ECLI:NL:RBOVE:2026:1604

1. Samenvatting

[eiser] heeft een woning gehuurd van [gedaagde]. Bij aanvang van de huur heeft [eiser] een waarborgsom betaald van € 1.050,00. [gedaagde] heeft bij de beëindiging van de huur slechts € 200,00 terugbetaald omdat [eiser] schade heeft aangebracht aan de vloer en een klaptafel. Daarnaast heeft [eiser] de woning niet goed schoongemaakt.

[eiser] vordert in deze procedure terugbetaling van het restant van de waarborgsom. Volgens [gedaagde] moet [eiser] de kosten voor de schade en het schoonmaken betalen. Die kosten zijn volgens [gedaagde] groter dan de borg, zodat [eiser] het meerdere aan hem moet betalen. In conventie is de kantonrechter van oordeel dat een deel van de kosten van vervanging van de vloer en de kosten voor de klaptafel voor rekening van [eiser] komen, en in mindering kunnen worden gebracht op de borg. Aangezien het restant van de borg lager is dan het bedrag dat [eiser] nog aan [gedaagde] verschuldigd is, heeft [gedaagde] een vordering op [eiser]. De vordering in conventie wordt dan ook afgewezen; de vordering in reconventie deels toegewezen.

2. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het aanvraagformulier met bijlagen 1 tot en met 4 van [eiser],

- het reactieformulier van [gedaagde],

- het verweerschrift met bijlagen 1 tot en met 6 van [gedaagde],

- de mondelinge behandeling van 23 januari 2026, waarbij beide partijen zijn verschenen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er besproken is. De zittingsaantekeningen zijn aan het dossier toegevoegd.

Aan het slot van de mondelinge behandeling is bepaald dat vandaag vonnis wordt gewezen.

3. De feiten

[eiser] heeft van 11 april 2024 tot en met 14 augustus 2025 een woning gehuurd van [gedaagde]. Bij aanvang van de huur heeft [eiser] een waarborgsom van € 1.050,00 aan [gedaagde] betaald.

In de huurovereenkomst is – voor zover hier relevant – het volgende opgenomen:

“Artikel 1 DE WOONRUIMTE

(…)

Huurder en verhuurder stellen gezamenlijk bij aanvang van de huur een opnamestaat vast, omvattende een nauwkeurige omschrijving van de staat van onderhoud van het gehuurde. Beiden ontvangen een op datum gesteld en ondertekend exemplaar.

Artikel 6 [bedoeld is 5 – kantonrechter] DE ONDERHOUDSVERPLICHTINGEN

(…)

De huurder is verplicht de schade te vergoeden of te herstellen die hij of iemand waarvoor hij aansprakelijk is heeft veroorzaakt.

Tevens alle overige herstelwerkzaamheden die het gevolg zijn van grove nalatigheid, slordigheid, verwaarlozing of ruwe bewoning van de huurder.

Artikel 6 OVERIGE RECHTEN EN VERPLICHTINGEN

De verhuurder is verplicht het gehuurde op de daartoe overeengekomen aanvangsdatum schoon aan de huurder ter beschikking te stellen en aan de huurder de sleutels te overhandigen.

De huurder mag de kamer naar eigen inzicht inrichten.

(…)

Artikel 7 HET EINDE VAN DE HUUROVEREENKOMST

(…)

Bij het einde van de huurovereenkomst levert de huurder het gehuurde op in de staat waarin het gehuurde bij aanvang van de overeenkomst is ontvangen.

De huurder zal op de dag van ontruiming de sleutels aan de verhuurder overhandigen.”

Bij aanvang van de huur is geen opnamestaat vastgesteld.

[eiser] heeft op 21 juni 2024 bij [gedaagde] mondeling een schade aan de vloer gemeld. [gedaagde] heeft vervolgens per WhatsApp op 22 juni 2024 [eiser] laten weten dat de oorzaak daarvan hem niet duidelijk is.

Op 4 januari maakt [eiser] per WhatsApp melding van een tweede beschadiging aan de vloer.

Tussen [eiser] en [gedaagde] is afgesproken dat [eiser] de woning per 1 september 2025 zou verlaten, tenzij er eerder een nieuwe huurder werd gevonden. Per 15 augustus 2025 is er een nieuwe huurder gevonden.

[eiser] heeft op 1 augustus 2025 [gedaagde] verzocht om een controle te doen voor de borg. Een gezamenlijke controle heeft niet plaatsgevonden.

Tussen partijen is na het einde van de huurovereenkomst en het inleveren van de sleutels onenigheid ontstaan over de schade aan de vloer, schade aan een klaptafel en kosten voor extra schoonmaakwerkzaamheden.

[eiser] heeft [gedaagde] op 29 augustus 2025 verzocht om de waarborgsom uiterlijk op 5 september 2025 over te maken.

[eiser] heeft [gedaagde] op 6 september 2025 per aangetekende brief in gebreke gesteld voor de terugbetaling van de waarborgsom.

[gedaagde] heeft [eiser] op 25 september 2025 aansprakelijk gesteld voor de schade aan de vloer, de klaptafel en de schoonmaakkosten.

