ECLI:NL:RBOVE:2025:7550, Rechtbank Overijssel, 23-12-2025, 11970748 \ CV EXPL 25-3375

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties van [eiser] , - de producties van [gedaagde] ,- de mondelinge behandeling van 9 december 2025,- de pleitnota van [eiser] ,- de pleitnota van [gedaagde] .

2. De zaak in het kort

[gedaagde] huurt vanaf 21 juli 2025 een woning van [eiser] . [eiser] heeft de huurovereenkomst op 20 augustus 2025 opgezegd vanwege dringend eigen gebruik, omdat hij de woning zelf nodig heeft vanwege zijn echtscheiding. [gedaagde] heeft niet ingestemd met de huuropzegging en woont nog met zijn vriendin in de woning. [eiser] vordert in deze procedure dat [gedaagde] de woning moet ontruimen. [gedaagde] is het hier niet mee eens. De kantonrechter wijst de gevorderde ontruiming af, omdat [eiser] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. De motivering van deze beslissing volgt hierna.

3. De feiten

[gedaagde] huurt met ingang van 21 juli 2025 van [eiser] een zelfstandige woonruimte aan de [adres 1] (hierna: de woning). [gedaagde] woont daarin samen met zijn vriendin mevrouw [naam] .

In artikel 3 van de huurovereenkomst tussen partijen staat, voor zover hier van belang, het volgende:

‘ Duur, verlenging en opzegging

Deze huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd met een minimale duur van twaalf (12) maanden , ingaande op 21-07-2025 .

(…)

Tijdens de in artikel 3.1 genoemde periode van twaalf (12) maanden kunnen partijen deze huurovereenkomst niet tussentijds door opzegging beëindigen.

(…).’

Partijen zijn een huurprijs overeengekomen van € 1.200,00 per maand. Op

17 augustus 2025 heeft [gedaagde] de huurcommissie verzocht om de huurprijs te beoordelen.

Bij e-mail van 20 augustus 2025 heeft Verhuurbeheertwente het volgende aan [gedaagde] geschreven:

‘(…)

Zoals jullie wellicht hebben gemerkt, was de eigenaar de afgelopen tijd slecht bereikbaar. Dit had te maken met vervelende privéomstandigheden die zich bij hem hebben voorgedaan. Helaas is de situatie nu zo dat hij de woning op korte termijn zelf nodig heeft voor eigen bewoning.

Volgens de geldende wetgeving is het toegestaan om de huur op te zeggen wanneer sprake is van dringend eigen gebruik. In overleg met de eigenaar geven we jullie een opzegtermijn van drie maanden, zodat er voldoende tijd is om een andere woonruimte te vinden. Dit betekent dat de woning uiterlijk op 20-11-2025 leeg en in goede staat moet worden opgeleverd.

(…)’

Bij e-mail van 5 september 2025 hebben [gedaagde] en [naam] laten weten dat zij de woning nodig hebben en er geen alternatief beschikbaar is. Daarnaast geven zij aan dat zij pas verder zullen reageren als zij een gemotiveerde en aangetekende brief van [eiser] ontvangen met daarin een toelichting op de procedure.

Op 8 september 2025 heeft [eiser] aan [gedaagde] en [naam] een aangetekende brief gestuurd waarin hij de huurovereenkomst opzegt vanwege dringende privéomstandigheden, met daarbij het verzoek om binnen zes weken door te geven of akkoord wordt gegaan met de opzegging.

De huurcommissie heeft op 19 september 2025 onderzoek gedaan in de woning en in haar rapport van onderzoek de maximale huurprijs vastgesteld op € 568,84 per maand. [eiser] heeft daar bij brief van 2 oktober 2025 bezwaar tegen gemaakt.

Bij aangetekende brieven van 3 november en 12 november 2025 heeft [eiser] aan [gedaagde] nog een termijn van drie dagen de tijd gegeven om akkoord te gaan met de opzegging wegens dringend eigen gebruik.

Bij e-mail van 12 november 2025 heeft [gedaagde] bezwaar gemaakt tegen de opzegging van de huurovereenkomst.

Op 5 december 2025 heeft de huurcommissie uitspraak gedaan. Zij blijft bij haar eerdere oordeel dat de overeengekomen huurprijs niet redelijk is en een huurprijs van

€ 568,84 gehanteerd moet worden.

4. Het geschil

[eiser] vordert - samengevat - dat [gedaagde] de woning moet ontruimen, op straffe van een dwangsom voor iedere dag dat hij daarmee in gebreke blijft. Daarnaast vordert [eiser] veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente.

