ECLI:NL:RBOBR:2026:4452

[eiseres], uit [woonplaats], eiseres

(gemachtigde: mr. drs. A.C.M. Brom),

de heffingsambtenaar van de gemeente Eersel, de heffingsambtenaar,

(gemachtigde: [naam]).

Inleiding

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 26 februari 2025 vastgesteld op € 741.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2024 en voor het kalenderjaar 2025. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting 2025 aan eiseres opgelegd.

De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 22 december 2025 (de bestreden uitspraak) de waarde en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.

Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak.

De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

Eiseres heeft een conclusie van repliek ingediend.

Op verzoek van de rechtbank hebben partijen nog nadere stukken ingediend.

De rechtbank heeft het beroep op 9 juni 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, tevens taxateur.

Beoordeling door de rechtbank

2. De woning betreft een vrijstaande bedrijfswoning met bouwjaar 1980. De woning omvat de hoofdbouw (178 m²) met een aangebouwde garage (43 m²) en een serre (14 m²). Het kadastrale perceel bij de woning heeft een oppervlakte van 16.672 m². Daarvan is 2.000 m² als grond bij de woning en 14.672 m² als extra grond aangemerkt.

3. Eiseres voert aan dat de aanslag ten onrechte aan haar is opgelegd, omdat ze op 1 januari 2025 geen eigenaar van de woning was. Eiseres heeft toegelicht dat ze weliswaar eigenaar is geweest van 1/9e deel van de woning, maar zij heeft haar aandeel op 5 december 2022 overgedragen aan haar zoon. Op datzelfde moment heeft haar zoon ook het overige deel van het eigendom geleverd gekregen en werd hij dus enig eigenaar van de woning. Eiseres verwijst ter onderbouwing van haar standpunt naar de notariële akte die zij heeft overgelegd en heeft toegelicht dat haar zoon op 1 januari 2025 nog steeds enig eigenaar van de woning was. Daarbij wijst eiseres erop dat haar zoon alle baten en lasten van de woning draagt. Nu eiseres geen eigenaar meer is van de woning had de aanslag volgens haar niet aan haar opgelegd mogen worden.

In artikel 220, onderdeel b, van de Gemeentewet en in artikel 1, derde en zevende lid, van de Verordening op de heffing en invordering van onroerendezaakbelastingen 2025 gemeente Eersel (de Verordening) staat dat onroerendezaakbelastingen kunnen worden geheven van degene die bij het begin van het kalenderjaar het genot heeft van de onroerende zaak krachtens eigendom, bezit of beperkt recht.

In artikel 3:8 van het Burgerlijk Wetboek (BW) staat dat een beperkt recht is een recht dat is afgeleid uit een meer omvattend recht. Het meer omvattende recht is bezwaard met het beperkte recht. In artikel 3:226 BW staat (voor zover relevant) dat op een recht van gebruik en een recht van bewoning de regels betreffende vruchtgebruik van overeenkomstige toepassing zijn.

De rechtbank stelt vast dat uit voornoemde notariële akte volgt dat eiseres per 5 december 2022 haar eigendomsaandeel in de woning heeft overgedragen. Vanaf dat moment was eiseres geen (gezamenlijk) eigenaar meer van de woning. Uit de akte volgt echter ook dat het recht van eigendom op de woning belast was met een zakelijk recht van gebruik en bewoning, zoals bedoeld in artikel 3:226 BW. Uit een uittreksel uit het Kadaster van 26 mei 2026 dat de heffingsambtenaar heeft overgelegd blijkt dat dit zakelijk recht van gebruik en bewoning toekomt aan eiseres. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiseres verklaard dat het recht van gebruik en bewoning op 1 januari 2025 niet was opgeheven en eiseres de woning feitelijk samen met haar zoon bewoont. Nu vast is komen te staan dat eiseres op 1 januari 2025 bij het begin van het kalenderjaar het recht van gebruik en bewoning van de woning had en dit recht kwalificeert als een beperkt recht zoals bedoeld in artikel 3:8 BW oordeelt de rechtbank dat de aanslag terecht aan eiseres is opgelegd. Dat in de notariële akte van 5 december 2022 in het licht van de levering van de woning is afgesproken dat de baten en lasten van de woning voor rekening van de zoon zijn, doet daaraan niet af. De beroepsgrond slaagt niet.

De waarde van de woning

4. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning voor het kalenderjaar 2025. De waardepeildatum is 1 januari 2024.

De heffingsambtenaar heeft de vastgestelde WOZ-waarde (€ 741.000) onderbouwd met een taxatierapport en waardematrix. De woning is in die stukken getaxeerd op de vastgestelde waarde van € 744.000. Eiseres vindt (primair) dat de waarde van de woning € 370.000 moet zijn, althans (subsidiair) niet hoger mag zijn dan € 575.000.

Tussen partijen zijn de objectkenmerken van de woning niet in geschil. Dit betekent dat de rechtbank bij de beoordeling van het beroep uitgaat van de objectkenmerken zoals die in het taxatierapport van de heffingsambtenaar zijn opgenomen.

