[belanghebbende], wonende te [woonplaats], belanghebbende
(gemachtigde: ir. B.A.M. Slockers),
en
de heffingsambtenaar van het GBLT, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: mr. K.M.H. de Boer).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 10 oktober 2024.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 405.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Leusden voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag).
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de aanslag gehandhaafd.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift waarna belanghebbendes gemachtigde op 9 juli 2025 schriftelijk heeft gereageerd. De heffingsambtenaar heeft daar bij bericht van 30 juli 2025 op gereageerd.
De rechtbank heeft het beroep op 8 april 2026 op zitting behandeld. Hieraan heeft de gemachtigde van de heffingsambtenaar deelgenomen, bijgestaan door [naam 1],
WOZ-taxateur. Belanghebbendes gemachtigde heeft zich tijdig afgemeld voor de zitting.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het gaat om een appartement, gebouwd in 1993, met een gebruiksoppervlak (gbo) van 79 m². De woning beschikt over een berging.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
4. De rechtbank is van oordeel dat het beroep gegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
6. Het is aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft in dat kader verwezen naar de in beroep overgelegde taxatiematrix, opgesteld door [naam 2], WOZ-taxateur. In deze matrix wordt geconcludeerd tot een (hogere) waarde van de woning op de waardepeildatum van € 409.000,-. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen van vier vergelijkingsobjecten te [plaats]. Het gaat om de vergelijkingsobjecten:
- [adres 2], op 27 december 2023 geleverd voor € 387.691,-;
- [adres 3], op 16 september 2022 geleverd voor € 431.763,-;
- [adres 4], op 30 november 2022 geleverd voor € 396.476,-;
- [adres 5], op 5 juli 2023 geleverd voor € 364.182,-.
7. Tussen partijen is niet in geschil dat de in de taxatiematrix genoemde vergelijkingsobjecten vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende.
8. Belanghebbende stelt - N.B. eerst in haar reactie op het verweerschrift van de heffingsambtenaar als eerste, concrete beroepsgrond - dat de heffingsambtenaar (i) ten onrechte onderscheid maakt in het voorzieningenniveau. De heffingsambtenaar heeft het voorzieningenniveau van haar woning aangemerkt als gemiddeld (3) en dat van de vergelijkingswoningen als beneden gemiddeld (2), ten onrechte omdat uit het taxatierapport blijkt dat de vergelijkingswoningen over eenzelfde keuken beschikken. Dit moet leiden tot een korting van 7% op de taxatiewaarde ad € 409.000,- en onderbouwt € 377.000,- als waarde. Daarnaast (ii) heeft de heffingsambtenaar geen rekening gehouden met de VVE-reserve per woning. Tot slot (iii) wijst belanghebbende op de (lagere) WOZ-waarden van (qua grootte) vergelijkbare appartementen (huisnummers [nummers]) in haar appartementencomplex.
9. Bij brief van 30 juli 2025 heeft de heffingsambtenaar onderstaand verweer gevoerd:
10. De rechtbank overweegt als volgt. Belanghebbende heeft met het door haar ingevulde inlichtingenformulier de heffingsambtenaar (on)bewust op het verkeerde been gezet voor wat betreft de ouderdom van haar keuken, in die zin dat de heffingsambtenaar zich op goede gronden er op heeft mogen baseren dat de keuken kennelijk als gemiddeld (3) beoordeeld kon/mocht worden. Inmiddels is duidelijk geworden dat de keuken niet wezenlijk verschilt van die in andere appartementen, waar de voorzieningen op grond van andersluidende inlichtingenformulieren van die eigenaren steeds als ondergemiddeld (2) zijn beoordeeld. De heffingsambtenaar is uitgegaan van de eigen verklaring van belanghebbende en heeft daardoor een verkeerde (te hoge) waardering vastgesteld. De rechtbank ziet daarom aanleiding om dit te corrigeren en de voorzieningen alsnog als ondergemiddeld (2) te waarderen.
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag te hoog vastgesteld. Uitgaande van de aangepaste waardering van de voorzieningen van de woning als ondergemiddeld (2) bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op 1 januari 2023 na aftrek van het bijbehorende percentage 7 op € 377.000,-.
