ECLI:NL:RBOBR:2026:2848

1. [eiser 1] , 2. [eiser 2] ,

1. De zaak in het kort

Het gaat in deze zaak over de vraag of [eisers] gerechtigd was tot ontbinding van de aannemingsovereenkomst met [gedaagde] en als gevolg daarvan aanspraak kan maken op vergoeding van de door hem geleden (ontbindings)schade.

De rechtbank komt tot het oordeel dat [eisers] de overeenkomst tussen partijen mocht ontbinden. Ter vaststelling van de hoogte van de (ontbindings)schade overweegt de rechtbank een deskundigenonderzoek te gelasten. Partijen zullen in de gelegenheid worden gesteld om zich daarover uit te laten.

2. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties;- de conclusie van antwoord met producties;- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;

- de mondelinge behandeling van 19 februari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Mr. Struijk heeft tijdens de zitting spreekaantekeningen voorgedragen. Deze spreekaantekeningen zijn aan het procesdossier toegevoegd.

Ten behoeve van de mondelinge behandeling heeft [eisers] een akte met nadere producties (21 tot en met 23) in de procedure ingebracht. Ook deze stukken zijn aan het procesdossier toegevoegd.

Tijdens de zitting hebben partijen verzocht de zaak aan te houden zodat zij in overleg konden onderzoeken of er een minnelijke regeling tussen hen tot stand kon worden gebracht.

Op 17 maart 2026 heeft [eisers] de rechtbank verzocht vonnis te wijzen.

Ten slotte is vonnis bepaald.

3. De feiten

Op 16 juni 2023 is tussen partijen een overeenkomst van aanneming van werk tot stand gekomen (hierna te noemen: de overeenkomst). [gedaagde] heeft zich verbonden tot het uitvoeren van werkzaamheden aan – samengevat – de badkamer, de zolder en de vliering in de woning van [eisers]

Voorafgaande aan de totstandkoming van de overeenkomst heeft [gedaagde] twee offertes aan [eisers] uitgebracht (namelijk op 7 juli 2022 en op 4 april 2023, deze laatste offerte sloot op een bedrag van € 27.234,53; producties 1 en 2 bij antwoord en productie 2 bij dagvaarding).

Op 16 juni 2023 heeft [eisers] de eerste termijn (€ 9.532,08) aan [gedaagde] betaald.

Op 17 juli 2023 is [gedaagde] gestart met de uitvoering van de overeengekomen werkzaamheden. Op dat moment is ook de tweede termijn (€ 5.446,91) door [eisers] aan [gedaagde] betaald.

Op 14 augustus 2023 heeft [eisers] de derde termijn (€ 5.446,91) aan [gedaagde] betaald.

Op 27 oktober 2023 heeft [eisers] een ingebrekestelling aan [gedaagde] gezonden waarin hij heeft verzocht – binnen 30 dagen – de nog niet uitgevoerde verplichtingen uit de opdrachtbevestiging na te komen (productie 7 bij dagvaarding).

Op 27 oktober 2023 heeft [gedaagde] de vierde termijnfactuur aan [eisers] gezonden (ter hoogte van € 5.446,91). Op 10 november 2023 heeft [gedaagde] deze factuur betaald.

Op 15 december 2023 heeft [eisers] een brief aan [gedaagde] gezonden. In deze brief schrijft [eisers] , voor zover hier van belang, het volgende (productie 9 bij dagvaarding):

“[…] Deze brief om je te laten weten hoe jij het hebt geflikt een gezin volledig op zijn kop te zetten, die, laten we eerlijk zijn, in alle redelijkheid met je heeft proberen te communiceren.

[…]

Toch maakt jouw gedrag dat we nu over zullen gaan tot het nemen van anderen stappen om hetgeen ons aangedaan is nog enigszins recht te zetten, als dit al gaat lukken.

