ECLI:NL:RBOVE:2026:2064

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding;

de conclusie van antwoord tevens houdende eisen in reconventie;

de conclusie van antwoord in reconventie tevens vermeerdering van eis, en

de mondelinge behandeling van 18 maart 2026.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De zaak in het kort

[partij A] heeft in de periode van 1 oktober 2024 tot en met 20 juni 2025 een woning van [partij B] gehuurd. [partij B] heeft na het einde van de huurovereenkomst de door [partij A] betaalde waarborgsom niet terugbetaald. [partij B] heeft deze waarborgsom verrekend met de volgens hem geleden schade. Ook is na het einde van de huurovereenkomst een geschil ontstaan over het betalen van de servicekosten.

De kantonrechter komt in deze zaak tot de conclusie dat [partij B] een gedeelte van de waarborgsom en een groot deel van de in rekening gebrachte servicekosten aan [partij A] moet terugbetalen.

3. De feiten

[partij A] en [partij B] hebben een huurovereenkomst voor bepaalde tijd gesloten voor de duur van negen maanden, ingaande op 1 oktober 2024 en eindigende op 20 juni 2025, met betrekking tot de woning gelegen aan de [adres] (hierna te noemen: de woning).

Partijen zijn overeengekomen dat [partij A] een totaalbedrag van € 1.776,75 (€ 1.300,– aan huur en € 476,75 aan servicekosten) per maand moet betalen.

In de tussen partijen gesloten huurovereenkomst zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:

6. Betalingsverplichting, betaalperiode

8. Leveringen en diensten

De door of vanwege verhuurder voor huurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten zijn de volgende:

Algemene servicekosten

*Onder algemene servicekosten vallen o.a. en indien van toepassing onderhoud verwarmingsapparatuur, kosten huismeester, schoonmaakkosten, herstelkosten, de kosten van zaken die het mogelijk maken gemeenschappelijke vertrekken te gebruiken overeenkomstig de overeengekomen bestemming: dit betreft zaken zoals water, verlichting verwarming en inventaris voor gemeenschappelijke vertrekken, zoals in gangen, trappen, lift, berging/fietsenstalling, hobbykamer en gemeenschappelijk (niet openbare) groenvoorziening, een vergoeding voor het gebruik van meubels en stoffering, glasverzekering, administratiekosten.

In de huurprijs zijn wel begrepen de kosten van het verbruik van water en energie ten behoeve van het gehuurde, waaronder begrepen de kosten van het aangaan van een overeenkomst tot levering en de meterhuur, alsmede eventuele andere kosten en boetes die door de nutsbedrijven in rekening worden gebracht. Verhuurder zal zelf met de betreffende leveranciers overeenkomsten tot levering van genoemde diensten dienen af te sluiten en op te zeggen.

Tevens zijn bij de huurprijs wel de kosten voor abonnement van telefonie, internet en-/of televisie in begrepen. Voor deze diensten sluit de verhuurder de betreffende overeenkomsten af, en zorgt ervoor dat deze overeenkomsten worden beëindigd.

Indien partijen zijn overeengekomen dat de kosten van het verbruik van water en energie in de huurprijs zijn begrepen, worden kosten op voorschotbasis in rekening gebracht.

14 Bijzondere bepalingen

Waarborgsom

Huurder zal aan verhuurder de waarborgsom voldoen tot zekerheid van al hetgeen huurder ingevolge deze overeenkomst aan verhuurder verschuldigd zal zijn. (…)

Verhuurder restitueert de waarborgsom binnen veertien dagen na beëindiging van de huurovereenkomst, tenzij:

a. er sprake is van schade in welk geval de verhuurder binnen dertig dagen na beëindiging van de huurovereenkomst het restant van de waarborgsom, na verrekening van aantoonbaar gemaakte kosten strekkende tot het herstel van de schade, restitueert (…).

De verhuurder stelt de huurder schriftelijk in kennis van een verrekening met de waarborgsom waarbij een volledige kostenspecificatie aan huurder wordt verstrekt.

