ECLI:NL:RBOBR:2026:7673

de gemeenteraad van de gemeente Eindhoven,

Inleiding

De rechtbank heeft het verzoek om bekrachtiging en de bedenking daartegen op 1 oktober 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [naam] en [naam] namens de gemeenteraad vergezeld door de gemachtigden van de gemeenteraad, [naam] (de zoon van de belanghebbende), adviseur van de belanghebbende [naam] en de gemachtigde van de belanghebbende.

Het verzoek tot bekrachtiging

De gemeenteraad heeft de onteigeningsbeschikking voorbereid met toepassing van artikel 16.33b Omgevingswet (Ow) en afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). De gemeenteraad heeft een ontwerp-onteigeningsbeschikking met de daarop betrekking

hebbende stukken gedurende een periode van zes weken vanaf 24 oktober 2025 tot en met

4 december 2025 ter inzage gelegd. De belanghebbende heeft een zienswijze ingediend tegen de ontwerp-onteigeningsbeschikking.

De gemeenteraad heeft op 10 maart 2026 de onteigeningsbeschikking vastgesteld en deze op 19 maart 2026 ter inzage gelegd. De gemeenteraad heeft besloten om:

De onroerende zaak die is vermeld op de lijst van 20 oktober 2025 die behoort bij het besluit ter onteigening aan te wijzen op naam van de Gemeente Eindhoven;

In te stemmen met de zienswijzennota;

Voor de beschrijving van de beoogde vorm van ontwikkeling waarvoor de onteigening nodig is en de onderbouwing van deze beschikking te verwijzen naar het raadsvoorstel en de zakelijke beschrijving;

De rechtbank Oost-Brabant, locatie 's-Hertogenbosch, te verzoeken om dit besluit te bekrachtigen;

Het college van burgemeester en wethouders te belasten met de indiening van dit verzoek tot bekrachtiging bij de rechtbank;

Het college van burgemeester en wethouders op te dragen al datgene te doen (besluiten te nemen dan wel handelingen te verrichten) dat bijdraagt aan de bekrachtiging van dit onteigeningsbesluit;

Het college van burgemeester en wethouders op te dragen om bij het wegvallen van de grondslag of noodzaak van onteigening, de bekrachtigingsprocedure voor de betreffende onroerende zaak te beëindigen;

De rechtbank Oost-Brabant, locatie 's-Hertogenbosch, te verzoeken om de schadeloosstelling vast te stellen;

Het college van burgemeester en wethouders te belasten met de indiening van het verzoek aan de rechtbank tot vaststelling van de schadeloosstelling ten gevolge van de onteigening en de verdere afwikkeling van dat verzoek.

Het college van burgemeester en wethouders te belasten met indiening van het verzoek aan een notaris tot het verlijden van de onteigeningsakte en de verdere afwikkeling van dat verzoek.

De planologische grondslag

De belanghebbende heeft beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) ingesteld tegen de vaststelling van het bestemmingsplan. Het beroep is nog niet behandeld. Het bestemmingsplan is wel in werking getreden, maar dus nog niet onherroepelijk.

De uitspraak

4. De rechtbank doet uitspraak op grondslag van het verzoekschrift, de basistoets, de bedenking die tegen de onteigeningsbeschikking is ingebracht, de overgelegde stukken, het verhandelde tijdens het vooronderzoek en het onderzoek ter zitting.

5. De rechtbank zal het verzoek om bekrachtiging van de onteigeningsbeschikking toewijzen. Dat betekent dat de rechtbank de onteigeningsbeschikking zal bekrachtigen. De rechtbank licht hierna toe hoe zij tot deze uitspraak komt.

6. Onteigening is het instrument waarmee de overheid eigendomsrechten op onroerende zaken kan ontnemen, waardoor de onroerende zaak tot het eigendom van de onteigenaar gaat horen. In artikel 11.5 van de Ow staan de drie voorwaarden voor onteigening. Uit die bepaling blijkt dat een onteigeningsbeschikking alleen kan worden gegeven in het belang van het ontwikkelen, gebruiken of beheren van de fysieke leefomgeving (onteigeningsbelang) en als de onteigening noodzakelijk en urgent is.

7. In artikel 16.107 van de Ow is de hiermee samenhangende ambtshalve basistoets van de rechtbank opgenomen. Het gaat om een ambtshalve toetsing, die ook wordt uitgevoerd als de ingebrachte bedenkingen daar geen aanleiding toe geven en ook wanneer er geen bedenkingen zijn ingebracht. Deze basistoets, die vier aspecten omvat, vormt de inhoudelijke waarborg dat niemand onteigend zal worden zonder dat een rechter zich heeft uitgesproken over de onteigening. Ongeacht of tegen de onteigeningsbeschikking bedenkingen zijn ingebracht, wijst de rechtbank het verzoek in ieder geval af als de onteigeningsbeschikking niet volgens de wettelijke vormvoorschriften is voorbereid, het onteigeningsbelang ontbreekt, de noodzaak ontbreekt of de urgentie ontbreekt. Voor alle onderdelen vindt een intensieve toetsing plaats door de rechtbank. Het eerste onderdeel van de basistoets betreft de voorbereiding van de onteigeningsbeschikking. De rechter toetst of deze voorbereiding volgens de wettelijke vormvoorschriften van de Ow en de Awb is verlopen. Het gaat om de voorgeschreven eisen aan de terinzagelegging en kennisgeving van de ontwerpbeschikking die als minimale waarborgen voor de rechthebbenden moeten worden beschouwd en waarvan strikte naleving noodzakelijk is. De andere drie onderdelen van de basistoets betreffen de criteria van een onteigeningsbelang, de noodzaak en de urgentie. Aan deze criteria moet worden voldaan op het moment waarop het bevoegd gezag de beschikking geeft en moet ook worden voldaan op het moment waarop de bestuursrechter de bekrachtiging uitspreekt. De rechtbank toetst dus ex nunc of aan die criteria is voldaan. Als aan een of meer van deze drie criteria niet wordt voldaan, dan wijst de rechter het verzoek tot bekrachtiging af.

8. Het uitgangspunt is dat de bekrachtigingsprocedure bij de rechtbank ook de rechtsbeschermingsfunctie van de behandeling van een beroep in eerste aanleg vervult. Gelet daarop wordt aan belanghebbenden (in de zin van artikel 1:2 van de Awb) de gelegenheid geboden hun argumenten tegen de onteigeningsbeschikking aan de rechter voor te leggen in de vorm van een bedenking. Die heeft dus een vergelijkbare functie als een beroepschrift in een reguliere beroepsprocedure. Deze door de belanghebbenden ingediende bedenkingen kunnen de bestuursrechter aanleiding geven om aanvullend op de basistoets een meer casusspecifieke toetsing van de rechtmatigheid van de onteigeningsbeschikking voor een bepaalde rechthebbende te verrichten. Er geldt geen getrapt stelsel voor het indienen van bedenkingen, wat betekent dat ook een bedenking kan worden ingediend als geen zienswijze is ingediend. Dat zulke bedenkingen bij de inhoudelijke behandeling worden betrokken, betekent niet dat de bestuursrechter deze bedenkingen ook gegrond moet achten en zich van bekrachtiging van de onteigeningsbeschikking zou moeten onthouden. De bestuursrechter heeft de ruimte en de verantwoordelijkheid om een passende toetsingsmaatstaf en toetsingsmoment te kiezen. Daarbij kan de rechter, afhankelijk van de rechtsgrond waarop een bedenking steunt, gewicht toekennen aan de opstelling van de belanghebbende in het minnelijk overleg en de openbare voorbereidingsprocedure.