[…]

Tot slot, mocht je jezelf nog oprecht aan willen kijken in de spiegel, laat dan wat van je horen en ga met ons in gesprek, maar dan wel in alle eerlijkheid en oprecht zoekend met ons naar een gepaste oplossing. Geen onzin verhalen want daar zijn we inmiddels niet meer gevoelig voor. […]”

Op 9 januari 2024 heeft [gedaagde] een brief aan [eisers] gezonden en heeft hij deze brief met [eisers] doorgelopen. De uitgangspunten zijn toen besproken, en [gedaagde] heeft een voorstel gedaan om tot afronding van de werkzaamheden te komen (productie 2 bij antwoord). Op 30 januari 2024 volgde een tweede voorstel van [gedaagde] (productie 6 bij antwoord).

Op 4 maart 2024 heeft [gedaagde] een derde voorstel aan [eisers] gezonden (productie 7 bij antwoord). Deze afspraken hebben partijen op 8 maart 2024 vastgelegd. De afspraken luiden, voor zover hier relevant, als volgt:

“[…] Allereerst excuses voor de omstandigheden die ertoe geleid hebben tot de situatie waar we ons nu in bevinden, en waardoor de werkzaamheden nu nog steeds niet gereed zijn.

Hierbij als beloofd een haalbaar voorstel ter afronding van de werkzaamheden, met als

uitgangspunten:

Op dinsdag en woensdag worden er hele dagen gemaakt, met een minimum van 6 uur per dag als door jullie aangegeven.

Op vrijdagen zal er op de ochtenden gewerkt worden

Mocht het nodig zijn om de werkzaamheden af te krijgen, zal er indien nodig eventueel op een enkele avond of zaterdag gewerkt worden

De dinsdagen aanwezig vanaf 9.00 uur

De woensdagen aanwezig vanaf 10.00 uur

De vrijdagen aanwezig vanaf 9.00-9.30 uur

Mocht er iets wijzigen in tijden van aanwezigheid, dagen, eventueel extra avonden of extra zaterdagen zal ik dit tijdig met jullie communiceren

Uiterste oplevering van de werkzaamheden (inclusief stukwerk) zal zijn.

Alle gegevens die benodigd zijn omtrent de schuifdeuren in de slaapkamer en tpv de knutselhoek dienen woensdag 12-03 bekend te zijn, zodat ik weet hoe ik e.e.a. moet maken zodat het ophangsysteem van de deurtjes ook aangebracht kan worden zoals het moet. Dus type ophangsysteem, rail, deurtjes en bevestigingsmanier, etc.

Vrijdag 15-03 kan ik niet aanwezig zijn.

Indien door mijn toedoen er niet opgeleverd kan worden 20-04-24, zal voor iedere hele werkdag als hierboven vermeld € 100,- als boete gelden, uitgezonderd eventuele gebeurtenissen buiten mijn macht om, zoals droogtijden, niet compleet zijnde onderdelen welke aangeleverd zijn, etc.

Vrijdag 08-03 controle of mijn benodigde spullen er allemaal liggen om dinsdag erop meteen te kunnen beginnen.

Als reeds door [eiser 1] gezegd zal hij helpen met het plafond / ophangen van de stortdouche in samenspraak (nadat alle tegels zijn aangebracht) […]”

Op 15 april 2024 heeft [eisers] aan [gedaagde] een aanmaning gezonden. In die brief heeft [eisers] [gedaagde] een termijn van 21 dagen gegund om op te leveren en aan [gedaagde] gelegenheid geboden om van 7.30 uur tot 21.00 uur te komen werken (productie 11 bij dagvaarding). [eisers] heeft op dat moment verder, voor zover hier relevant, het volgende aan [gedaagde] kenbaar gemaakt:

“[…] Cliënten schatten – gelet op de huidige stand van het werk – in dat het werk op 20 april a.s. niet voor oplevering gereed is. Zo zijn de navolgende werkzaamheden nog niet afgerond:

de doucheruimte op de 1e verdieping moet nog worden afgewerkt incl. installatie apparatuur en douchemeubel etc.;

de binnenwanden van de zolder zijn nog niet geheel voorzien van isolatie en gipsplaten;

de schuifdeuren op de slaapkamer / badkamer zijn nog niet geplaatst;

de zolderbekleding is nog niet gereed;

de elektrische installatie op zolder is niet gereed;

de vlizotrap is nog niet geleverd en aangebracht;

het plafond van het dakkapel is nog niet gereed;

de werkzaamheden aan de meterkast zijn nog niet gereed (o.a. realiseren extra groep). […]”

Bij brief van 21 mei 2024 heeft [eisers] de overeenkomst met [gedaagde] ontbonden en verzocht om terugbetaling van nagenoeg de volledige aanneemsom. Ook heeft [eisers] aanspraak gemaakt op schadevergoeding en aangekondigd de waardebepaling van de deskundige af te wachten (productie 12 bij dagvaarding).

