ECLI:NL:RBOVE:2026:143, Rechtbank Overijssel, 14-01-2026, C/08/311462 / HA ZA 24-91

1. 1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 18 december 2024,

het deskundigenbericht van Ir. [naam 1]. van 20 mei 2025,

de conclusie na deskundigenbericht van [eiser] ,

de conclusie na deskundigenbericht van [gedaagde] ,

de akte uitlating producties van [gedaagde] ,

de akte uitlating productie 1 van [eiser] .

Het vonnis is - na meer dan eens te zijn aangehouden - bepaald op vandaag.

2. De verdere beoordeling

Bij vonnis van 18 december 2024 heeft de rechtbank vijf vragen voorgelegd aan

Ir. [naam 1]. (hierna: de deskundige). De deskundige heeft op 20 mei 2025 zijn deskundigenbericht uitgebracht. Het bericht omvat 246 pagina’s alsmede bijlagen genummerd 1 t/m 6 en een losse bundel behorend bij bijlage 2.

Hieronder zijn de vragen weergegeven met daaronder - summierlijk - de antwoorden van de deskundige.

1. Kunt u met betrekking tot het door [gedaagde] uitgevoerde werk, met inachtneming van de door partijen gesloten aannemingsovereenkomst (en zo nodig rekening houdend met minderwerk), concreet aangeven op welke punten sprake is van een gebrek en/of ondeugdelijk werk?

Wilt u bij de beantwoording zo nodig ook betrekken in hoeverre er sprake is van een gebrek dan wel ondeugdelijk werk of niet afgeronde werkzaamheden?

antwoord: ja

Gebrek 1: De overeenkomst is niet duidelijk en onvoldoende afgebakend;

Gebrek 2: Het ontbreken van de noodzakelijke en uitgewerkte besteksset;

Gebrek 3: De coördinerende taak van de hoofdaannemer is onvoldoende gedaan;

Gebrek 4: Ontbreken van projektleiding;

Gebrek 5: Het niet signaleren van ontbrekend technisch ontwerp door de bouwvoorbereiding van [gedaagde] ;

Gebrek 6: Problemen met controleren op uitgangspunten;

Gebrek 7: Bouwfouten tijdens realisatie: maatvoeringen;

Gebrek 8: Het te lang doorgaan met de realisatie terwijl al duidelijk was dat er problemen waren;

Gebrek 9: Technische gebreken constructie zelf;

Gebrek 10: Technische gebreken van samenhangend ontwerp.

2. Kunnen de door u geconstateerde gebreken en/of het ondeugdelijk werk worden verholpen? a. Zo nee, waarom niet en wat is naar uw deskundig oordeel de omvang van de schade? b. Zo ja, op welke wijze kunnen de gebreken en/of het ondeugdelijke werk worden hersteld en wat zijn de geschatte kosten daarvan?

Wilt u deze (sub)vragen beantwoorden naar het prijspeil van (omstreeks) medio december 2022 en naar het huidige prijspeil? Wilt u bij de beantwoording van (sub)vragen a en b dit per onderdeel toelichten en daarbij ook de mogelijke consequenties betreffende aanpassingen op het gebied van bouwkundige, esthetische en bouwfysische detailleringen betrekken?

antwoord: Nee.

De conclusie van het antwoord is pas geformuleerd na onderzoek naar herstelmogelijkheden en eerst richten op de wens om zoveel mogelijk te behouden. Dat blijkt echter niet mogelijk.

3. Wat is de waarde van de door [gedaagde] uitgevoerde werkzaamheden op het moment van ontvangst door [eiser] , te weten (omstreeks) medio december 2022, niet alleen van het werk als geheel, maar ook van de afzonderlijke onderdelen? Wilt u dit, voor zover mogelijk, per punt toelichten?antwoord:De totale financiële waardering is nihil. Het resultaat is een betonnen funderingsplaat, die lokaal nog moet worden aangestort.

