ECLI:NL:RBOBR:2026:2009

1. Waar gaat deze zaak over?

De gemeente Eindhoven (hierna: de gemeente) is eigenaar van het Afwaterings-kanaal in Eindhoven, dat een uitloper is van het Beatrixkanaal. Aan weerszijden van het Afwateringskanaal ligt industrieterrein "De Hurk". Op het industrieterrein voorziet het (onherroepelijke) omgevingsplan in de mogelijkheid van de vestiging van zware industrie, dat wil zeggen bedrijven die vallen in categorie 5.2. Direct langs het Afwateringskanaal zijn bedrijven toegestaan in categorie 4.2., waarvoor een richtafstand geldt van normaliter 300 meter tot gevoelige bestemmingen zoals woningen en woonboten.

In het Afwateringskanaal liggen 10 woonboten op ligplaatsen die van de gemeente

werden gehuurd. De gemeente wil De Hurk behouden als industrieterrein. Het is het enige

industrieterrein in Eindhoven waar zware industrie is toegestaan. Om te voorkomen dat

bedrijven op het industrieterrein met beperkingen te maken zouden krijgen en om een

goed woon- en leefklimaat voor haar inwoners te borgen, heeft de gemeenteraad van

Eindhoven een bestemmingsplan vastgesteld op grond waarvan de woonboten planologisch gezien niet meer zijn toegestaan. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) heeft het beroep van de woonbootbewoners tegen dit bestemmingsplan ongegrond verklaard.

In de loop van de jaren zijn veel gesprekken gevoerd, maar de gemeente en de woonbootbewoners kwamen niet dichter bij elkaar. De woonbootbewoners willen hun ligplaatsen behouden, maar de gemeente wilde huurovereenkomsten met betrekking tot de ligplaatsen beëindigen.

Daarnaast is ook gesproken over een (financiële) compensatieregeling bij het beëindigen van de huurovereenkomsten. De gemeente was - en is - bereid om de woonbootbewoners (financieel) tegemoet te komen, maar niet zo ver als de bewoners willen. Omdat partijen hierover geen overeenstemming konden bereiken, heeft de gemeenteraad kaders voor een (financiële) compensatieregeling vastgesteld. Deze kaders van de gemeenteraad zijn tussen partijen bekend komen te staan als het 'Scenario 3+'.

De gemeente heeft op 14 december 2023 de huurovereenkomsten met de woonbootbewoners opgezegd per 1 juli 2024. Daarbij heeft de gemeente de ontruiming aangezegd per 1 juli 2028. Vanaf 1 januari 2024 mogen de woonbootbewoners hun ligplaats ‘om niet’ (gratis) blijven gebruiken en hebben zij voldoende tijd om alternatieve woonruimte of een alternatieve ligplaats te zoeken. In de opzeggingsbrief heeft de gemeente de woonbootbewoners een compensatie conform Scenario 3+ aangeboden.

[gedaagde] is een van de huurders van een ligplaats met wie de gemeente geen

overeenstemming heeft bereikt. [gedaagde] en de andere woonbootbewoners zijn het niet eens met het feit dat de gemeente hun huur wil beëindigen.

Om duidelijkheid te verkrijgen over de rechtmatigheid van haar huuropzegging en om tijdige ontruiming van de ligplaatsen zeker te stellen, start de gemeente deze procedure.

2. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding, met producties (genummerd 1 t/m 6),- de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie, met producties (genummerd 1 t/m 10),- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,

- de conclusie van antwoord in reconventie, inclusief productie (genummerd 7),

- de mondelinge behandeling van 22 januari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 22 januari 2026, gezamenlijk met alle andere procedures van de gemeente tegen de overige woonbootbewoners.

Alle partijen, waaronder ook [gedaagde] , hebben tijdens de mondelinge behandeling hun standpunten nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord.

De gemachtigde van de gemeente en de gemachtigden van de overige woonbootbewoners, hebben daarbij gebruik gemaakt van spreekaantekeningen.

Aan het einde van de mondeling behandeling is gezegd dat op 26 maart 2026 een vonnis zal komen. Deze datum is wegens werk gerelateerde omstandigheden niet gehaald. Vervolgens is vonnis bepaald op vandaag.

3. De relevante feiten

De gemeente heeft op 11 november 1991 een huurovereenkomst gesloten met [gedaagde] , op grond waarvan [gedaagde] een ligplaats voor een woonboot huurt met het adres [adres] te [plaats] . De aanvangshuurprijs was fl. 50.- per maand.

De huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd, met een opzegtermijn van zes

maanden. In de overeenkomst is bepaald dat, indien de gemeente besluit tot beëindiging

van de huurovereenkomst, de huurder geen recht heeft op schadevergoeding of het ter

beschikking stellen van een andere ligplaats.

Aanvankelijk waren de woonboten planologisch niet geregeld. Het bestemmingsplan "De Hurk" uit 1988 kende aan het perceel de bestemming "Overwegend industrie" toe. Vanaf 2012 is de gemeente doende geweest om een bestemmingsplan op te stellen op grond waarvan de woonboten zouden moeten verdwijnen. In januari 2013 is een voorontwerpbestemmingsplan gepubliceerd dat daarin voorziet. Wonen op “De Hurk” vond de gemeenteraad om twee redenen onwenselijk. In de eerste plaats is er geen sprake van een goed en veilig woonmilieu en in de tweede plaats heeft het toestaan van wonen consequenties voor de bedrijfsvoering van bestaande en nieuwe bedrijven op “De Hurk”.