(…)’

Op 18 juni 2025 heeft de eindinspectie van de woning plaatsgevonden. Hierbij waren [partij B] , een medewerker van 123Wonen en [partij A] aanwezig. Tijdens de inspectie is gebleken dat een aantal ruimtes niet voldoende waren schoongemaakt. [partij A] heeft ingestemd met het inschakelen van een schoonmaakbedrijf voor het schoonmaken van de ruimten.

Namens [partij B] heeft 123Wonen op 11 juli 2025 laten weten dat [partij B] heeft besloten de waarborgsom niet terug te betalen. 123Wonen heeft dit in haar e-mail van 15 juli 2025 nog als volgt toegelicht:

‘(…) They spent 54 hours cleaning the apartment because they couldn’t find a cleaning company on short notice. The apartment was so dirty that they couldn’t sleep there that night.

Cleaning: 54 hours € 1.890,–

Costs of what they couldn’t get clean and had to buy new and buying cleaning supplies € 506,14

Mechanic for the coffee machine € 239,60

Airfryer (what it still was worth) € 80,–

Total of € 2.715,74.

(…)’

[partij B] heeft de waarborgsom niet terugbetaald. [partij A] is het hier niet mee eens en heeft daarom een procedure bij de kantonrechter gestart.

4. Het geschil

[partij A] vordert – samengevat en na vermeerdering van eis – veroordeling van [partij B] tot betaling van een bedrag van € 7.347,60, te vermeerderen met de wettelijke rente over een bedrag van € 2.600,–. Tot slot vraagt [partij A] om [partij B] te veroordelen tot betaling van de incassokosten van € 465,85.

[partij A] legt aan het gevorderde ten grondslag dat [partij B] ten onrechte de waarborgsom van € 2.600,– niet heeft terugbetaald en daarmee in strijd handelt met artikel 7:261b lid 3 BW. [partij A] stelt daarnaast dat [partij B] het maandelijks door [partij A] betaalde bedrag van aan servicekosten € 476,75 niet in rekening had mogen brengen. [partij A] wil dat [partij B] de onderliggende boeken en bescheiden met betrekking tot deze kosten overlegt.

Het verweer in conventie en de vordering in reconventie

[partij B] meent dat hij de waarborgsom niet terug hoeft te betalen, omdat [partij A] de woning niet heeft opgeleverd in dezelfde staat als bij aanvang van de huur. [partij B] heeft meer schade geleden dan de hoogte van de waarborgsom.

In reconventie vordert [partij B] de verklaring voor recht dat [partij A] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichting het gehuurde schoon aan [partij B] op te leveren en dat [partij A] is gehouden de door [partij B] geleden schade te vergoeden. Ook vraagt [partij B] de kantonrechter om [partij A] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 2.715,74 in verband met de geleden schade en een bedrag van € 1.210,48 in verband met de afrekening servicekosten, beide bedragen te vermeerderen met rente en met veroordeling van [partij A] in de proceskosten.

Het verweer in reconventie

[partij A] meent dat uit artikel 8.2 van de huurovereenkomst blijkt dat partijen zijn overeengekomen dat de kosten voor leveringen en diensten bij de huurprijs zijn inbegrepen en dus dat [partij A] daarvoor niet een extra bedrag hoeft te betalen.

5. De beoordeling

De vordering en tegenvordering zijn met elkaar verweven en worden daarom gezamenlijk beoordeeld.

Waarborgsom

Niet in geschil is dat [partij A] aan het begin van de huurovereenkomst de waarborgsom van € 2.600,– heeft voldaan. Uit artikel 14.1 van de huurovereenkomst volgt dat [partij B] de waarborgsom binnen twee weken na het einde van de huurovereenkomst moet terugbetalen, eventueel verminderd met door [partij B] geleden schade.

[partij B] stelt dat [partij A] de woning niet in behoorlijke staat heeft opgeleverd: de woning was erg vervuild en er moesten enkele elektronische apparaten worden vervangen. De kantonrechter begrijpt dat [partij B] daarmee een beroep doet op verrekening van de borg met de schade van in totaal € 2.715,74. Die schade bestaat uit schoonmaakkosten van € 1.890,–, een bedrag van € 506,14 voor schoonmaakmiddelen, beddengoed en een hotelovernachting, en € 319,60 voor de airfryer en koffiemachine.