9. De rechtbank acht het bekrachtigingsverzoek ontvankelijk, omdat het verzoek tijdig is ingediend en voldoet aan de indieningsvereisten uit artikel 16.93, tweede en derde lid, van de Ow.

De rechtbank acht ook de bedenking van belanghebbende ontvankelijk, omdat de bedenking tijdig is ingediend. Belanghebbende is eigenaar van het perceel en kan daarom worden aangemerkt als belanghebbende bij de onteigeningsbeschikking.

Ambtshalve basistoets - wettelijke vormvoorschriften

10. Met de wettelijke vormvoorschriften wordt bedoeld de voorschriften die zien op de procedure van totstandkoming van de onteigeningsbeschikking en de wijze waarop deze beschikking moet worden gegeven en vastgelegd. In artikel 16.33b van de Ow staat dat afdeling 3.4 van de Awb – de uniforme openbare voorbereidingsprocedure – van toepassing is op de voorbereiding van een onteigeningsbeschikking.

Als onderdeel van die procedure was de gemeenteraad verplicht om een ontwerp-onteigeningsbeschikking – met de daarop betrekking hebbende stukken die redelijkerwijs nodig zijn voor een beoordeling van het ontwerp – ter inzage te leggen. Uit artikel 7.6 van het Omgevingsbesluit (Ob) volgt welke stukken in ieder geval samen met het ontwerp ter inzage moeten worden gelegd. De terinzagelegging van de ontwerp-onteigeningsbeschikking vindt plaats binnen de gemeente of gemeenten waarin de onroerende zaak ligt. De kosten van de terinzagelegging en de kennisgeving komen voor rekening van de onteigenaar. Voorafgaand aan de terinzagelegging geeft de gemeenteraad kennis van het ontwerp. De stukken worden ter inzage gelegd voor de duur van zes weken, met ingang van de dag waarop het ontwerp ter inzage is gelegd en daarvan kennis is gegeven. In dit geval heeft de gemeenteraad de voorbereiding en uitvoering van de onteigeningsbeschikking (deels) overgelaten aan het college. Dat kan op grond van artikel 160, eerste lid, aanhef en onder b van de Gemeentewet. Belanghebbenden kunnen bij het bestuursorgaan naar keuze schriftelijk of mondeling hun zienswijze over het ontwerp naar voren brengen binnen die termijn.

Uit de Awb volgt verder dat de onteigeningsbeschikking ook ter inzage wordt gelegd gedurende de beroepstermijn, samen met alle stukken die redelijkerwijs nodig zijn voor een beoordeling van het besluit. Van die terinzagelegging wordt kennisgegeven op dezelfde wijze als van de ontwerp-onteigeningsbeschikking. Daarnaast wordt een exemplaar van het besluit toegestuurd aan degene die over het ontwerp van het besluit zienswijzen naar voren hebben gebracht. Artikel 16.33d, tweede lid, van de Ow voegt daaraan toe dat de gemeenteraad bij de bekendmaking en de kennisgeving van de onteigeningsbeschikking vermeldt welke rechtbank de gemeenteraad zal verzoeken de onteigeningsbeschikking te bekrachtigen. Verder dient erbij te worden vermeld dat belanghebbenden binnen zes weken na de dag waarop de beschikking ter inzage is gelegd, bij die rechtbank schriftelijk bedenkingen kunnen inbrengen tegen de beschikking en dat de beschikking in werking treedt met ingang van de dag na die waarop de uitspraak waarbij zij is bekrachtigd, op de voorgeschreven wijze is bekendgemaakt.

De rechtbank stelt aan de hand van de door de gemeenteraad overgelegde stukken vast dat het college de ontwerp-onteigeningsbeschikking samen met de daarop betrekking hebbende stukken ter inzage heeft gelegd van 24 oktober 2025 tot en met 4 december 2025. Op 24 oktober 2025 is van die terinzagelegging kennisgegeven in het gemeenteblad. In die kennisgeving stond vermeld dat er een mogelijkheid was om een persoonlijk logboek op te vragen. Dit logboek bevat privacygevoelige informatie en is daarom niet voor iedereen ter inzage gelegd. Belanghebbenden konden dit logboek met de daarbij behorende documenten inzien na het tonen van een geldige legitimatie. In die kennisgeving stond ook vermeld dat de mogelijkheid bestond om een zienswijze naar voren te brengen binnen diezelfde termijn. Voorafgaand aan de terinzagelegging moet de ontwerp-onteigeningsbeschikking worden toegezonden aan belanghebbenden in de zin van artikel 16.97 van de Ow. Bij brief van 24 oktober 2025 is aan de belanghebbende de ontwerp-onteigeningsbeschikking toegezonden.

De rechtbank stelt verder aan de hand van de door de gemeenteraad overgelegde stukken vast dat de gemeenteraad de onteigeningsbeschikking samen met de daarop betrekking hebbende stukken ter inzage heeft gelegd van 19 maart 2026 tot en met 29 april 2026. Op 18 maart 2026 is van die terinzagelegging kennisgegeven in het gemeenteblad. Uit de kennisgeving blijkt ook dat is voldaan aan de eisen uit artikel 16.33d, tweede lid, van de Ow. Bij brief van 16 maart 2026 is aan de belanghebbende de onteigeningsbeschikking toegezonden.

De rechtbank is van oordeel dat de onteigeningsbeschikking volgens de wettelijke vormvoorschriften is vastgesteld.

Ambtshalve basistoets - onteigeningsbelang

11. Artikel 14 van de Grondwet bepaalt dat onteigening alleen kan plaatsvinden in het algemeen belang. Artikel 11.5, onder a, van de Ow kleurt die grondwettelijke norm nader in. Een onteigeningsbeschikking kan op grond van die bepaling alleen worden gegeven als de aan te wijzen onroerende zaken nodig zijn voor het belang van het ontwikkelen, gebruiken of beheren van de fysieke leefomgeving. Er dient dus sprake te zijn van een onteigeningsbelang. Het onteigeningsbelang wordt in de regeling verbonden aan de toedeling van functies aan locaties in samenhang met een aantal instrumenten in de Ow. De verbinding bestaat uit de eis dat de verwezenlijking van de beoogde vorm van ontwikkeling, gebruik of beheer van de fysieke leefomgeving waarvoor onteigening nodig is, mogelijk moet zijn gemaakt in een van die wettelijke instrumenten, onder uitsluiting van de bestaande vorm van ontwikkeling, gebruik of beheer.