Ter onderbouwing van zijn vordering stelt [eiser] dat hij de huurovereenkomst op

20 augustus 2025 rechtsgeldig heeft opgezegd, omdat hij de woning vanwege zijn echtscheiding dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Zolang [eiser] geen eigen woning heeft, is het lastig om een co-ouderschapsregeling te treffen met zijn ex-vrouw voor zijn twee minderjarige kinderen. Daarnaast bestaat er volgens [eiser] een wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten op basis van de door de huurcommissie vastgestelde huurprijs, waardoor hij elke maand ernstige verliezen lijdt. Volgens [eiser] kan daarom niet langer van hem worden verlangd dat hij de huurovereenkomst voortzet. Deze zwaarwegende belangen dienen volgens [eiser] te prevaleren boven de belangen van [gedaagde] . Er is volgens [eiser] voldoende passende woonruimte voor [gedaagde] beschikbaar, voor zover dat [eiser] al kan worden tegengeworpen omdat [gedaagde] nog maar 24 jaar oud is en (gedeeltelijk) studeert.

[gedaagde] voert verweer en concludeert primair tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] en subsidiair dat [eiser] niet-ontvankelijk in zijn vorderingen wordt verklaard, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5. De beoordeling

Voor toewijzing van een vordering in kort geding is een spoedeisend belang vereist. Het spoedeisend belang van [eiser] vloeit voort uit de aard van zijn vordering en is door [gedaagde] niet weersproken.

Toetsingskader kort geding

De kantonrechter stelt voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.

Opzegverbod

Allereerst heeft [gedaagde] het verweer gevoerd dat de opzegging van de huurovereenkomst door [eiser] niet rechtsgeldig is, omdat sprake is van een opzegverbod. In de huurovereenkomst staat dat deze is aangegaan voor onbepaalde tijd met een minimale duur van twaalf maanden ingaande op 21 juli 2025 en dat het gedurende de minimale duur niet mogelijk is om de huurovereenkomst tussentijds door opzegging te beëindigen (zie rov. 3.2). Dat betekent volgens [gedaagde] dat [eiser] de huurovereenkomst niet tegen 20 november 2025 heeft kunnen opzeggen.

De kantonrechter is, mede gelet op het bepaalde in artikel 7:271 leden 3 en 8 Burgerlijk Wetboek (BW), van oordeel dat ten onrechte in de huurovereenkomst is opgenomen dat deze gedurende minimumtermijn van twaalf maanden niet tussentijds kan worden opgezegd. Het betreft namelijk een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Een voor onbepaalde tijd aangegane huurovereenkomst kan door elk van beide partijen worden opgezegd tegen een voor betaling van de huurprijs overeengekomen dag (lid 3 voormeld artikel). Verder is in lid 8 bepaald dat elk beding nietig is, waarbij in strijd met lid 6 onder a een langere opzegtermijn of waarbij in strijd met lid 6 onder b een kortere opzegtermijn wordt overeengekomen of waarbij van andere bepalingen van dit artikel wordt afgeweken. Hier is, gelet op het voorgaande, sprake van een nietig beding. Van een rechtsgeldig opzegverbod is daarom geen sprake.

Formele vereisten opzegging

[gedaagde] heeft zich daarnaast op het standpunt gesteld dat de opzegging van [eiser] niet rechtsgeldig is, omdat op meerdere punten niet is voldaan aan de formele vereisten die daarvoor gelden. De door [gedaagde] genoemde punten zijn volgens de kantonrechter niet fataal. Daarbij is het volgende van belang.

Allereerst heeft [gedaagde] erop gewezen dat de e-mail van Verhuurbeheertwente van 20 augustus 2025 (zie rov. 3.4) niet aangetekend is verstuurd en daarin niet wordt gevraagd of [gedaagde] binnen zes weken laat weten of hij instemt met de opzegging. Deze e-mail is wel door hem ontvangen, want hij heeft daar bij e-mail van 5 september 2025 op gereageerd. Het is vaste jurisprudentie dat in zo’n geval geen gevolgen worden verbonden aan het achterwege blijven van een aangetekende verzending. Dat in de e-mail van Verhuurbeheertwente niet wordt gevraagd of [gedaagde] binnen zes weken laat weten of hij instemt met de opzegging, heeft ook geen gevolgen. In de wet staat daar geen sanctie op en ook hier geldt dat [gedaagde] op de e-mail en de brieven heeft gereageerd. Dit zou niet anders zijn geweest als [eiser] de ‘zeswekenvraag’ wel had gesteld, dus [gedaagde] heeft op geen enkele manier last gehad van het ontbreken hiervan.

Door [gedaagde] is verder aangevoerd dat in de aangetekende brieven van [eiser] een verkeerde opzegtermijn is vermeld. Een verkeerde (lees te korte) opzegtermijn betekent niet dat de opzegging niet geldt. Artikel 7:271 lid 7 BW bepaalt dat de opzegging wordt geacht te zijn gedaan tegen de voorgeschreven datum. In juridische termen: de opzegtermijn wordt geconverteerd naar de juiste opzegtermijn. In dit geval bedraagt die drie maanden (artikel 7:271 lid 6 onder b BW). De opzegging wordt daarom geacht te zijn gedaan tegen

1 december 2025. Een huurovereenkomst wordt namelijk opgezegd tegen een voor betaling van de huurprijs overeengekomen dag (vóór of op de eerste van de maand) en de huurovereenkomst is (voor het eerst) bij e-mail van 20 augustus 2025 opgezegd.