Op 4 juli 2024 heeft [A] in opdracht van [eisers] een onderzoek uitgevoerd. [gedaagde] is bij dit onderzoek niet aanwezig geweest. Op 5 juli 2024 heeft [A] een onderzoeksrapport uitgebracht (productie 13 bij dagvaarding).

Op 10 oktober 2024 heeft [eisers] aanspraak gemaakt op terugbetaling van de betaalde bedragen en schadevergoeding. De daadwerkelijk kosten van herstel bedragen volgens [eisers] € 35.078,76 inclusief btw (productie 14 bij dagvaarding).

4. Het geschil

[eisers] vordert – samengevat – het volgende:

Primair

1. voor recht te verklaren dat de tussen partijen gesloten aannemingsovereenkomst is ontbonden;

Subsidiair

2. de tussen partijen gesloten aannemingsovereenkomst alsnog te ontbinden;

Zowel primair als subsidiair

3. [gedaagde] te veroordelen om, tegen bewijs van kwijting, de volgende bedragen aan [eisers] te betalen, te vermeerderen met wettelijke rente:

a. € 33.717,04 (hoofdsom);

b. € 10.000,00 (contractuele boete);

c. € 2.147,75 (deskundigenkosten);

d. € 2.001,83 (beslagkosten);

e. € 1.345,73 (vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten);

4. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de proceskosten.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5. De beoordeling

Partijen zijn het erover eens dat [gedaagde] het grootste deel van de werkzaamheden zou verrichten zoals vastgelegd in de offerte van [gedaagde] van 4 april 2023 (zie rov. 3.2).

Het gaat, verkort weergegeven, om de volgende werkzaamheden:

Maatvoering;

Ruwbouwtimmerwerk;

- Verlaagd plafond badkamer;

- Binnenwanden zolder;

- Zolder bekleding;

- Vliering;

- Plafond dakkapel;

Kozijnen/ramen/deuren (hout);

- Schuifdeuren slaapkamer/badkamer;

Stucwerken (exclusief zolder);

Tegelwerken badkamer eerste verdieping (exclusief tegels);

Installaties;

- Loodgieterswerk

- Elektrische installatie;

- Hak- en breekwerk installaties;

Bouwplaats voorzieningen.

De afbouwtimmerwerken (afwerking wand achter bad) zijn in de offerte opgenomen als stelpost. Tijdens de zitting heeft [eisers] verder erkend dat de verhoogde vloer geen onderdeel uitmaakte van de tussen partijen gemaakte afspraken.

[gedaagde] voert aan dat partijen in afwijking van deze schriftelijke afspraken zijn overeengekomen dat [eisers] enkele werkzaamheden zelf zou uitvoeren. [gedaagde] heeft daarbij verwezen naar het overzicht dat is overgelegd als productie 4 bij conclusie van antwoord, dat volgens hem een wijziging van de schriftelijke afspraken inhoudt. [eisers] heeft tijdens de zitting betwist dat er nadere schriftelijke afspraken zijn gemaakt en stelt dat overzicht nooit te hebben gezien. Wel heeft hij erkend dat mondeling is afgesproken dat [eisers] een deel van de werkzaamheden zelf zou verrichten. Alles wat hij zelf zou doen, zou – zo stelt [eisers] – door [gedaagde] van de offerte worden afgehaald. Het gaat, samengevat, om de volgende werkzaamheden:

het stucwerk op de zolder;

het aanbrengen van de isolatie tussen de wanden op de zolder;

alle gleuven voor de leidingen maken;

assistentie verlenen bij het plaatsen van plafonds op de zolder (waardoor er geen steiger hoefde te worden geregeld);

het sloopwerk van de badkamer op de eerste verdieping;

het afvoeren van al het sloopmateriaal;

het verzorgen van de spotjes;

de (vloerplinten van de) badkamervloer.