Van een onteigeningsbelang is onder andere sprake als de beoogde vorm van ontwikkeling, gebruik of beheer van de fysieke leefomgeving onder uitsluiting van de bestaande vorm van ontwikkeling, gebruik of beheer, mogelijk is gemaakt in een vastgesteld omgevingsplan. Het omgevingsplan bevat voor het gehele grondgebied de regels die nodig zijn met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Uit het samenstel van de op een locatie geldende regels kan worden afgeleid welke functie(s) een locatie vervult. Deze in het omgevingsplan aan locaties toegedeelde functies kunnen aan het onteigeningsbelang ten grondslag worden gelegd. De functie is het gebruiksdoel dat, of de status (in de betekenis van bijzondere eigenschap) die een onderdeel van de fysieke leefomgeving op een bepaalde locatie heeft. Vormt het omgevingsplan de basis van de onteigening, dan geldt in beginsel de eis dat de beoogde vorm van ontwikkeling, gebruik of beheer is toegelaten “onder uitsluiting van de bestaande vorm”.

Naar het oordeel van de rechtbank is sprake van een onteigeningsbelang. De beoogde vorm van ontwikkeling en gebruik van de fysieke leefomgeving is mogelijk gemaakt in het bestemmingsplan, dat van rechtswege onderdeel uitmaakt van (het tijdelijk deel van) het omgevingsplan. In het omgevingsplan is aan het perceel, dat onteigend wordt, de bestemming (of functie) [naam] , verkeer en bedrijf toegekend. De gebruiksdoelen van het perceel sluiten daarom aan bij de ontwikkeling, namelijk de realisatie van één grootschalig logistiek bedrijfsgebouw met bijbehorende voorzieningen zoals de aanleg van een groenvoorziening in combinatie met een waterbergingsfunctie en de volledige reconstructie van de weg De Schakel. Omdat wordt onteigend op basis van een bestemmingsplan dat automatisch onderdeel is geworden van het omgevingsplan, geldt niet de eis dat de beoogde vorm van ontwikkeling, gebruik of beheer is toegelaten “onder uitsluiting van de bestaande vorm”.

Ambtshalve basistoets - noodzaak

12. Een onteigeningsbeschikking kan op grond van artikel 11.5, onder b, van de Ow alleen worden gegeven wanneer de onteigening noodzakelijk is. In artikel 11.7 van de Ow wordt nader uitgewerkt in welke gevallen geen sprake is van de voor onteigening vereiste noodzaak. Dat is in ieder geval het geval wanneer de onteigenaar geen redelijke poging heeft ondernomen om de onroerende zaak in minnelijkheid te verwerven dan wel om overeenstemming te bereiken over het vervallen van zakelijke of persoonlijke rechten op die onroerende zaak. Zo wordt het ultimum remedium-karakter van het onteigeningsinstrument gewaarborgd. Daarbij moet het minnelijk overleg een reëel en serieus overleg inhouden, waarbij wordt geprobeerd tot overeenstemming te komen. Wat onder een redelijke poging moet worden verstaan, hangt volgens de memorie van toelichting onder andere af van de omstandigheden van het geval. Afhankelijk van de situatie kunnen de onderhandelingen ook betrekking hebben op de verwerving van een groter geheel dan de benodigde gronden, het toestaan van voortgezet gebruik, een aanbod van ruilgronden, de vestiging van een gebruiksrecht of de aanleg van bijkomende voorzieningen. Omdat de eigenaar in het stelsel van de onteigening niet verplicht kan worden om een schadeloosstelling anders dan in geld te aanvaarden, moet in ieder geval een aanbod in geld worden gedaan dat betrekking heeft op de onroerende zaak zoals deze bij de beschikking zal worden aangewezen. De noodzaak tot onteigening ontbreekt op grond van het eerste lid ook als aannemelijk is dat op afzienbare termijn alsnog overeenstemming kan worden bereikt over de minnelijke verwerving / het vervallen van zakelijke of persoonlijke rechten en dat die overeenstemming zal leiden tot een spoedige levering van de onroerende zaak dan wel vervallen van die rechten.

De belanghebbende heeft in zijn bedenking aangevoerd dat onteigening van het perceel niet noodzakelijk is. In de eerste plaats stelt de belanghebbende dat de gemeenteraad hem wil onteigenen om te voldoen aan de contractuele verplichting die de gemeente heeft ten opzichte van een derde. Na verwerving van het perceel zal de gemeente die grond namelijk doorleveren aan [naam] B.V. ( [naam] ). [naam] heeft in het verleden, ter voorkoming van onteigening, een viertal perceelsgedeelten verkocht aan de gemeente die de gemeente nodig had voor de uitvoering van het bestemmingsplan “Weginfrastructuur omgeving Eindhoven-Noordwest, Oirschot en Best”. In ruil daarvoor is overeengekomen dat [naam] het voorwaardelijk recht van eerste koop op (onder meer) het perceel van de belanghebbende verkrijgt. Volgens de belanghebbende had hij daarom even goed direct met [naam] kunnen onderhandelen over de verkoop van zijn perceel. Uit artikel 3.7 van de koopoptieovereenkomst blijkt echter dat [naam] geen ruimte krijgt van de gemeente om met derden te onderhandelen. De belanghebbende heeft medio september 2025 de directeur van [naam] benaderd. Na ruggespraak met de gemeente heeft [naam] de onderhandelingsboot echter afgehouden. Volgens de belanghebbende vertoont deze gang van zaken sterke gelijkenis met het arrest [naam] /Leeuwarden van de Hoge Raad. In die zaak wilde de gemeente Leeuwarden grond van Koopmans onteigenen om die door te leveren aan een ziekenhuis. Op grond van de afspraken tussen de gemeente en het ziekenhuis mocht het ziekenhuis echter niet rechtstreeks met Koopmans onderhandelen. De Hoge Raad overwoog hierover dat de gemeente door die afspraak te maken zichzelf in de positie heeft gebracht die grond te moeten onteigenen. In een dergelijk geval komt aan de onteigenende partij niet een beroep op de noodzaak tot onteigening toe omdat niet kan worden aanvaard dat naar de bedoeling van de wetgever het middel van onteigening ook met het oog op die situatie is gegeven. Daarbij komt dat het ook niet zo is dat de gemeente al bezig was met de ontwikkeling en daar een ontwikkelaar bij heeft gezocht. De overeenkomst met [naam] voorziet erin dat de gemeente een ontwikkeling planologisch mogelijk maakt die [naam] wenst.

