ECLI:NL:RBOVE:2025:7700, Rechtbank Overijssel, 24-12-2025, 11888822 \ CV EXPL 25-2857

1. De procedure

Op 9 oktober 2025 heeft [eiser] een dagvaarding betekend aan [gedaagde] . De mondelinge behandeling is gepland op 6 november 2025. De zitting is na gevoerdee-mailcorrespondentie tussen partijen op eenstemmig verzoek aangehouden en opnieuw gepland op 10 december 2025. Kort voor de zitting heeft [eiser] nog aanvullende producties overgelegd. [gedaagde] heeft in reactie daarop opnieuw verzocht het kort geding aan te houden, maar de kantonrechter heeft dat verzoek afgewezen. Op de zitting van 10 december 2025 zijn partijen verschenen. Partijen hebben het woord gevoerd, mr. D.F. Briedé mede aan de hand van een overgelegde pleitnotitie, en zij hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Hierna is vonnis bepaald op vandaag.

2. De zaak in het kort

[gedaagde] huurt bedrijfsruimte van [eiser] . [eiser] wil dat [gedaagde] het gehuurde ontruimt, omdat [gedaagde] de huur niet op tijd en soms helemaal niet betaalt. [gedaagde] heeft voorafgaand aan de zitting de huurachterstand volledig voldaan en zij verzet zich tegen ontruiming. De kantonrechter wijst de vorderingen van [eiser] af. Hierna wordt uitgelegd waarom.

3. De feiten

Op 1 oktober 2019 is tussen de vader van [eiser] als verhuurder en [gedaagde] als huurder een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de [adres] . De maandelijkse huurprijs bedraagt laatstelijk € 3.037,33 per maand, welk bedrag bij vooruitbetaling dient te worden voldaan.

[gedaagde] exploiteert in het gehuurde een hotel/eetcafé onder de naam ‘ [bedrijf] ’.

Op [overlijdensdatum] 2020 is de vader van [eiser] overleden. [eiser] is executeur en erfgenaam in de nalatenschap van haar vader.

Sinds mei 2025 heeft [gedaagde] geen huurbetalingen gedaan.

Op 2 december 2025 heeft [gedaagde] de op dat moment bestaande huurachterstand volledig voldaan.

4. Het geschil

[eiser] vordert bij dagvaarding ontruiming van het gehuurde en veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 17.123,24 aan huurachterstand, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 3 september 2025 tot aan de dag van de volledige betaling. Ook vordert [eiser] veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 886,40 en de proceskosten. Op de zitting heeft [eiser] haar eis verminderd in die zin dat zij niet langer aanspraak maakt op de gevorderde huurachterstand.

[eiser] heeft het volgende aan haar vorderingen ten grondslag gelegd. [gedaagde] is op grond van de huurovereenkomst verplicht de maandelijkse huur tijdig te betalen. [gedaagde] schiet daarin structureel tekort. Sinds mei 2025 heeft [gedaagde] helemaal geen betalingen meer gedaan. De huurachterstand is weliswaar vlak voor de zitting volledig ingelopen, maar het slechte betalingsgedrag rechtvaardigt volgens [eiser] , vooruitlopend op een bodemprocedure, ontruiming van het gehuurde in kort geding.

[gedaagde] verzet zich tegen de gevorderde ontruiming. [gedaagde] erkent dat zij in het verleden (een) huurachterstand(en) heeft laten ontstaan. [gedaagde] exploiteert een hotel in het gehuurde. Zij heeft een periode te maken gehad met lage inkomsten, onder meer door en tijdens de coronacrisis. Ook heeft een klant die een lange periode gebruik maakte van hotelkamers niet betaald. Ten slotte heeft de medische situatie van haar vader ervoor gezorgd dat [gedaagde] sinds mei 2025 helemaal geen huurbetalingen heeft gedaan. Deze omstandigheden behoren nu tot het verleden en [gedaagde] heeft kort voor de zitting de huurachterstand volledig ingelopen. [gedaagde] wil de huurrelatie voortzetten en heeft toegezegd dat zij de toekomstige huurbetalingsverplichtingen zal nakomen.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5. De beoordeling

Tussen partijen staat vast dat [gedaagde] de huurachterstand over de maanden mei 2025 tot en met november 2025 kort voor de mondelinge behandeling volledig heeft voldaan. Er is op dit geen huurachterstand. [eiser] heeft ter zitting haar eis dan ook verminderd in die zin dat zij niet langer aanspraak maakt op de gevorderde huurachterstand. De kantonrechter begrijpt dat de eisvermindering ook ziet op de gevorderde rente, omdat [eiser] niet expliciet heeft volhard in die vordering.