Deze werkzaamheden komen vrijwel geheel overeen met de door [gedaagde] op zitting aangegeven wijzigingen in het door hem uit te voeren werk, zodat de rechtbank ervan uit gaat dat partijen deze afspraken met elkaar hebben gemaakt in afwijking van (en in aanvulling op) de offerte van 4 april 2023.

[gedaagde] heeft verder nog aangevoerd dat partijen daarnaast overeenstemming hebben bereikt over een wijziging in de werkzaamheden (die hebben geleid tot een prijsverlaging van in totaal € 90,94). Deze wijzigingen zijn volgens [gedaagde] af te lezen uit het overzicht in productie 4 bij antwoord. [gedaagde] heeft echter niet toegelicht wat dit concreet betekent voor de tussen partijen gemaakte afspraken. Ook heeft hij onvoldoende aangevoerd waaruit blijkt dat over deze (prijs)wijzigingen tussen partijen op enig moment overeenstemming is bereikt, zodat de rechtbank hieraan voorbij gaat.

Dit alles leidt ertoe dat de rechtbank voor de verdere beoordeling van de vorderingen van [eisers] van het volgende zal uitgaan:

partijen hebben afgesproken dat [gedaagde] de werkzaamheden zoals vermeld in de offerte van 4 april 2023 zou verrichten voor een bedrag van € 27.234,53;

de kosten van de door [eisers] zelf uit te voeren werkzaamheden – voor zover daarvoor door [gedaagde] een concreet bedrag is opgenomen in zijn offerte – strekken in mindering op dit bedrag;

voor het stucwerk op zolder, de afbouwtimmerwerken (afwerking wand achter bad), de verhoogde vloer van het bad, en de (vloerplinten van de) badkamervloer zijn partijen geen prijs overeengekomen. Deze werkzaamheden vallen dus buiten de door [eisers] aan [gedaagde] verstrekte opdracht.

[eisers] mocht de overeenkomst met [gedaagde] ontbinden

Tijdens de zitting heeft [gedaagde] erkend dat partijen op 8 maart 2024 een duidelijke termijn voor oplevering zijn overeengekomen. [gedaagde] heeft namelijk toegelicht dat hij ervan uit ging dat – als hij op dinsdagen en vrijdagen kon werken – de in deze afspraken genoemde termijn van 20 april 2024 haalbaar was. De in de nadere afspraken genoemde oplevertermijn van 20 april 2024 (zie rov. 3.10) moet daarom als fatale termijn worden aangemerkt. [gedaagde] heeft geen feiten en omstandigheden gesteld waaruit blijkt dat dit anders is. [eisers] heeft gewezen op de door hem in de procedure gebrachte berichten waaruit volgt dat hij alle gelegenheid aan [gedaagde] heeft geboden om de werkzaamheden uit te voeren. Gelet op die berichten, heeft [gedaagde] onvoldoende aangevoerd waaruit kan volgen dat hij onvoldoende toegang tot de woning van [eisers] heeft gehad en als gevolg daarvan de planning (en overeengekomen oplevertermijn) niet haalbaar zou zijn geworden.

Door het verstrijken van deze termijn is [gedaagde] dus van rechtswege in verzuim geraakt wat betreft de werkzaamheden die op 20 april 2024 (in het geheel) niet zijn verricht. Het oordeel dat [gedaagde] op deze datum als gevolg van het verstrijken van een fatale termijn in verzuim is geraakt geldt ook voor de werkzaamheden die wel zijn verricht, maar niet deugdelijk waren. [eisers] hoefde dus ook voor die werkzaamheden geen termijn aan [gedaagde] te stellen om de gebreken te herstellen.

Dit leidt tot de conclusie dat [eisers] gerechtigd was de overeenkomst met [gedaagde] te ontbinden en [gedaagde] aansprakelijk te houden voor de als gevolg van de tekortkomingen geleden schade.

