ECLI:NL:RBOVE:2026:175, Rechtbank Overijssel, 13-01-2026, 11501393 \ CV EXPL 25-227

1. [huurder 1],

1. De zaak in het kort

In deze procedure staat de vordering van Verhuurder tot betaling van achterstallige huurpenningen, vermeerderd met contractuele boetes, centraal. Aanvankelijk zou de huurovereenkomst doorlopen tot 15 juni 2028, maar per 1 oktober 2025 is een nieuwe huurder aangetreden. Huurders hebben verweer gevoerd en verzocht om matiging van de boetes, omdat deze naar hun oordeel onevenredig en onredelijk zwaar zijn in het licht van hun bijzondere omstandigheden. De kantonrechter wijst de vordering tot betaling van de achterstallige huurpenningen toe, maar matigt de contractuele boetes.

2. De verdere procedure

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

het vonnis in het incident van 1 april 2025;

de conclusie van antwoord in de hoofdzaak;

de akte wijziging van eis alsmede overlegging productie van mr. Zuidema;

de verweer akte wijziging van eis van mr. De Jong;

de mondelinge behandeling van 15 september 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

Ten slotte is vonnis bepaald.

3. De feiten

Tussen Verhuurder en Huurders is per 15 juni 2023 een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW).

Het betreft de winkelruimte met bovenwoning staande en gelegen aan de [adres] (hierna: het gehuurde).

De huurovereenkomst is in eerste instantie aangegaan voor de periode van twee jaar. Vervolgens is deze verlengd met drie jaar. De huurovereenkomst loopt derhalve tot 15 juni 2028. Op deze huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst Kantoorruimte van toepassing.

Huurders hebben met ingang van de maand juli 2024 een huurachterstand laten ontstaan.

Huurders hebben de exploitatie vanuit het gehuurde per 17 november 2024 gestaakt.

Per 1 oktober 2025 heeft Verhuurder een nieuwe huurder gevonden voor het gehuurde.

4. Het geschil

Bij akte van 15 september 2025 heeft Verhuurder haar eis gewijzigd. Zij verzoekt de kantonrechter om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

Voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst tussen partijen op 1 oktober 2025 zal eindigen;

Huurders hoofdelijk, zodat betaling door de één de ander zal bevrijden, te veroordelen om aan Verhuurder te voldoen een bedrag van € 109.256,37, te vermeerderen met een boete van € 300,00 per maand, gerekend vanaf oktober 2025 tot aan de dag der algehele voldoening en subsidiair te vermeerderen met de wettelijke rente sedert de vervaldata van de betreffende termijnen;

Voor recht te verklaren dat Huurders tekortgeschoten zijn in hun verplichtingen uit de huurovereenkomst en mitsdien schadeplichtig zijn geworden.

Een en ander kosten rechtens, waaronder salaris gemachtigde.

Huurders voeren verweer tegen de vorderingen van Verhuurder. Zij stellen allereerst dat Verhuurder heeft gehandeld in strijd met de waarheidsplicht als bedoeld in artikel 21 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv). Volgens Huurders heeft Verhuurder in de inleidende dagvaarding onvolledige en onjuiste informatie verstrekt, nu zij heeft nagelaten te vermelden dat het bij haar reeds langere tijd bekend was dat Huurders zich in een schuldhulpverleningstraject bevonden, dan wel voornemens waren een dergelijk traject te starten. Door deze relevante omstandigheid niet te vermelden, heeft Verhuurder naar hun oordeel de rechter onjuist en onvolledig geïnformeerd over hun financiële positie en de context van de gestelde betalingsachterstand.

Verder betwisten Huurders de juistheid van de door Verhuurder opgevoerde huurachterstand. Zij stellen dat de berekening daarvan onjuist is, omdat de huurverhoging niet is gecommuniceerd met Huurders en ook geen facturen zijn verstrekt.

Ten aanzien van de gevorderde contractuele boetes voeren Huurders aan dat deze buitensporig en naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. Zij verzoeken de kantonrechter om, met toepassing van artikel 6:94 BW, de opgelegde boetes te matigen. Daarbij wijzen zij op hun financiële situatie en de bijzondere persoonlijke omstandigheden waarin zij verkeren, die maken dat de hoogte van de gevorderde boetes onevenredig zwaar op hen drukken en het beoogde doel van de boetebepaling - het aansporen tot tijdige betaling - voorbijschiet.

