[eiseres], uit [woonplaats], eiseres
(gemachtigde: [naam]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Sint-Michielsgestel, de heffingsambtenaar
(gemachtigden: [naam] en [naam]).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde van haar woning aan [adres] in [woonplaats] (de woning).
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woning met de beschikking van 20 februari 2025 vastgesteld op € 958.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2024 en voor het kalenderjaar 2025. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar onder andere ook de aanslag onroerendezaakbelasting 2025 opgelegd.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 9 mei 2025 (de bestreden uitspraak) de waarde gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 3 december 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigden van de heffingsambtenaar.
Feiten
2. Eiseres is eigenaar en gebruiker van de woning, een vrijstaande woning uit 2015. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 222 m² en beschikt over een aangebouwde garage van 20 m², een tuinhuis/blokhut van 4 m², een overkapping van 24 m² en twee dakkapellen. Het perceel heeft een oppervlakte van 466 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. Partijen zijn het niet eens over de WOZ-waarde van de woning voor het kalenderjaar 2025. De waardepeildatum is 1 januari 2024.
4. De heffingsambtenaar heeft de vastgestelde WOZ-waarde (€ 958.000) van de woning onderbouwd met een waardematrix opgesteld door taxateur W.J. Nieuwenhuis, waarin de waarde is getaxeerd op € 988.000 (afgerond). Eiseres vindt dat de waarde moet worden vastgesteld op € 902.000.
5. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld (bewijslast). Bij de beoordeling of de heffingsambtenaar in die bewijslast is geslaagd, betrekt de rechtbank ook wat eiseres hierover heeft aangevoerd.
De WOZ-waarde van de woning
6. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning in beroep onderbouwd met verkoopcijfers van vier vergelijkingsobjecten, namelijk [adres] in [woonplaats], [adres] in [woonplaats], [adres] in [plaats] en [adres] in [woonplaats] (het eigen aankoopcijfer). De waardeonderbouwing is opgenomen in een waardematrix.
In de waardematrix heeft de heffingsambtenaar ook het eigen aankoopcijfer van de woning van 9 juni 2022 opgenomen. Hoewel de eigen aankoop bijna 17 maanden van de waardepeildatum 1 januari 2024 is gelegen, is deze tijdspanne naar het oordeel van de rechtbank niet zodanig dat de heffingsambtenaar het eigen aankoopcijfer niet heeft mogen gebruiken voor het mede bepalen van de waarde van de woning. Het eigen aankoopcijfer is namelijk in beginsel bij uitstek geschikt om de WOZ-waarde mee te bepalen. De heffingsambtenaar heeft het aankoopcijfer geïndexeerd naar de waardepeildatum.
De heffingsambtenaar heeft met de waardematrix onderbouwd dat de vergelijkingsobjecten [adres], [adres] en [adres] goed vergelijkbaar zijn met de woning. Het zijn, evenals de woning, vrijstaande woningen in de gemeente Sint-Michielsgestel. Ook zijn ze goed vergelijkbaar wat betreft bouwjaar, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en ligging. Uit de waardematrix blijkt dat de taxateur rekening heeft gehouden met onder meer de verschillen in oppervlakte, kwaliteit/luxe en voorzieningen. De heffingsambtenaar heeft dit alles meegenomen in de gehanteerde m²-prijs voor de woning. De heffingsambtenaar heeft de grondwaarde vastgesteld aan de hand van de grondstaffelmethode, waarbij naarmate de grondoppervlakte groter is, de prijs per m² lager wordt. Daarmee heeft de heffingsambtenaar de verschillen tussen de woningen en de vergelijkingsobjecten voldoende tot uitdrukking gebracht. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
7. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank bespreekt dit hierna.