Uiteindelijk heeft de gemeenteraad op 19 december 2017 een bestemmingsplan

vastgesteld dat (net als het voorafgaande plan “De Hurk 1988”) niet voorzag in een positieve bestemming van de woonboten. Daarbij ging de gemeenteraad ervan uit dat de

woonboten niet legaal aanwezig waren, aangezien ze in het voorafgaande bestemmingsplan ook niet positief waren bestemd.

Op 1 januari 2018 is de Wet verduidelijking voorschriften woonboten (Wvvw) in werking getreden. Onderdeel van die wet was het toevoegen van artikel 8.2a aan de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), waarin woonboten per 1 januari 2018 gelijkgesteld worden met een bouwwerk, waarvoor in afwijking van het bestemmingsplan een omgevingsvergunning was verleend.

Bij uitspraak van de Afdeling van 26 februari 2020 is het beroep van een aantal van de woonbootbewoners tegen voornoemd bestemmingsplan gegrond verklaard. De Afdeling oordeelde dat de gemeenteraad rekening had moeten houden met de inwerkingtreding van de Wvvw per 1 januari 2018.

De gemeenteraad moest gelet hierop een nieuwe afweging maken, waarin betrokken werd dat de woonboten legaal aanwezig waren.

De nieuwe afweging leidde voor de woonbootbewoners niet tot een beter resultaat. Bij

besluit van de gemeenteraad is op 22 juni 2021 het bestemmingsplan "II Bedrijventerrein

De Hurk-Croy (reparatie)" vastgesteld. In dit bestemmingsplan is ter plaatse van de

woonboten de bestemming "water" aan gronden toegekend. Daarbij hoort de volgende

bestemmingsomschrijving:

“6.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

a. oppervlaktewateren, zoals sloten, greppels, (infiltratie)vijvers, kanalen, beken en

andere waterlopen, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen;

(...)

Specifieke gebruiksregels

Tot een gebruik strijdig met deze bestemming, zoals bedoeld in lid 6.1 wordt in ieder geval gerekend:

a. het aanleggen van woonschepen ”.

Op grond van dit bestemmingsplan zijn woonboten ter plaatse dus niet meer toegestaan.

Een aantal woonbootbewoners is wederom een procedure gestart bij de Afdeling. Bij uitspraak van 31 mei 2023 heeft de Afdeling het beroep van de bewoners ongegrond verklaard. De Afdeling overwoog onder meer:

“3.3. (...) De raad heeft, samengevat weergegeven, onderzocht op welke wijze de gronden

die door de woonboten worden gebruikt zouden kunnen worden bestemd en de raad heeft daarbij gekeken naar de vraag of ter plaatse van de woonboten een goed woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd. Gelet op het "Onderzoek woon- en leefklimaat Woonschepen Afwateringskanaal Eindhoven" van adviesbureau [A] van 16 december 2020, dat in opdracht van de raad is uitgevoerd, kan ter plaatse van de woonboten geen aanvaardbaar woon- en leefklimaat worden gegarandeerd. In dat onderzoek is niet alleen de feitelijke situatie van het woon- en leefklimaat voor de woonbootbewoners in beeld gebracht. Ook is onderzocht wat de gevolgen voor het woon- en leefklimaat zijn van de planologische mogelijkheden voor bedrijven. Naar het oordeel van de Afdeling heeft de raad terecht niet volstaan met uitsluitend een beoordeling van de feitelijke situatie, maar is ook beoordeeld wat de gevolgen voor het

woon- en leefklimaat van de woonbootbewoners zijn bij benutting van de planologische

mogelijkheden voor bedrijven.

Mede gelet op het onder 3.3. genoemde onderzoek heeft de raad naar het oordeel van de Afdeling de ligplaatsen voor de woonboten onder het algemeen overgangsrecht mogen brengen. De raad heeft zich op het standpunt kunnen stellen dat het behoud van De Hurk als middelzwaar bedrijventerrein en met het oog daarop het behoud van de planologische ruimte die het plan voor bedrijven biedt, niet samen kunnen gaan met het garanderen van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ter plaatse van de woonboten. Het standpunt van [appellant sub 2] en anderen dat in de feitelijke situatie wel een aanvaardbaar woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd, is, wat daar van zij, niet van doorslaggevend belang, omdat de raad bij de afweging of sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat is uitgegaan van de planologische mogelijkheden van het onherroepelijke bestemmingplan en dat gelet op de door de raad gegeven motivering ook mocht doen. De raad heeft zich ook op het standpunt kunnen stellen dat het positief bestemmen van de ligplaatsen ertoe zou leiden dat het karakter van een deel van het bedrijventerrein verschuift van middelzware tot zware bedrijvigheid naar lichte(re) bedrijvigheid. Dit zou raken aan de rechten die de op het bedrijventerrein gevestigde bedrijven ontlenen aan de in het bestemmingsplan "Bedrijventerrein De Hurk-Croy 2017" opgenomen bestemming ‘Bedrijventerrein -1’.

De Afdeling ziet geen grond voor het oordeel dat de raad bij de vaststelling van het plan

onvoldoende rekening heeft gehouden met de belangen van de woonbootbewoners.