5. De beoordeling

Huurders hebben zich op het standpunt gesteld dat Verhuurder heeft gehandeld in strijd met artikel 21 Rv, doordat zij in de inleidende dagvaarding niet volledig en naar waarheid alle voor de beslissing van belang zijnde feiten zouden hebben meegedeeld. Volgens Huurders was Verhuurder vóór de procedure wel degelijk op de hoogte van het verweer en de ernstige financiële situatie van Huurders.

De kantonrechter stelt voorop dat op partijen ingevolge artikel 21 Rv de verplichting rust om de voor de beslissing van het geschil relevante feiten volledig en naar waarheid aan te voeren. Schending van deze waarheidsplicht kan ertoe leiden dat de rechter daaruit de gevolgtrekkingen maakt die hij geraden acht.

Tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat Huurders in de correspondentie met Verhuurder in het voortraject wel degelijk melding hebben gemaakt van hun financiële problemen en betalingsonmacht. Echter is niet voldoende aannemelijk geworden dat zij reeds op of omstreeks 8 oktober 2024 expliciet aan Verhuurder hebben meegedeeld dat zij zich daadwerkelijk in een schuldhulpverleningstraject bevonden of dat dit traject toen reeds formeel was opgestart. Hoewel Verhuurder aldus niet volledig inzicht heeft gegeven in het verweer van Huurders, is de kantonrechter van oordeel dat dit onvoldoende grond oplevert om een schending van artikel 21 Rv aan te nemen.

De beëindiging van de huurovereenkomst

De tussen partijen gesloten huurovereenkomst is van rechtswege verlengd tot 15 juni 2028. Vaststaat echter dat Verhuurder inmiddels een nieuwe huurder heeft gevonden die het gehuurde per 1 oktober 2025 zal betrekken. Naar aanleiding daarvan heeft Verhuurder bij akte van 15 september 2025 haar eis gewijzigd en verzocht te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen eindigt per 1 oktober 2025.

De kantonrechter stelt vast dat Huurders tegen deze eiswijziging geen verweer hebben gevoerd. Nu evenmin is gebleken van feiten of omstandigheden die aan toewijzing van het gewijzigde verzoek in de weg staan, ziet de kantonrechter geen aanleiding om dit onderdeel van de vordering af te wijzen.

De kantonrechter acht de beëindiging van de huurovereenkomst per 1 oktober 2025 bovendien in overeenstemming met de huidige feitelijke situatie, nu vaststaat dat het gehuurde vanaf die datum aan een opvolgend huurder ter beschikking zal worden gesteld.

Het voorgaande leidt ertoe dat de kantonrechter zal verklaren voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen is geëindigd met ingang van 1 oktober 2025.

De huurachterstand

Door Huurders is erkend dat er een huurachterstand bestaat, zodat vaststaat dat sprake is van een betalingsachterstand. Wel hebben Huurders bezwaar gemaakt tegen de hoogte van de door Verhuurder opgevoerde huurachterstand. Zij stellen dat de berekening daarvan onjuist is, omdat Verhuurder bij brief van 29 november 2024 een huurverhoging met terugwerkende kracht heeft aangekondigd. Volgens Huurders is deze verhoging pas opeisbaar vanaf het moment dat daarvoor een factuur is verstrekt waarop tevens het toepasselijke BTW-percentage is vermeld, nu het hier een zakelijke huurovereenkomst betreft. Vaststaat dat Huurders vanaf november 2024 geen huurbetalingen meer hebben verricht.

Verhuurder heeft op de mondelinge behandeling niet weersproken dat zij geen facturen heeft verzonden waarin de huurtermijnen zijn opgenomen met de correct geïndexeerde bedragen. Nu een dergelijke facturering ontbreekt, kan de aangekondigde huurverhoging niet met terugwerkende kracht in rekening worden gebracht. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat de huurprijs eerst per 1 januari 2025 geïndexeerd kan worden, nu de verhoging niet eerder dan 29 november 2024 aan huurders is aangekondigd en over de daaraan voorafgaande maanden geen juiste facturen zijn verstrekt.

De kantonrechter zal de huurachterstand daarom toewijzen zoals door Verhuurder gevorderd, maar wel berekend op basis van de per 1 januari 2025 geldende (geïndexeerde) huurprijs, en zulks tot 1 oktober 2025, nu vaststaat dat de huurovereenkomst met ingang van die datum is geëindigd.