De kantonrechter begrijpt dat [partij B] vordert dat, mocht blijken dat [partij B] de schade niet mocht verrekenen met de waarborgsom, [partij A] alsnog wordt veroordeeld tot betaling van de schade.

De kantonrechter komt hierna tot de conclusie dat [partij B] de waarborgsom gedeeltelijk mocht verrekenen met de door hem gestelde schadeposten en dat [partij B] een gedeelte van de waarborgsom aan [partij A] moet terugbetalen.

Schoonmaakkosten en hotelkosten

[partij B] heeft een bedrag van € 1.890,– in rekening gebracht voor de door hem verrichte schoonmaakwerkzaamheden en dit bedrag verrekend met (een gedeelte van) de waarborgsom, omdat [partij A] de woning niet schoon heeft opgeleverd.

[partij A] meent dat hij niet is tekortgeschoten in zijn opleververplichtingen. Uitgangspunt is de veronderstelling dat de woning is opgeleverd zoals [partij A] deze heeft ontvangen, nu [partij A] het incheckrapport niet heeft getekend.

De kantonrechter overweegt als volgt. In het uitcheckrapport van 123Wonen is op diverse punten vermeld dat ruimten ‘redelijk’ schoon zijn. [partij A] is ook akkoord gegaan met het inschakelen van een professioneel schoonmaakbedrijf. Hieruit blijkt dat de woning bij oplevering onvoldoende schoon was, anders was het inschakelen van een schoonmaakbedrijf niet nodig en zou [partij A] hier niet mee akkoord zijn gegaan.

Dat de woning bij aanvang van de huurovereenkomst in dezelfde staat verkeerde als bij oplevering aan het einde van de huurovereenkomst, acht de kantonrechter niet aannemelijk. Uit het opleverrapport van 123Wonen dat [partij A] heeft ontvangen voor hij de woning betrok blijkt immers dat de woning bij aanvang van de huur schoon was. Weliswaar heeft [partij A] het opleveringsrapport niet ondertekend, maar hij heeft hier ook geen protest tegen aangetekend. Dit alles veronderstelt dat [partij A] ook vond dat de woning bij aanvang van de huur ‘goed’ schoon was en bij het einde van de huur slechts ‘redelijk’ schoon.

Dit betekent dat [partij B] een bedrag aan schoonmaakkosten in rekening mocht brengen. Nu de hoogte van de gestelde schade voor de schoonmaakkosten wordt betwist en [partij B] de schoonmaakwerkzaamheden zelf heeft verricht (en dus geen factuur heeft overgelegd), zal de kantonrechter de schade schatten. De kantonrechter schat aan de hand van de overgelegde stukken in dat – indien [partij B] een professioneel schoonmaakbedrijf zou hebben ingehuurd – deze schoonmaker de woning binnen twee werkdagen (16 uur) schoon zou hebben gekregen (van ‘redelijk’ schoon naar schoon). Op de overgelegde afbeeldingen is ook niet te zien dat de ruimten erg vuil zijn. De kantonrechter begroot het schadebedrag voor de schoonmaakkosten op € 677,60 (16 maal € 42,35, rekening houdend met een uurtarief van € 35,– ex btw), inclusief de schoonmaakmiddelen.

In lijn met het voorgaande oordeelt de kantonrechter dat [partij B] de hotelkosten niet met de waarborgsom mocht verrekenen, omdat niet is gebleken dat de woning zo vervuild was dat [partij B] en zijn echtgenote daar niet in konden verblijven.

Beddengoed, airfryer en koffiemachine

[partij B] meent ook dat hij een bedrag mocht verrekenen, omdat hij het beddengoed moest vervangen en de koffiemachine en de airfryer kapot waren.

[partij A] betwist de gestelde schade omdat de bewijzen van de gestelde kosten van de airfryer en het koffiezetapparaat ontbreken.