Daartoe overweegt de Afdeling dat de raad in het Commissie advies van 30 maart 2021,

dat deel uitmaakt van de bijlagen van de plantoelichting, heeft aangegeven de beëindiging van de woonsituatie te willen combineren met een (ruimhartige) uitkoopregeling voor de woonbootbewoners. Bij het besluit tot vaststelling van het reparatieplan heeft de raad in een separaat besluit neergelegd dat er een uitkoopregeling moet komen, in samenspraak met de bewoners. Anders dan [appellant sub 1] stelt, is de raad dus niet voorbijgegaan aan de financiële belangen van de woonbootbewoners, want naast dat is besloten om de ligplaatsen onder het algemeen overgangsrecht te brengen is er ook besloten om te komen tot een uitkoopregeling met de woonbootbewoners. Dat de verdere inhoud en uitvoering van de uitkoopregeling nog niet tot overeenstemming heeft geleid valt weliswaar te betreuren, maar raakt niet de rechtmatigheid van het vastgestelde reparatieplan.

Naar het oordeel van de Afdeling heeft de raad aannemelijk gemaakt dat het

gebruik van de ligplaatsen op termijn zal worden beëindigd.”

De eerste contacten tussen de gemeente en de woonbootbewoners over het beëindigen van de ligplaatsen stammen uit 2012, toen het eerste voorontwerp van een bestemmingsplan op grond waarvan de ligplaatsen zouden moeten verdwijnen ter inspraak werd gepubliceerd. De bewoners dienden zienswijzen in omdat zij het niet eens waren met het verdwijnen van de ligplaatsen en omdat zij compensatie wilden voor de (door hen

gestelde) waardevermindering van hun woonboten. De waarde van een woonboot hangt

namelijk onder andere af van de vraag of er ook een ligplaats is waar de boot mag liggen.

Een woonboot zonder ligplaats heeft weinig waarde. Omdat partijen hierover geen overeenstemming konden bereiken, heeft de gemeenteraad kaders voor een compensatieregeling vastgesteld. Deze kaders van de gemeenteraad zijn tussen partijen bekend komen te staan als het 'Scenario 3+'.

Scenario 3+ houdt het volgende in:

- De gemeente is bereid de woonboten van de bewoners te kopen tegen de vrije

verkoopwaarde van de woonboot, waarbij de fictie wordt gehanteerd dat elders

een ligplaats beschikbaar is. Deze fictie is nodig omdat een boot zonder ligplaats

veelal geen waarde heeft. De gemeente betaalt minimaal € 20.000,- per boot;

Als alternatief is de gemeente bereid om de verplaatsingskosten van een woonboot binnen een straal van 100 kilometer om Eindhoven te betalen, waarbij de vergoeding niet hoger kan zijn dan de waarde van de boot;

De gemeente neemt de kosten voor haar rekening van het in de oorspronkelijke

staat terugbrengen van de kade;

De gemeente is bereid om de bewoners voortgezet gebruik van de ligplaatsen aan te bieden tot 1 juli 2028, om de bewoners voldoende tijd te geven alternatieve woonruimte of een alternatieve ligplaats te zoeken;

De gemeente biedt desgewenst op individuele basis hulp bij het zoeken van alternatieve woonruimte.

De woonbootbewoners zijn niet akkoord gegaan met dit voorstel. De gemeente heeft nog geprobeerd door de inzet van een onafhankelijke intermediair tot een oplossing te komen, maar dat heeft niet tot een oplossing geleid.

De woonboot van [gedaagde] is getaxeerd op € 30.000,-. De gemeente is bereid dat

bedrag te betalen om de woonboot van [gedaagde] te kopen.

Nadat gesprekken over het Scenario 3+ niet tot een regeling hebben geleid, heeft de

Gemeente op 14 december 2023 de huurovereenkomst met [gedaagde] opgezegd per 1 juli 2024. Daarbij heeft de gemeente de ontruiming aangezegd per 1 juli 2028.

Vanaf 1 januari 2024 mag [gedaagde] de ligplaats om niet blijven gebruiken, zodat [gedaagde] voldoende tijd heeft om alternatieve woonruimte of een alternatieve ligplaats te zoeken. In de opzeggingsbrief heeft de gemeente haar aanbod conform Scenario 3+ gestand gedaan.

Op 23 januari 2024 heeft de gemachtigde van [gedaagde] de gemeente geïnformeerd dat zij wil overwegen om in te stemmen met de huuropzegging indien de door [gedaagde] te lijden schade, alsmede haar gehele vermogensverlies, gecompenseerd wordt door de gemeente. Verder meent [gedaagde] dat een zwaarwegend belang voor opzegging nodig zou zijn.

De gemachtigde van de gemeente heeft op 26 april 2024 een reactie gestuurd op de brief

van 23 januari 2024. Hierin heeft de gemeente toegelicht dat zij niet bereid is om een hogere vergoeding te betalen dan zij al heeft aangeboden en dat zij, voor zover nodig, een zwaarwegend belang heeft voor opzegging van de huurovereenkomst.

4. Het geschil

De gemeente vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

Primair

A. voor recht verklaart dat de huurovereenkomst tussen de gemeente en [gedaagde]

is geëindigd per 1 juli 2024;

B. [gedaagde] veroordeelt de ligplaats aan het adres [adres] te [plaats] uiterlijk per 1 juli 2028 te ontruimen met al het zijne en de zijnen op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag dat de ligplaats niet is ontruimd, met een maximum van € 50.000,-, althans een in goede justitie te bepalen dwangsom;

Subsidiair

C. het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst eindigt;

een en ander met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure.