4. Kunt u vaststellen of en in hoeverre de door u geconstateerde gebreken ontstaan of verergerd zijn door tijdsverloop en/of weersinvloeden en/of het nalaten van het treffen van bepaalde voorzieningen? Indien u deze vraag bevestigend beantwoordt, wilt u dan bij de beantwoording van de vragen 2 en 3 ook aangeven wat de consequenties hiervan zijn op deze onderdelen? antwoord:Ja Materialen reageren verschillend op weersinvloeden en na verloop van tijd, globaal 2 jaar.

5. Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechtbank volgens u kennis moet nemen bij de verdere beoordeling?

antwoord: Ja.Het aanvullend punt gaat over tijdige melding. Vanuit bouwmanagement, kan worden verwacht dat signalen, dat er problemen zijn, tijdig leiden tot een herstelactie. Dat kunnen meerdere momenten zijn.

In het vonnis van 24 oktober 2024, herhaald in het vonnis van 18 december 2024, wordt overwogen dat als na het onderzoek door de deskundige wordt geoordeeld dat ontbinding gerechtvaardigd is, voor partijen ongedaanmakingsverbintenissen ontstaan. De rechtbank oordeelt met inachtneming van het deskundigenbericht en de nadere stellingen van partijen, dat ontbinding gerechtvaardigd is. Daartoe is het onderstaande redengevend.

[gedaagde] heeft niet betwist dat het aantal gebreken aanzienlijk is. [gedaagde] stelt: “Het aantal gebreken is echter niet doorslaggevend voor de vraag of sprake is van een tekortkoming van voldoende gewicht om de overeenkomst te kunnen ontbinden; dit vormt slechts één gezichtspunt. Ook de gestelde ernst van die gebreken is slechts een gezinspunt (de rechtbank leest: gezichtspunt).” [gedaagde] heeft aanvankelijk aangevoerd dat de geconstateerde gebreken kunnen worden hersteld en dat hij tot dat herstel bereid was. Verschil van inzicht tussen partijen over de ernst van de gebreken en de (on)mogelijkheid van herstel hebben geleid tot de onderhavige procedure en vervolgens het deskundigenbericht.

Om te kunnen beoordelen welke betekenis moet worden toegekend aan de antwoorden die de deskundige heeft gegeven, dient het gehele deskundigenbericht te worden bezien, mede in het licht van wat partijen daarover in hun conclusie na deskundigenbericht naar voren hebben gebracht.

De meest verstrekkende stelling over het deskundigenbericht is betrokken door [eiser] , waar deze stelt dat de deskundige buiten de door de rechtbank geformuleerde opdracht is getreden. De vraagstelling van de rechtbank is, zo stelt [eiser] , beperkt tot de beoordeling van het door [gedaagde] uitgevoerde werk c.q. zijn werkzaamheden. De indruk die [eiser] heeft van de rapportage is dat voornamelijk wordt geprobeerd om nagenoeg alle bij het bouwproces betrokken partijen en derden een deel van de ‘schuld’ toe te bedelen. De rol van [gedaagde] c.q. diens bijdrage in het bouwproces en het bouwresultaat blijft, aldus [eiser] , onderbelicht en/of is niet of onvoldoende beschouwd in de rapportage.

Dit standpunt was reeds geformuleerd in de reactie van [eiser] d.d. 14 mei 2025 op de conceptrapportage.