In de tweede plaats is onteigening volgens de belanghebbende niet noodzakelijk, omdat de gemeenteraad geen redelijke poging heeft gedaan om het perceel in minnelijkheid te verwerven. Volgens de belanghebbende is niet serieus met hem onderhandeld. Van enig serieus en betekenisvol overleg is nagenoeg geen sprake geweest. Op 8 mei 2024 heeft de gemeente voor het eerst aan de belanghebbende een schriftelijk aanbod gedaan. Volgens belanghebbende is het echter niet voldoende om een aanbod te doen. Het gaat ook om de kwaliteit van het overleg. Op 10 september 2024 heeft belanghebbende via zijn schadeadviseur Van [naam] een gemotiveerde reactie gegeven op dit aanbod. Die reactie is besproken op 19 december 2024, waarna Van [naam] op 28 januari 2025 nog een nadere toelichting op zijn schadebegroting heeft verstrekt. Pas op 4 juni 2025 volgt de inhoudelijke reactie. De belanghebbende heeft naar aanleiding van die reactie bij de gemeente aangedrongen op een overleg waarbij ook de schadeadviseurs van beide partijen aanwezig zijn. Dat overleg heeft pas plaats kunnen vinden op 24 november 2025. Tijdens dat gesprek is met name aan de orde geweest het verschil tussen de grondwaarde begroot volgens de door Van [naam] gehanteerde residuele methode en de grondwaarde begroot volgens de door de gemeente gehanteerde comparatieve methode. De resultaten van beide methodes moeten normaal gesproken bij elkaar in de buurt uitkomen, anders klopt er iets niet. De schadeadviseur van de gemeente heeft mondeling aangegeven eveneens een residuele berekening te hebben gemaakt die hoger uitkwam, welke berekening nooit aan de belanghebbende is verstrekt. In het overleg zijn afspraken gemaakt over 'huiswerk'. De afspraken zijn volgens de belanghebbende enkel door hem nagekomen. In dat verband heeft de belanghebbende gemotiveerd gereageerd op de door de gemeente gehanteerde referentietransacties. Die reactie is neergelegd in een e-mail van 22 december 2025. In deze mail wordt gewezen op het feit dat de door de gemeente gebruikte referenties gedateerd zijn, hetgeen de verklaring vormt voor het uiteenlopen van de uitkomsten van de residuele berekening en de comparatieve berekening. Op die e-mail is nooit een inhoudelijk antwoord gekomen. Ook is nooit een residuele berekening gedeeld door de gemeente, in weerwil van de gemaakte afspraken. Volgens de belanghebbende heeft de gemeente in ieder geval tijdens het gesprek en ook daarna haar schadeadviseur er actief van weerhouden om berekeningen te delen met Van [naam] . Ook is nadien geen vervolgoverleg geweest, noch contact met de door de gemeente ingeschakelde schadeadviseur. De gemeente heeft sindsdien volstaan met een herhaling van het al gedane aanbod en is dus in strijd met daartoe gemaakte afspraken een nadere inhoudelijke discussie over de waardering van het onteigende uit de weg gegaan.

In de derde plaats ontbreekt volgens de belanghebbende de noodzaak voor onteigening, omdat de belanghebbende bij brief van 3 maart 2026 heeft aangeboden om het perceel op korte termijn te verkopen en te leveren, waarbij dan de koopprijs wordt vastgesteld op een na die verkoop en levering bij wege van bindend advies vast te stellen schadeloosstelling. Volgens de belanghebbende was vanwege dit aanbod ten tijde van het vaststellen van de onteigeningsbeschikking door de gemeenteraad, op 10 maart 2026, aannemelijk dat op afzienbare termijn alsnog overeenstemming kon worden bereikt over de minnelijke verwerving van de onroerende zaak vrij van rechten en lasten en die overeenstemming zal leiden tot een spoedige levering daarvan, als bedoeld in artikel 11.7, eerste lid, aanhef en onder c Ow. Het voorstel is een week voorafgaand aan de besluitvorming over het vaststellen van de onteigeningsbeschikking gedaan. Het had dus in de besluitvorming kunnen en moeten worden betrokken. Weliswaar is het voorstel uiteindelijk afgewezen door de gemeente, maar de redenen die daarvoor gegeven zijn, zijn volgens belanghebbende ongegrond en de gemeente had ook zelf met een gewijzigd tegenvoorstel kunnen komen. De reden van de titelzuiverende werking is in dit geval geen gegronde reden. Er bestaat geen enkele reële twijfel over het feit dat de enige rechthebbende op het perceel de belanghebbende is. Ook zou deze redenatie betekenen dat in alle gevallen (in Nederland) minnelijk overleg ter voorkoming van onteigening zinloos is, omdat in geen geval bij minnelijk akkoord de titelzuiverende werking optreedt. Verder zou aanvaarding van het voorstel de gemeente het voordeel hebben gebracht dat de beroepsprocedure gericht tegen het bestemmingsplan tot een einde zou komen Dit voordeel is (kennelijk) niet betrokken bij de gemeentelijke afweging om tot verwerping van het voorstel te komen.

De gemeenteraad heeft zich op het standpunt gesteld dat de onteigening noodzakelijk is voor de realisatie van het gebied GDC-Noord, meer specifiek het (deel)gebied GDC-Noord (De Schakel). De gemeente wenst al langer tot deze ontwikkeling te komen. Al in 1997 is het eerste bestemmingsplan vastgesteld dat voorzag in de realisatie van (destijds) 'transport- en distributiedoeleinden'. Ook na vaststelling van het bestemmingsplan "Bedrijventerrein GDC Noord" op 21 oktober 2008 hebben de eigenaren van het gebied geen enkel initiatief genomen om samen tot verwezenlijking te komen. Omdat de gemeente wilde dat dit laatste deel van het GDC-gebied werd gerealiseerd, heeft zij de handschoen opgepakt en heeft zij de gronden in het gebied minnelijk aangekocht, met uitzondering van het perceel van de belanghebbende, met wie geen overeenstemming kan worden bereikt. Dat de gemeente ook een beoogd afnemer heeft gevonden, betekent niet opeens dat de hele onteigening in de sleutel staat van het tegemoetkomen aan deze afnemer. Bedrijfsopstallen worden altijd door derden gerealiseerd. Dat wil niet zeggen dat een eigenaar — met wie alleen vanwege de prijs geen overeenstemming wordt bereikt — dan ter voorkoming van onteigening voor het eerst in de zienswijzefase kan stellen dat hij ook wel rechtstreeks wil verkopen aan een beoogd afnemer. De gemeente moet voorts het gehele perceel in eigendom verkrijgen en zal daar vervolgens de [naam] - en verkeersbestemmingen zelf realiseren. Er is dus geen sprake van directe doorverkoop. Het perceelsgedeelte waarop de bedrijfsbestemming rust zal de gemeente bouwrijp maken. Aangezien de gemeente zelf geen projectontwikkelaar is, zal het bouwrijp gemaakte gedeelte van het perceel vervolgens aan een derde worden verkocht en geleverd, die daar de bedrijfsbestemming zal realiseren. Het is daarom nodig dat de gemeente de eigendom verkrijgt van het gehele perceel. Om die reden is het logisch dat de gemeente, en niet een derde, tracht de grond te verwerven van de belanghebbende. Alleen voor het stukje bedrijfsperceel zou het niet bezwaarlijk zijn als [naam] dat zelf koopt. [naam] had de gemeente om schriftelijke toestemming kunnen vragen om met de belanghebbende te kunnen onderhandelen, maar dat is niet gevraagd en de gemeente is ook niet gebleken dat [naam] de boot heeft afgehouden. [naam] kan ook niets met (alleen) de grond van de belanghebbende, omdat die grondpositie bij lange na niet voldoende is om tot realisering te kunnen overgaan. Het zou niet vreemd zijn dat [naam] geen zin zou hebben om een deel van het gebied te moeten verwerven van de belanghebbende en dan een ander deel, met andere condities, van de gemeente. Het klopt dat de gemeente met [naam] een koopoptieovereenkomst heeft gesloten. Dat is nog geen koopovereenkomst. De overeenkomst biedt [naam] kortgezegd een eerste recht van koop ten aanzien van de gronden met een bedrijfsbestemming binnen het bestemmingsplan, waar een deel van het perceel van de belanghebbende deel van uit maakt. Maar de onteigening dient volgens de gemeenteraad niet materieel ter nakoming van een privaatrechtelijke afspraak. Volgens de gemeenteraad blijkt uit artikel 4.1 van de koopoptieovereenkomst en de aan die overeenkomst gehechte tekening dat de gemeente enkel het gedeelte van het perceel van de belanghebbende waarop een bedrijfsbestemming rust (bij inroeping van het recht van eerste koop door De Mispelaar ) zal verkopen en leveren aan [naam] . De vergelijking van de belanghebbende met het arrest Koopmans /Leeuwarden gaat ook daarom niet op.