8. Voor zover eiseres van mening is dat de waarde van de woning te veel is gestegen in vergelijking met die van het vorige belastingjaar, namelijk met 9%, overweegt de rechtbank dat volgens de systematiek van de Wet WOZ de waarde van een woning voor elk belastingjaar moet worden bepaald door te vergelijken met gerealiseerde verkoopcijfers van vergelijkbare woningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. De WOZ-waarde wordt ieder jaar opnieuw vastgesteld, onafhankelijk van de waarde van het jaar ervoor. Bij de waardering in een nieuw belastingjaar is dus geen sprake van indexering op basis van de oude WOZ-waarde, maar ligt er een geheel nieuwe onderbouwing en berekening ten grondslag aan de waarde. In beginsel mag worden aangenomen dat de waardeschommelingen in de huizenmarkt zijn meegenomen in de op of rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van de gebruikte vergelijkingsobjecten. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Eiseres voert aan dat uit de door de heffingsambtenaar in bezwaar gebruikte vergelijkingsobjecten [adres] en [adres] blijkt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De WOZ-waarden van [adres] en [adres] zijn respectievelijk 2,9% en 0,3% lager dan de verkoopcijfers van deze objecten. Volgens eiseres moet de WOZ-waarde van de woning daarom 2,9% lager worden vastgesteld dan het eigen aankoopcijfer van € 930.500. Eiseres bepleit daarom een waarde van € 902.000.
De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar de objecten [adres] en [adres] in beroep niet langer aan de waardebepaling ten grondslag legt. De in de bezwaar gebruikte vergelijkingsobjecten zijn door de heffingsambtenaar in beroep vervangen door nieuwe vergelijkingsobjecten. De rechtbank overweegt dat het de heffingsambtenaar vrijstaat om in iedere fase van de procedure, dus ook in de beroepsfase, de waardevaststelling grondiger of op een andere manier te onderbouwen en de daarbij gebruikte vergelijkingsobjecten te wijzigen. De heffingsambtenaar heeft daarom terecht gesteld dat wat eiseres aanvoert over de eerder in bezwaar gebruikte vergelijkingsobjecten [adres] en [adres] in de beroepsprocedure niet meer relevant is. Daarbij blijkt uit wat hiervoor onder 8 is overwogen dat de door eiseres gedane correctie op het eigen verkoopcijfer van 9 juni 2022 niet de juiste manier is om de WOZ-waarde te berekenen. De door eiseres bepleite waarde leidt daarom niet tot twijfel aan de waarde die de heffingsambtenaar heeft vastgesteld. Deze beroepsgrond slaagt niet.
10. Eiseres heeft op de zitting naar voren gebracht dat de door de heffingsambtenaar in beroep gebruikte panden zijn verkocht na de waardepeildatum. Er is volgens eiseres zelfs vergeleken met panden uit 2025. Omdat sprake is van een stijgende markt, leidt dit altijd tot een hogere waarde.
De rechtbank stelt met de heffingsambtenaar vast dat de verkoopdata van de gebruikte vergelijkingsobjecten [adres], [adres] en [adres] niet meer dan een jaar voor of na de waardepeildatum 1 januari 2024 liggen. Dat is in overeenstemming met vaste rechtspraak. Voor zover eiseres stelt dat de verkooptransacties uit 2025 te ver verwijderd zijn van de waardepeildatum, heeft de heffingsambtenaar er terecht op gewezen dat volgens vaste rechtspraak moet worden uitgegaan van de datum van het sluiten van de koopovereenkomst en niet van de datum van levering (de transactiedatum). Dat eiseres zou zijn benadeeld omdat (ook) transacties van na de waardepeildatum zijn gebruikt, volgt de rechtbank niet. Zoals de heffingsambtenaar op de zitting terecht naar voren heeft gebracht, zijn de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten immers teruggerekend (geïndexeerd) naar de waardepeildatum. Deze beroepsgrond slaagt niet.
11. Eiseres heeft op de zitting naar voren gebracht het vreemd te vinden dat de heffingsambtenaar bij de taxatie in beroep de waterpomp en het buitenschilderwerk aan de woning heeft meegenomen als waardeverhogend. In reactie hierop heeft de heffingsambtenaar op zitting toegelicht zowel het schilderwerk als de waterpomp buiten beschouwing te hebben gelaten bij de taxatie van de woning. De rechtbank heeft op basis van de overgelegde stukken niet kunnen vaststellen of deze inderdaad niet zijn meegenomen bij de waardebepaling. Dit leidt echter niet tot de conclusie dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld: de rechtbank acht het verschil tussen de getaxeerde waarde (€ 988.000) en de WOZ-waarde (€ 958.000) namelijk voldoende om dat te compenseren. Deze beroepsgrond slaagt niet.
12. Eiseres heeft geen relevante stukken ingebracht over de waarde van de woning, bijvoorbeeld een taxatierapport of een waardematrix, die aanleiding geven tot een lagere waarde.
13. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
14. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Cune, rechter, in aanwezigheid van
drs. J.G.J. van Geesink, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 14 januari 2026.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Als u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.