In conventie:

[gedaagde] voert verweer in conventie en verzoekt tot afwijzing van de vorderingen van de gemeente.

[gedaagde] meent, onder verwijzing naar het Goglio-arrest, dat geen sprake is van een rechtsgeldige opzegging en dat de opzegging moet worden beoordeeld aan de hand

van de criteria als verwoord in dit arrest. Ondanks dat in de huurovereenkomst is bepaald

dat de huurovereenkomst opzegbaar is, geldt ook in onderhavige situatie dat de

gemeente slechts rechtsgeldig kan opzeggen ingeval zij een voldoende zwaarwegende

grond voor deze opzegging heeft. [gedaagde] meent dat een zwaarwegende grond voor opzegging ontbreekt. Zij voert daartoe het volgende aan:

- [gedaagde] heeft met de gemeente sinds 1991 een bestaande en bestendige huurrelatie.

- Er zijn op het bedrijventerrein geen veranderingen of wijzingen geweest, die ertoe hebben geleid dat het woon- en of leefklimaat van [gedaagde] is gewijzigd, laat staan

verslechterd is.

- Tot op heden zijn er geen concrete ontwikkelingsplannen die de gemeente

noodzaakten tot opzegging van de huurovereenkomst. Dat er op korte of middellange

termijn ook niets gaat veranderen, volgt uit het feit dat dat de gemeente de

ontruimingstermijn nog vier jaar oprekt.

- Daarnaast is het overduidelijk dat de gemeente de huurovereenkomsten nog onder het

'oude regime' heeft opgezegd, kennelijk in de veronderstelling dat zij dat nog kan/mocht

doen zonder een zwaarwegend publiek belang. Immers, na 1 juli 2024 vallen ook alle

'oude' huurovereenkomst onder de wetswijziging van Boek 7 BW, waarin de

huurbescherming voor huurders van ligplaatsen worden gelijkgesteld met de huurders

van woonruimte en dan had de gemeente reeds op grond van de wet al een zwaarwegend

belang nodig voor opzegging.

- Bovendien mag niet uit het oog verloren worden dat de gemeente haar vermeende zwaarwegende belang zelf heeft gecreëerd, door het bestemmingplan te wijzigen met de belofte dat [gedaagde] en de overige bewoners gecompenseerd zouden worden met een ruimhartige uitkoopregeling.

Verder meent [gedaagde] dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de gemeente de huurovereenkomst heeft opgezegd, zonder daarbij rekening te houden met de financiële- en de woonbelangen van [gedaagde] en zonder dat zij wordt gecompenseerd in haar vermogensverlies. Bovendien heeft de Afdeling het beroep tegen het reparatieplan ongegrond verklaard., omdat de gemeente heeft toegezegd dat zij in samenspraak met de woonbootbewoners, en dus ook met [gedaagde] , een 'ruimhartige uitkoopregeling" zou opstellen en dat heeft de gemeente niet gedaan, althans niet in samenspraak met [gedaagde] en zonder dat zij dit door een derde / onafhankelijke heeft laten toetsen.

[gedaagde] is geen passend alternatief in de zin van een andere ligplaats aangeboden en het aankopen van een andere woning is financieel niet haalbaar met de geboden compensatie. Deze gevolgen kunnen niet worden weggenomen door een verlengde ontruimingstermijn.

Nu de gemeente niet voornemens is, gezien de door haar ingestelde vordering, om (meer) vermogensverlies te compenseren, kan de opzegging geen rechtsgevolg hebben.

[gedaagde] is van mening dat de gemeente met de vordering zoals zij die nu aan de kantonrechter voorlegt, handelt in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, door te vorderen dat de huurovereenkomst is geëindigd zonder dat zij een uitkoopregeling aanbiedt of de belangen van [gedaagde] naar behoren meeweegt.

De gemeente had in redelijkheid niet kunnen komen tot een bestemmingsplanwijziging als zij de zwaarwegende belangen van [gedaagde] en de overige bewoners voldoende had meegewogen. Die mening was ook de Afdeling toegedaan, maar die heeft onder toezegging van de gemeente dat zij een ruimhartige uitkoopregeling zou aanbieden, het beroep van onder andere [gedaagde] ongegrond verklaard, waardoor het bestemmingsplan onherroepelijk werd.

Volgens [gedaagde] is op grond van het vorenstaande komen vast te staan dat de gemeente (1) geen of een onvoldoende zwaarwegende grond heeft om de huurovereenkomst te kunnen opzeggen en de ontruiming te kunnen vorderen, (2) de vordering niet voldoet aan

haar eigen opzegging en (3) bovendien niet voldoet aan de toezeggingen van de gemeente dat in samenspraak een ruimhartige uitkoopregeling zal worden vastgesteld. Er is sprake van misbruik van opzeggingsbevoegdheid. De vorderingen van de gemeente liggen dan ook voor afwijzing gereed.

