ECLI:NL:RBOVE:2026:2020

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het op 15 december 2025 ontvangen aanvraagformulier van [eiser] ;

- de mondelinge behandeling van 6 maart 2026, waar Maxx Vastgoed een schriftelijke toelichting heeft overgelegd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er is besproken.

Aan het eind van de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter bepaald dat vonnis zal worden gewezen.

2. Waar deze zaak over gaat

[eiser] huurt sinds 1 september 2025 een woonruimte waarvan Maxx Vastgoed beheerder is. [eiser] betaalt de huurprijs en servicekosten aan Maxx Vastgoed.

In de schriftelijke huurovereenkomst zijn partijen overeengekomen dat de levering van tv en internet is inbegrepen in de servicekosten. Deze levering bleek niet door Maxx Vastgoed te zijn geregeld.

Op 4 september 2015 heeft [naam 1] van Maxx Vastgoed aan (de gemachtigde van) [eiser] gemaild:

“Om [eiser] tegemoet te komen aangezien hij verkeerd geïnformeerd is, wil ik het volgende voorstellen:

[eiser] sluit een abonnement af bij KPN, het zogeheten “all-in one instap” abonnement op zijn eigen naam.

o op adres [adres]

o Alleen tv/internet (GEEN vaste telefoon)

o Hiermee ontvangt hij interactieve televisie en 20mb internet

De kosten zijn 1e 6 maanden € 35, daarna € 45 p/mnd, dit betaald [eiser] aan KPN.

Wanneer hij maandelijks de nota’s naar mijn collega [naam 2] doorstuurt per pdf/e-mail, zal zij de eerder genoemde bedragen aan [eiser] retourneren. (…)”

Op 20 april 2023 heeft een medewerker van Maxx Vastgoed het volgende aan [eiser] gemaild:

“Het is inderdaad zoals ik dacht. Jij hebt destijds een huurcontract getekend met een kale huurprijs en servicekosten waarbij de levering voor internet inclusief is. Blijkbaar was er echter nog geen internet dus dat is via onderstaande constructie toen geregeld.

De levering voor internet zijn dus servicekosten en nooit onderdeel van de kale huurprijs. Echter servicekosten zijn een voorschot. Een eigenaar mag dus de kosten die hij namens een huurder heeft gemaakt doorbelasten. Dat dit nooit gebeurd is middels een servicekostenoverzicht is erg in jouw voordeel. Aangezien de kosten afgelopen jaar zo extreem hoog waren, kan de eigenaar niet anders dan beslissen dit toch een keer door te belasten.

Op het moment dat dan alle kosten verzameld worden, hoort de kostenpost signaallevering internet er ook bij. (…)”

Op 1 mei 2023 heeft [naam 3] van Maxx Vastgoed, voor zover van belang, aan [eiser] gemaild:

“Zojuist heb ik het internet, de brandblussers, en de schoonmaakkosten uit je eindafrekening gehaald. Het spijt me enorm dat dit onjuist is toegevoegd aan de servicekostenafrekening.”

Op 5 juli 2024 heeft [naam 4] van Maxx Vastgoed onder andere aan [eiser] gemaild:

“Signaallevering: deze kosten zijn inderdaad veel hoger dan de doorbelaste bedragen. Klaarblijkelijk betalen wij voor u de maandelijkse aansluitingskosten en abonnementskosten van de KPN. U levert klaarblijkelijk een rekening en die wordt voldaan. Uiteindelijk maakt u daar ieder jaar bezwaar tegen. Ik kan u melden dat wij op dit punt de volledige kosten op u gaan verhalen, zonder doorbelasting naar de andere bewoners. Terecht maken omwonenden bezwaar om de KPN kosten van u te betalen. Om te voorkomen dat we volgend jaar dezelfde discussie voeren zullen we vanaf heden uw KPN kosten niet meer betalen. De betaalde kosten aan KPN in 2024 tot dusver worden in 2025 verrekend en daarna is het geen onderwerp van discussie.”

Maxx Vastgoed heeft vanaf juli 2024 de facturen van KPN niet meer aan [eiser] vergoed.

[eiser] is op 12 juli 2024 een procedure bij de Huurcommissie gestart. [eiser] heeft de Huurcommissie het verzoek gedaan om de eindafrekening van de servicekosten van 2023 te beoordelen.