De gevorderde boete ex artikel 5.1 jo. artikel 34 van de algemene bepalingen

Verhuurder vordert een boete van € 79.500,00 op grond van artikel 5.1 juncto artikel 34 van de algemene bepalingen, omdat Huurders in strijd hebben gehandeld met hun verplichtingen uit de huurovereenkomst door de onderneming niet vanuit het gehuurde te exploiteren en het gehuurde niet voor het publiek geopend te houden.

Huurders hebben aangevoerd dat de door Verhuurder gevorderde boete wegens het niet exploiteren van de winkel in het gehuurde naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet kan worden gehandhaafd en derhalve onaanvaardbaar is. Zij erkennen dat de exploitatie van de onderneming is gestaakt, maar benadrukken dat deze beslissing noodzakelijk was als gevolg van ernstige financiële problemen en de dreiging van een faillissement. Voortzetting van de bedrijfsactiviteiten was in die omstandigheden niet langer verantwoord, omdat dit zou leiden tot verdere financiële schade en risico’s voor henzelf en schuldeisers. Huurders stellen dat de boete, in het licht van deze omstandigheden, onevenredig zwaar is en vragen de kantonrechter derhalve de boete te matigen op grond van artikel 6:94 BW.

De kantonrechter overweegt als volgt. Verhuurder vordert op grond van artikel 34 van de algemene bepalingen een contractuele boete wegens het niet-exploiteren van de onderneming vanuit het gehuurde en het niet voor publiek geopend houden van het gehuurde. Vaststaat dat Huurders deze verplichtingen niet zijn nagekomen. De kantonrechter stelt daarbij voorop dat de huurovereenkomst inmiddels is ontbonden en dat per 1 oktober 2025 een nieuwe huurder het gehuurde zal betrekken. Reeds vanaf oktober 2024 was Verhuurder op de hoogte van de betalingsproblemen bij Huurders, en uit het gesprek van 8 oktober 2024 bleek dat Huurders in financiële moeilijkheden verkeerden. Tegen deze achtergrond, en nu niet is gebleken dat Verhuurder door de niet-exploitatie van de onderneming noemenswaardige schade heeft geleden, acht de kantonrechter het niet redelijk de volledige boete toe te wijzen.

De kantonrechter begrijpt het standpunt van Huurders aldus dat zij een beroep doen op matiging van de boete als bedoeld in artikel 6:94 BW. Op grond van dit artikel kan de rechter een bedongen boete matigen indien de redelijkheid en billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Daarbij geldt dat deze bevoegdheid met terughoudendheid moet worden toegepast. Matiging is slechts aan de orde indien toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden zou leiden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat. Bij die beoordeling wordt niet alleen acht geslagen op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (vgl. HR 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638, NJ 2007/262 (Intrahof/Bart Smit)).

De kantonrechter overweegt dat de huurovereenkomst inmiddels is ontbonden en dat Verhuurder vanaf 1 oktober 2025 geen nadeel meer heeft ondervonden. Het gehuurde is op 25 april 2025 feitelijk door Huurders ontruimd en vanaf dat moment weer beschikbaar gekomen voor Verhuurder. De kantonrechter acht het daarom proportioneel de contractuele boete slechts toe te wijzen over de periode tot en met 25 april 2025. Eventuele verschillen tussen de oude en nieuwe huurprijs worden geacht te zijn verdisconteerd in de toegewezen boete, zodat afzonderlijke toewijzing van schadevorderingen op dat punt achterwege blijft. Gelet op deze omstandigheden, in het bijzonder het beperkte nadeel aan de zijde van Verhuurder en de financiële situatie van Huurders ten tijde van de tekortkoming, is de kantonrechter van oordeel dat toewijzing van de volledige boete tot een onredelijk resultaat zou leiden. De gevorderde boete zal daarom worden gematigd.

Het voorgaande leidt ertoe dat de boete op grond van artikel 5.1 jo. artikel 34 wordt gematigd tot de periode tot 25 april 2025, hetgeen neerkomt op een bedrag van € 39.750,-, terwijl de vordering voor het overige wordt afgewezen.

De gevorderde boete ex. artikel 28.3. van de algemene bepalingen

Op grond van artikel 28.3 van de toepasselijke algemene bepalingen heeft Verhuurder een boete gevorderd van € 300,- per maand, nu Huurders de verschuldigde huur niet telkens tijdig op de vervaldatum hebben voldaan. Tot en met september 2025 beloopt deze boete een bedrag van € 4.500,-, welk bedrag Verhuurder thans vordert. Daarnaast verzoekt zij de kantonrechter te bepalen dat Huurders gehouden zijn om de boete van € 300,- per maand te blijven voldoen totdat de huurachterstand volledig is betaald.