In reconventie:

[gedaagde] vordert in reconventie dat de kantonrechter, bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

Primair

A. voor recht verklaart dat de gemeente de huurovereenkomst (slechts) rechtsgeldig kan beëindigen, indien de gemeente een volledige vergoeding van alle schade, respectievelijk volledige compensatie voldoet van de negatieve gevolgen voor de vermogenspositie van [gedaagde] als gevolg van de huuropzegging, welke bedrag op dit moment begroot is op € 286.868,39 + P.M. althans in ieder geval € 267.000,-;

Subsidiair:

voor recht verklaart dat de gemeente de huurovereenkomst (slechts) rechtsgeldig kan beëindigen, indien de gemeente overeenstemming bereikt met [gedaagde] over de uitgangspunten van de uitkoopregeling, waarbij aansluiting moet worden gezocht bij de onteigeningssystematiek, zoals die in de Schipholregeling, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen regeling;

Zowel primair als subsidiair

de gemeente te veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de nakosten en de wettelijke rente over de proceskosten en nakosten indien betaling binnen veertien dagen na het in deze te wijzen vonnis uitblijft.

Daartoe voert [gedaagde] aan dat de insteek van deze (civiele) procedure was of de uitkoopregeling, genaamd Scenario 3+, voldoende is om aan de zwaarwegende belangen van [gedaagde] tegemoet te komen. [gedaagde] begrijpt dan ook niet waarom de gemeente kiest voor deze wijze van procederen. [gedaagde] is van mening dat de gemeente aan de kantonrechter de vraag had moeten voorleggen of haar opzegging, zoals zij die heeft verwoord in haar opzeggingsbrief, voldoende is om tot een rechtsgeldige opzegging te kunnen komen. In dat geval concentreerde het geschil zich enkel op de uitkoopregeling Scenario 3+.

[gedaagde] meent dat bij de vaststelling van de uitkoopregeling aangesloten moet worden bij de wettelijk geregelde onteigening met volledige schadevergoedingsplicht.

De gemeente kan het vermogensverlies dat bij [gedaagde] ontstaat door het opheffen van haar ligplaats op meerdere manieren compenseren, onder andere door de woonboot te verplaatsen naar een andere ligplaats van vergelijkbare kwaliteit of [gedaagde] (financieel) in staat te stellen om elders te gaan wonen. Inmiddels is komen vast te staan dat er geen andere ligplaatsen in de gemeente beschikbaar zijn. Ook kan [gedaagde] met de aangeboden compensatie geen andere woning kopen.

Uit het door [gedaagde] opgestelde taxatierapport volgt dat de waarde van haar woonboot bij verkoop in de oude situatie € 267.000 bedroeg. De waarde van de woonboot (zonder ligplaats) is volgens de gemeente € 30.000,-. Met andere woorden, het vermogen van [gedaagde] is door de gedane huuropzegging met ruim € 237.000,- gedaald.

[gedaagde] verzoekt de kantonrechter bij het vaststellen van de uitkoopregeling in haar zaak dan ook aan te sluiten bij de uitkoopregelingen zoals die zijn overeengekomen met ligplaats-bewoners in de Schipholregeling, de uitkoopregeling Rotterdam en de uitkoopregeling Arnhem. In al deze situaties werden de regelingen gebaseerd op een gemotiveerd algemeen belang met als noodzakelijk gevolg dat de bestendig bestaande (legaal) aanwezige ligplaatsen moeten worden ontruimd en waarbij vermogensverlies ontstaat aan de zijde van de woonbooteigenaren. Daarbij is in alle situaties aansluiting gezocht bij nadeelcompensatie overeenkomstig een analoge toepassing van de reguliere onteigeningsaanpak.

Bij antwoord in reconventie heeft de gemeente zich - kort gezegd - op het standpunt gesteld dat zij niet gehouden is tot enige vergoeding.

De gemeente heeft de huurovereenkomst rechtsgeldig opgezegd. Zij is wel bereid om het aanbod conform Scenario 3+ gestand te doen, maar het meerdere ligt volgens de gemeente voor afwijzing gereed.

De gemeente betwist verder dat er op grond van de redelijkheid en billijkheid een zwaarwegend belang voor opzegging aanwezig dient te zijn, maar voor zover de kantonrechter tot het oordeel zou komen dat wel een zwaarwegend belang aanwezig dient te zijn bij de gemeente, is de gemeente van mening dat aan dit vereiste is voldaan. Ook is zij aan de belangen van de woonbootbewoners voldoende tegemoet gekomen. De gemeente heeft immers Scenario 3+ aan de woonbootbewoners aangeboden en heeft een zeer ruime ontruimingstermijn aan de woonbootbewoners gegund.

Voor een vergoeding op onteigeningsbasis wijst [gedaagde] volgens de gemeente geen enkele grondslag aan en buiten onteigeningsprocedures valt volgens haar ook niet in te zien waarom een onteigeningsvergoeding zou moeten worden toegekend. De “Schipholregeling” waarnaar [gedaagde] verwijst is geen wettelijke regeling waar [gedaagde] aanspraak op kan maken, maar een vrijwillige regeling tussen een partij die geen eigenaar was van het water waarin de ligplaatsen waren gesitueerd en de bewoners van die ligplaatsen. Daar was dus een geheel andere situatie aan de orde.