Wat zijn de gevolgen van de ontbinding?

- ongedaanmakingsverbintenissen

Deze ontbinding heeft op grond van artikel 6:271 BW tot gevolg dat:

[eisers] niet meer gehouden is om de rest van de overeengekomen aanneemsom te betalen;

[gedaagde] de overeengekomen werkzaamheden niet meer hoefde af te maken;

voor ieder van partijen een verbintenis tot ongedaanmaking ontstaat van de door hen ontvangen prestaties.

Een ongedaanmakingsverbintenis kan ook bestaan uit een waardevergoeding in het geval ongedaanmaking door de aard van de verrichte prestatie niet mogelijk is. Dat laatste is uitgewerkt in artikel 6:272 BW.

Niet in geschil is dat [eisers] in totaal een bedrag van € 25.872,81 inclusief btw aan [gedaagde] heeft betaald. Dat betekent dat op [gedaagde] een verbintenis rust tot ongedaanmaking van de door [eisers] verrichte prestatie, te weten de (terug)betaling van het bedrag van€ 25.872,81 inclusief btw. Dat bedrag dient [gedaagde] aan [eisers] terug te betalen.

Maar [gedaagde] heeft ook prestaties geleverd: hij heeft werkzaamheden verricht aan de woning van [eisers] Deze kunnen naar hun aard niet ongedaan gemaakt worden. Daarom moet [eisers] aan [gedaagde] de waarde van die werkzaamheden vergoeden. Deze waarde moet worden bepaald op basis van de werkzaamheden zoals die tussen partijen zijn overeengekomen (zie hiervoor in rov. 5.4) en voor zover deze werkzaamheden aan de overeenkomst en de eisen van goed vakmanschap hebben beantwoord, en het werk ook daadwerkelijk door [gedaagde] is uitgevoerd. Artikel 6:272 lid 2 BW bepaalt verder dat de waardevergoeding in een geval waarin sprake is (geweest) van niet (volledig) uitgevoerd en/of gebrekkig uitgevoerd werk, wordt beperkt tot het bedrag van de waarde die de prestatie voor de ontvanger werkelijk heeft gehad.

Volgens [eisers] is het werk dat [gedaagde] heeft uitgevoerd niets waard. [eisers] wenst het werk door een derde af te laten maken. Om de omvang van de tekortkomingen en de schade vast te (laten) stellen heeft [eisers] een deskundige ingeschakeld. Volgens de door [eisers] ingeschakelde deskundige ( [A] ) bedraagt de door [eisers] geleden schade € 27.839,32 inclusief btw. Daarbij lijkt [A] uit te gaan van een bedrag van € 10.345,50,00 voor de waarde van het door [gedaagde] uitgevoerde werk maar onduidelijk is gebleven hoe dat bedrag zich verhoudt tot de door haar vastgestelde schade. De daadwerkelijk kosten om de gestelde tekortkomingen te (laten) herstellen bedragen volgens [eisers] echter € 35.078,76 inclusief btw en zijn gebaseerd op een offerte van [B] .

[gedaagde] betwist dat de waarde van het door hem uitgevoerde werk nihil is. Volgens hem is het door hem uitgevoerde werk niet gebrekkig en dus waard wat [eisers] er voor heeft betaald. [gedaagde] heeft, met verwijzing naar de conclusies die [A] trekt na inspectie van het door hem uitgevoerd werk, voldoende gemotiveerd betwist dat (wat betreft de door [A] genoemde gebreken) sprake is van tekortkomingen in de door hem uitgevoerde werkzaamheden. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat onvoldoende vast is komen te staan dat [gedaagde] door [eisers] is uitgenodigd om aanwezig te zijn bij de door [A] uitgevoerde inspectie van het werk. Ook speelt daarbij een rol dat [A] punten heeft meegenomen in haar onderzoek waarvan inmiddels vast staat dat [gedaagde] die werkzaamheden helemaal niet zou uitvoeren. Het onderzoek van [A] kan daarom niet als uitgangspunt dienen voor het bepalen van de waarde van de door [gedaagde] verrichte prestatie.