Heeft belanghebbende recht op een vergoeding van haar proceskosten?
12. Ingevolge artikel 7:15, tweede lid, van de Awb worden de kosten die de belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken, door het bestuursorgaan uitsluitend vergoed op verzoek van de belanghebbende voor zover het bestreden besluit wordt herroepen wegens aan het bestuursorgaan te wijten onrechtmatigheid. Uit de wetsgeschiedenis volgt dat het woord ‘herroepen’ impliceert dat het oorspronkelijke besluit inhoudelijk onjuist moet zijn geweest. Indien de onjuistheid van het besluit te wijten is aan de belanghebbende bestaat geen recht op vergoeding.
13. Bij het nemen van beschikkingen in het kader van de Wet WOZ behoort de heffingsambtenaar de normale zorgvuldigheid te betrachten en de geautomatiseerd verzamelde gegevens van onroerende zaken in zijn gemeente te vergelijken met alle relevante informatie die hij tot zijn beschikking heeft. Deze onderzoeksplicht vloeit ook voort uit de eis van een zorgvuldige voorbereiding van besluiten, die is neergelegd in artikel 3:2 van de Awb. Indien de heffingsambtenaar de bedoelde normale zorgvuldigheid niet betracht en als gevolg daarvan een te hoge beschikking oplegt, is sprake van een aan de heffingsambtenaar te wijten onrechtmatigheid als bedoeld in artikel 7:15, tweede lid, van de Awb.
14. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar een redelijke inschatting heeft gemaakt op basis van het kwaliteit- en onderhoudsniveau, zoals dat bij hem bekend was. Die inschatting is gebaseerd op de informatie zoals belanghebbende die in het inlichtingenformulier van 5 juni 2023 heeft verstrekt, en de inpandige opname die op 23 januari 2025 heeft plaatsgevonden. De heffingsambtenaar kan in deze situatie niet verweten worden dat de waarde bij het nemen van de beschikking op een te hoog bedrag is vastgesteld, vanwege de beoordeling van kwaliteit en onderhoud als gemiddeld (3) in plaats van – uiteindelijk op basis van het alsnog door de rechtbank toegepaste gelijkheidsbeginsel - op ondergemiddeld (2).
15. Ook het bezwaarschrift bevatte geen enkele concrete grond, doch uitsluitend clichématige standaard/AI-teksten die geen betrekking hebben op de woning van belanghebbende en die niet als een serieuze bezwaargrond kunnen/konden worden aangemerkt. Aan de ingediende bureautaxatie gaat de rechtbank voorbij. Eerst na het verweerschrift van de heffingsambtenaar is impliciet beroep gedaan op het gelijkheidsbeginsel in die zin dat het betoog luidt dat 5 appartementen met identieke gbo een lagere waardering hebben voor de voorzieningen dan de woning van belanghebbende.
16. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de hiervoor bedoelde normale zorgvuldigheid heeft betracht en dat niet kan worden gezegd dat de onderhavige WOZ-beschikking is herroepen wegens aan hem te wijten onrechtmatigheid als bedoeld in artikel 7:15, tweede lid, van de Awb. Om deze reden komt belanghebbende (door (on)bewust eigen toedoen) niet in aanmerking voor vergoeding van de proceskosten.
Conclusie en gevolgen
17. Het beroep is gegrond. Dat betekent dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde niet in stand blijft. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar. De rechtbank neemt met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Awb zelf een beslissing en bepaalt dat de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023 € 377.000,- bedraagt.
18. Gelet op wat hiervoor is overwogen ziet de rechtbank slechts aanleiding voor vergoeding van het griffierecht, doch niet voor een veroordeling in de proceskosten in bezwaar en beroep.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 tot een bedrag van € 377.000,-;
- vermindert de voor de woning opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen 2024 tot een aanslag berekend naar een waarde van € 377.000,-;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van het griffierecht ad € 53,- aan belanghebbende;
- wijst het meer of anders verzochte af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M. Rijksen, rechter, in aanwezigheid van
mr. R.M. Timmerman, griffier.
Uitgesproken op
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.