[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. R.W.B. van Middelaar),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Oirschot, de heffingsambtenaar
( [naam] ).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de woning aan de [adres] in [woonplaats] (de woning).
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woning met de beschikking van 21 februari 2025 vastgesteld op € 490.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2024 en voor het kalenderjaar 2025. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting 2025 opgelegd.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 12 juni 2025 (de bestreden uitspraak) de waarde gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of partijen het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.
Feiten
Beoordeling door de rechtbank
2. Eiser is eigenaar (en gebruiker) van de woning. Het betreft een twee-onder-één-kapwoning uit 1983. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 123 m², een overkapping van 7 m², een dakkapel van 3 m² en een garage van 20 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 247 m².
3. Partijen zijn het niet eens over de (WOZ-)waarde van de woning voor het kalenderjaar 2025. De waardepeildatum is 1 januari 2024.
4. De rechtbank oordeelt in deze uitspraak dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Het beroep van eiser is daarom ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
De WOZ-waarde van de woning
5. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld (bewijslast). Bij de beoordeling of de heffingsambtenaar in die bewijslast is geslaagd, betrekt de rechtbank ook wat eiser hierover heeft aangevoerd. Alleen als de heffingsambtenaar niet aan de bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Als ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter de waarde zelf in goede justitie vaststellen.
6. De heffingsambtenaar heeft de vastgestelde WOZ-waarde (€ 490.000) van de woning onderbouwd met een taxatierapport met een waardematrix, opgesteld op 16 oktober 2025 door taxateur E. Dekker, waarin de waarde is getaxeerd op (afgerond)
€ 496.000. Hierin wordt de woning vergeleken met drie vergelijkingsobjecten in [woonplaats]: [adres] , [adres] en [adres] . In het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen. De transactieprijzen zijn waar nodig geïndexeerd naar de waardepeildatum.
7. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verminderde kwaliteit van de woning, de verminderde staat van onderhoud van de woning, het verminderde voorzieningenniveau en de en verminderde ligging van de woning.
Eiser doet een beroep op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leiden. Dan is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt eiser daarin, dan moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. De rechtbank kan de vaststelling van de consequenties van genoemde feiten en omstandigheden door een taxateur – zoals in een taxatie tot uitdrukking kan worden gebracht in een correctie(factor) – niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid.
De rechtbank overweegt dat eiser wel conclusies trekt ten aanzien van de toestand van de woning, maar dat hij geen feiten stelt (die deze conclusies kunnen dragen). Eiser heeft daarom niet voldaan aan zijn stelplicht. Uit het taxatierapport van 16 oktober 2025 volgt dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met een verminderde onderhoudsstaat van de woning en hij heeft daarvoor een correctie van -5% toegepast. De heffingsambtenaar heeft een toelichting gegeven waarom hij geen aanleiding ziet voor een neerwaartse correctie voor wat betreft de gestelde verminderde kwaliteit en het verminderde voorzieningenniveau van de woning. De door eiser overgelegde foto’s geven daar geen aanleiding toe. Onder verwijzing naar een plattegrond ziet de heffingsambtenaar ook geen reden voor verminderde ligging van de woning. De rechtbank kan de gegeven toelichting volgen. Bovendien blijkt uit de door eiser overgelegde waardematrix die is opgesteld door Woning Waarderingsmeesters B.V. op 17 juli 2025 geen sprake van een verminderde voorzieningenniveau en verminderde ligging zoals hij in zijn beroepschrift stelt. Deze factoren zijn volgens de taxatiematrix van eiser immers ook als gemiddeld (3) gewaardeerd.
Eiser bepleit een lagere waarde van € 440.000. Ter onderbouwing van dit waardestandpunt verwijst eiser naar de door hem overgelegde waardematrix die is opgesteld door Woning Waarderingsmeesters B.V. Ook daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. De woning is vergeleken met drie andere woningen, te weten de [adres] , [adres] en [adres] , alle in [woonplaats] . In de waardematrix zijn de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de aldaar benoemde waarderelevante verschillen. Naar het oordeel van de rechtbank zaait eiser met dit waardestandpunt en de onderbouwing daarvan geen twijfel over de juistheid van de vastgestelde waarde. Dat heeft met name te maken met het (gebrek aan) inzichtelijkheid van eisers taxatie. In de waardematrix van eiser is niet inzichtelijk gemaakt hoe de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten doorwerken in de prijs per eenheid (ofwel prijs per m²). Voor de waarde van de bijgebouwen is een verder niet onderbouwd totaalbedrag opgenomen en ook de grondwaarde is niet inzichtelijk opgebouwd. De taxatie van de heffingsambtenaar biedt dit inzicht wel.
Conclusie en gevolgen
8. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van N. Verhoeven, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 11 maart 2026.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.