De rechtbank acht, met verwijzing naar het voorgaande, een deskundigenonderzoek noodzakelijk om vast te (laten) stellen wat de waarde van de geleverde prestatie van [gedaagde] was op 20 april 2024. Daarbij geldt als uitgangspunt dat de beoordeling van een in te schakelen deskundige betrekking zal moeten hebben op de daadwerkelijk tussen partijen overeengekomen werkzaamheden.

De rechtbank is voornemens aan de te benoemde deskundige de volgende vragen voor te leggen:

1. Kunt u zo precies mogelijk aangegeven welke werkzaamheden die zijn genoemd in de offerte van 4 april 2023 (productie 2 bij dagvaarding) op 20 april 2024 al waren verricht door [gedaagde] en welke hij nog had moeten verrichten?

- De werkzaamheden die [eisers] zelf zou verrichten, blijven in deze beoordeling buiten beschouwing (zie rov. 5.4).

- De rechtbank vraagt u om uw bevindingen uit te werken in de volgorde zoals weergegeven in de offerte van 4 april 2023. Dat wil zeggen in de volgende volgorde:

a. Maatvoering;

b. Ruwbouwtimmerwerk;

- Verlaagd plafond badkamer;

- Binnenwanden zolder;

- Zolder bekleding;

- Vliering;

- Plafond dakkapel;

c. Kozijnen/ramen/deuren (hout);

- Schuifdeuren slaapkamer/badkamer;

d. Stucwerken (exclusief zolder);

e. Tegelwerken badkamer eerste verdieping (exclusief tegels);

f. Installaties;

- Loodgieterswerk

- Elektrische installatie;

- Hak- en breekwerk installaties;

g. Bouwplaats voorzieningen.

2. Welke waarde kent u toe aan de door [gedaagde] verrichte werkzaamheden, daarbij rekening houdend met in hoeverre deze werkzaamheden beantwoorden aan de eisen van goed vakmanschap?

3. Kunt u motiveren hoe u tot uw conclusies bent gekomen?

- schadevergoeding?

[eisers] stelt verder dat hij schade lijdt omdat geen deugdelijke nakoming van de overeenkomst plaatsvindt. Bij de berekening van de schadevergoeding geldt als uitgangspunt dat [eisers] in de positie moet worden gebracht waarin hij zou hebben verkeerd als de overeenkomst van weerskanten onberispelijk zou zijn nagekomen.

Daarvoor geldt, op grond van artikel 6:277 BW dat een vermogensvergelijking moet worden gemaakt. De omvang van de schade moet worden vastgesteld door twee situaties met elkaar te vergelijken:

de hypothetische situatie waarin [eisers] zou hebben verkeerd bij een in alle opzichten onberispelijke wederzijdse nakoming van de aannemingsovereenkomst;

de feitelijke situatie waarin [eisers] na ontbinding van de overeenkomst verkeert (dat wil zeggen na afwikkeling van de ongedaanmakingsverbintenissen).

Anders gezegd, gaat het dus om de schade die [eisers] niet zou lijden wanneer hij voor nakoming of vervangende schadevergoeding zou hebben gekozen in plaats van ontbinding van de aannemingsovereenkomst. Het meerdere, dus het verschil tussen de prijs die hij nog aan [gedaagde] verschuldigd zou zijn geweest bij volledige uitvoering van de werkzaamheden door [gedaagde] , en de prijs die hij daadwerkelijk heeft betaald voor deze werkzaamheden, is het bedrag dat in die situatie als schade kan worden aangemerkt.