De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld (bewijslast). Bij de beoordeling of de heffingsambtenaar in die bewijslast is geslaagd, betrekt de rechtbank ook wat eiseres hierover heeft aangevoerd. Als eiseres een beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens haar tot een lagere waarde van de woning leiden, moet zij stellen, en bij betwisting bewijzen, dat die feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt zij daarin, dan moet de heffingsambtenaar vervolgens aannemelijk maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.

Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. De WOZ-waarde is daarom de waarde van het object op de waardepeildatum in volle eigendom. De rechtbank stelt op grond hiervan voorop dat bij de waardering van de woning voor WOZ-doeleinden geen rekening hoeft te worden gehouden met de op de onroerende zaak rustende zakelijke rechten, zoals het recht op gebruik en bewoning.

De heffingsambtenaar wijst voor de onderbouwing van zijn waarde naar de getaxeerde waarde in zijn taxatierapport, ondersteund door zijn waardematrix. De taxateur heeft de vergelijkingsmethode toegepast. Dat houdt in dat de woning wordt vergeleken met andere verkochte woningen, de zogenaamde vergelijkingsobjecten. Dat zijn hier: [adres], [adres] en [adres], alle gelegen in [woonplaats]. Het gaat om drie vrijstaande woningen die verkocht zijn rondom de waardepeildatum. De vergelijkingsobjecten zijn gebouwd in 1979, respectievelijk in 1973 en 1971. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek aan de woning te zijn. De transactieprijzen zijn eerst door de heffingsambtenaar geïndexeerd naar de waardepeildatum. In het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar hieruit de m²-prijzen van de vergelijkingsobjecten afgeleid. De prijs per eenheid per m² (=PPE) die volgt uit deze drie transacties is vervolgens gebruikt om de waarde van de woning vast te stellen. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft met zijn waardematrix en taxatierapport voldoende onderbouwd dat deze referenties goed vergelijkbaar zijn. De heffingsambtenaar heeft in de matrix ook aannemelijk gemaakt dat met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, waaronder het woonoppervlak, bouwjaar, de aanwezigheid van bijgebouwen en de perceeloppervlakte, rekening is gehouden. Ook zijn daarbij de verschillen in KOUDV-factoren en de ligging in acht genomen. De gehanteerde PPE staat in een goede verhouding tot de woning. Daarbij is relevant dat tot de woning een groot perceel behoort, waardoor sprake is van een aanzienlijke grondwaarde. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.

WOZ-waarde voorgaande belastingjaren

5. Eiseres voert aan dat uit de WOZ-waarden van voorgaande jaren blijkt dat de vastgestelde waarde voor belastingjaar 2025 te hoog is. Zo was de WOZ-waarde op 1 januari 2021 € 465.000,- en bedroeg de WOZ-waarde op 1 januari 2022 € 535.000,-. Volgens eiseres leidt dat ertoe dat de waarde op 1 januari 2023 niet meer kan bedragen dan € 550.000. Bovendien wijst eiseres erop dat de woning in de tussenliggende periode geen verbeteringen heeft ondergaan. Ook de waarde van de grond is te hard gestegen in vergelijking met voorgaande jaren. Doordat de heffingsambtenaar al enkele jaren van de verkeerde waarden uitgaat, is volgens eiseres ook de matrix niet correct.

De heffingsambtenaar heeft hier terecht tegenin gebracht dat hij volgens de systematiek van de Wet WOZ de waarde van de woning (en de daarbij behorende grond) moet onderbouwen door vergelijking met gerealiseerde verkopen van vergelijkbare woningen rond de waardepeildatum. Dit betekent dat aan de (algemene) waardeontwikkeling van de woning (en de daarbij behorende grond) als ook aan de voor diverse jaren gebruikte waardematrices in voorafgaande kalenderjaren geen doorslaggevende betekenis kan worden toegekend voor de waardebepaling in dit belastingjaar. De WOZ-waarde van voorgaande jaren is door de heffingsambtenaar daarom terecht niet meegenomen in de waardematrix voor het belastingjaar 2025.

Zorgvuldigheidsbeginsel

6. Eiseres wijst er op dat de taxateur de woning niet heeft bezocht voor een inpandige opname. Volgens eiseres is dat wel nodig om een goede inschatting te kunnen maken van (de staat van) de woning. De rechtbank begrijpt hieruit dat eiseres een beroep doet op het zorgvuldigheidsbeginsel.

Deze beroepsgrond slaagt niet. De heffingsambtenaar is niet gehouden tot het uitvoeren van een inpandige opname. Een inpandige opname kan aan de orde zijn als onduidelijkheid bestaat over bepaalde kenmerken van een woning of als partijen van mening verschillen over de kenmerken van een woning. Die situaties doen zich hier niet. Ook heeft de heffingsambtenaar op grond van de gedingstukken geen aanleiding behoeven te zien voor een inpandige opname. Van schending van het zorgvuldigheidsbeginsel is dan ook geen sprake.