De gemeenteraad heeft zich verder op het standpunt gesteld dat een redelijke poging is gedaan om het perceel in minnelijkheid te verwerven. De gemeente heeft meermaals met (deskundigen namens) de belanghebbende om tafel gezeten, en heeft meerdere, onderbouwde, schriftelijke aanbiedingen gedaan. Er heeft gedegen minnelijk overleg plaatsgevonden, en helaas zijn partijen desondanks niet tot overeenstemming gekomen. Daar lag geen onwelwillende houding van de gemeente aan ten grondslag, maar het feit dat de belanghebbende meent aanspraak te maken op een veel hogere vergoeding dan de gemeente aanbiedt. Ook over de taxatie-uitgangspunten die moeten worden gehanteerd verschillen partijen van mening. De reden dat partijen geen overeenstemming hebben kunnen bereiken is daarmee gegeven: er is een fundamenteel verschil van inzicht over de vraag wat de hoogte is van schadeloosstelling waarop belanghebbende recht heeft, maar de hoogte van de aangeboden schadeloosstelling staat in deze bekrachtigingsprocedure niet ter discussie. De gemeente heeft volgens de gemeenteraad na het overleg op 24 november 2025 wel degelijk haar 'huiswerk' gedaan. In een e-mail van 27 januari 2026 heeft de gemeente aan de belanghebbende laten weten bezig te zijn met een nieuw schriftelijk aanbod. Bij brief van 23 februari 2026 heeft de gemeente een nieuw schriftelijk aanbod gedaan en in die brief licht de gemeente dat aanbod toe. Er wordt ingegaan op de redenen waarom is gekozen voor een berekening van de complexwaarde aan de hand van vergelijkingstransacties, en in (een bijlage bij) de brief wordt per vergelijkingstransactie een toelichting gegeven op de bruikbaarheid daarvan. Op pagina's 3 en 4 van de brief licht de gemeente vervolgens toe dat en waarom de residuele methode volgens haar in dit geval geen geschikte taxatiemethode is.

Tot slot stelt de gemeenteraad dat de gemeente al uitgebreid uiteengezet heeft dat en waarom aan de brief van de belanghebbende van 3 maart 2026 niet de conclusie kan worden verbonden dat op korte termijn overeenstemming kan worden bereikt. De gemeenteraad verwijst hierbij naar de brief van 23 maart 2026 . Daarin staat dat het voorstel van de belanghebbende niet realistisch is en onvergelijkbaar is met een daadwerkelijke onteigeningsprocedure. De verschillen zijn dat partijen bij onteigening de gelegenheid hebben om de rechtbank om een beslissing te vragen, in plaats van gebonden te zijn aan een bindend advies, dat bij onteigening ook een lagere schadeloosstelling kan worden vastgesteld dan bij brief van 23 februari 2026 door de gemeente is aangeboden, onder andere vanwege de verrekening van een gedeelte van de eerder ontvangen tegemoetkoming in planschade of als gevolg van bijzondere ongeschiktheid in verband met een mogelijke puntverontreiniging), en dat de onteigening titelzuiverende werking heeft. Het voorstel van de belanghebbende is dus om gegronde redenen door de gemeente afgewezen, aldus de gemeenteraad. De gemeente heeft op 19 augustus 2026 nog een laatste aanbod gedaan, maar ook dat aanbod is door de belanghebbende afgewezen.

De rechtbank overweegt als volgt. In artikel 11.7 Ow is het noodzaakcriterium voor de onteigening vastgelegd. Het bevoegd gezag moet bij de onderbouwing van een onteigeningsbeschikking aantonen dat aan dit noodzaakcriterium voldaan is. In artikel 11.7 is een aantal omstandigheden vastgelegd waarin de noodzaak in ieder geval ontbreekt. Uit de woorden ‘in ieder geval’ blijkt dat geen sprake is van een limitatieve opsomming en dat er ook andere, niet in artikel 11.7 uitgewerkte, omstandigheden kunnen zijn die tot de conclusie leiden dat de noodzaak ontbreekt.

In het arrest Koopmans /Leeuwarden is de Hoge Raad uitgegaan van het bestaan van een afspraak tussen de gemeente Leeuwarden en Medisch Centrum Leeuwarden (MCL) die inhield dat de gemeente Leeuwarden de te verwerven grond van Koopmans , na verwerving door de gemeente, direct zou doorleveren aan MCL. Uit de conclusie van de AG bij voornoemd arrest volgt dat, net als in de onderhavige procedure, MCL niet de gehele onteigende grond zou kopen van de gemeente, maar een deel ervan. Anders dan in de onderhavige procedure waar de gemeente de grond eerst bouwrijp maakt voordat deze (bij het lichten van de koopoptie) aan [naam] zal worden geleverd, zou de grond door de gemeente Leeuwarden onmiddellijk zijn doorgeleverd aan MCL.

De Hoge Raad heeft in voornoemd arrest geoordeeld dat de onteigenaar geen beroep kon doen op de noodzaak voor onteigening, omdat degene aan wie de gemeente het onteigende zou doorverkopen heeft geweigerd met de onteigende partij te onderhandelen over rechtstreekse verkoop, en dat die weigerachtigheid haar grond vond in een met de gemeente gemaakte afspraak dat de koper niet rechtstreeks met de onteigende partij in contact zou (mogen) treden.