Verder heeft [eiser] volgens [gedaagde] de reden van opzegging in de e-mail en brieven te minimaal gemotiveerd, omdat alleen is vermeld dat sprake is van dringend eigen gebruik wegens privéomstandigheden. Naar het oordeel van de kantonrechter was een verdere motivering niet nodig, omdat artikel 7:271 lid 5 BW slechts vereist dat de verhuurder gehouden is om bij de opzegging de gronden te vermelden die tot opzegging hebben geleid, wat [eiser] heeft gedaan.

Dringend eigen gebruik

[eiser] vordert ontruiming van de woning omdat hij deze zelf dringend nodig heeft. Hij doet hiermee een beroep op de opzeggingsgrond als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub c BW. Bij een opzegging van de huurovereenkomst op deze grond wordt in de bodemprocedure de dringendheid van de door de verhuurder gestelde reden getoetst en worden de belangen van beide partijen afgewogen. Daarnaast dient voldoende vast te staan dat sprake is van passende woonruimte elders voor de huurder. Een dergelijke omvattende toetsing leent zich per definitie al niet goed voor een beoordeling in kort geding. Daarnaast is van belang dat artikel 7:272 BW bepaalt dat als hoofdregel geldt dat de huurder in het gehuurde mag verblijven tijdens een eventueel hoger beroep, ook al heeft hij in eerste aanleg ongelijk gekregen. Ook die omstandigheid maakt dat terughoudend om moet worden gegaan met een vordering tot ontruiming op grond van dringend eigen gebruik in kort geding, zeker nu in dit geval van een bodemprocedure nog geen sprake is.

[eiser] heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat hij op dit moment nog met zijn ex-vrouw en hun twee minderjarige kinderen in de echtelijke woning in [woonplaats 1] woont, maar dat dit door onderlinge spanningen niet meer gaat. Hoewel het goed voorstelbaar is dat [eiser] daarom over een eigen woning wil beschikken, heeft hij naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de woning die [gedaagde] huurt de enige voor hem beschikbare en passende woning is. [gedaagde] heeft informatie van het Kadaster in het geding gebracht, waaruit blijkt dat [eiser]

(mede-)eigenaar is van meerdere onroerende zaken in [woonplaats 1] en [plaats] . [eiser] heeft daarover tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat deze onroerende zaken niet geschikt zijn voor bewoning door hem. De onroerende zaken in [plaats] vallen volgens hem af omdat zijn kinderen in [woonplaats 1] naar de basisschool gaan. De onroerende zaken in [woonplaats 1] aan de [adres 2] zijn volgens [eiser] studio’s die te klein zijn voor bewoning met twee kinderen, de ruimte aan het [adres 3] is een supermarkt, de woning aan de [adres 4] wordt bewoond door zijn zus en de woningen aan de [adres 5] en [adres 6] worden al jaren verhuurd aan andere huurders die er niet zomaar uitgezet kunnen worden. Nu [gedaagde] de dringendheid van het eigen gebruik van de woning gemotiveerd heeft betwist, had het op de weg van [eiser] gelegen zijn stellingen over de ongeschiktheid van zijn andere onroerende zaken nader en met stukken (zoals informatie over de grote van zijn woningen, huurovereenkomsten met derden, etc.) te onderbouwen. Dat heeft hij niet gedaan. Bij die stand van zaken, en in aanmerking nemend dat een kort geding zich niet leent voor nadere bewijsvoering, is naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende aannemelijk geworden dat [eiser] de woning die [gedaagde] huurt dringend nodig heeft voor eigen gebruik.

De kantonrechter gaat voorbij aan de stelling van [eiser] dat de verlaging van de huurprijs van de woning door de huurcommissie ook een reden is om de huurovereenkomst met [gedaagde] op te zeggen. Voor zover deze omstandigheid al zou moeten worden meegewogen – de kantonrechter meent van niet – heeft [eiser] in het geheel geen inzicht gegeven in zijn financiële situatie. Hij heeft enkel benoemd dat hij een salaris net boven het minimumloon heeft en uiteengezet wat de woning hem per maand kost. [eiser] heeft hierbij onvoldoende aannemelijk gemaakt dat zijn financiële situatie zodanig is dat hij genoodzaakt is om de door [gedaagde] gehuurde woning te gaan bewonen.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [eiser] niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Dit betekent dat een afweging van de belangen achterwege kan blijven en niet wordt toegekomen aan de vraag of passende woonruimte voor [gedaagde] beschikbaar is. De gevorderde ontruiming van de woning wordt dan ook afgewezen, evenals de gevorderde dwangsom.

Proceskosten

[eiser] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

814,00

- nakosten

€

135,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

949,00

Nu [gedaagde] dit niet heeft gevorderd, zal de proceskostenveroordeling niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.

6. De beslissing

wijst de vorderingen van [eiser] af,

veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 949,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Louter en in het openbaar uitgesproken op 23 december 2025.