[gedaagde] is tekortgeschoten

De vraag die partijen verdeeld houdt is of het betalingsgedrag van [gedaagde] in het verleden voldoende ernstig is om de vordering tot ontruiming van het gehuurde toe te wijzen. In dit verband heeft [eiser] een overzicht van de huurachterstand overgelegd. Daarop is te zien dat [gedaagde] vanaf oktober 2022 de huurprijsverhoging niet betaalde om die vervolgens vanaf december 2023 te voldoen samen met de lopende huurbetalingen. In de periode november 2024 tot en met april 2025 heeft [gedaagde] maandelijks circa € 150,00-200,00 te weinig betaald. Vervolgens heeft [gedaagde] vanaf mei 2025 de huurbetalingen volledig gestaakt. Ook is op het overzicht te zien dat [gedaagde] niet bij vooruitbetaling heeft betaald, zoals tussen partijen is overeengekomen, maar telkens op verschillende data. [gedaagde] heeft het voorgaande niet bestreden.

De tekortkoming rechtvaardigt echter geen (ontbinding en) ontruiming 5.3. Voor toewijzing van een vordering tot ontruiming is slechts plaats indien met een grote mate van waarschijnlijkheid in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst zal worden uitgesproken. Bovendien moet sprake zijn van een zodanig ernstige tekortkoming dat het belang van de verhuurder bij ontruiming van het gehuurde, moet prevaleren boven het belang van de huurder om in de bedrijfsruimte te blijven.

Aangezien de huurachterstand inmiddels is voldaan, is niet onaannemelijk dat de bodemrechter een vordering tot ontbinding en ontruiming zal afwijzen. Weliswaar is er in het verleden vaker sprake geweest van een (forse) huurachterstand, maar nu [gedaagde] haar verplichtingen alsnog is nagekomen, rechtvaardigt die tekortkoming niet zonder meer een ontbinding. [eiser] heeft erop gewezen dat zij geen vertrouwen meer heeft in verbetering van het betalingsbedrag van [gedaagde] en dat zij [gedaagde] telkens moet sommeren om de huur te betalen. Alhoewel dit bij de bodemrechter zeker gewicht in de schaal kan leggen is dit in kort geding anders. De noodzaak om een voorziening te treffen is immers geweken op het moment dat de huurachterstand wordt aangezuiverd. Tot slot weegt het belang van [gedaagde] bij behoud van de bedrijfsruimte nu zwaarder dan het belang van [eiser] bij een ontruiming, gelet ook op de alle mogelijk onomkeerbare gevolgen van een ontruiming, als deze later wordt teruggedraaid. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de ontruimingsvordering wordt afgewezen.

Buitengerechtelijke incassokosten

De vordering tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten treft hetzelfde lot. [eiser] vordert weliswaar betaling van de incassokosten in het petitum van de dagvaarding (de formele eis), maar zij heeft deze vordering op geen enkele wijze toegelicht en onderbouwd.

[gedaagde] moet de proceskosten van [eiser] vergoeden

[gedaagde] heeft pas betaald nadat de dagvaarding was betekend. [eiser] heeft juridische kosten moeten maken om betaling van [gedaagde] af te dwingen. [gedaagde] wordt daarom in de proceskosten veroordeeld. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

148,04

- griffierecht

€

90,00

- salaris gemachtigde

€

543,00

- nakosten

€

135,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

916,04

6. De beslissing

wijst de vorderingen van [eiser] af,

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiser] vastgesteld op € 916,04, te betalen binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis, te vermeerderen met de kosten van betekening,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.R.H. Lutjes en in het openbaar uitgesproken op 24 december 2025.