De kantonrechter overweegt als volgt. Het is aan [partij B] , die stelt schade te hebben geleden, om daarover voldoende te stellen en te onderbouwen. [partij B] heeft ten aanzien van het koffiezetapparaat en de airfryer slechts aangevoerd dat deze kapot waren toen [partij A] de woning verliet, maar heeft dat verder niet onderbouwd. Op de overgelegde foto’s is niet te zien dat de apparaten kapot zijn, er is geen verklaring van de ingeschakelde monteur voor het koffiezetapparaat overgelegd en de airfryer is – zo bleek ter zitting – ook niet vervangen. Daarmee is niet gebleken dat [partij B] schade heeft geleden ten aanzien van het koffiezetapparaat en de airfryer en dus mocht hij hiervoor geen bedrag verrekenen met de waarborgsom.

Van het beddengoed blijkt uit foto’s in het eindinspectierapport dat dit vervuild was. [partij A] heeft dit ook onvoldoende betwist. Vervanging van het beddengoed voor een bedrag van € 210,– (wat blijkt uit een overgelegde factuur) is redelijk en [partij B] mocht ook dit bedrag in mindering brengen op de waarborgsom.

Tussenconclusie verrekening waarborgsom, verklaring voor recht en andere schade

[partij B] mocht aldus een bedrag van € 887,60 verrekenen met de waarborgsom voor de gemaakte schoonmaakkosten. Nu hierboven de door [partij B] geleden schade is vastgesteld en hij deze volledig heeft kunnen verrekenen met de waarborgsom, heeft [partij B] geen belang bij toewijzing van de verklaring voor recht. Ook behoeft de vordering in reconventie om [partij A] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 2.715,74 geen nadere bespreking.

[partij B] moet nog een bedrag van € 1.712,40 (€ 2.600,– - € 887,60) terugbetalen aan [partij A] .

Incassokosten en wettelijke rente over het onterecht verrekende gedeelte van de waarborgsom

[partij A] heeft recht op buitengerechtelijke incassokosten op basis van het toewijsbare bedrag van € 1.712,40, ofwel € 310,80.

De gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen over € 1.712,40, vanaf de dag van dagvaarding omdat [partij B] twee weken na het einde van de huurovereenkomst nog niet in verzuim was en voor het overige niet is gesteld of gebleken vanaf wanneer [partij B] dan vervolgens wel in verzuim is.

Servicekosten en de eindafrekening

[partij A] heeft zijn eis vermeerderd en de kantonrechter verzocht om [partij B] te veroordelen tot terugbetaling van de servicekosten.

Volgens [partij B] stond het partijen vrij om de hoogte van de servicekosten af te spreken en moet [partij A] zelfs nog een bedrag van € 1.210,48 aan [partij B] terugbetalen.

De kantonrechter overweegt als volgt. Uit de overgelegde eindafrekening blijkt dat de maandelijkse servicekosten van € 476,75 volgens [partij B] bestonden uit de VvE bijdrage van € 169,25, de meubilering van € 150,– en internet, energie en water van € 157,50. Bij de beoordeling van de diverse posten die betrekking hebben op de servicekosten, stelt de kantonrechter voorop dat het hier gaat om de huur van geliberaliseerde woonruimte. De regeling van de servicekosten van artikel 7:259 BW is hier dwingendrechtelijk op van toepassing. Artikel 7:259 lid 1 BW bepaalt dat de betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot de servicekosten het bedrag beloopt dat tussen huurder en verhuurder is overeengekomen. Het gaat daarbij om overeenstemming die wordt bereikt naar aanleiding van de jaarlijks of na beëindiging van de huurovereenkomst door de verhuurder te verstrekken specificatie van de kosten. Indien huurder en verhuurder niet tot overeenstemming komen, mag de kantonrechter de betalingsverplichting met betrekking tot de servicekosten bepalen op een bedrag dat in overeenstemming is met de voor de berekening daarvan geldende wettelijke bepalingen of met hetgeen als een redelijke vergoeding voor de geleverde zaken en diensten kan worden beschouwd.