[gedaagde] reageerde hierop in de conclusie na deskundigenbericht. [gedaagde] voert aan dat het niet meer dan logisch is dat de deskundige in zijn bericht onderzoekt en vaststelt wat de daadwerkelijke oorzaak van de gebreken is. Het is juist [eiser] , zo stelt [gedaagde] , die onterecht stelt dat [gedaagde] voor de schade verantwoordelijk is, terwijl uit het bericht blijkt dat dat niet het geval is. Uit het deskundigenbericht volgt, aldus [gedaagde] , dat [eiser] tekort is geschoten in het ontwerpproces en in de bouwcoördinatie. [gedaagde] benadrukt dat [eiser] gedurende de bouw opdrachtgever was voor [bedrijf 2], [bedrijf 3] en [bedrijf 4] en dat [eiser] ten opzichte van [gedaagde] verantwoordelijk is voor hetgeen zijn deskundigen hebben ontworpen en geadviseerd. De stelling dat [gedaagde] hoofdaannemer was, is volgens [gedaagde] onjuist.

Met inachtneming van een en ander overweegt de rechtbank als volgt.

De deskundige heeft in antwoord op vraag 1. onder meer het volgende geschreven:

Na uitvoerige analyse en combineren van gegevens, volgt de conclusie dat het gebouw constructief in gevaar is, niet te herstellen is, lokaal nu al tekenen heeft van bezwijken, terwijl nog niet alle belastingen aanwezig zijn.

In zijn omvangrijke deskundigenbericht beschrijft en onderbouwt de deskundige een

grote hoeveelheid gebreken, waarvan vele (gelet op de hierboven vermelde conclusie

van de deskundige) zonder twijfel als ‘ernstig’ zijn aan te merken.

De deskundige heeft vraag 2., of de door hem geconstateerde gebreken en/of het ondeugdelijk werk kunnen worden verholpen, beantwoord met ‘nee’. [eiser] heeft zich bij dat antwoord aangesloten. [gedaagde] komt tot eenzelfde slotsom, maar heeft daarbij aangevoerd dat de voorgestelde herstelacties niet kunnen worden uitgevoerd, doordat de basisontwerpen niet deugdelijk zijn. [gedaagde] wijst erop dat de deskundige heeft vermeld dat de oorzaak van de problematiek ten eerste ligt in de ontbrekende bestekfase.

De rechtbank slaat acht op de omstandigheid dat de deskundige in antwoord op vraag 3. heeft vermeld: “De totale financiële waardering is nihil.” [eiser] onderschrijft dit, [gedaagde] betwist het niet.

In antwoord op vraag 4. heeft de deskundige vermeld dat materialen verschillend reageren op weersinvloeden en na verloop van tijd, globaal 2 jaar. Partijen sluiten bij die beantwoording aan.

De rechtbank concludeert dat het gerealiseerde bouwwerk ernstige gebreken vertoont die niet kunnen worden hersteld en dat het bouwwerk - zoals nu aanwezig - geen enkele waarde heeft.

Die slotsom is ook verwoord in het deskundigenbericht. Dàt het fout is gegaan staat wel vast, maar de deskundige heeft niet volstaan met een beschrijving van de gebreken. Hij heeft die gebreken in een bredere context geplaatst. De deskundige schrijft onder 5. van het rapport (Inrichting van het onderzoek):

Het geschil en de casus is complex. Daarom is er een gelaagdheid in de analyse en beantwoordingen. Het onderzoek is divergerend, onderzoekend, uitgebreid, verbredend. Het doel is het vinden van een maatstaf om de gebouwde situatie mee te vergelijken. Pas later is er convergentie, samenhangende analyse en conclusies, en uiteindelijk bondig antwoord. Eerst is onderzocht waar de maatlat ligt van het ontwerp zelf, en of dat al voldoet.

In antwoord op vraag 1. noemt de deskundige 10 gebreken. Die gebreken betreffen niet alleen (bouwkundige) gebreken aan het thans aanwezige werk, maar omstandigheden die ertoe hebben geleid dat het bouwwerk niet goed is gerealiseerd. Daarbij staat de deskundige stil bij het antwoord op de vraag bij welke partij de verantwoordelijkheid ligt voor een goed verloop van de bouw. In dat kader legt de deskundige verantwoordelijkheden bij [eiser] . Partijen zijn in hun conclusie na deskundigenbericht ingegaan op de zienswijze van de deskundige. Daaromtrent overweegt de rechtbank als volgt.