Op 16 juni 2025 heeft de Huurcommissie uitspraak gedaan. Wat betreft de levering van internet/tv heeft de Huurcommissie het volgende overwogen:

“Signaallevering

Naar aanleiding van de verstrekte huurovereenkomst stelt de commissie vast dat contractueel de levering van signaal is overeengekomen. De commissie merkt op dat uit de mailcorrespondentie blijkt dat vanaf aanvang van de huur de signaallevering afwezig was zodat de huurder deze op eigen kosten heeft geregeld met de afspraak dat de verhuurder hem deze kosten vergoedt. Huurder heeft verklaard dat verhuurder dit deel van de overeenkomst eenzijdig heeft opgezegd. De commissie merkt hierover op dat een verhuurder de overeenkomst niet eenzijdig kan wijzigen zonder instemming van de huurder. De huurder heeft niet ingestemd en stemt niet in met de betaling van signaallevering. Daarbij wordt opgemerkt dat de commissie enkel de betalingsverplichting vast stelt, niet de verrekening van de ‘voorgeschoten kosten’. Het is aan huurder en verhuurder om dit onderling te regelen.

Gelet op het vorenstaande stelt de commissie in afwijking van het onderzoeksrapport de post signaallevering vast op € 0,00.”

Wat wil [eiser] ?

[eiser] vordert dat de kantonrechter Maxx Vastgoed zal veroordelen om een bedrag van € 1.134,00 aan facturen van KPN vanaf juli 2024 aan [eiser] (terug) te betalen. Daarnaast vordert [eiser] een bedrag van € 1.118,13 van Maxx Vastgoed.

De reactie van Maxx Vastgoed

Maxx Vastgoed voert verweer. Maxx Vastgoed vindt dat [eiser] de kosten van tv en internet over 2023 en 2024, in totaal een bedrag van € 1.118,13, nog moet voldoen.

3. De beoordeling

De vordering van [eiser] tot betaling van een bedrag van € 1.118,13 zal worden afgewezen. Zoals ter zitting is besproken, bestaat er geen grond om een bedrag van Maxx Vastgoed terug te vorderen dat nog niet aan Maxx Vastgoed is betaald. Het enkele feit dat Maxx Vastgoed wil dat [eiser] dat bedrag zal betalen, is onvoldoende om het van Maxx Vastgoed terug te kunnen vorderen.

De vordering van € 1.134,00

Wat betreft de vorderingen over en weer tot betaling van de KPN-facturen overweegt de kantonrechter het volgende.

De termijn om tegen de uitspraak van de Huurcommissie in beroep te gaan, is verstreken. Dat betekent dat partijen worden geacht te zijn overeengekomen wat de Huurcommissie heeft bepaald (wat de Huurcommissie heeft bepaald, geldt dus tussen partijen). In deze zaak gaat [eiser] niet in beroep tegen de uitspraak van de Huurcommissie, maar vordert hij nakoming van de afspraken tussen partijen en van de uitspraak van de Huurcommissie. Tussen partijen bestaat echter discussie over de bij aanvang van de huurovereenkomst gemaakte afspraken en over wat de Huurcommissie daarover heeft bepaald.

[eiser] stelt dat partijen hebben afgesproken dat Maxx Vastgoed de kosten voor de levering van internet en tv aan hem terugbetaalt. De uitspraak van de Huurcommissie moet dus ook zo worden uitgelegd.

Maxx Vastgoed stelt dat zij in het begin de kosten voor de levering van internet en tv aan [eiser] heeft vergoed, maar dat deze kosten een voorschot waren en dus ook altijd werden meegenomen in de eindafrekening van de servicekosten. De Huurcommissie is het daarmee eens, aldus Maxx Vastgoed, gelet op de zinsnede “Het is aan huurder en verhuurder om dit onderling te regelen.” Maxx Vastgoed is gestopt met het vergoeden van de facturen, omdat het onhandig is om deze eerst te vergoeden en daarna weer via de servicekosten in rekening te brengen, aldus Maxx Vastgoed.

De kantonrechter stelt voorop dat van belang is wat partijen over de kosten van internet en tv zijn overeengekomen. Bij de uitleg van de afspraken tussen partijen zijn niet alleen de tekst van de huurovereenkomst en de e-mails van belang, maar vooral wat partijen redelijkerwijs van elkaar mochten begrijpen en verwachten. Daarbij zijn de feiten en de omstandigheden waaronder de afspraken tot stand zijn gekomen van belang (de Haviltex-norm). Ook omstandigheden na het sluiten van de overeenkomst kunnen een licht werpen op hoe partijen een afspraak hebben opgevat en kunnen dus daarbij van belang zijn.