Kosten voor nutsvoorzieningen en internet en/of televisie

Partijen twisten over de vraag of de kosten van het verbruik voor gas, water, elektra en internet/televisie bij de huurprijs zijn inbegrepen. [partij B] meent van niet en stelt dat deze kosten onder de servicekosten van € 476,75 vallen, [partij A] meent van wel.

De kantonrechter overweegt als volgt. In artikel 8.2. is (ondubbelzinnig) opgenomen dat de kosten voor water en energie, nutsvoorzieningen en internet/telefonie bij de huurprijs zijn inbegrepen. Dit betekent dat partijen een “all-in” prijs zijn overeengekomen voor wat betreft de nutsvoorzieningen en internet/televisie en daarom mocht [partij B] niet óók een maandelijks bedrag van € 157,50 in rekening brengen voor deze voorzieningen onder de noemer ‘servicekosten’. [partij B] heeft voor het overige ook niet onderbouwd voor welke service of dienst [partij A] € 157,50 moest betalen, wat de hoogte was van het voorschot in het maandbedrag van € 1.300,–, wat de werkelijke kosten voor die service of dienst waren en welk bedrag dan nog openstond. Dit had hij wel moeten doen, want een huurder hoeft slechts servicekosten (‘een redelijke vergoeding’) te betalen voor een daadwerkelijk geleverde zaak of dienst. Omdat partijen een “all-in” prijs hebben afgesproken voor voornoemde geleverde voorzieningen, gaat het beroep van [partij B] op artikel 8.3. van de huurovereenkomst niet op. Het door [partij B] gevorderde bedrag van € 1.210,48 wordt daarom afgewezen. [partij B] moet een bedrag van € 157,50 maal negen ofwel € 1.417,50 aan [partij A] terugbetalen.

De stoffering van de woning

[partij A] stelt dat het gebruik van het meubilair bij de huurprijs is inbegrepen, en zo niet, dat er slechts € 12,– per jaar in rekening gebracht had mogen worden. [partij B] dient derhalve nog een bedrag van € 1.341,– terug te betalen. Volgens [partij B] stond het partijen vrij om een maandelijkse vergoeding van € 150,– overeen te komen voor het gebruik van meubels en stoffering.

De kantonrechter overweegt als volgt. Op grond van artikel 7:237 lid 3 BW, het Besluit servicekosten en de daarbij behorende bijlage (onder punt 3 sub d) volgt dat de kosten voor stoffering en meubilering van de woning worden aangemerkt als servicekosten en ook bij geliberaliseerde verhuur in beginsel via het servicekostensysteem moeten worden afgerekend. In het beleidsboek is daarover bepaald dat – als verhuurder geen inzicht kan geven in de aankoopfacturen, maar wel inzicht wordt gegeven in de samenstelling van de roerende zaken - de waarde op basis daarvan wordt geschat.

De kantonrechter stelt voorop dat de kosten voor meubilering en stoffering in redelijke verhouding moeten staan tot de waarde van de zaken. [partij A] stelt dat niet kan worden vastgesteld dat de vergoeding voor meubilering en stoffering in een redelijke verhouding staat tot de waarde, nu [partij B] geen inzicht heeft gegeven in de waarde van de roerende zaken in de woning. Het is aan [partij B] , die de zaken als verhuurder heeft aangeschaft, om zoveel mogelijk informatie te verschaffen over de waarde van de zaken en de data en bedragen van aankoop.

De kantonrechter is het met [partij A] eens dat [partij B] dat op geen enkele wijze heeft gedaan. Daardoor kan geen schatting worden gemaakt van wat als reële actuele gebruiksvergoeding heeft te gelden. Daar staat tegenover dat [partij A] vanaf de aanvang van de huurovereenkomst gebruik heeft kunnen maken van de door [partij B] beschikbaar gestelde stoffering en meubilering en dat het daarom wel redelijk is dat daar een vergoeding tegenover staat. Een maandelijkse vergoeding van € 1,– vindt de kantonrechter in de gegeven omstandigheden onredelijk laag, mede nu uit het overgelegde rapport van 123Wonen uitvoerig blijkt wat de samenstelling is van de roerende zaken waartoe [partij A] de beschikking had.