De deskundige merkt [gedaagde] aan als nevenaannemer, die werkt onder leiding van de hoofdaannemer. [eiser] betwist deze stelling. [gedaagde] neemt de term nevenaannemer niet over, maar voert aan dat hij slechts een aannemer is en werkt onder de leiding van de hoofdaannemer [eiser] .

In reactie op opmerkingen van [gedaagde] op het conceptrapport, schrijft de deskundige:

[gedaagde] heeft een punt, dat hij niet verantwoordelijk is voor nevenaannemers. Het is dan ook duidelijk dat het onduidelijk is wie de hoofdaannemer is, wie verantwoordelijk is voor uitgewerkt en samenhangend ontwerp, en wie wellicht tijdige meldingen zou moeten doen of andere vastleggingen? Dit zijn allen juridische vragen en daarover gaat het deskundigenbericht niet.

Door [gedaagde] aan te merken als nevenaannemer en aan [eiser] een coördinerende rol toe te schrijven, geeft de deskundige antwoord op de door hemzelf (niet door de rechtbank) gestelde vragen. Nu [gedaagde] in zijn conclusie na deskundigenbericht aansluiting zoekt bij de door de deskundige gekozen benadering van de zaak, dient het juridisch kader te worden geschetst.

Tussen partijen staat vast dat zij op 1 december 2021 een overeenkomst van aanneming van werk hebben gesloten behorende bij de AVA 2013, herzien in december 2014. [eiser] wordt in de overeenkomst als opdrachtgever aangeduid, [gedaagde] als aannemer. In de overeenkomst is opgenomen:

2. Het werk bestaat kort gezegd uit: Nieuwbouw woonhuis casco 3. Het werk zal worden uitgevoerd overeenkomstig de volgende tekening(en), technische omschrijving(en), ontwerpen, calculaties en berekening(en), zijnde de contractstukken:

Bestekstekening 200302-5 d.d. 27-1-2021 Technisch blad 200302-6 d.d. 27-10-2021 Constructief ontwerp en statische berekeningen 20387-01A d.d. 22-02-2021

Begroting 21041 d.d. 24-11-2021

In een casco woonhuis kan niet worden gewoond. [eiser] was voornemens voor de uitvoering van overige werkzaamheden, waaronder installatiewerkzaamheden en de afbouw, rechtstreeks contracten te sluiten met derden. Die laatste omstandigheid brengt niet mee dat er iets in de contractuele verhouding tussen [eiser] en [gedaagde] (resp. opdrachtgever en aannemer) veranderde.

In [naam 2]/[naam 3] 7-VI 2025/209 valt te lezen:

Indien degene die het initiatief neemt om een werk tot stand te doen brengen, het werk in enkele onderdelen uitsplitst en de uitvoering daarvan als afzonderlijke werken aan verschillende aannemers opdraagt, is sprake van nevenaanneming. Bij het werk zijn dan twee of meer aannemers betrokken die, juridisch van elkaar onafhankelijk, ieder een deel daarvan tot stand brengen.

Het werk, het realiseren van een casco woonhuis, is door [eiser] niet aan verschillende aannemers opgedragen, maar uitsluitend aan [gedaagde] . [eiser] was geen hoofdaannemer, maar opdrachtgever van aannemer [gedaagde] . Dat ook [gedaagde] van die rechtsverhouding

uitging, volgt uit de omstandigheid dat [gedaagde] voorafgaand aan het deskundigenbericht nimmer heeft aangevoerd dat [eiser] hoofdaannemer was. In zijn antwoord op vraag 1. heeft de deskundige een groot aantal gebreken opgesomd. Die gebreken maken echter geen deel uit van het in opdracht van [gedaagde] opgemaakte rapportages van [bedrijf 4] B.V. (hierna: [bedrijf 4]) of de in opdracht van [eiser] opgemaakte rapporten/ notities van [bedrijf 3] B.V. (hierna: [bedrijf 3]).