[gedaagde] heeft op 2 oktober 2025 een bedrag van € 200,00 terugbetaald aan [eiser] met de omschrijving ‘Borg minus schade’. Het overige deel (€ 850,00) van de waarborgsom is door [gedaagde] niet aan [eiser] terugbetaald.

4. Het geschil

[eiser] vordert de veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 850,00, te vermeerderen met de wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten.

[eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat [gedaagde] op grond van de huurovereenkomst gehouden is tot terugbetaling van de borg na de correcte oplevering van de woning. Omdat hij de woning correct heeft opgeleverd moet volgens [eiser] ook de vorderingen in reconventie worden afgewezen.

[gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vordering. In reconventie verzoekt hij om:

vast te stellen dat [eiser] aansprakelijk is voor schade en kosten van € 2.810,16

[eiser] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 1.760,16 aan hem.

Hij stelt zich op het standpunt dat [eiser] aan hem in verband met niet-correcte oplevering, na verrekening met de borg van € 1.050,00, nog een bedrag van € 1.760,16 verschuldigd is.

Volgens [gedaagde] is [eiser] op grond van artikel 7:218 lid 2 BW als huurder aansprakelijk voor de schade aan de vloer en de klaptafel die is ontstaan tijdens de huurperiode. Verder was de woning bij aanvang huur schoon en stof vrij. [eiser] dient de woning op grond van artikel 7:224 BW bij einde huur schoon en in goede staat op te leveren. De betaling van € 200,00 na het beëindigen van de huurovereenkomst aan [eiser] is onterecht verricht en kwalificeert als een onverschuldigde betaling.

Volgens [eiser] moeten de vorderingen in reconventie worden afgewezen.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5. De beoordeling

Partijen verschillen van mening over het antwoord op de vraag of [eiser] aansprakelijk kan worden gehouden voor de schade die is ontstaan aan de vloer. Tussen partijen is niet in geschil dat er op twee plaatsen schade aan de vloer is ontstaan.

Volgens [gedaagde] is de eerste schade aan de vloer vermoedelijk ontstaan door het langdurig achterlaten van een natte handdoek. De tweede schade aan de vloer is vermoedelijk veroorzaakt door het morsen van vaatwaswater. [gedaagde] heeft op de mondelinge behandeling desgevraagd aangevoerd dat hij deze vermoedelijke oorzaken van de schade aan de vloer van [eiser] zelf heeft vernomen. De vochtinwerkingen hebben vervolgens geleid tot het loslaten van de toplaag van de parketvloer.

[gedaagde] heeft de schade laten beoordelen door Salland Parket. Volgens haar is de vloer door vocht dermate aangetast dat partieel herstel niet meer mogelijk is. De offerte voor herstel is begroot op een bedrag van € 2.308,66.

[eiser] heeft aangevoerd dat hij geen schade heeft veroorzaakt aan de vloer. De schade is ook niet vastgesteld bij oplevering van de woning. De offertes zijn pas opgevraagd nadat de huurovereenkomst is geëindigd. Voor zover al sprake zou zijn van schade valt dit onder normale slijtage die op grond van artikel 7:224 lid 2 BW voor rekening van de verhuurder komen.

De kantonrechter oordeelt als volgt. Uit 7:224 lid 2 BW volgt dat als bij aanvang van de huur géén beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, de huurder wordt vermoed het gehuurde in de toestand te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. Verkeert het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst in beschadigde toestand, dan betekent dit dat de huurder wordt vermoed het gehuurde dus in beschadigde toestand te hebben ontvangen. De verhuurder zal dan moeten stellen en bewijzen dat de staat bij aanvang een andere is geweest dan de staat bij opleveren c.q. dat de schade zich tijdens de huurtijd heeft voorgedaan. Slaagt de verhuurder er in aan te tonen dat de schade tijdens de huurtijd is ontstaan, dan kan hij zich beroepen op het bewijsvermoeden van art. 7:218 lid 2 BW. Dat bewijsvermoeden houdt in dat alle schade aan het gehuurde – behoudens een tweetal, hier niet van toepassing zijnde, uitzonderingen – wordt vermoed te zijn ontstaan door het tekortschieten van de huurder, die in de regel veel beter dan de verhuurder in staat is na te gaan door welke oorzaak de schade aan het gehuurde is ontstaan.

In dit geval is geen beschrijving opgemaakt bij aanvang van de huur. Volgens [gedaagde] is de schade aan de vloer ontstaan tijdens de huurperiode. Uit de correspondentie tussen partijen volgt dat ook. [eiser] heeft op 21 juni 2024 de eerste schade aan de vloer aan [gedaagde] gemeld, waarna [gedaagde] per WhatsApp op 22 juni 2024 aangeeft dat hem onduidelijk is waar de zwelling in de vloer vandaan komt. Op 4 januari 2025 meldt [eiser] dat de vloer bij de koelkast ook los komt. Daaruit volgt dat die schade ook tijdens de huurperiode is ontstaan. Voor beide schades kan [gedaagde] zich dan ook beroepen op het bewijsvermoeden van 7:218 lid 2 BW. De kantonrechter gaat er dus – behoudens tegenbewijs - van uit dat de schade het gevolg is van – kort gezegd toerekenbaar tekort schieten van [eiser] in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Tegenbewijs heeft [eiser] niet geleverd. Uit de correspondentie volgt dat tussen partijen de mogelijkheid is geopperd dat de beschadigingen zijn ontstaan door inwerking van water op het parket. Concrete feiten of omstandigheden die het vermoeden ontzenuwen dat [eiser] tekort is geschoten heeft hij niet naar voren gebracht. Dat betekent dat [eiser] aansprakelijk is voor de schades.