Partijen zijn in de huurovereenkomst overeengekomen dat er signaallevering voor tv en internet aanwezig zou zijn. De kosten daarvoor zouden volgens de huurovereenkomst zijn inbegrepen in de servicekosten. In de e-mail van 4 september 2025 heeft Maxx Vastgoed echter aan [eiser] laten weten dat [eiser] zelf de levering van internet en tv kon regelen en dat hij de facturen bij Maxx Vastgoed kon indienen. Maxx Vastgoed zou de facturen aan hem vergoeden, aldus de e­mail van 4 september 2015. Daarbij heeft Maxx Vastgoed niet vermeld dat die kosten uiteindelijk weer in de eindafrekening worden afgerekend.

[eiser] heeft deze afspraak opgevat als een afspraak op grond waarvan Maxx Vastgoed de facturen van KPN zou betalen en niet later via de eindafrekening weer in rekening zou brengen. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] deze afspraak ook als zodanig mogen opvatten. De medewerkers van Maxx Vastgoed hebben de afgelopen jaren, na bezwaar van [eiser] , de kosten voor tv en internet meerdere keren uit de eindafrekening gehaald, zodat deze niet alsnog bij [eiser] in rekening werden gebracht. De medewerkers van Maxx Vastgoed gaven daarbij aan dat de kosten voor tv en internet inderdaad onterecht in de afrekening waren meegenomen. Maxx Vastgoed handelde feitelijk dus alsof zij de afspraak, net als [eiser] , ook zo opvatte dat de kosten niet weer via de eindafrekening in rekening werden gebracht. Er zijn door Maxx Vastgoed geen feiten of omstandigheden gesteld op grond waarvan [eiser] uit de na aanvang van de huurovereenkomst verzonden e-mails had moeten of kunnen afleiden dat de kosten van internet en tv weer via de eindafrekening zouden worden verrekend. Dat heeft Maxx Vastgoed in de e­mails aan [eiser] in ieder geval niet vermeld. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat partijen de (aanvullende) afspraak hebben gemaakt dat de kosten van (het goedkoopste abonnement voor tv en internet met de laagste snelheid) door Maxx Vastgoed aan [eiser] moeten worden betaald. De uitspraak van de Huurcommissie sluit daarbij aan. Dat de Huurcommissie heeft geoordeeld dat het “aan huurder en verhuurder [is] om dit onderling te regelen”, betekent niet dat Maxx Vastgoed vervolgens – eenzijdig – kan bepalen hoe zij de betaling van de kosten van het internet en tv wil regelen. Maxx Vastgoed moet zich houden aan de afspraak dat deze kosten door Maxx Vastgoed aan [eiser] worden vergoed.

Het verweer van Maxx Vastgoed dat er verwarring is ontstaan doordat er veel vragen van huurders komen en dat er verschillende medewerkers van Maxx Vastgoed zijn die op die vragen mogelijk niet goed op elkaar afgestemde antwoorden geven, kan niet aan [eiser] worden tegengeworpen. Maxx Vastgoed is zelf verantwoordelijk voor de uitlatingen die haar medewerkers doen, ook als die uitlatingen (in de visie van Maxx Vastgoed) niet juist blijken te zijn.

De conclusie is dat Maxx Vastgoed zich moet houden aan de afspraak tussen partijen dat de kosten van (het goedkoopste abonnement met tv en internet met de laagste snelheid) door Maxx Vastgoed aan [eiser] zullen worden vergoed. Maxx Vastgoed heeft dus geen recht op terugbetaling van het bedrag van € 1.118,13. Wel moet Maxx Vastgoed de facturen van KPN vanaf juli 2024 aan [eiser] vergoeden. Dat betekent dat de vordering van [eiser] tot betaling van de KPN facturen van € 1.134,00 zal worden toegewezen.

De proceskosten

Maxx Vastgoed wordt in deze procedure in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten van [eiser] betalen. Aan [eiser] zal geen salaris gemachtigde worden toegekend, omdat hij niet met een professioneel gemachtigde procedeert. De proceskosten worden begroot op:

griffierecht € 257,00

aanwezigheid ter zitting € 50,00

totaal € 307,00

4. De beslissing

veroordeelt Maxx Vastgoed om een bedrag van € 1.134,00 aan [eiser] te betalen;

veroordeelt Maxx Vastgoed in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] begroot op € 307,00;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.W.G. Wijnands en in het openbaar uitgesproken op 3 april 2026.(SB)