Hierbij geldt verder nog dat een huurder in geval van onteigening geen aanspraak heeft op vergoeding van de waarde van het gehuurde. De waarde van de ligplaats komt de gemeente toe en niet de huurder, in dit geval [gedaagde] . Niet valt in te zien waarom die waarde aan [gedaagde] zou moeten worden vergoed.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] de kantonrechter verzocht om subsidiair, aanvullend, de gemeente te veroordelen om met [gedaagde] binnen 6 weken een definitieve compensatieovereenkomst vast te leggen, gebaseerd op transparante uitgangs-punten en een objectieve taxatie, waarbij partijen uitgaan van: (i) marktwaardeverlies, (ii) noodzakelijk kostenpakket, (iii) peildatum en indexatie, (iv) betaling/zekerheid vooraf-gaand aan ontruiming en tevens, dat indien partijen binnen 8 weken geen overeenstemming bereiken, de compensatie bindend wordt vastgesteld door een onafhankelijke deskundige (bindend advies), dan wel door de rechtbank na deskundigenbericht.

De gemeente heeft bezwaar gemaakt tegen deze subsidiaire, aanvullende vordering, omdat dit een vermeerdering van eis is die niet is onderbouwd en ook niet te overzien is.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5. De beoordeling in conventie en in reconventie

De vraag die allereerst voorligt is of de gemeente in de gegeven omstandigheden tot huurbeëindiging van de ligplaats van [gedaagde] kon komen.

Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] sinds 1 november 1991 een ligplaats van de gemeente huurt op basis van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, met een opzegtermijn van zes maanden.

In de huurovereenkomst is bepaald dat wanneer de gemeente besluit tot beëindiging van de huurovereenkomst, [gedaagde] geen recht heeft op schadevergoeding of het ter beschikking stellen van een andere ligplaats.

Wettelijk toetsingskader

[gedaagde] kan geen beroep doen op de wetsbepalingen die huurders van woonruimte of huurders van bedrijfsruimte beschermen, omdat die wetsbepalingen niet van toepassing zijn op huurovereenkomsten die zijn aangegaan vóór 1 juli 2022 waarbij een ligplaats voor een woonboot wordt gehuurd.

Of de huuropzegging wel of niet aangetekend is verstuurd, doet daarom niet ter zake, want de (dwingendrechtelijke) bepaling van artikel 7:281 lid 4 BW is niet van toepassing op de huurovereenkomst van partijen.

Vast staat dat de gemeente op 14 december 2023 de huurovereenkomst met [gedaagde] schriftelijk heeft opgezegd per 1 juli 2024 en dat deze opzegging [gedaagde] ook heeft bereikt.

Vorenstaande heeft tot gevolg dat de kantonrechter op grond van de wet niet hoeft te toetsen of er sprake is van een zwaarwegend belang, want [gedaagde] heeft - als huurder van een ligplaats van een woonboot - geen huurbescherming. Dat had zij ook niet toen de huurovereenkomst werd aangegaan, daarin is dus niets veranderd

Dit betekent dat de huurovereenkomst in beginsel zonder reden opgezegd kan worden en dat een voldoende zwaarwegende grond door de gemeente dus niet aangevoerd hoeft te worden.

Redelijkheid en billijkheid

[gedaagde] stelt dat uit de jurisprudentie volgt dat op grond van de redelijkheid en billijkheid er wel een verzwaarde toets heeft te gelden voor de huuropzegging van haar ligplaats. Zij verwijst daartoe naar het Goglio-arrest (ECLI:NL:HR:2018:141).

De kantonrechter begrijpt dat zij daarmee een beroep doet op artikel 6:248 lid 2 BW in die zin dat [gedaagde] van mening is dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de gemeente de huurovereenkomst heeft opgezegd.

Dat is niet snel het geval en de kantonrechter oordeelt ook in deze concrete situatie dat het woon- en financiële belang van [gedaagde] niet maakt dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de gemeente de huurovereenkomst van de ligplaats heeft opgezegd.

Daarbij overweegt de kantonrechter het volgende.

De gemeente is eigenaar van de ligplaats en eigendom is een sterk recht dat niet makkelijk beperkt kan en mag worden. Ook heeft de gemeente gemotiveerde en onderbouwde gronden voor de opzegging aangevoerd.

De gemeente heeft in de inleidende dagvaarding (in randnummer 39 en verder) toegelicht dat zij een zwaarwegend belang heeft voor opzegging, waarbij zij verwijst naar het rapport van [A] van 16 december 2020, waarin is geconcludeerd dat er geen sprake is van een goed woon- en leefklimaat voor de woonbootbewoners. Immers, de ligplaatsen van de woonboten liggen op circa 20 meter van gronden waar zware industriebedrijven zijn toegestaan, terwijl de richtafstand van risicovolle inrichtingen 300 meter is. De Hurk is het laatste bedrijventerrein in Eindhoven waar zware industrie is toegestaan.

Het kan zo zijn dat er op het bedrijventerrein geen verandering of wijzingen zijn geweest die ertoe hebben geleid dat het woon- en of leefklimaat van [gedaagde] is gewijzigd, of dat er op de korte of middellange termijn geen concrete ontwikkelingsplannen zijn, zoals [gedaagde] betoogt, maar dat doet niet af aan het belang en de wens van de gemeente om (de mogelijkheid van vestiging of uitbreiding van) zware industrie toe te staan en daarmee werkgelegenheid in de maakindustrie te behouden.

Hierbij is mede van belang dat in de procedure van de wijziging van het bestemmingsplan de belangen van de woonbootbewoners, waaronder dus ook het belang van [gedaagde] , door de gemeenteraad uitvoerig is meegewogen. Verder heeft de Afdeling het ingestelde beroep van de woonbootbewoners tegen wijziging van het bestemmingsplan ongegrond verklaard, ondanks dat de woonbootbewoners ook al in die procedure hebben gesteld dat er (nog) geen concrete herontwikkelingsplannen bestaan.