In de onderhavige procedure is een afspraak gemaakt tussen de gemeente en [naam] die luidt: “ zal zelf geen gronden van derden in het Entreegebied verwerven, tenzij de Gemeente daarmee schriftelijk instemt” (artikel 3.7 van de koopoptieovereenkomst). Anders dan in het arrest [naam] /Leeuwarden heeft [naam] ruimte om met derden, waaronder de belanghebbende, te onderhandelen over de aankoop van de betreffende gronden. Zij moet alleen wel de instemming vragen van de gemeente voor de verwerving. Anders dan in het arrest kan dus niet - alleen op grond van voornoemde bepaling uit de koopoptieovereenkomst - geconcludeerd worden dat weigerachtigheid van [naam] haar grond vindt in de met de gemeente reeds voor het vaststellen van de eigendomsbeschikking gemaakte afspraak. [naam] had de ruimte om zelf een afweging te maken of zij rechtstreeks met de belanghebbende wilde onderhandelen. Niet duidelijk is waarom [naam] niet tot onderhandeling is overgegaan met de belanghebbende. Gesteld noch gebleken is dat [naam] de gemeente om toestemming heeft verzocht, laat staan dat de gemeente die toestemming heeft geweigerd. Uit de stellingen van de belanghebbende blijkt weinig over de inhoud van het contact tussen de belanghebbende en [naam] , behoudens dat er kort telefonisch contact is geweest en dat [naam] heeft laten weten niet te willen onderhandelen. Zoals de gemeente terecht aangeeft, kan [naam] in haar afweging om al dan niet met de belanghebbende te willen onderhandelen allerlei aspecten hebben meegewogen. Slotsom is in ieder geval dat niet kan worden geconcludeerd dat de gemeente zichzelf met (artikel 3.7 van) de koopoptieovereenkomst in de ‘onteigeningsklem’ heeft gezet. Van het ontbreken van de noodzaak van onteigening om voornoemde reden is dus geen sprake.

Redelijke poging?

De rechtbank stelt op basis van het logboek vast dat de gemeente diverse pogingen heeft ondernomen tot minnelijke verwerving van de te onteigenen percelen. De gemeente heeft diverse biedingen gedaan. De belanghebbende is met name ontevreden over de kwaliteit van het overleg en het proces van de onderhandelingen. Onder meer verwijst de belanghebbende naar het tijdsverloop. Volgens de belanghebbende reageerde de gemeente geregeld pas laat. Dat betekent echter niet dat inhoudelijk geen redelijke poging tot minnelijke verwerving is gedaan. Verder vindt de belanghebbende dat de gemeente niet op een correcte manier heeft gereageerd op de berichten en verzoeken van de belanghebbende over de toe te passen waarderingsmethode. Volgens de belanghebbende had de gemeente haar ‘huiswerk’ moeten doen en aldus had zij inzichtelijk moeten maken wat volgens haar het resultaat van het toepassen van de residuele waarderingsmethode zou zijn geweest. Ook had de gemeente een verklaring moeten geven voor het uiteenlopen van de uitkomst van de residuele methode ten opzichte van de comparatieve methode. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de gemeente echter voldoende toegelicht waarom zij de comparatieve methode heeft gehanteerd en niet de residuele methode. Weliswaar moeten partijen in onderhandelingen rekening houden met elkaars gerechtvaardigde belangen, maar dat betekent niet dat de belanghebbende kan dicteren hoe de gemeente tot haar bod zou moeten komen. Daarbij geldt dat de comparatieve waarderingsmethode een gangbare methode is voor het waarderen van grond, zo volgt ook uit de (onteigenings-)rechtspraak. Dat partijen niet tot elkaar zijn gekomen wil niet zeggen dat niet een voldoende minnelijk en serieus overleg heeft plaatsgevonden. Van een evident onredelijk bod is niet gebleken, zodat ook om die reden geen aanleiding bestaat voor het oordeel dat er geen redelijke poging tot minnelijke verwerving is gedaan. Van het ontbreken van noodzaak voor onteigening is ook om deze reden geen sprake.

Op korte termijn overeenstemming?

Anders dan de belanghebbende is de rechtbank met het college van oordeel dat vanwege het aanbod van de belanghebbende van 3 maart 2026 niet tot de conclusie kan worden gekomen dat ten tijde van het vaststellen van de onteigeningsbeschikking sprake was van de situatie dat op korte termijn overeenstemming kon worden bereikt. Met het aanbod is de belanghebbende namelijk niet zozeer tegemoetgekomen aan de gemeente, maar heeft een heel ander tegenaanbod gedaan. Alleen daarom al kan niet gezegd worden dat ten gevolge van het aanbod en gelet op de inhoud van de eerdere onderhandelingen (op enkele ondergeschikte details na) overeenstemming was bereikt. Het aanbod behelsde voorts geen tegenaanbod in geld, maar het voorstel om de waarde van de grond (achteraf) via een bindend advies te laten bepalen. De prijs kan wel worden beschouwd als een essentieel onderdeel (en dus niet als ondergeschikt detail) van een koopovereenkomst. Met het voorstel van de belanghebbende is op dat kernonderdeel geen overeenstemming gekomen. Ook dat is een contra-indicatie voor naderende overeenstemming. Bovendien geldt dat de gemeente naderhand het aanbod gemotiveerd heeft verworpen. Ook daaruit volgt dat er geen sprake was van naderende overeenstemming. Dat de belanghebbende vindt dat de afwijzing door de gemeente ongegrond is, maakt in deze omstandigheden nog steeds niet dat kan worden geconcludeerd dat partijen dichtbij overeenstemming waren. Ook dit betoog van de belanghebbende leidt dus niet tot het oordeel dat de noodzaak tot onteigening ontbreekt.

De slotsom ten aanzien van de noodzaak tot onteigening is dat de gemeenteraad deze noodzaak voldoende heeft aangetoond.

Ambtshalve basistoets - urgentie

13. Een onteigeningsbeschikking kan op grond van artikel 11.5, onder c, van de Ow alleen worden gegeven als de onteigening urgent is. Gemotiveerd moet worden dat binnen drie jaar vanaf het moment waarop de eigendom door de onteigenaar wordt verkregen een begin moet worden gemaakt met de uitvoering van de beoogde vorm van ontwikkeling, gebruik of beheer van de fysieke leefomgeving waarvoor onteigening nodig is. Onteigenaars kunnen dit aannemelijk maken aan de hand van concrete, op uitvoering gerichte projectplannen en planningen. Het urgentiecriterium waarborgt dat eigenaren niet onnodig vroeg worden gestoord in hun eigendomsrecht. Als startmoment van de driejaarstermijn geldt het moment waarop de onteigenaar de eigendom heeft verkregen. Met het inschrijven van een door een notaris verleden onteigeningsakte in de openbare registers verkrijgt de gemeenteraad de eigendom vrij van alle lasten en rechten die met betrekking tot de zaak bestaan. Vanaf dat moment kan de onteigenaar daadwerkelijk aan de slag met de verwezenlijking van het onteigeningsbelang. Het is reëel om voor de urgentietermijn bij dat moment aan te sluiten.

