ECLI:NL:RBOBR:2026:6647

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 21 juli 2026 met producties, genummerd 1 tot en met 14, alsmede een ongenummerde productie, houdende de openbare betekening van de dagvaarding;

- de brief van mr. Ogg, ingekomen ter griffie van de rechtbank op 25 augustus 2026, met producties, genummerd 15 tot en met 17; - de mondelinge behandeling van 28 augustus 2026; - de pleitnota van mr. Ogg; - de pleitnota van mr. Van Hulst.

2. De voor de beoordeling van de zaak relevante feiten

De Gemeente is eigenaar van het terrein gelegen aan de [straatnaam] (voorheen [adres] ) te [plaats] , kadastraal bekend gemeente [kadastrale aanduiding 1] en [kadastrale aanduiding 2] (hierna: het terrein).

De krakers hebben op het terrein campers, tenten en een zendmast geplaatst, alsmede voertuigen, materialen en overige bezittingen. Het terrein is omheind met een hekwerk met poort. De krakers hebben het slot in de poort geforceerd om op het terrein te komen en de poort vervolgens met een nieuw eigen slot afgesloten.

De gemeente heeft in februari 2026 een koopovereenkomst gesloten met Woningstichting “Thuis” (hierna: Thuis), waarbij Thuis het terrein heeft gekocht van de gemeente met als doel het realiseren van 26 sociale huurwoningen.

In de koopovereenkomst zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:

Artikel 6. Levering en uiterste leveringsdatum

De Eigendomsoverdracht van het Verkochte zal uiterlijk op 1 november 2026 ("Uiterste Leveringsdatum") plaatsvinden en aan alle van de volgende twee voorwaarden is voldaan:

a. a) de Koper beschikt over een Onherroepelijke Omgevingsvergunning Bouw én

b) het Verkochte in Bouwrijpe Staat is.

De Koper dient uiterlijk op 31 maart 2026 een volledige en ontvankelijke aanvraag voor de Omgevingsvergunning Bouw bij de Gemeente in te dienen.

Uit de in dit kort geding overgelegde stukken blijkt dat de gemeente veelvuldig heeft geprobeerd om met de krakers afspraken te maken over het uitvoeren van voorbereidende werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het terrein en over (tijdelijk) vertrek van de krakers van het terrein.

Bij brief e-mailbericht van 11 maart 2026 heeft de advocaat van de gemeente aan de advocaat van de krakers het volgende overzicht gestuurd van de planning van de voorbereidende werkzaamheden teneinde het terrein op 1 november 2026 bouwrijp te kunnen opleveren.

In deze brief verzoekt de advocaat van de gemeente om te bevestigen dat de krakers het terrein uiterlijk op 1 juni 2026 zullen hebben ontruimd. Daarnaast staat in de brief vermeld dat de krakers tijdens het sonderingsonderzoek op een ander gedeelte van het terrein mogen verblijven, te weten het gedeelte dat op de bij de brief gevoegde kaart als blauw vlak is aangeduid.

De krakers hebben geen gevolg gegeven aan het verzoek van de gemeente en verblijven nog altijd op het terrein.

3. Het geschil

Gemeente Eindhoven vordert samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

Primair:

1. de krakers hoofdelijk te veroordelen om het terrein te ontruimen en ontruimd te houden, met al de hunnen en het hunne, en schoon, leeg en onbeschadigd aan de gemeente op te leveren;

Subsidiair:

2. de krakers hoofdelijk te veroordelen om voor de duur van 5 à 10 werkdagen:

i. zich met al hun bezittingen te verplaatsen naar en zich uitsluitend te bevinden op het in productie 11 als het blauwe vlak aangeduide gedeelte van het terrein;

ii. de rest van het terrein vrij en leeg van obstakels te maken en te houden;

iii. de toegangspoort tot het terrein geopend te houden;

iv. de werkzaamheden op het terrein, op geen enkele wijze te belemmeren, hinderen of verstoren;

3. gedaagden hoofdelijk te veroordelen om, indien en voor zover zij niet volledig voldoen aan de veroordelingen onder 2, het terrein voor de duur van 5 werkdagen te ontruimen;

Primair en subsidiair:

4. de krakers hoofdelijk te veroordelen tot betaling van een dwangsom bij niet-naleving van het primair en/of subsidiair gevorderde;