Om vast te kunnen stellen wat redelijk is, weegt de kantonrechter mee dat [partij A] een volledig gemeubileerde en gestoffeerde woning tot zijn beschikking heeft gekregen en gebruik kon maken van diverse elektronische apparaten, maar ook dat de meubels tweedehands zijn nu deze – voordat [partij A] de woning betrok – in gebruik waren bij [partij B] .

Onder deze omstandigheden ziet de kantonrechter aanleiding om uit te gaan van een bedrag van € 75,– per maand (overeenkomend met de waarde van de meubilering van € 4.500,–). Dit betekent dat [partij B] nog negen maal € 75,– ofwel € 675,– aan [partij A] moet terugbetalen.

Bijdrage Vereniging van Eigenaars

[partij A] vraagt de kantonrechter om [partij B] te veroordelen tot terugbetaling van een bedrag van € 1.523,25 (negen maal € 169,25) aan betaalde VvE bijdrage. Volgens [partij A] mag dit bedrag niet aan hem worden doorberekend, omdat dit geen betrekking heeft op een aan hem geleverde levering of dienst.

[partij B] betwist dat hij dit bedrag aan [partij A] moet terugbetalen: partijen hebben afgesproken dat [partij A] dit bedrag maandelijks naast de overige kosten zou moeten betalen.

De kantonrechter overweegt als volgt. Bij een VvE-bijdrage moet worden onderzocht of, en zo ja, tot welke hoogte de VvE-bijdrage een vergoeding inhoudt voor geleverde zaken en diensten die met de bewoning van de woning verband houden. Als de VvE-bijdrage ziet op dergelijke servicekosten, moet de verschuldigdheid worden vastgesteld aan de hand van artikel 7:259 BW.

[partij B] heeft, ondanks dat [partij A] protest heeft aangetekend tegen de in rekening gebrachte VvE-bijdrage, niet gespecificeerd en niet onderbouwd welke kosten, leveringen of diensten onder het bedrag van € 169,25 vallen. Er kan derhalve niet worden vastgesteld of, en in welke mate, de doorberekening van de VvE-bijdrage betrekking heeft op de levering van zaken en diensten die verband houden met de bewoning van de door [partij A] gehuurde woning. De kantonrechter kan derhalve ook niet vaststellen of, en in welke mate, de doorberekening van de VvE-bijdrage aan [partij A] in overeenstemming is met de wet. Dit betekent dat [partij B] ook de in rekening gebrachte kosten voor de VvE-bijdrage aan [partij A] moet terugbetalen, ofwel een totaalbedrag van € 1.523,25.

Tussenconclusie servicekosten

Gelet op het vorenstaande dient [partij B] een bedrag van € 3.615,75 (€ 1.417,50 + € 675,– + € 1.523,25) aan [partij A] te betalen. Nu [partij A] slechts kosten voor de stoffering en meubilering hoeft te betalen en dit bedrag door de kantonrechter in deze procedure is vastgesteld, heeft [partij A] geen belang meer bij overlegging van boeken en bescheiden door [partij B] .

Proceskosten in conventie en in reconventie

Omdat [partij B] grotendeels in het ongelijk is gesteld, wordt hij veroordeelt in de proceskosten in conventie en in reconventie, aan de zijde van [partij A] begroot:

- dagvaarding

€

167,35

- griffierecht

€

90,–

- salaris gemachtigde conventie

€

720,–

(2 punten x tarief € 360,–)

- salaris gemachtigde reconventie

€

288,–

(1 punt x tarief € 288,–)

- nakosten

€

144,–

Totaal

€

1.409,35

6. De beslissing

veroordeelt [partij B] tot betaling van een bedrag van € 5.328,15, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 1.712,40 vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van gehele betaling;

veroordeelt [partij B] in de incassokosten van € 310,80, te betalen binnen veertien dagen na heden;

veroordeelt [partij B] in de proceskosten, aan de zijde van [partij A] begroot op € 1.409,35, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.B. de Groot en in het openbaar uitgesproken op 14 april 2026.