Voor zover [gedaagde] heeft aangevoerd dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de gemeente de huurovereenkomst heeft opgezegd, zonder daarbij rekening te houden met de financiële- en de woonbelangen van [gedaagde] en zonder dat zij wordt gecompenseerd in haar vermogensverlies, wijst de kantonrechter er op dat de gemeente Scenario 3+ aan de woonbootbewoners aanbiedt en hen een ruime ontruimingstermijn gunt. De gemeente houdt dus wel degelijk rekening met de financiële belangen en de woonbelangen van [gedaagde] .

Het klopt dat [gedaagde] geen andere ligplaats is aangeboden, maar die is in de gemeente Eindhoven (vooralsnog?) niet voorhanden. Het klopt ook dat [gedaagde] zonder ligplaats, waar haar woonboot ligt, geen plek heeft om te wonen. De kantonrechter ziet dat woonbelang, maar dit is geen belang dat door de wet wordt beschermd, zoals hiervoor in rechtsoverweging 5.4. is overwogen.

[gedaagde] heeft ook terecht aangevoerd dat zij een financieel belang heeft. Haar woonboot wordt minder waard als de huur eindigt en zij geen andere ligplaats kan vinden. Het aankopen van een andere woning zal inderdaad financieel niet haalbaar zijn met enkel de geboden compensatie, maar daarbij verliest zij uit het oog dat zij de ligplaats huurt en dus geen eigenaar is van de ligplaats. Zij heeft dus geen recht gekregen op vergoeding van de waarde van de ligplaats. Daarbij was het voor [gedaagde] vanaf het begin van de huurrelatie duidelijk dat zij geen huurbescherming had, althans dat had het moeten zijn, want in de huurovereenkomst is expliciet bepaald dat wanneer de gemeente besluit tot beëindiging van de huurovereenkomst, [gedaagde] geen recht heeft op schadevergoeding of het ter beschikking stellen van een andere ligplaats. Het risico dat haar woonboot minder waard wordt als de huur eindigt en zij geen andere ligplaats kan vinden, heeft dus altijd bestaan en komt voor rekening van [gedaagde] .

De gemeente heeft ter compensatie Scenario 3+ aangeboden. Op grond van artikel 6:248 lid 2 BW was de gemeente niet tot meer verplicht.

Algemene beginselen van behoorlijk bestuur

[gedaagde] is van mening dat de gemeente met de vordering zoals zij die nu aan de kantonrechter voorlegt, handelt in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, door te vorderen dat de huurovereenkomst is geëindigd, zonder dat zij een uitkoopregeling aanbiedt of de belangen van [gedaagde] naar behoren meeweegt.

De kantonrechter oordeelt dat de gemeente niet handelt in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Daarbij overweegt zij het volgende.

Zoals hiervoor reeds overwogen, was de huuropzegging van de ligplaats van [gedaagde] toegestaan. Op grond van wet- of regelgeving hoeft de opzegging in beginsel ook niet gepaard te gaan met het aanbieden van een uitkoopregeling.

De stelling van [gedaagde] dat de Afdeling enkel de bestemminsplanwijziging heeft toegestaan (althans haar beroep tegen het reparatieplan heeft ongegrond verklaard), omdat de gemeente heeft toegezegd dat zij in samenspraak met de woonbootbewoners een ruimhartige uitkoopregeling zou opstellen, wordt door de kantonrechter verworpen, want ‘de dragende context waarbinnen het reparatieplan kon worden aanvaard’ was niet het besluit van de gemeenteraad dat er een uitkoopregeling moet komen in samenspraak met de bewoners, zoals [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling heeft aangevoerd, maar het oordeel van de Afdeling dat de gemeenteraad niet is voorbijgegaan aan de financiële belangen van de woonbootbewoners.

Bij uitspraak van 31 mei 2023 heeft de Afdeling hierover namelijk het volgende overwogen:

“3.4. (…)

De Afdeling ziet geen grond voor het oordeel dat de raad bij de vaststelling van het plan onvoldoende rekening heeft gehouden met de belangen van de woonbootbewoners.

Daartoe overweegt de Afdeling dat de raad in het Commissie advies van 30 maart 2021,

dat deel uitmaakt van de bijlagen van de plantoelichting, heeft aangegeven de beëindiging van de woonsituatie te willen combineren met een (ruimhartige) uitkoopregeling voor de woonbootbewoners. Bij het besluit tot vaststelling van het reparatieplan heeft de raad in een separaat besluit neergelegd dat er een uitkoopregeling moet komen, in samenspraak met de bewoners. Anders dan [appellant sub 1] stelt, is de raad dus niet voorbijgegaan aan de financiële belangen van de woonbootbewoners, want naast dat is besloten om de ligplaatsen onder het algemeen overgangsrecht te brengen is er ook besloten om te komen tot een uitkoopregeling met de woonbootbewoners. Dat de verdere inhoud en uitvoering van de uitkoopregeling nog niet tot overeenstemming heeft geleid valt weliswaar te betreuren, maar raakt niet de rechtmatigheid van het vastgestelde reparatieplan”.