5. de gemeente te machtigen om, indien de krakers niet vrijwillig voldoen aan primair en/of subsidiair gevraagde veroordelingen, de ontruiming te doen bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en justitie;

Primair:

6. te bepalen dat dit vonnis gedurende één jaar ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die zich op het terrein bevindt of dit betreedt;

Subsidiair:

7. te bepalen dat de gemeente de primair en subsidiair gevraagde veroordelingen gedurende een jaar ten uitvoer kan leggen tegen gedaagden, telkens wanneer zij overgaan tot herbezetting van het terrein;

Meer subsidiair:

8. de krakers te verbieden om het terrein na ontruiming opnieuw in gebruik te nemen of te kraken, op straffe van verbeurte van een dwangsom;

Primair en subsidiair:

9. de krakers hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente en de nakosten.

De gemeente legt hieraan -samengevat- het volgende ten grondslag.

De krakers handelen onrechtmatig jegens de gemeente door zonder recht of titel gebruik te maken van het terrein. De gemeente heeft de krakers geen toestemming verleend om op het terrein te verblijven. De krakers maken dan ook inbreuk op het eigendomsrecht van de gemeente ex artikel 5.1 jo. 5.2 BW.

De gemeente is, uit hoofde van de koopovereenkomst die zij met Thuis heeft gesloten, verplicht om het terrein uiterlijk op 1 november 2026 in bouwrijpe staat aan Thuis te leveren. De gemeente dient aldus zorg te dragen voor:

a. verwijdering van ondergrondse en bovengrondse obstakels.

b. voorzien van een aansluitmogelijkheid voor nutsvoorzieningen.

c. onderzoek naar explosieven en verwijdering van explosieven indien nodig.

d. ontsluiting van het Terrein.

e. milieutechnische bodemkwaliteit geschikt maken voor bestemming ‘wonen’ (derhalve

onderzoek naar waterinfiltratie, een bomeneffectenanalyse, aanvullend bodemonderzoek ter

plaatse van de voormalige loods)

f. het terrein juridisch bouwrijp maken.

Om deze voorbereidingen te kunnen verrichten is het noodzakelijk dat de krakers het terrein vrij en toegankelijk maken. Daarvoor moeten zij het terrein (tijdelijk) verlaten, althans zich tijdelijk verplaatsen naar het in productie 11 van de gemeente ingetekende blauwe vlak. Ondanks diverse verzoeken daartoe van de gemeente weigeren de krakers tot op heden om hieraan hun medewerking te verlenen. De planning van de gemeente inzake de door haar te verrichten voorbereidende werkzaamheden heeft hierdoor vertraging opgelopen. Iedere vertraging is een bedreiging voor de contractuele verplichting van de gemeente om het terrein op 1 november 2026 bouwrijp op te leveren aan Thuis. Zolang de voorbereidende werkzaamheden niet zijn uitgevoerd kan Thuis niet verder met het ontwerp en het aanvragen van de omgevingsvergunning. Een belangenafweging dient in het voordeel van de gemeente uit te vallen.

[A] heeft ter zitting verweer gevoerd tegen de vorderingen van de gemeente en heeft het volgende naar voren gebracht.

Het belang van de krakers op eerbiediging van hun persoonlijke levenssfeer in de zin van artikel 8 EVRM dient zwaarder te wegen dan het belang van de gemeente bij ontruiming. Er zijn namelijk geen uitgewerkte ontwikkelplannen voor het terrein. Immers, Thuis heeft de noodzakelijke BOPA en omgevingsvergunning nog altijd niet aangevraagd. Kennelijk heeft zij besloten om het bouwproject voorlopig te laten wachten. Zolang er geen uitgewerkte plannen zijn heeft de gemeente geen rechtens te respecteren belang bij ontruiming. Mocht de vordering van de gemeente niettemin worden toegewezen, dan verzoekt [A] om de krakers een ruimere ontruimingstermijn te gunnen dan de gemeente thans vordert.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

De anonieme krakers zijn niet ter zitting verschenen. Uit de door de gemeente overgelegde stukken blijkt dat bij het uitbrengen van de dagvaarding de voorgeschreven formaliteiten in acht zijn genomen. De voorzieningenrechter zal daarom tegen hen verstek verlenen.

Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. Voor toewijzing is nodig dat de gemeente daarbij een spoedeisend belang heeft. De voorzieningenrechter vormt zich een voorlopig oordeel over de vordering aan de hand van de stukken en de mondelinge behandeling. Of de gevraagde voorziening wordt verleend, hangt ook af van de afweging van de belangen van partijen.

Het spoedeisend belang blijkt genoegzaam uit de aard van de vorderingen. Deze zijn immers gericht op het beëindigen van een voortdurende inbreuk op het eigendomsrecht van de gemeente. De gemeente heeft het terrein bovendien verkocht aan Thuis en heeft zich er jegens Thuis contractueel toe verplicht om het op 1 november 2026 bouwrijp op te leveren. Om te kunnen starten met het bouwrijp maken van het terrein moet de gemeente onder meer eerst nog sonderingswerkzaamheden verrichten. Zij wenst deze zo spoedig mogelijk uit te voeren zodat het terrein op 1 november 2026 daadwerkelijk bouwrijp kan worden opgeleverd.

Uitgangspunt is dat de krakers het terrein zullen moeten ontruimen nu zij daar zonder recht of titel verblijven. Vooraleer de voorzieningenrechter over kan gaan tot het toewijzen van de in dit kort geding gevorderde ontruiming, zal zij het belang van de krakers bij de eerbiediging van hun huisrecht ex artikel 8 EVRM moeten afwegen tegen het belang van de gemeente om vrijelijk te kunnen beschikken over het terrein dat haar in eigendom toebehoort.

Voor zover de gemeente zich op het standpunt stelt dat de krakers geen beroep kunnen doen op het huisrecht omdat het in dit geval gaat om het kraken van een onbebouwde onroerende zaak, oordeelt de voorzieningenrechter als volgt.

De reikwijdte die het EVRM aan het begrip “woning” (“home”) toekent is niet afhankelijk van de kwalificatie die de nationale wetgever daaraan heeft gegeven. Waar het om gaat is dat uit de feitelijke omstandigheden blijkt dat met een bepaalde plaats een “sufficient and continuous link” (voldoende en voortdurende band) bestaat. Dat is hier het geval. De krakers verblijven in tenten en campers op het perceel, zij eten en slapen er. De krakers kunnen zich dus beroepen op het huisrecht dat zij hebben in hun tot woning dienende tenten en campers. Het feit dat de krakers zich illegaal op het perceel bevinden, is daarbij op grond van vaste rechtspraak van het Europees Hof voor de Rechten van de Mens niet van belang.

Dit huisrecht van de krakers weegt echter niet op tegen het belang van de gemeente om vrijelijk te kunnen beschikken over haar perceel. De voorzieningenrechter overweegt daartoe dat tussen partijen niet in geschil is dat de gemeente terzake het terrein een koopovereenkomst heeft gesloten met Thuis, noch ook dat in die koopovereenkomst is bepaald dat de gemeente het terrein op 1 november 2026 aan Thuis bouwrijp moet opleveren. Teneinde het terrein bouwrijp aan Thuis te kunnen opleveren, moet er nog een aantal voorbereidende werkzaamheden plaatsvinden. De meest urgente werkzaamheden betreffen een sonderingsonderzoek en een bomenkap. Ten aanzien van deze bomenkap heeft de gemeente ter zitting toegelicht dat het gaat om seizoenswerk en dat de kap daarom hoe dan ook nog in september 2026 zal moeten plaatsvinden. Met betrekking tot het sonderingsonderzoek heeft de gemeente uitgelegd dat dit moet plaatsvinden voordat alle andere voorbereidende werkzaamheden van start kunnen gaan. De door de krakers geplaatste tenten, campers, andere voertuigen en zendmast verhinderen het sonderingsonderzoek en het verrichten van de boomkap.

[A] heeft nog aangevoerd dat de bouwplannen voor het terrein nog altijd onvoldoende concreet zijn nu zowel de BOPA als de omgevingsvergunning nog immer niet zijn aangevraagd. Volgens [A] kan de gemeente dan ook niet volhouden dat zij een spoedeisend en rechtens te respecteren belang heeft bij het ontruimen van het terrein op dit moment. Door [A] wordt wel bevestigd dat de krakers bereid zijn om het terrein te ontruimen in verband met de bouw van de woningen en dat zij deze bouwplannen niet in de weg willen staan. De gemeente heeft op dit punt echter toegelicht dat de vergunningaanvragen nog niet konden worden gedaan omdat de voorbereidende onderzoeken die daarvoor nodig waren niet konden worden uitgevoerd. Het feit dat de voorbereidende werkzaamheden nog niet kunnen worden uitgevoerd houdt direct verband met de aanvraag van de benodigde vergunningen. Daarmee is het belang van de gemeente bij ontruiming gegeven. Hier kan niet mee worden gewacht totdat de bouw van de woningen daadwerkelijk aanvangt, zoals de krakers lijken te stellen.