[bedrijf 4] concludeerde in haar rapport van 14 juli 2023:

In deze memo worden de benodigde constructieve voorzieningen beschreven naar aanleiding van een onjuiste uitvoering. De aannemer dient zorg te dragen om de aanpassingen aan te brengen conform deze memo. (…)

[bedrijf 3] concludeerde in haar rapport van 9 februari 2023:

Zonder herstelwerkzaamheden en/of aanpassingen aan de constructie voldoet de woning niet aan het Bouwbesluit. En van deugdelijk bouwen is al helemaal geen sprake. (…)

De aanbevelingen van [bedrijf 4] strekten tot herstel. [bedrijf 4] merkte [gedaagde] niet aan als nevenaannemer, stelde niet dat een besteksset ontbrak of dat het ontbrak aan projektleiding. [bedrijf 4] adviseerde herstelwerkzaamheden. Er is echter, zo stelt [eiser] , geen concreet plan voor goed en deugdelijk herstel voorgelegd. Over de door [bedrijf 4] voorgestelde herstelacties schrijft de deskundige deze “zijn ontoereikend, ontbreekt noodzakelijk overzicht waardoor oplossingen onvoldoende zijn en onvoldoende garantie bieden, en soms zelfs constructief gevaarlijk.”

In zijn conclusie na deskundigenbericht heeft [gedaagde] aansluiting gezocht bij de benadering van de deskundige en aldus zijn verplichtingen uit hoofde van de met [eiser] gesloten overeenkomst in een ander daglicht gesteld. Ten onrechte: [gedaagde] was en bleef aannemer.

Met het sluiten van de aannemingsovereenkomst verplichtte [gedaagde] zich tot het realiseren van een casco woonhuis overeenkomstig de in de overeenkomst genoemde stukken. Indien [gedaagde] van oordeel was geweest dat op basis van die stukken de werkzaamheden niet conform de eisen van goed en deugdelijk werk konden worden uitgevoerd, had hij dat aan [eiser] moeten voorleggen. Bedacht moet worden dat [gedaagde] professioneel aannemer is die moet beoordelen of de voorgelegde stukken volledig en toereikend waren. Nu het gerealiseerde werk ernstige gebreken vertoont, kan [gedaagde] dat niet toeschrijven aan beweerdelijk tekortschieten van [eiser] .

[gedaagde] verkeert sedert 30 juni 2023 in verzuim. In deze procedure vordert [eiser] primair (samengevat) ontbinding van de tussen partijen gesloten aannemingsovereenkomst, veroordeling van [gedaagde] om hem € 114.950,-- te betalen alsmede het reeds verrichte werk af te breken en te verwijderen en voor recht te verklaren dat [gedaagde] jegens [eiser] aansprakelijk is voor de door hem geleden en te lijden schade, op te maken bij staat.

De vraag of na het onderzoek door de deskundige wordt geoordeeld dat ontbinding gerechtvaardigd is, dient gelet op hetgeen hierboven is overwogen positief te worden beantwoord. Dit betekent, zoals eerder is overwogen, dat voor partijen ongedaanmakingsverbintenissen ontstaan. Een en ander betekent dat de vorderingen van [eiser] voor toewijzing in aanmerking komen.

De aannemingsovereenkomst zal geheel worden ontbonden. Dit betekent dat voor partijen ongedaanmakingsverbintenissen ontstaan. [gedaagde] heeft niet betwist dat [eiser] hem € 114.950,-- heeft betaald. [gedaagde] dient dit bedrag aan [eiser] te betalen. Voor zover [gedaagde] heeft betoogd dat [eiser] hem een vergoeding is verschuldigd voor de door hem geleverde prestatie, overweegt de rechtbank dat uit het rapport van de deskundige volgt dat de waarde van de door [gedaagde] uitgevoerde werkzaamheden nihil is, zodat [eiser] [gedaagde] geen waardevergoeding verschuldigd is.