De hypothetische situatie

Ter vaststelling van de schade die [eisers] heeft geleden dient inzichtelijk te worden (gemaakt) welke werkzaamheden [gedaagde] nog had uitgevoerd in de situatie dat hij de aannemingsovereenkomst wel behoorlijk was nagekomen, dat wil zeggen: hij alle in de offerte van 4 april 2023 – met aftrek van de posten die [eisers] zelf zou verrichten – volledig had afgerond (de hypothetische situatie). De prijs die [eisers] in totaal maximaal voor die werkzaamheden zou hebben betaald staat in dit geval echter (nog) niet vast: het gaat namelijk om een bedrag van € 27.234,53 inclusief btw met aftrek van de posten die [eisers] zelf zou uitvoeren en waarvoor [gedaagde] ook één of meer posten heeft opgenomen in zijn offerte van 4 april 2023. Niet voor al deze posten is door [gedaagde] een (gespecificeerd) bedrag opgenomen in zijn offerte (terwijl deze posten wel zijn meegenomen in de totaalbedragen voor de verschillende type werkzaamheden). De rechtbank acht een deskundigenonderzoek noodzakelijk om de waarde van deze posten te kunnen (laten) bepalen, voor zover daarvoor geen concreet bedrag in de offerte van [gedaagde] is vermeld.

De rechtbank is daarom voornemens aan de te benoemen deskundige ook de volgende vragen te stellen:

4. Welke waarde kan worden toegekend aan de door [gedaagde] in haar offerte van 4 april 2023 opgenomen posten met betrekking tot:

- de isolatie (30,69 vierkante meter volgens de offerte) tussen de wanden (aan te brengen op de zolder)?

- alle gleuven voor de leidingen?

- het verlenen van assistentie bij het plaatsen van plafonds op de zolder (waardoor er geen steiger hoefde te worden geregeld)?

- het sloopwerk van de badkamer op de eerste verdieping?

- het afvoeren van al het sloopmateriaal?

- het verzorgen van de spotjes?

De rechtbank merkt volledigheidshalve op deze plaats nogmaals op dat voor het stucwerk op zolder, de afbouwtimmerwerken (afwerking wand achter bad), de verhoogde vloer van het bad, en de (vloerplinten van de) badkamervloer partijen geen prijs zijn overeengekomen in de offerte van 4 april 2023.

5. Kunt u toelichten hoe u tot deze conclusies bent gekomen?

De feitelijke situatie na afwikkeling van de ongedaanmakingsverbintenissen

- De waarde van het werk op 20 april 2024

Met verwijzing naar het voorgaande staat op dit moment nog niet vast wat op 20 april 2024 de waarde was van het door [gedaagde] uitgevoerde werk en of, en tot welke hoogte, [eisers] daarvoor een waardevergoeding aan [gedaagde] verschuldigd is. De uitkomst van het hiervoor al genoemde voorgenomen deskundigenonderzoek op dit punt is daarvoor (in het kader van voornoemde vermogensvergelijking) van belang.

- De meerkosten om het werk af te laten maken door een derde

[eisers] vordert in dit geval de (meer)kosten om het werk door een derde af te laten maken, namelijk € 35.078,76 inclusief btw (gebaseerd op een offerte van [B] ). Volgens [gedaagde] zijn in de offerte van [B] werkzaamheden genoemd die niet tot de werkzaamheden van [gedaagde] behoorden (zoals stucwerken zolder) en was het loodgieterswerk voor 90% gereed waardoor de stelpost – voor zover het werk al tegen deze hoogte zou worden afgemaakt – van € 6.000,00 bijzonder hoog is. Ook begrijpt [gedaagde] niet waarom is gekozen voor een duurdere oplossing dan volgens de expertise van [A] benodigd zou zijn.

De rechtbank acht, met verwijzing naar het voorgaande, ook op dit punt een deskundigenonderzoek noodzakelijk. De rechtbank is voornemens aan de te benoemen deskundige, naast de hiervoor al vermelde vragen, ook de volgende vragen voor te leggen:

6. Kunt u aangeven welke van de door [B] (productie 15 bij dagvaarding) genoemde kosten betrekking hebben op werkzaamheden die tussen partijen zijn overeengekomen en die door [gedaagde] slechts gedeeltelijk of (helemaal) niet (naar behoren) zijn uitgevoerd?

7. Zijn de door [B] in dat verband genoemde kosten redelijke kosten? Zo niet, wat zijn volgens u redelijke kosten voor de uitvoering van die werkzaamheden?

8. Kunt u toelichten hoe u tot deze conclusies bent gekomen?

9. Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechtbank volgens u kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling van het geschil tussen partijen?