Waardedrukkende kenmerken van de woning

7. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met specifieke kenmerken van de woning. Zij wijst erop dat de woning als bedrijfswoning is verbonden aan het naastgelegen houtverwerkingsbedrijf en daardoor veel minder aantrekkelijk is voor het publiek. De referentieobjecten zijn geen bedrijfswoningen. De omstandigheid dat de woning een bedrijfswoning is, leidt volgens eiseres tot een waardevermindering van ten minste 50%. Verder noemt eiseres dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de staat en de ligging van de woning. De woning is in tegenstelling tot de referentieobjecten buiten de bebouwde kom gelegen en beschikt bovendien niet over een centrale verwarming, heeft enkel glas en is matig geïsoleerd. Ook zijn de kozijnen en het schilderwerk in slechte staat. De grond bij de woning is drassig en daarom enkel te gebruiken als weiland. Bovendien vindt eiseres het niet begrijpelijk dat voor het woondeel een correctie heeft plaatsgevonden voor kwaliteit en onderhoud, maar deze correctie niet is toegepast op de serre en de garage, terwijl die hetzelfde bouwjaar hebben als de woning en in dezelfde slechte staat verkeren. Verder voert eiseres aan dat de woning aan de [adres] in [woonplaats] vanwege de goede staat van die woning onvoldoende vergelijkbaar is.

Voorop staat dat de rechtbank de vaststelling van een correctie(factor) door een taxateur niet op juistheid kan beoordelen. Zo’n vaststelling betreft namelijk geen juridische kwestie en is ook geen vaststelling van een ‘hard’ feit, maar een taxatietechnische waardering. Uitgangspunt is dat de vaststelling van deze correcties op het terrein van een taxateur als de deskundige ligt. De rechtbank kan de vaststelling – voor zover zij wordt betwist – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid in het licht van onder andere de toelichting door de taxateur, de gegevens in het dossier, wat de andere partij tegen de vaststelling aanvoert, en de reactie daarop van de taxateur.

De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de specifieke kenmerken van de woning zoals eiseres die heeft benoemd. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar desgevraagd toegelicht dat rondom de waardepeildatum geen bedrijfswoningen zijn verkocht die vergelijkbaar zijn met de woning. Hij was daarom aangewezen op vergelijking met woningen die niet verbonden zijn aan een bedrijf. Voor de omstandigheid dat de woning verbonden is aan het naastgelegen houtverwerkingsbedrijf heeft de heffingsambtenaar een neerwaartse correctie van 20% op de ligging toegepast. Uit de matrix leidt de rechtbank af dat deze correctie een waarde vertegenwoordigt van € 69.500. Voor de kwaliteit en het onderhoud van de woning heeft de heffingsambtenaar eveneens een correctie (2) toegepast. Verder heeft de heffingsambtenaar de waarde van de grond gecorrigeerd op doelmatigheid vanwege de gestelde drassigheid van de grond. In plaats van circa € 7 per m² extra grond heeft de heffingsambtenaar de extra grond gewaardeerd op € 6 per m². Uit de matrix leidt de rechtbank af dat deze correctie € 14.672 bedraagt. De rechtbank kan de toelichting van de heffingsambtenaar over de toegepaste correcties volgen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres geen stukken dan wel verifieerbare gegevens ingebracht waaruit volgt dat de heffingsambtenaar een verdergaande correctie op de waarde had moeten toepassen. Zo heeft eiseres weliswaar verwezen naar foto’s uit een taxatierapport, maar dat rapport dateert uit 2021 en daarin staan slechts enkele algemene foto’s die niet specifiek zien op de door eiseres gestelde feiten en omstandigheden. Uit deze foto’s leidt de rechtbank niet af dat de garage en de serre in een slechte staat verkeren. De rechtbank oordeelt dan ook dat eiseres niet aannemelijk heeft gemaakt dat met de door haar benoemde feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde onvoldoende rekening is gehouden. Wat betreft de woning aan de [adres] merkt de rechtbank op dat de heffingsambtenaar deze woning in beroep niet als vergelijkingsobject heeft gebruikt. Aan de stellingen van eiseres over deze woning komen daarom geen betekenis toe.

8. Alles wat eiseres verder heeft aangevoerd leidt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

9. Ook met het door eiseres ingebrachte taxatierapport heeft zij geen twijfel kunnen zaaien met betrekking tot de hoogte van de waarde. Zoals hiervoor overwogen, dateert het rapport uit 2021, terwijl de waardepeildatum 1 januari 2024 is. Reeds daarom kan aan dat taxatierapport geen betekenis worden toegekend voor de bepaling van de waarde van de woning voor het kalenderjaar jaar 2025 (waardepeildatum 1 januari 2024). Bovendien blijkt uit het rapport dat het is opgesteld met als doel het verkrijgen van inzicht in de marktwaarde van de onroerende zaak in verband met eventuele overdracht binnen de familie. De waarde in dat rapport is dus ook niet bepaald conform de systematiek en uitgangspunten van de Wet WOZ. De rechtbank komt daarom tot de conclusie dat eiseres met dit taxatierapport geen twijfel heeft gezaaid over de juistheid van de waarde die de heffingsambtenaar heeft vastgesteld.

Conclusie over de waarde

10. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning aannemelijk heeft gemaakt en dat de WOZ-waarde van € 741.000 niet te hoog is.

Conclusie en gevolgen

Beslissing

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.