Huurders maken bezwaar tegen de gevorderde boete en stellen dat deze dient te worden afgewezen, omdat toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Zij voeren aan dat de hoogte van de boete onevenredig is in verhouding tot de tekortkoming en dat deze, gelet op hun financiële situatie en de reeds opgelopen huurachterstand, een onredelijk zware last voor hen vormt.

De kantonrechter overweegt als volgt. Op grond van artikel 28.3 van de algemene bepalingen zijn Huurders in beginsel de door Verhuurder gevorderde boete van € 300,- per maand verschuldigd wegens het niet tijdig voldoen van de verschuldigde huurtermijnen. De kantonrechter is evenwel van oordeel dat er aanleiding bestaat deze boete te matigen op grond van artikel 6:94 BW.

Bij de beoordeling neemt de kantonrechter in aanmerking dat de opgelegde boete, gelet op de duur van de betalingsachterstand en de inmiddels ontstane situatie, in verhouding tot de tekortkoming onevenredig zwaar uitvalt. Bovendien staat vast dat per

1 oktober 2025 een nieuwe huurder het gehuurde zal betrekken, zodat Verhuurder vanaf die datum geen schade of nadeel meer ondervindt als gevolg van te late betalingen door Huurders.

De kantonrechter acht het daarom redelijk de boete van € 4.500,- toe te wijzen tot

1 oktober 2025 en de vordering voor het meerdere af te wijzen.

Schade – kosten makelaar

De kantonrechter overweegt dat Verhuurder bij haar aktes wijziging van eis facturen heeft overgelegd van de makelaar ten bedrage van € 1.600,- en € 695,- die betrekking hebben op de kosten voor het vinden van een nieuwe huurder, het aanmelden van het bedrijfspand op Funda en de opstartkosten. Huurders hebben de verschuldigdheid van deze facturen niet betwist, met uitzondering van het standpunt dat de BTW op deze facturen in mindering moet worden gebracht. Gelet hierop zal de vordering op deze facturen worden toegewezen voor het bedrag van in totaal € 2.295,- minus 21% BTW (€ 398,31), zijnde € 1.896,69.

Vermindering van eis

In haar akte van 9 september 2025 heeft Verhuurder aangegeven dat via het door haar gelegde beslag een bedrag van € 1.277,87 door Huurders is voldaan. Dit bedrag zal in mindering worden gebracht op de makelaarskosten, zodat een bedrag van € 618,82 overblijft.

De proceskosten

De kantonrechter overweegt dat de vordering tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten toewijsbaar is tot een bedrag van € 974,64. Tegen deze vordering is geen verweer gevoerd en aangezien tussen partijen sprake is van een zakelijke huurovereenkomst, acht de kantonrechter toewijzing van deze kosten gerechtvaardigd.

Huurders zijn (grotendeels) in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen.. De proceskosten van Verhuurder worden begroot op:

- dagvaarding € 147,81

- griffierecht € 732,00

- salaris gemachtigde € 1086,00,50 (2 punten x tarief € 543,00)

- nakosten € 135,00

Totaal € 2100,81.

De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dit houdt in dat elke veroordeelde verantwoordelijk is voor het volledige bedrag. Wanneer één van hen (een deel van) het bedrag betaalt, vervalt de verplichting van de ander om datzelfde deel nog te voldoen.

6. De beslissing

verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen is geëindigd met ingang van 1 oktober 2025,

veroordeelt huurders hoofdelijk – zodat betaling door de één de ander zal bevrijden – tot betaling van:

de achterstallige huurtermijnen tot 1 oktober 2025, met dien verstande dat deze niet eerder worden geïndexeerd dan met ingang van 1 januari 2025,

de boete op grond van artikel 5.1 jo. artikel 34 van de algemene bepalingen, gematigd tot een bedrag van € 39.750,-.

de boete op grond van artikel 28.3 van de algemene bepalingen gematigd tot een bedrag van € 4.500,-,

een bedrag van € 618,82 aan makelaarskosten,

een bedrag van € 974,64 aan buitengerechtelijke incassokosten,

veroordeelt huurders hoofdelijk in de proceskosten van € 2.372,31, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als gedaagden niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaard bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.F. van Aalst en in het openbaar uitgesproken op

13 januari 2026. (jb)