De door [gedaagde] verrichte werkzaamheden moeten worden afgebroken en verwijderd. Ook de daarop gerichte vordering van [eiser] zal worden toegewezen, met inachtneming en behoudens het volgende. [eiser] heeft gevorderd om aan de veroordeling van [gedaagde] een dwangsom te verbinden, maar ook om hem daarnaast te machtigen om deze werkzaamheden door een derde te laten verrichten op kosten van [gedaagde] . De rechtbank zal [eiser] machtigen om, als [gedaagde] gedurende 30 dagen na betekening van het vonnis in gebreke blijft de werkzaamheden te verrichten, deze werkzaamheden door een derde te laten uitvoeren op kosten van [gedaagde] . Dit betekent dat een dwangsom niet nodig is. De gevorderde dwangsom zal dus worden afgewezen.

Verdere schade kan in de schadestaatprocedure aan de orde komen.

Nu de aannemingsovereenkomst geheel wordt ontbonden wordt aan het subsidiair en meer subsidiair gevorderde niet toegekomen. Het gevorderde onder II. in het petitum van de gewijzigde eis wordt afgewezen, reeds omdat van oplevering van het werk geen sprake is of zal zijn.

[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief de gevorderde nakosten en beslagkosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

139,42

- griffierecht

€

2.626,00

- salaris advocaat

€

7.716,00

(4 punten × € 1.929,00)

- beslagkosten

€

423,80

- nakosten

€

163,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

11.068,22

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

De kosten van het deskundigenonderzoek zijn voor rekening van [gedaagde] . [gedaagde] heeft voor het deskundigenonderzoek een voorschot van € € 22.893,20 inclusief BTW betaald. Dit bedrag heeft de deskundige ook gefactureerd, zodat terugstorting of een bepaling tot bijbetaling niet aan de orde is.

Het vonnis zal - zoals door [eiser] gevorderd - uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard met uitzondering van dictumonderdeel 3.5. Redengevend daarvoor is enerzijds dat [gedaagde] dit onderdeel van de vordering niet gemotiveerd heeft betwist en anderzijds dat in de omstandigheden van het geval - waaronder de duur van de procedure en de omstandigheid dat [eiser] € 114.950,-- heeft betaald voor een werk dat geen waarde heeft - niet aanvaardbaar is dat een hoger beroep schorsende werking zou hebben.

3. De beslissing

ontbindt de aannemingsovereenkomst d.d. 1 december 2021 tussen [gedaagde] en [eiser] ten aanzien van de casco woning aan de [adres];

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 114.950,--;

veroordeelt [gedaagde] om binnen 30 dagen na betekening van dit vonnis tot het voor eigen rekening en risico afbreken en verwijderen/afvoeren van de reeds verrichte werkzaamheden op het perceel aan de [adres];

machtigt [eiser] om, indien [gedaagde] niet tijdig voldoet aan de veroordeling onder 3.3. de in dat dictumonderdeel omschreven werkzaamheden door een derde te laten verrichten op kosten van [gedaagde] ;

verklaart voor recht dat [gedaagde] jegens [eiser] aansprakelijk is voor de door [eiser] geleden en te lijden schade als gevolg van de ontbinding van de aannemingsovereenkomst d.d. 1 december 2021 en veroordeelt [gedaagde] om de door [eiser] ,

als gevolg daarvan, reeds geleden en te lijden schade te vergoeden, (nader) op te maken bij staat;

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 11.068,22, te vermeerderen met € 85,00 plus de kosten van betekening voor het geval het vonnis wordt betekend,

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na betekening van het vonnis zijn betaald;

verklaart dit vonnis, met uitzondering van dictumonderdeel 3.5. uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. Zweers en in het openbaar uitgesproken op 14 januari 2026.