Naar het oordeel van de rechtbank is de onteigening urgent, omdat de gemeenteraad gemotiveerd heeft toegelicht dat uiterlijk drie jaar na het verkrijgen van de eigendom aan de slag zal worden gegaan met de verwezenlijking van de functies waarvoor wordt onteigend. Uit de zakelijke beschrijving en de overgelegde planning blijkt dat in het eerste en tweede kwartaal van 2026 opstallen worden gesloopt en sanering van Japanse Duizendknoop zal plaatsvinden. Ter zitting heeft de gemeenteraad bevestigd dat de opstallen conform de planning inmiddels zijn gesloopt. De gemeente wil in het eerste kwartaal van 2027 de gronden bouwrijp maken. In het tweede en derde kwartaal van 2027 wordt de waterberging gerealiseerd en in het derde en vierde kwartaal van 2027 wordt de weg De Schakel gereconstrueerd. Volgens de planning wordt tot slot in het eerste kwartaal van 2028 de bedrijfskavel uitgegeven. Omdat het te verwerven perceel integraal onderdeel uitmaakt van de realisering van het bestemmingsplan, is het vereist dat de gemeente op korte termijn over de te onteigenen grond moet beschikken, waarmee de onteigening urgent is.

Overige bedenkingen – strijd met algemene beginselen van behoorlijk bestuur

14. De belanghebbende beroept zich op enkele algemene beginselen van behoorlijk bestuur. De rechtbank overweegt dat er, ook bij het nemen van een onteigeningsbeschikking, sprake is van handelen van een bestuursorgaan. Daarop zijn de algemene beginselen van behoorlijk bestuur van toepassing. Weliswaar is er deels een overlap met de in de bijzondere wet specifiek voorgeschreven toets aan het onteigeningsbelang, de noodzaak en de urgentie, maar dat laat onverlet dat de algemene beginselen van behoorlijk bestuur van toepassing zijn en de rechtbank is van oordeel dat er ook nog ruimte bestaat voor een toets daaraan omdat deze een ruimere reikwijdte hebben dan de specifiek benoemde toetsingscriteria. In zoverre is de onteigeningsbeschikking ook niet anders dan andere beschikkingen als bedoeld in artikel 1:3, tweede lid, van de Awb. Het evenredigheidsbeginsel is neergelegd in artikel 3:4, tweede lid, van de Awb. Die bepaling geldt voor alle besluiten waarbij het bestuursorgaan beleidsruimte heeft en waaraan het dus op grond van artikel 3:4, eerste lid, van de Awb een afweging van de rechtstreeks betrokken belangen ten grondslag moet leggen.

De belanghebbende voert in de eerste plaats aan dat sprake is van strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel en het motiveringsbeginsel. Daartoe voert hij aan dat zijn brief van 3 maart 2026 waarin een concreet voorstel wordt gedaan voor een minnelijk akkoord niet in de besluitvorming is betrokken. De reactie van 26 maart 2026 op de brief van 3 maart 2026 volgt pas nadat de onteigeningsbeschikking al was genomen. Ook in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel is de omstandigheid dat de gemeente zijn eerder genoemde ‘huiswerk’ niet doet en niet reageert op onderbouwde kritiek en vragen van de belanghebbende. Tot slot meent de belanghebbende dat de gemeenteraad zijn bevoegdheid tot onteigening misbruikt. De gemeente wil het perceel verkrijgen om via de doorverkoop daarvan aan [naam] geld te verdienen. De gemeente wil het perceel namelijk voor een lagere waarde verkrijgen dan van [naam] wordt verkregen. Het onteigeningsinstrument is echter niet bedoeld voor financieel gewin van de gemeente.

In repliek voert de belanghebbende aan dat het voorstel van 3 maart 2026 één week van tevoren al bekend was bij de gemeenteraad. Bovendien had hij ook kunnen inspreken tijdens de raadvergadering, en dan had de gemeenteraad zijn voorstel ook moeten betrekken. De belanghebbende handhaaft de stelling dat het niet betrekken van zijn voorstel bij de besluitvorming door de gemeenteraad maakt dat de besluitvorming onzorgvuldig is en gebrekkig gemotiveerd.

De rechtbank volgt de gemeenteraad in zijn standpunt dat geen sprake is van strijd met algemene beginselen van behoorlijk bestuur. De gemeenteraad heeft toegelicht dat de brief van 3 maart 2026 niet meer centraal kon staan in het besluitvormingsproces, omdat deze te kort voor de besluitvorming is gestuurd. De onteigeningsbeschikking dateert van 10 maart 2026. De meningvormende vergadering vond een week daarvoor plaats, dus op 3 maart 2026. Dat de besluitvorming gepland stond op 10 maart 2026 wist de belanghebbende, want de gemeente heeft hem geïnformeerd over die planning. Bij de vergadering op 10 maart 2026 was geen ruimte voor inspreken, omdat de vergadering uitsluitend besluitvormend was. De gemeente heeft op 23 maart 2026 uitgebreid op de brief gereageerd, dus ook materieel is de belanghebbende niet tekort gedaan door deze gang van zaken. Verder heeft de gemeente, zoals eerder geoordeeld, niet onzorgvuldig gehandeld in de onderhandelingen met belanghebbende. Dat de gemeente een deel van het perceel na onteigening doorverkoopt is niet in strijd met enig beginsel van behoorlijk bestuur.

Conclusie

15. De rechtbank zal de onteigeningsbeschikking bekrachtigen.

Griffierecht

16. De uitspraak houdt ook in dat van de gemeenteraad een griffierecht wordt geheven. Het griffierecht bedraagt het tarief, genoemd in artikel 8:41, tweede lid, onder c, van de Awb, vermeerderd met het tarief, genoemd in artikel 8:41, tweede lid, onder b, van die wet, voor elk bedenkingengeschrift dat door een belanghebbende bij de rechtbank tegen de onteigeningsbeschikking is ingebracht. Dat betekent dat in deze zaak een griffierecht wordt geheven voor een bedrag van € 597,- (€ 397,- + € 200,- voor één bedenking).

Kosten belanghebbende

17. De uitspraak houdt op grond van artikel 16.111 van de Ow in dat het bestuursorgaan wordt veroordeeld in de kosten die een belanghebbende die een bedenking tegen de onteigeningsbeschikking heeft ingebracht, in verband met de behandeling van het verzoek naar aard en omvang redelijkerwijs heeft moeten maken. Het Besluit proceskosten bestuursrecht is niet van toepassing. De belanghebbende die een bedenking heeft ingediend krijgt in alle gevallen de proceskosten van deelname aan de bekrachtigingsprocedure vergoed. De rechtbank wordt verplicht een proceskostenveroordeling ten gunste van de belanghebbende uit te spreken, zodat deze veroordeling niet afhankelijk is van het inhoudelijke rechterlijke oordeel op het verzoek tot bekrachtiging. Het moet gaan om kosten die de belanghebbende redelijkerwijs heeft moeten maken voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Het is aan de rechtbank om te beoordelen of de kosten redelijkerwijs gemaakt zijn. Het woord ‘redelijkerwijs’ betekent hier een tweeledige redelijkheidstoets. Dit betekent dat beoordeeld dient te worden of de bijstand redelijkerwijs is ingeroepen en of de kosten daarvan redelijk zijn.

