroordelen om de woning, gelegen aan het adres [adres] te [plaats] , te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Trudo te stellen;

II. [gedaagde] te veroordelen om aan Trudo een bedrag van € 522,24 te voldoen, zijnde de huurachterstand tot en met december 2024, te vermeerderen met de wettelijke rente;

III. [gedaagde] te veroordelen om vanaf januari 2025 tot aan het tijdstip van ontruiming, aan Trudo een vergoeding te betalen gelijk aan de laatst geldende huurprijs, vermeerderd met de wettelijke rente;

IV. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

Trudo legt hieraan -kort weergegeven- het volgende ten grondslag.

Er is sprake van een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen van [gedaagde] op basis van de wet en de huurovereenkomst. [gedaagde] heeft zich namelijk niet als een goed huurder gedragen in de zin van artikel 7:213 BW omdat hij langdurig niet zijn hoofdverblijf heeft (gehad) in de woning en verzuimd heeft om Trudo te informeren over zijn langdurige detentie. Het zou een ongewenste precedentwerking scheppen indien het verzwijgen of niet melden van detentie door [gedaagde] als huurder ten voordele van [gedaagde] zou strekken.

Daarnaast heeft [gedaagde] de woning onbeheerd achtergelaten en geen toezicht in of op het gehuurde gehouden. Ten slotte heeft [gedaagde] vanaf augustus 2023 de huur niet althans niet tijdig voldaan.

Trudo heeft er belang bij om zo snel mogelijk weer te kunnen beschikken over de woning om die te kunnen verhuren aan een huurder die de woning wel feitelijk en permanent bewoont.

[gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Trudo, met veroordeling van Trudo in de kosten van deze procedure.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Trudo heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij een spoedeisend belang heeft om haar vorderingen in deze kort gedingprocedure voor te leggen aan de kantonrechter. Trudo stelt zich immers op het standpunt dat aan de zijde van [gedaagde] sprake is van een ernstige tekortkoming in de nakomingen van zijn huurverplichtingen. Tegelijkertijd stelt Trudo dat zij een lange wachtlijst heeft van mensen die op basis van het door haar gehanteerde beleid aanspraak maken op sociale woonruimte. Gelet hierop is de kantonrechter van oordeel dat van Trudo niet kan worden gevergd dat zij in deze kwestie een beslissing van de bodemrechter afwacht.

De gevorderde ontruiming

De kantonrechter stelt voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.

Trudo stelt zich op het standpunt dat [gedaagde] zich niet als een goed huurder heeft gedragen omdat hij de woning niet daadwerkelijk heeft bewoond en omdat [gedaagde] destijds niet heeft gemeld dat hij enkele jaren in detentie zou gaan verblijven.

De kantonrechter stelt vast dat in het huurcontract uit 1958 geen verplichting is opgenomen om de woning daadwerkelijk te bewonen. Desalniettemin kan het feitelijk niet bewonen van de huurwoning een schending opleveren van de in artikel 7:213 BW opgenomen verplichting tot goed huurderschap. Of van een zodanige schending sprake is hangt af van de concrete omstandigheden van het geval.

Vast staat dat [gedaagde] de woning inmiddels meer dan twee jaar niet meer bewoont. Uit de door [gedaagde] overgelegde detentieverklaring van de Penitentiaire Inrichting te Roermond waar [gedaagde] verblijft, blijkt immers dat hij sinds 31 oktober 2022 in detentie verblijft. Tegelijkertijd heeft Trudo er -als toegelaten instelling als bedoeld in artikel 70 van de Woningwet- belang bij om, mede gelet op de schaarste op de sociale woningmarkt, zoveel mogelijk woningen beschikbaar te kunnen stellen aan personen die bij haar op de wachtlijst staan. Met dit belang van Trudo behoorde [gedaagde] rekening te houden. Hij moest begrijpen dat van hem verwacht werd dat hij de sociale woning daadwerkelijk zou blijven bewonen en dat hij als gevolg van zijn detentie langdurig niet meer aan die verplichting kon voldoen en de woning voor langere tijd niet voor bewoning zou worden gebruikt.

[gedaagde] heeft daar tegenover echter onweersproken naar voren gebracht dat hij, toen hij in detentie ging, er helemaal niet bij stilgestaan heeft dat hij Trudo ervan op de hoogte had moeten brengen dat hij vanwege detentie langdurig geen hoofdverblijf zou hebben in de woning, omdat hij gewoon de huur voldoet. Dat komt de kantonrechter niet onaannemelijk of onbegrijpelijk voor, temeer nu in de huurovereenkomst geen verplichting tot het daadwerkelijk bewonen van de woning is opgenomen en [gedaagde] er (kennelijk) vanuit is gegaan dat hij na verloop van zijn detentie weer in zijn woning zou terugkeren. De kantonrechter merkt hierbij op dat noch uit de gedingstukken noch uit het verhandelde ter zitting is gebleken dat [gedaagde] heeft getracht voor Trudo te verhullen dat hij door detentie de woning niet bewoont. Zo laat hij tijdens zijn detentie, de maandelijks verschuldigde huur door iemand anders overmaken, hetgeen voor Trudo kenbaar is.

Daarnaast is voldoende aannemelijk geworden dat [gedaagde] de verantwoordelijkheid voor de woning is blijven dragen. Uit de gedingstukken en het verhandelde ter zitting is immers gebleken dat op verzoek van [gedaagde] een voormalige buurtbewoonster de post regelmatig uit de brievenbus haalt, dat zij indien nodig onkruid verwijdert uit de tuin en ook regelmatig binnen in de woning controleert of alles is orde is. Er is dus steeds enige mate van toezicht en beheer (geweest).

Onder deze omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat geen sprake is van een zodanige schending van de uit artikel 7:213 BW voorvloeiende verplichting tot goed huurderschap, dat die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt en de vordering tot ontruiming in dit kort geding daarop dus afstuit. Daarbij komt dat [gedaagde] spoedig, te weten op 17 april 2025 vrij komt uit detentie en zijn belang om na afloop van zijn detentie weer de woning te kunnen betrekken waar hij -met uitzondering van de periode waarin hij in detentie heeft verbleven- al zijn hele leven woont, zwaarder weegt dan het belang van Trudo om de woning beschikbaar te kunnen stellen aan gegadigden die op haar wachtlijst staan. De kantonrechter neemt hierbij in aanmerking dat het voor [gedaagde] van belang is om na de beëindiging van zijn detentie zijn leven weer op orde te krijgen, hetgeen extra wordt bemoeilijkt wanneer hij niet meer terecht kan in de woning, hij als gevolg daarvan dakloos wordt en afhankelijk zal worden van tijdelijke opvang en waarschijnlijk nog jaren zal moeten wachten voordat hem (weer) een sociale huurwoning wordt aangeboden.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vordering van Trudo, die strekt tot ontruiming van de woning door [gedaagde] , zal worden afgewezen.

De huurpenningen

Nu tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat tussen partijen niet langer in geschil is dat de huur tijdig wordt voldaan en dat er geen huurachterstand is, zullen de vorderingen onder II en III, die strekken tot voldoening door [gedaagde] van de vermeende huurachterstand en tot betaling van de huur, eveneens worden afgewezen.

Trudo is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

814,00

Totaal

€

814,00.

5. De beslissing

wijst de vorderingen van Trudo af;

veroordeelt Trudo in de proceskosten van € 814,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Stichting Trudo niet tijdig aan deze veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.A. van Voorthuizen en in het openbaar uitgesproken op 3 februari 2025.