Voornemen deskundigenbericht

De rechtbank geeft partijen in overweging, gelet op het onderzoek dat nodig is, de in verband hiermee te maken kosten, de lange tijdsduur die gepaard gaat met zo’n onderzoek, en de onzekerheid over de uitkomst van genoemd onderzoek (nogmaals) met elkaar in overleg te treden over een oplossing in der minne.

Voor het geval partijen dat niet wensen of daarin niet slagen, verzoekt de rechtbank partijen – voordat wordt overgegaan tot een deskundigenonderzoek – zich uit te laten over:

- de wenselijkheid van een deskundigenbericht;

- het aantal en het specialisme van de te benoemen deskundige(n);

- de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen.

Daarnaast verzoekt de rechtbank partijen ook om zich uit te laten over de waarde welke volgens hen kan worden toegekend aan de door [gedaagde] in haar offerte van 4 april 2023 opgenomen posten met betrekking tot:

de isolatie (30,69 vierkante meter volgens de offerte) tussen de wanden (aan te brengen op de zolder)?

alle gleuven voor de leidingen?

het verlenen van assistentie bij het plaatsen van plafonds op de zolder (waardoor er geen steiger hoefde te worden geregeld)?

het sloopwerk van de badkamer op de eerste verdieping?

het afvoeren van al het sloopmateriaal?

het verzorgen van de spotjes?

De rechtbank verzoekt partijen om te onderzoeken of en in hoeverre zij wat betreft de waarde van deze posten op één lijn liggen (of het daarover met elkaar eens kunnen worden), en zich daarover ook uit te laten. Alleen in het geval partijen het over deze waarde niet eens kunnen worden, zullen ook de vragen 4 en 5 aan een (nog te benoemen) deskundige worden voorgelegd.

De rechtbank is voorlopig van oordeel dat kan worden volstaan met de benoeming van één deskundige, bijvoorbeeld een aannemer of bouwkundige, waaraan de hiervoor opgesomde vragen voorgelegd worden.

De rechtbank ziet in de hoogte van de door [eisers] gevorderde schade aanleiding om te bepalen dat het voorschot op de kosten van de deskundige(n) door [eisers] moet worden betaald. Dit voorschot moet daarom door [eisers] worden betaald.

In het eindvonnis zal de rechtbank beslissen wie van partijen uiteindelijk de kosten van de deskundige moet betalen.

De rechtbank gaat ervan uit dat partijen in onderling overleg overeenstemming bereiken over de persoon die als deskundige gaat optreden. Voor zover partijen daarover geen overeenstemming kunnen bereiken en om die reden iedere partij een deskundige voorstelt, moeten partijen gemotiveerd aangeven waarom zij de voorkeur geven aan de door henzelf voorgestelde deskundige en waarom de door de wederpartij voorgestelde deskundige niet voor benoeming in aanmerking mag komen. Daarbij valt te denken aan zwaarwegende redenen als gebrek aan deskundigheid of gerechtvaardigde twijfels met betrekking tot de onpartijdigheid van de deskundige. Die zwaarwegende redenen moeten worden onderbouwd. De rechtbank zal dan, na weging van de onderbouwing vóór en tegen de benoeming van een potentiële deskundige, een door partijen aangedragen deskundige of een eigen deskundige benoemen.

De rechtbank zal de zaak naar de rol verwijzen, zodat partijen zich hierover bij akte kunnen uitlaten. Partijen moeten de concept-akte uiterlijk een week vóór de roldatum naar elkaar toesturen, zodat zij in hun definitieve akte op de akte van de wederpartij kunnen reageren.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

6. De beslissing

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van woensdag 13 mei 2026 om beide partijen in de gelegenheid te stellen een akte in te dienen waarin zij zich uitlaten over het aangekondigde deskundigenbericht,

bepaalt dat partijen elkaar uiterlijk een week vóór de genoemde roldatum de concept-akte moeten toesturen, zodat zij ieder in hun eigen akte nog kunnen reageren op de standpunten van de wederpartij,

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.A.M. Janssen en in het openbaar uitgesproken op 29 april 2026.