Het bestuursorgaan wordt daarnaast veroordeeld in de kosten die de belanghebbende die bedenkingen heeft ingediend, heeft gemaakt in de fase voor de vaststelling van de onteigeningsbeschikking. De uitspraak houdt daarom op grond van artikel 16.112 van de Ow ook in dat het bestuursorgaan wordt veroordeeld in de kosten die de belanghebbende die een bedenking tegen de onteigeningsbeschikking heeft ingebracht, naar aard en omvang redelijkerwijs heeft moeten maken voor:

door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand of andere deskundige bijstand voor het overleg over de minnelijke verwerving, bedoeld in artikel 11.7, eerste lid, en

door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand of andere deskundige bijstand in verband met het naar voren brengen van een zienswijze en de behandeling daarvan bij de voorbereiding van de onteigeningsbeschikking.

De kostenveroordeling wordt uitgesproken ongeacht of de onteigeningsbeschikking wordt bekrachtigd. Het gaat ook hier om de werkelijke kosten van (rechts)bijstand, voor zover deze redelijk zijn.

De belanghebbende heeft bij brief van 5 oktober 2026 een totaalopgave aan de rechtbank toegestuurd. De kosten betreffen in totaal een bedrag van € 12.941,10 (exclusief btw) aan kosten van deskundige Van [naam] en € 22.036,50 (exclusief btw) aan kosten van de advocaat van de belanghebbende. Een deel van de facturen van de deskundige is niet gericht aan de belanghebbende maar aan Maatschap [naam] . Alle facturen van de advocaat zijn gericht aan Maatschap [naam] . Maatschap [naam] is een samenwerking tussen de belanghebbende en [naam] B.V. Alle aandelen in [naam] B.V. zijn in handen van de belanghebbende. De kosten die zijn gefactureerd aan en betaald door Maatschap [naam] worden dus (uiteindelijke en de facto) gedragen door de belanghebbende. De belanghebbende heeft toegelicht dat de kosten van de bankrekening van Maatschap [naam] zijn betaald. Als er onvoldoende saldo op de rekening van Maatschap [naam] staat, dan vult de belanghebbende dat (vanuit zijn privévermogen) aan. De kosten komen om voorgaande redenen, volgens de belanghebbende, dus wel degelijk voor vergoeding in aanmerking.

De gemeenteraad voert aan dat de door Maatschap [naam] betaalde kosten niet voor vergoeding in aanmerking komen. Maatschap [naam] is geen belanghebbende in deze procedure en namens de maatschap zijn ook geen bedenkingen ingediend. De belanghebbende kan geen aanspraak maken op vergoeding van kosten die door een derde zijn gemaakt. Daarbij geldt volgens de gemeenteraad dat kosten die door een maatschap of een vennootschap worden gemaakt, anders dan de belanghebbende meent, niet uiteindelijk of de facto door de belanghebbende gedragen worden. De belanghebbende zal sommige belangen juist in rechtspersonen hebben ondergebracht om ervoor te zorgen dat hij privé niet rechtstreeks geraakt wordt, bijvoorbeeld waar het gaat om de omzetbelasting die moet worden betaald over werkzaamheden van derden.

Met het college is de rechtbank van oordeel dat in beginsel alleen de kosten die door de belanghebbende zijn betaald voor vergoeding in aanmerking komen. Dat dit een vereiste is, volgt immers uit de wet. De strekking van artikelen 16.111 en 16.112 Ow is het beginsel van volledige schadeloosstelling ook te doen doorwerken in de kostenbeslissing. Uit dat beginsel volgt dat het moet gaan om schade die door de onteigening is veroorzaakt en valt in het vermogen van de belanghebbende. Omdat de maatschap de aan haar gerichte facturen heeft betaald, valt niet in te zien dat de belanghebbende daardoor vermogensschade heeft. Uit die omstandigheden volgt onder meer dat Maatschap [naam] de kosten niet in naam van de belanghebbende heeft betaald en dus evenmin dat Maatschap [naam] uit dien hoofde een verhaalsrecht op de belanghebbende zou hebben. Dat de belanghebbende maat is en tevens aandeelhouder van de andere maat, maakt dat niet anders. Evenmin is daarvoor voldoende dat de belanghebbende het banksaldo van Maatschap [naam] aanvult wanneer er onvoldoende saldo is. Alleen de facturen van de deskundige (Van [naam] /Van Ameyde) die aan de belanghebbende zijn gericht komen in deze procedure dus voor vergoeding in aanmerking. Dat deze facturen door de belanghebbende zijn betaald staat in deze procedure niet ter discussie. Op het totaalbedrag van de factuur van 18 juni 2024 moet een bedrag in mindering worden gebracht, omdat de gefactureerde uren zien op bestede uren vanwege een zienswijze tegen het exploitatieplan. Deze kosten zien dus niet op de onteigeningsprocedure of het minnelijke traject daaraan voorafgaand. Weliswaar heeft de belanghebbende uiteindelijk de kosten exclusief btw opgevoerd, maar dat is omdat een deel van de kosten door Maatschap [naam] is betaald. Nu niet ter discussie staat in deze procedure dat de belanghebbende de aan hem gerichte facturen heeft betaald en hij als particulier geen btw kan terugvragen, zal de rechtbank uitgaan van de bedragen inclusief btw. Het gaat om de facturen zoals hieronder weergegeven in de tabel.

factuurdatum

bedrag

opmerking

30-12-2024

€ 1.877,62

22-08-2024

€ 1.511,90

17-07-2024

€ 1.867,64

18-06-2024

€ 721,98

€ 355,74 in mindering op totaalbedrag factuur (2 uur in verband met Zienswijzen tegen exploitatieplan)

Totaal

€ 5.979,14

De rechtbank zal de gemeenteraad veroordelen in de kosten die belanghebbende heeft gemaakt. Dit is een bedrag van € 5.979,14. Naar het oordeel van de rechtbank blijkt uit de facturen dat de belanghebbende de bijstand redelijkerwijs heeft ingeroepen. De rechtbank acht de kosten ook redelijk. De gemeenteraad heeft geen aanknopingspunten naar voren gebracht om daarover anders te oordelen.

Beslissing

- wijst het verzoek van de gemeenteraad om bekrachtiging van de onteigeningsbeschikking toe,

- heft een bedrag van € 597,- aan griffierecht;

- veroordeelt de gemeenteraad tot betaling van € 5.979,14 aan kosten voor belanghebbende.

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.