De kantonrechter is - gelet op het hiervoor door de Afdeling gemelde Commissie advies van 30 maart 2021 - echter wel van oordeel dat de gemeente in strijd zou handelen met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, meer in het bijzonder het zorgvuldigheidsbeginsel en het vertrouwensbeginsel, als zij de woonbootbewoners géén (financiële) compensatieregeling conform Scenario 3+ aanbiedt.

Feit is evenwel, dat de gemeente dat wel heeft gedaan. Zij heeft met de woonbootbewoners gecorrespondeerd en overleg gevoerd over de hoogte van een vergoeding. Dat heeft niet tot overeenstemming geleid, omdat de verschillen te groot waren. De gemeente heeft Scenario 3+ tot uitgangspunt genomen, terwijl de woonbootbewoners Scenario 4 willen.

Hierdoor is het overleg in een impasse geraakt en heeft de gemeenteraad uiteindelijk de knoop doorgehakt en Scenario 3+ als (financiële) compensatieregeling aangeboden. Dat mag, want “in samenspraak” betekent “in overleg”. Om uit de impasse te komen is de gemeente vervolgens overgegaan tot huuropzegging.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft de gemeente toegelicht dat zij bij huurbeëindiging in onderling overleg met [gedaagde] , nog steeds onvoorwaardelijk bereid is om uitvoering te geven aan een (financiële) compensatieregeling conform Scenario 3+. Daarmee wordt voldoende aan de belangen van [gedaagde] tegemoet gekomen.

Slotsom is dat de gemeente, doordat zij Scenario 3+ heeft aangeboden en nog steeds onvoorwaardelijk bereid is om dit aanbod gestand te doen bij huurbeëindiging in onderling overleg met [gedaagde] , niet handelt in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Evenmin is sprake van misbruik van opzeggingsbevoegdheid door de gemeente.

Gevorderde verklaring voor recht en veroordeling tot ontruiming toewijsbaar

De conclusie is dat de gemeente in de gegeven omstandigheden kon overgaan tot huurbeëindiging van de ligplaats van [gedaagde] en dat de primair gevorderde verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen de gemeente en [gedaagde] is geëindigd per 1 juli 2024, toewijsbaar is.

Eveneens toewijsbaar is de vordering van de gemeente om [gedaagde] te veroordelen de ligplaats aan het adres [adres] te [plaats] uiterlijk per 1 juli 2028 te ontruimen op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag dat de ligplaats niet is ontruimd, met een maximum van € 50.000,-.

Omdat het primair gevorderde wordt toegewezen, behoeft het subsidiair gevorderde geen bespreking meer.

In reconventie

De beoordeling in conventie leidt ertoe dat er in rechte vanuit wordt gegaan dat de gemeente de huurovereenkomst van de ligplaats van de woonboot van [gedaagde] rechtsgeldig heeft opgezegd.

Dit betekent dat voor de door [gedaagde] primair en subsidiair gevorderde verklaringen voor recht in reconventie geen grond meer bestaat en dat deze moeten worden afgewezen.

Voor zover [gedaagde] in dit verband heeft gesteld dat de insteek van deze (civiele) procedure was of de uitkoopregeling, genaamd Scenario 3+ voldoende is om de zwaarwegende belangen van [gedaagde] weg te nemen, merkt de kantonrechter op dat zij hier in conventie al over heeft geoordeeld.

Hetzelfde geldt voor de stelling van [gedaagde] dat de gemeente aan de kantonrechter de vraag had moeten voorleggen of haar opzegging, zoals zij die heeft verwoord in haar opzeggingsbrief, voldoende is om tot een rechtsgeldige opzegging te kunnen komen. De kantonrechter heeft in conventie geoordeeld dat dit inderdaad het geval is.

Bij de vaststelling van de uitkoopregeling hoeft dus niet te worden aangesloten bij de wettelijk geregelde onteigening met volledige schadevergoedingsplicht, zoals door [gedaagde] in reconventie is aangevoerd. Naar analogie van onteigening zou immers aan de eigenaar van de ligplaats (de gemeente) de waarde van de ligplaats toekomen en niet aan de huurder ( [gedaagde] ).

Dit betekent dat de daarop gerichte primaire en (aanvullende) subsidiaire vorderingen eveneens worden afgewezen.

Hetgeen verder nog door partijen is aangevoerd in reconventie, kan tot geen ander oordeel leiden en behoeft daarom geen (nadere) bespreking.

In conventie en in reconventie

Proceskostenveroordeling

[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en wordt daarom in de proceskosten (inclusief nakosten) veroordeeld. De proceskosten van de Gemeente worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

135,97

- griffierecht

€

130,00

- salaris gemachtigde

€

542,50

(2,5 punten × € 217,00)

Totaal

€

808,47

Aan de conclusie van antwoord in reconventie wordt slechts een half punt aan gemachtigdensalaris toegekend, gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie.

6. De beslissing

verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen de gemeente en [gedaagde] is geëindigd per 1 juli 2024,

veroordeelt [gedaagde] om de ligplaats aan het adres [adres] te [plaats] uiterlijk per 1 juli 2028 te ontruimen met al het zijne en de zijnen op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag dat de ligplaats niet is ontruimd, met een maximum van € 50.000,-,

In reconventie:

wijst de vorderingen van [gedaagde] af,

In conventie en in reconventie:

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 808,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.A.M. van den Berk en in het openbaar uitgesproken op 2 april 2026.