Ter zitting heeft [gedaagde] laten weten dat de vloer 25 jaar oud is en in goede staat was. [gedaagde] heeft verder opgemerkt dat bij goed onderhoud een levensduur van 50 jaar mogelijk moet zijn. De kantonrechter zal schattenderwijs uitgaan van een te verwachten maximale levensduur van 40 jaar. Aangezien uitvoering van de offerte leidt tot een nieuwe vloer, zal de kantonrechter een nieuw voor oud aftrek toepassen, in dit geval van 25/40 van het geoffreerde bedrag. Dat betekent dat [eiser] een bedrag van (15/40) x € 2.308,66 = € 865,75 aan [gedaagde] verschuldigd is.

Schade aan de klaptafel

[gedaagde] heeft de herstelkosten voor de klaptafel onderbouwd met een offerte van [naam] voor een bedrag van € 221,50. De schade aan de klaptafel is door [eiser] erkend. De kantonrechter zal [eiser] daarom veroordelen tot vergoeding van de schade die hij heeft veroorzaakt. De kantonrechter zal echter een lager bedrag van € 179,00 toewijzen. Ter zitting is namelijk besproken dat de nieuwwaarde van de klaptafel € 179,00 is. Niet gesteld noch gebleken is dat een vergelijkbare klaptafel niet voor hetzelfde bedrag kan worden aangeschaft zodat [eiser] enkel gehouden is tot betaling van dit bedrag.

Schoonmaakkosten

Voor de schoonmaakkosten, door [gedaagde] begroot op € 80,00, geldt het volgende. Vaststaat dat bij aanvang van de huur geen opnamestaat is vastgesteld zoals bedoeld in artikel 1.5 van de huurovereenkomst. Ook is geen beschrijving in de zin van artikel 7:224 lid 2 BW opgemaakt. In dat geval wordt de huurder beschermd en wordt op grond van artikel 7:224 lid 2 BW in beginsel aangenomen dat [eiser] de woning in de staat heeft ontvangen zoals deze was bij het einde van de huurovereenkomst. Dat betekent dat, behoudens tegenbewijs door de verhuurder, wordt verondersteld dat de woning bij oplevering even schoon was als bij de aanvang van de huurovereenkomst.

Gelet op deze bewijsregel kan niet worden aangenomen dat de kosten van schoonmaak voor rekening van [eiser] komen. Daarbij is van belang dat [eiser], onder verwijzing naar foto’s onderbouwd heeft aangevoerd dat de woning voor oplevering intensief is schoongemaakt. Als tegenbewijs heeft [gedaagde] weliswaar foto’s van na de oplevering overgelegd, maar hieruit kan niet worden afgeleid dat de woning niet in dezelfde staat is opgeleverd als bij aanvang van de huur. Dat betekent dat [eiser] de schoonmaakkosten niet aan [gedaagde] verschuldigd is.

Conclusie in conventie en reconventie

Uit het voorgaande volgt dat [eiser] aan [gedaagde] in totaal een bedrag van € 1.044,75 (€ 865,75 + € 179,00) verschuldigd is. Het nog niet terugbetaalde deel van de borg (van € 850,-) kan hier in zijn geheel in mindering op worden gebracht. Dan resteert nog een bedrag van € 194,75 dat [eiser] aan [gedaagde] moet voldoen.

Uit het voorgaande volgt dat de vordering tot terugbetaling van de borg in conventie wordt afgewezen. Dat betekent dat ook geen aanleiding bestaat [gedaagde] te veroordelen tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente. De reconventionele vorderingen van [gedaagde] kunnen deels kunnen worden toegewezen.

De proceskosten

In conventie en in reconventie

Gelet op de aard van deze (regelrechter-)procedure en de omstandigheid dat beide partijen terzake van hun geschillen deels in het (on)gelijk zijn gesteld, zullen de kosten worden gecompenseerd.

6. De beslissing

wijst de vorderingen af;

In reconventie

stelt vast dat [eiser] in verband met het niet nakomen van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst aansprakelijk is voor een schade van in totaal € 1.044,75.

veroordeelt [eiser] tot betaling aan [gedaagde] van een bedrag van € 194,75,

In conventie en in reconventie

compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij met zijn eigen kosten belast blijft,

Dit vonnis is gewezen door G.W.G. Wijnands, regelrechter, en in het openbaar uitgesproken op 20 maart 2026.