Voor zover [A] stelt dat de krakers niet beschikken over een alternatieve plek om te wonen, oordeelt de voorzieningenrechter dat dit een omstandigheid is die voor hun eigen rekening en risico behoort te komen. De gemeente is niet verplicht om een alternatief aan te bieden. Desalniettemin heeft zij de krakers in het verleden een tijdelijke plek aangeboden op het in productie 11 van de gemeente ingetekende blauwe vlak. Op dit aanbod zijn de krakers niet ingegaan. De gemeente heeft ter zitting aangegeven dat een verhuizing van de krakers naar het blauwe vlak op dit moment geen optie meer is, gelet op het feit dat de datum van 1 november 2026 nadert en het gehele terrein dus binnen afzienbare tijd bouwrijp aan Thuis moet worden opgeleverd. Overigens is het “blauwe vlak” ook in de ogen van [A] geen realistisch alternatief. [A] heeft aangegeven dat dit vlak een bossage betreft waar, zonder dat er kap plaatsvindt, geen ruimte is voor de voertuigen van de krakers. Een dergelijke kap is niet toegestaan en is ook niet binnen 48 uur te realiseren, aldus [A] .

De slotsom is dat de primaire vordering van de gemeente voor toewijzing gereed ligt.

De gemeente heeft genoegzaam uiteengezet waarom de ontruiming van het terrein thans op korte termijn noodzakelijk is. Het komt er -kort gezegd- op neer dat de bomenkap nog in september 2026 moet plaatsvinden en dat ook het sonderingsonderzoek inmiddels niet meer kan wachten. Gelet hierop zal aan de veroordeling van de krakers om het terrein te ontruimen, een ontruimingstermijn van drie dagen worden verbonden.

Om te voorkomen dat het terrein op enig moment opnieuw zonder recht of titel in gebruik zal worden genomen, zal de voorzieningenrechter tevens bepalen dat dit vonnis gedurende één jaar ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die zich op het terrein bevindt of dit betreedt.

De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie zal worden afgewezen, omdat ingevolge art. 556 lid 1 Rv ontruiming door een deurwaarder imperatief is voorgeschreven en deze altijd bevoegd is daartoe de hulp van de sterke arm in te roepen. De gevorderde dwangsom wordt als zijnde overbodig afgewezen. Daarbij geldt dat [A] tijdens de zitting heeft aangegeven dat sprake is van schulden, waardoor het opleggen van een dwangsom als prikkel tot nakoming niet zinvol is. Ook het feit dat sprake is van anonieme krakers kan tot executieproblemen leiden indien een dwangsom wordt opgelegd.

De overige door de gemeente ingestelde (meer) subsidiaire vorderingen behoeven geen nadere bespreking meer.

De krakers zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van de gemeente worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

151,94

- griffierecht

€

735,00

- salaris advocaat

€

1.177,00

Totaal

€

2.063,94.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

Voor een veroordeling in de nakosten bestaat geen grond, nu de kostenveroordeling ook voor deze nakosten een executoriale titel oplevert.

5. De beslissing

verleent verstek tegen de anonieme krakers.

veroordeelt de krakers hoofdelijk om het terrein, gelegen aan de [straatnaam] (voorheen [adres] ) te [plaats] , kadastraal bekend gemeente [kadastrale aanduiding 1] en [kadastrale aanduiding 2] , binnen drie dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en ontruimd te houden, met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van de gemeente zijn, en de sleutels af te geven aan de gemeente;

bepaalt dat deze veroordeling binnen de in artikel 557a lid 3 Rv genoemde termijn van een jaar ook ten uitvoer zal kunnen worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging daar bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer dat zich voordoet,

veroordeelt de krakers in de proceskosten van € 2.063,94, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.C.J. Luijten en in het openbaar uitgesproken op 11 september 2026.